Søgne kommune Arkiv: 30/37 Saksmappe: 2015/1113-33693/2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 08.09.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for innsetting av vinduer i hytte på GB 30/37 - Ausviga 46 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 164/15 Plan- og miljøutvalget 07.10.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet og arealformålet i kommunedelplanen, for innsetting av vinduer i hytte på GB 30/37. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 07.10.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet og arealformålet i kommunedelplanen, for innsetting av vinduer i hytte på GB 30/37. Behandling: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet og arealformålet i kommunedelplanen, for innsetting av vinduer i hytte på GB 30/37. Bakgrunn for saken: Innsetting av nye vinduer (4 stk), kommer inn under begrepet fasadeendring. Dette kan være søknadspliktig etter pbl 20-1, bokstav c. Men etter pbl. 20-3, bokstav e) kan fasadeendring også være tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. Dette er når fasadeendringen ikke fører til at bygningens karakter endres, eller ved tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert
utførelse. Etter vår vurdering vil innsetting av 2 vinduer i hver gavl, gi inntrykk av at fritidsboligen er et 2-etasjes bygg, fremfor et enetasjes bygg som godkjent. Fasadeendringen er av den grunn søknadspliktig. Eiendommen ligger avsatt til boligområde i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Tiltak på eksisterende hytter krever av den grunn dispensasjon fra arealformålet bolig. Videre er det plankrav for alle tiltak etter pbl 20-1 og 20-2, og omsøkte tiltak krever derfor også dispensasjon fra plankravet. Søknaden: Det søkes om innsetting av vinduer i hytte på GB 30/37. Det skal settes inn 2 vinduer i hver gavlside, i loftsetasjen. Søknaden er mottatt i kommunen 23. mars 2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og situasjonskart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet og arealformålet i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for fritidsboliger i reguleringsplanen for del av gnr 30, bnr. 26 Ausviga. Reguleringsplanen er vedtatt 26. november 1984. Området ligger også inn under kommunedelplanen for Kjellandsheia, vedtatt 16. juni 2011. Relevante bestemmelser i saken: Naturmangfoldloven: Naturmangfoldlovens bestemmelser kommer ikke til anvendelse i gjeldende sak. Merknader fra nabo med kommunens påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger merknader fra nabo på GB 30/20, Ausviga 50. Søknad om dispensasjon fra plankrav er allerede omsøkt og avslått.» Ved godkjenning av hytta som 1-etasjes bygg med loft uten beboelsesmulighet og gavlvinduer-- ble det opplyst at løsningen var i samsvar med tradisjonell sørlandsstil. Undertegnede viser til sakens dokumenter - og kan ikke godkjenne den omsøkte fasadeendring. Tiltakshaver søkte i 2008 om innredning av soverom på loftet, samt innsetting av takvinduer og vinduer i gavlvegger. Søknaden ble avslått i vedtak datert 6. august 2008. Takvinduer mot syd var allerede montert, og det ble gitt tilbakemelding om at disse kunne beholdes da disse ble vurdert til å være unntatt søknadsplikt. Denne saken omhandler imidlertid kun innsetting av vinduer i gavlveggene. Administrasjonen kan vanskelig se at innsetting av vinduer er i strid med tradisjonell sørlandsstil, da de fleste sørlandshus og -hytter har vinduer som omsøkt. Undertegnede er fortsatt av den oppfatning at den omsøkte fasadeendringen er til
«betydelig ulempe» for naboeiendommene grunnet sjenerende innsyn. Hvilken «nytteverdi» omsøkt endring har for tiltakshaver er vanskelig å se siden det allerede er lys på hemsen. Naboens eiendom ligger på nordsiden av omsøkte eiendom. Omsøkte hytte har møneretning øst-vest, og gavlvinduene skal følgelig settes inn i vegg mot øst og mot vest. Vi kan av den grunn vanskelig se at omsøkte vinduer gir betydelig økt innsyn til naboens eiendom. Det skal også opplyses at hans eiendom ligger høyere i terrenget enn omsøkte eiendom (3-4 meter målt på kartet), noe som reduserer graden av innsyn. I tettbygde strøk må man dessuten påregne noe innsyn fra naboer. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder har ingen merknader til tiltaket. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Etasjetallet skal ikke endres. Det søkes kun om innsetting av to vinduer i hver gavlvegg for å slippe inn lys på hemsen. l tillegg til det praktiske aspektet med lys på hemsen må det også sies at hytta rent estetisk blir mye penere med gavlvinduer som vist i vedlegg enn slik den fremstår i dag med to nakne gavler. Denne søknad er altså forskjellig fra tidligere søknad ved at den nå gjelder innsetting av vinduer og ikke innredning av hems. Administrasjonen er enig med søker i at hytta rent estetisk blir penere med vinduer som omsøkt. Dette hyttefeltet er ferdig utbygget og allmennhetens interesser vil på ingen måte bli skadelidende ved at det gis dispensasjon til å sette inn vinduer i disse to gavlene. Bruken av hytta vil ikke endre seg, og vi kan av den grunn ikke se at naboer eller andre blir berørt av tiltaket. Hvis man sammenligner denne hytta med andre hytter og hus i kommunen med god plass på hems/loft (uten at loftet er målbart) vil man se at de fleste av dem har vindusløsninger som slipper inn lys i gavlene. En dispensasjon i dette tilfellet vil følgelig ikke være særlig presedensdrivende. Dette er en generell vurdering som ikke kan kommenteres spesielt. Utarbeidelse av en reguleringsplan vil i dette tilfellet bety en såpass stor økonomisk utfordring at det ikke vil stå i forhold til tiltakets størrelse. Omsøkte eiendom er allerede bebygd. Saken omhandler innsetting av vinduer, og tiltaket endrer ikke arealdisponeringen i området. Det er etter vår vurdering ikke riktig å kreve plan for et slikt tiltak, se vår samlede vurdering. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om innsetting av vinduer i loftsetasjen på hytte på GB 30/37. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet og fra arealformålet i kommunedelplanen for å kunne få tillatelse. I gjeldende kommunedelplan er eiendommen avsatt til eksisterende byggeområde for bolig. I bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art. Gjeldende kommunedelplan er vedtatt i 2011, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunedelplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak kommunedelplanen er at området skal benyttes til byggeområde for bolig. Denne eiendommen, og naboeiendommene med unntak av enkelte bakenforliggende boligeiendommer, består imidlertid av fritidsboliger og benyttes som dette i dag. Etter en konkret vurdering kan ikke administrasjonen se at det vil være grunnlag for å anbefale at fritidsboligene bør søkes konvertert til helårsbruk. Kommunedelplanen er en forholdsvis grovmasket plan og vi antar at denne delen av planområdet er blitt med som en del av et større område bestående av flere boliger. Området er trolig avsatt til boliger, uten tanke på at den faktiske bruken for disse eiendommene som er og har vært fritidsboliger i mange år. Vi konkluderer med dette at bestemmelsen om boligformål ikke gjør seg gjeldende med styrke, og sånn sett ikke bør legges til grunn for å nekte omsøkte tiltak. Kommunedelplanen, med bestemmelser og retningslinjer, ble vedtatt av kommunestyret den 16. juni 2011, og er en forholdsvis ny plan som ikke bør fravikes. Å dispensere fra kravet om detaljreguleringsplan, vil normalt være en vesentlig ulempe. I denne saken vil imidlertid det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan ikke føre til endrede forhold. Den eneste forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det vil ikke være noe praktisk forskjell for utfallet, da tiltaket ikke vil endre arealbruken i området. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for innsetting av vinduer, som omsøkt vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. I henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, skal det videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Ut fra overnevnte kan vi ikke se at det foreligger ulemper ved gjennomføring av tiltaket. Søker har opplyst at tiltakshaver ønsker mer lys inn i loftsetasjen, da denne benyttes til oppbevaring. Personlige ønsker kan vektlegges noe, men er sjelden avgjørende i en dispensasjonsvurdering. Etter vår vurdering vil hytta bli penere rent estetisk. Flere nærliggende boliger og hytter har vinduer i loftsetasjen, og hytta vil med dette falle naturlig inn i sitt miljø.
Etter overnevnte mener administrasjonen at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Kart og tegninger 3 Kommentar til mottatt nabovarsel 4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest Agder 5 Tilleggsinformasjon fra tiltakshaver 6 Reguleringsplankart/ oversiktskart 7 Kommunedelplankart 8 Reguleringsbestemmelser 9 Vedtak fra 2008