SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Geir Cock Arkiv: PLN 681 PLN-681 Arkivsaksnr.: 09/2711 Behandles i: HAMAR FORMANNSKAP SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 54 INNSTILLING: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Med hjemmel i 12-12 i plan og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering med bestemmelser for Kvartal 54. Plankart og bestemmelser er sist datert 11.11.2010. Dersom bygge- og anleggstiltak ikke er igangsatt senest 5 år etter vedtak, kan tillatelsen til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Jf. Plan- og bygningslovens 12-4 ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja VEDLEGG: Oversiktskart (Datert 15.06.2010) Reguleringskart, 3 nivåer, 2 snitt og tegnforklaring. (Datert 06.10.2009, revidert 11.11.2010) Planbeskrivelse (Datert 30.06.2009, revidert 03.11.2010) Reguleringsbestemmelser (Datert 30.06.2009, revidert 11.11.2010) 3D Illustrasjoner (Datert 03.11.2010) Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) (Datert 26.04.2010) Illustrasjoner til reguleringsplan (Datert 30.06.2009, revidert 11.11.2010) SAMMENDRAG: Kvartal 54 reguleres for å legge til rette for ny bebyggelse i et helt kvartal i Hamar sentrum. Planen legger til rette for blandede formål av boliger, kontor, hotell, forretning, institusjon, forsamlingslokale, uteopphold og parkeringsanlegg. I forslaget legges til rette for karrébebyggelse som omslutter et åpent uterom fra 2. etg. og oppover. Fra dette uterommet er det også foreslått 2 åpninger som vender henholdsvis mot Østregate og Grønnegata. Disse har ikke direkte adkomst fra gatenivå. Bebyggelsen settes sammen slik at den framstår som ulike bygninger, med variasjon i høyder og materialbruk. Hele 1. etg. kan brukes til forretninger og bevertning, og forslagsstiller planlegger storsal for inntil 800 mennesker. Den 6. etasjen (de 2 høyeste regulerte gesimshøydene) kan kun bygges dersom det også bygges storsal innenfor i
henhold til planen. FAKTA Forslagstiller for planen er LOF Arkitekter AS på vegne av Morgenstjernen Eiendom AS. Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet 3. juni 2009 i Hamar Arbeiderblad og Aftenposten. Tiltakshaver har gjennomført idékonkurranse (parallelle oppdrag) mellom 3 ulike arkitektkontorer i forbindelse med oppstart av arbeidet. LOF Arkitekter AS ble valgt til å utarbeide planforslaget. Morgenstjernen Kapital as har kjøpsopsjon på alle eiendommene innenfor kvartal 54. Forslagsstiller ønsker å legge til rette for utvikling av et sentrumskvartal rundt en storsal med plass til inntil 800 mennesker, hotell, lokaler for forretninger og bevertning. De har også ønske om å bygge omsorgsboliger. Fasade mot Grønnegata, illustrasjon til reguleringsplanen, LOF arkitekter as Gjeldende planer KDP sentrum (Sentrumsplanen, vedtatt 1995) I kommunedelplan for Sentrum er kvartal 54 regulert til forretning, kontor med videre. Ifølge planen kan det også bygges inntil 4+1 etasjer med unntak av hjørnet Enggata/Grønnegata som har begrensning på 3 etasjer. I dialog med byplansjefen har tiltakshaver fått anledning til å legge fram et planforslag med høy 1. etasje og varierte høyder fra 4-6 etasjer innenfor planområdet. Dette er et «teknisk bytte», på vilkår av at det bygges storsal og at forslagets åpninger beholdes. Det har blitt gitt negative tilbakemeldinger på den øverste etasjen under offentlig ettersyn av planen, men byplansjefen står fast ved høyden med noen justeringer av proporsjonene i forslaget. KDP veg og transport (Veg- og transportplanen, vedtatt 2009) Grønnegata og Vangsvegen som grenser inn mot planområdet er i kommunedelplan for Vegog transport gitt rollen som hovedgater i sentrum. Begge gatene er også hovedruter for sykkeltrafikk. Kvartal 54 vil få fasader mot begge disse gatene. Andre planer Detaljreguleringsplan for Kvartal 53
Dette kvartalet er nabokvartalet til Kvartal 54 langs Vangsvegen og huser blant annet Oustad mekaniske verksted. Deler av bygningsmassen er tegnet av arkitekten Rolf Prag og denne er under fredning av Riksantikvaren, ikke minst på grunn av det helhetlige anlegget knyttet til bilens historie og den modernistiske arkitekturen. Forslag til detaljregulering for kvartal 53 har vært ute til høring denne våren. Reguleringsplanen er vedtatt. Forslagsstiller har vurdert den tilbaketrukne fasaden på Oustad-bygget, og det åpne rommet som dannes foran denne, som en mulighet til å bygge ekstra høyt på hjørnet vis a vis. Men det kan også være riktig å være ekstra varsom på dette hjørnet, ettersom man bygger i forhold til et bygg som er under fredning. Hedmark Fylkeskommune har under offentlig ettersyn bedt om at reguleringsforlaget bearbeides med tanke på bedre tilpasning til den omkringliggende bebyggelsen. Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer I forslaget til KDP for kulturminner og kulturmiljøer (Kulturminneplanen) er Vangsvegen 31 (Hervoldhjørnet) avmerket for bevaring. Dette bygningsmiljøet er en del av Kvartal 54, og i forslaget for detaljregulering er disse bygningene foreslått revet til fordel for nybygg. Forslaget til vern av Hervoldhjørnet er knyttet til sammenhengen med Grønnegata 34 (vis a vis). Begge disse bygningene er viktige referanser for Hamars tidlige historie. Selv om de ikke framstår som godt ivaretatt i fasadene, så er skalaen, volumet og bakgårdene tidstypiske. Ved framtidige endringer vil disse bygningen kunne tilbakeføres til sitt opprinnelige uttrykk. Byplansjefen står fast ved at disse bygningene kan ha verneverdi, men i lys av de positive ringvirkningene en helhetlig utbygging av Kvartal 54 kan ha så vurderes det ikke riktig at man innfører bygge- og deleforbud inntil Kulturminneplanen er vedtatt. Det er også presisert med formannskapets behandling av planen at ønsket om vern skal veies mot andre hensyn. Merknader etter offentlig ettersyn: 1. Fylkesmannen i Hedmark - presiserer at kravet om min. 25 m2 uteareal pr. boenhet innenfor planområdet tas med i bestemmelsene og at det er krav til beregninger og gjennomføring av nødvendige tiltak mot støy. Fylkesmannen har også en formell merknad i forhold til avvik fra Kommunedelplan for sentrum. Avvik fra denne bør skje ved en revisjon av hele kommunedelplanen. Maksimal gesimshøyde mot Vangsvegen anbefales redusert med 1 etasje. 2. Hedmark fylkeskommune - legger vekt på at prosjektet omtales som et referanseprosjekt for bygging innenfor kvartalstrukturens rammer, og minner derfor om at de kvaliteter i gaterommet og forholdet til omkringliggende bebyggelse som er ivaretatt gjennom høydebestemmelsene i overordnet plan legges til grunn. Fylkeskommunen er særlig opptatt av forholdet til Oustad-bygget i kvartal 53, som er under fredning av Riksantikvaren. Planen for kvartal 54 vil legge til rette for høydesprang som vil være strid med både Sentrumsplanen og intensjonen i Hamar kommunes nylig vedtatte plan for kvartal 53. Fylkeskommunen reagerer også på at reguleringsforslaget for kvartal 54 forutsetter riving av bevaringsverdige objekter/områder etter gul liste i forslag til plan for kulturminner og kulturmiljøer.
Hedmark fylkeskommune fraråder på det sterkeste at det tilrettelegges for de foreslåtte byggehøyden og ber om at det innføres bygge- og deleforbud for de eiendommer som er foreslått til bevaring i forslag til kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. 3. Statens Vegvesen - forutsetter at forslaget til reguleringsplan for Vangsvegen mellom Grønnegata og Ringgata legges til grunn når det gjelder byggelinjen mot Vangsvegen. 4. Eidsiva Nett as - ber om kontakt med utbygger for nødvendige avklaringer. 5. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne - bidrar gjerne i det videre arbeidet. Anbefaler at 5-10 % av parkeringsplassene for boliger bør tilrettelegges for bevegelseshemmede. Endene av rekkene med parkeringsplasser kan være velegnet. Innkjøringen til parkeringskjeller bør være høy nok for minibusser. Ber om at et evt. hotell bør legge til rette for funksjonshemmede utover minimumskravene. Husk høyder på resepsjonsdisker og god nok plass til rullestol. Adkomsten til uterommet må tilrettelegges for rullestolbrukere for både publikum og beboere. Heiser bør være store nok til bårer og elektrisk rullestol. 6. Hedemarken Interkommunale Brann- og feiervesen - forutsetter vannforsyning til slukkevann, hydranter i området. Henviser også til avtaler og praksis om samarbeid om brannteknisk utforming av bygningene. 7. Barnerepresentanten i Hamar kommune - ber om fokus på adkomst, sykkelparkering og trafikken forbi kvartalet i forhold til at dette kan bli et sted som mange barn og unge kommer til å bruke i fritiden. VURDERING: Merknadene etter offentlig ettersyn er gjennomgått og byplansjefen følger opp de mest aktuelle merknadene på denne måten: 1. Fylkesmannen i Hedmark Forslagsstiller har i reguleringsplanens bestemmelser angitt et minimum felles oppholdsareal på 900 kvadratmeter. Kvartalsstrukturen med bakgårdsarealer kan ikke romme stort mer dersom man skal ta utgangspunkt i byens rammer. Byplansjefen mener også at med Fougner Lunds plass og Hamar Park like ved så er muligheten for uteoppholdsarealene tilfredsstillende dekt i nærområdet. Det er derfor ikke riktig å nedfelle et krav om min. 25 m2 uteareal, slik Fylkesmannen foreslår. Formuleringen om støy er endret slik Fylkesmannen foreslo.
Byplansjefen står fast ved kotehøyden mot Vangsvegen, men proporsjonene på de ulike volumene er endret. Det er gjort unntak fra kommuneplanens høydebestemmelser med forutsetning om at det etableres storsal i kvartalet. Denne kvaliteten i et tett bykvartal veier i dette tilfellet tyngre enn høydebegrensningene, og skal ikke danne presedens for høyder i andre kvartaler i sentrum. 2. Hedmark fylkeskommune Byplansjefen i Hamar er klar over at reguleringsforslaget for kvartal 54 utfordrer gjeldende prinsipper for byggehøyder i Sentrumsplanen, og ser også at det kan virke motstridende at det legges fram en plan som ikke følger opp intensjonene i andre planer. Disse forholdene har vært vurdert i saken. Utvikling av Hamar sentrum som arena for handel, opplevelser og med plass for boliger står høyt på dagsorden for Hamar kommune. Kvartal 54 har et innhold som kan by på alle disse elementene, samtidig som planen kan bidra til fornyelse av et helt kvartal i Hamar sentrum. Forslagsstiller har jobbet tett sammen med Arealplan i Hamar kommune for å komme fram til gode løsninger i forhold til byforming. Variasjon i volum og uttrykk og en god tolking av karrébebyggelsen gjør at byplansjefen tror dette planforslaget har egenskaper som i dette tilfellet skal komme foran vern av bygninger i kvartalet og tilpasning til eldre bebyggelse. Nytt kvartal i Hamar sentrum Kvartal 54 framstår i dag som et typisk bykvartal i Hamar, med ulike eiere, blandet bruk og en sammensatt arkitektur. Dette er egenskaper ved byen som skaper et mangfold av aktiviteter og nødvendige samhandling, fordi flere deler på det samme området. Denne blandede strukturen har også den ulempen at den kan stå i veien for den nødvendige fornyelsen av bygninger og eiendommer. Enhetene er små, og det kan være begrensede ressurser tilgjengelig for å gjøre nødvendige investeringer og oppgradering av bygningsmassen. Dette kan være en vond sirkel der man ikke får de leietakerne som kan betale nok og dermed ikke de inntektene som trengs til å gjøre investeringer som kan gi sentrum konkurranseevne i forhold til f.eks. kjøpesentra. Forslagsstiller har levert et forslag til plan som kan legge til rette for en gjennomgående fornyelse av Kvartal 54, og som kan bidra til å få reist et referanseprosjekt for bygging innenfor kvartalsstrukturens rammer. Bygningsmassen er brutt opp i ulike formelementer, det er planlagt variasjon i høyder, begrensing av balkongers størrelse ut i gaterommet og tilrettelegging for en 1. etasje som henvender seg til byen. Alt dette er egenskaper som viser at planforslaget er utviklet i tråd med byens behov, rytmen i byens topografi og innhold og forholdet mellom offentlige og private soner. (Møteplassene mellom husa) Planforslaget legger til rette for en bebyggelse som langt på vei er i tråd med intensjonene i kommunedelplan for Sentrum (Sentrumsplanen) i Hamar. Men de har utfordret Sentrumsplanen sine bestemmelser om høyder. Byggehøyder og byens rom Hva er en god høyde for bygninger i byen? Hamar har mange ulike bygninger fra den tida byen ble bygd opp og fram til i dag. Men med noen få unntak er det er få av husene som har blitt bygget med noe særlig mer en 4-5 etasjer. I arbeidet med kommunedelplan for sentrum
fra 1995 ble det gjort et grundig arbeid med vurderinger av hva som skulle være førende for høydene på hus i sentrum, samtidig som det ble lagt fram kart som viser byens fortettingspotensial innenfor kvartalsstrukturen. En vurdering var at bygningene ikke burde strekke seg mye høyere enn det som tilsvarer gatas bredde. Dette hadde ikke bare med sol og skygge å gjøre, fordi det generelle dagslyset og opplevelsen av rommet over byen også er vesentlige kriterier. Alle bør ha rett til dagslys, og når man ser ut vinduet fra en butikk eller en restaurant i 1. etasje bør man kunne se ut over gata og få kontakt med himmelen og noe som er større enn byen. Dette er en vesentlig kvalitet. Fra volumutredningen som ble gjort til Sentrumsplanen i 1995: Innenfor sentrumsplanens område er de fleste bygatene ca. 12,5 meter brede. Med en høy 1. etasje og 3 etasjer over, slik sentrumsplanen tillater, passeres dette målet også i høyden. Denne høyden var akseptabel, og bra i forhold til ønsket om fortetting. Men i tillegg ble det også lagt inn i sentrumsplanen hensyn til høydene på nærmeste bygninger, slik at sprangene ikke ble for store. I ettertid kan man kanskje vurdere dette slik at sentrumsplanen ble mer kompleks enn nødvendig, fordi man ikke hadde ett tydelig krav, og heller ingen forventning til hvor høy bebyggelsen skulle være. Det er likevel denne planen som fortsatt gjelder. I forslaget til detaljregulering for Kvartal 54 legges det til rette for bygging utover Sentrumsplanens bestemmelser. Dette har utfordret byplansjefen, og det har vært behov for flere runder med forslagstiller før det har blitt enighet om å legge dette planforslaget ut til offentlig ettersyn. På mange områder har forslagstiller kommet Hamar kommune i møte, men det er fortsatt slik at man utfordrer høydeprinsippene i Sentrumsplanen til tross for justeringene. Tabell som viser forholdet mellom gatas bredde og forslaget til regulering: Gate eller kryss (gatas bredde) Planens regulerte høyde fra fortau til øverste gesims Vurderinger Vangsvegen/Østre Gate (18/12,5 m) 15 og 21,3 m Foreslått regulert høyde på 21,3 meter over en kort strekning. Skape et vertikalt motiv på en lang strekning, og i møte med den
tette byen. Markerer kvartalet. Spiller på det åpne rommet foran Oustadbygget og i krysset mot Fuglsethtomta, og Vangsvegen som er bredere enn de andre gatene. I henhold til volumutredningen (sentrumsrapport 2B, 1994) skulle maks grense vært på 19,9 meter. Høyden på 21,3 m. kan likevel aksepteres på en kort strekning. Forholdet til Oustad-bygget som er under fredning kan ennå ivaretas på detaljnivå i en byggesak. Østre Gate/Enggata (12,5 m) 16,8 m Noe høyt, men akseptabelt. Enggata/Grønnegata (12,5 m) 15,4 m Selv om dette ikke er veldig høyt så vil det oppleves som en kraftig kontrast til omkringliggende bebyggelse. Hjørnet ved Knutstad og Holen er bare på én etasje, men er regulert til 3 etasjer. De andre bygningene har bare 2. etasjer, og er ikke regulert for høyere bebyggelse. Grønnegata/Vangsvegen (12,5/18 m) 15,4 og 19 m Noe høyt, men akseptabelt. Forslag til fasade mot Vangsvegen, Illustrasjon til reguleringsplanen, LOF arkitekter as Kvartal 54 ligger omsluttet av kvartalsstrukturen, og konsekvensen av å bygge de foreslåtte høydene er små for byprofilen. Det er likevel viktig at det legges vekt på at avslutningen mot toppen av bygningene utføres med bevissthet om at man er med på å definere byens tak mot himmelen. Byens generelle byggehøyde er under press i de fleste prosjekter som legges fram i Hamar sentrum for tida, ikke minst fordi det er tydelige ønsker fra utbyggere om god avkastning på sine investeringer. Dette må vurderes opp mot byens eksisterende kvaliteter. I dette tilfellet er det gjort vurderinger i forhold til bygningens innhold, og de egenskapene planen har i forhold til byrommet, der det er konkludert med at man i dette prosjektet kan justere grensene for byggehøyder oppover. Byplansjefen mener at dette prosjektet ikke skal danne presedens for byggehøyder for alle typer prosjekter innenfor kvartalsstrukturen. Dersom den tillatte byggehøyden i Hamar sentrum skal endres, skal dette gjøres ved revisjon av Kommunedelplan for sentrum, slik kommuneutviklingskomitéen har påpekt i sitt pågående utredningsarbeid for Hamar sentrum.
Trafikk og parkering Kvartal 54 er et sentralt bykvartal som ligger tett inntil 2 hovedgater (Grønnegata og Vangsvegen) gjennom sentrum med stor trafikk. Dette kan medføre utfordringer i forhold til logistikken mot disse gatene. Det er ikke plass til parkering langs disse gatene, men det Hamar kommune har i forslag til reguleringsplan for Vangsvegen ønsket løsning med bredt fortau og sykkelfelt langs Vangsvegen. Forslagsstiller for Kvartal 54 har planlagt adkomst til parkeringsanlegg og håndtering av avfall lagt til Enggata og Østre gate. Her kunne det blitt en konflikt med Tinghuset med besøkende som både kommer ut som nygifte eller frikjente. Dette har medført at adkomst er lagt slik at det ikke ligger midt imot inngangen til Tinghuset. Forsamlingssalen som er planlagt i kvartalet vil kunne medføre at store folkemengder skal inn og ut av huset nesten samtidig. For at dette ikke skal medføre for stort press på fortauet utenfor er det viktig med en stor foajé og mange dører. I bestemmelsene til reguleringsplanen er det sikret at inngangspartiene til hotell og forsamlingssal trekkes inn i fasaden, for å gjøre plass til bevegelser in og ut av huset. Forslagstiller ønsket parkeringsbestemmelser med en lavere norm enn det som er angitt i gjeldende parkeringsvedtekter. Byplansjefen holder likevel fast ved dagens parkeringsvedtekter, og oppfordrer til å benytte seg av muligheten til frikjøp. I bestemmelsene er det likevel gitt adgang til å angi en minimumsnorm for opparbeidelse av plasser, som må bygges selv om det tillates frikjøp. Det vil også bli tatt hensyn til muligheter for sambruk når antallet parkeringsplasser skal beregnes. Sykkelparkering er nevnt i bestemmelsene, men er ikke tallfestet. Det forventes at det blir tallfestet krav til antall plasser sykkelparkering i forslag til bestemmelser i arbeidet med ny kommuneplan. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: I bestemmelsene i forslaget til detaljregulering er det stilt konkrete krav til opparbeidelse av uteoppholdsarealer i bakgårdsrommet. Det er ikke stilt krav til egne lekeplasser. Nærmeste uteområder for lek er Fougner Lundhs plass og Hamar park. Forslagsstillers intensjon om å skape et hus med stor aktivitet også rettet mot unge vil kunne bidra til å øke valgmulighetene for barn- og unge og legge grunnlaget for et ungdommelig samlingssted i sentrum. Dette er likevel avhengig av eiers drift etter vedtak og utførelse av planen. Svein M Skaaraas... Sett inn saksutredningen over denne linja