SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5515-42 Arkiv: PLNID 20150006 Saksbehandler: Veslemøy Grindvik Sakstittel: KLAGEBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR KVITBERGET BOLIGFELT Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Klage fra Liv Unni Opgård tas ikke til følge. I samsvar med plan- og bygningslovens 1-9 oversendes klagen fylkesmannen for videre behandling. Klagen gis ikke utsettende virkning. Klage fra Advokatfirmaet Finn AS tas ikke til følge. I samsvar med plan- og bygningslovens 1-9 oversendes klagen til fylkesmannen for videre behandling. Saksutredning: Vedlegg: 1. Klage fra Liv Unni Opgård, datert 12.04.17 2. Klage fra Advokatfirmaet Finn AS, datert 21.04.17 3. Saksprotokoll fra sluttbehandling i kommunestyret 06.03.17 4. Saksutredning til sluttbehandling, med vedlegg a. Plankart, dater 07.02.17 b. Bestemmelser og retningslinjer, datert 07.02.17 c. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 13.02.17 i. Referat fra oppstartsmøte ii. Innspill iii. Forenklet ROS-analyse iv. Geoteknisk vurdering v. VA-notat Andre saksdok.: Sakens øvrige dokumenter finnes på sak 15/5515 og 15/871. Bakgrunn: Kvitberget ble i kommuneplanens arealdel, vedtatt 21.06.2011, avsatt til boligformål. Feltet skulle reguleres til 15 eneboliger i kommunal regi. I følge kommuneplanen skulle området reguleres i 2015-2025, men var avhengig av utbyggingen av avløpsledning til Tverrelvdalen. Detaljreguleringen er utarbeidet av Rambøll AS, på vegne av Alta kommune v/avd for samfunnsutvikling, og ble vedtatt i kommunestyret 06. mars 2017 sak PS 15/17.
Planvedtaket ble kunngjort 21.03.17 på Alta kommunes nettsider, brev til berørte parter og myndigheter og annonse i Altaposten. I henhold til forvaltningsloven har berørte parter tre uker klagefrist etter kunngjøring av vedtatt plan. Kommunen har mottatt to klager på reguleringsplanen. Begge klagene er fremmet innenfor klagefristen, av parter med rettslig klageinteresse. Begge klagene er knyttet til løsningen for adkomsten til feltet, og begge klagene vurderes i dette saksfremlegget. Klage 1: Liv Unni Opgård (vedlegg 1) Klager ber om utsatt iverksetting av planvedtaket inntil klagen er behandlet. Klager kan ikke se at det er utredet alternativer til adkomsten, f.eks via hundehotellet. Hun påpeker at den regulerte adkomsten har store negative konsekvenser for hennes næringsvirksomhet/gårdsdrift og krever at veialternativ via hundehotellet utredes. Hun påpeker også at det i Alta er bygget flere veier med større stigning enn adkomsten til Kvitberget, eksempelvis til boligfeltene i Saga. Klager påpeker videre at de berørte jordbruksarealene er blant de beste i Alta, og gir på grunn av kvaliteten mulighet til både å fulldyrke og benytte som beiteareal, og hun kan vanskelig se at Alta kommune kan finne en fullgod erstatning for disse arealene. Hun disponerer andre arealer i området, men driften kan ikke flyttes dit da det eneste egnede stedet kommer i konflikt med byggeforbudet under den nye kraftlinja (420 kv) Balsfjord Skaidi. Hun ber om at kommunen tar hensyn til jordvern og rødlista arter i området, samt fortsatt drift av gården i flere år fremover. Klager trekker avslutningsvis frem at hun frykter konsekvensen av reguleringsplanen ikke bare gir tap av areal, men også at de gjenværende oppdyrka arealene vil bli stående under vann langt utover våren på grunn av dårlig drenering i leira. Klage 2: Advokatkontoret Finn AS på vegne av Hans Arvid Sætrum (vedlegg 2) Klagen gjelder adkomstveien til Kvitberget boligfelt, og det hevdes kommunen har begått saksbehandlingsfeil jf. forvaltningslovens 28 og 32 jf. 17. Dette fordi trasevalget for adkomstveien er gjort uten at saken er godt nok opplyst. Det er ikke gjort grundig nok vurdering av andre alternativer sett opp i mot hvilke negative konsekvenser den vedtatte adkomstveien har for Hans Arvid Sætrum, og naboeiendommens bruk av området til landbruk. I klagebrevet er det punktvis gått nærmere inn på hvilke saksbehandlingsfeil man mener kommunen har gjort. Disse er punktvis presentert og besvart nedenfor. I klagebrevet fremmes også flere forslag til alternative traseer, og disse vil også kommenteres nærmere nedenfor. Det anføres at vedtaket er ugyldig, må oppheves og hjemvises til ny behandling hos kommunen. Alternativt kan kommunen omgjøre vedtaket etter fvl. 35, samt foreta en ny og korrekt behandling av adkomstveien. Vurdering: I henhold til plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er planmyndighet. Det er dermed kommunestyret som avgjør hvilke arealer som skal inngå i en reguleringsplan, hva
arealene skal benyttes til og hvordan planen skal utformes. Kommunestyret treffer endelig vedtak om reguleringsplan. Plan- og bygningslovens intensjon er at innhold av reguleringsplanene, innen lovens ramme, er lagt til kommunestyrets frie, skjønnsmessige vurdering. Hverken grunneiere, rettighetshavere, naboer eller interesseorganisasjoner har krav på at en reguleringsplan blir gjennomført i samsvar med deres ønsker. Vurderingene knyttet til reguleringen må være basert på reguleringsmessige hensyn, og ikke for eksempel ha til formål å ramme en spesiell grunneier eller andre interessenter. I tillegg må vurderingene bygge på en forsvarlig saksbehandling og riktig faktisk grunnlag. Klage 1: Liv Unni Opgård (vedlegg 1) Kommuneplanens arealdel legger til grunn at alle som planlegger og bygger kommunale veier i Alta kommune skal følge kommunes veinorm. Denne er første gang vedtatt i 19. sept. 2011. I klagen trekkes spesielt adkomsten til boligfeltene i Saga fram som eksempel på adkomstvei med stor stigning. Denne veien er regulert og opparbeidet før den kommunale veinormen ble vedtatt. Planadministrasjonen er klar over at denne har en løsning som ikke er ideell, og i forbindelse med reguleringsplanen for Aspemyrabrinken er adkomstveien omregulert og det er tatt grep for å bedre forholdene på denne veien. Planadministrasjonen vil også påpeke at selv om det finnes eksempler i Alta på boligområder med adkomstveier som har for bratt stigning eller på andre måter ikke oppfyller kravene i kommunal veinorm for Alta, betyr ikke dette at man ved etablering av nye boligfelt skal legge opp til tilsvarende løsninger. Nye planer følger det til enhver tid gjeldende regelverk. Som også omtalt i planbeskrivelsen (kap 3.4 og 5.10) gir den vedtatte adkomstløsningen en svært uheldig konsekvens for Liv Unni Opgård, gjennom tap av dyrka mark. Valg av adkomstløsning er omtalt i planbeskrivelsens kapittel 3.4 og 5.19. På grunn av stigningsforhold innenfor boligfeltet, samt kvikkleire i området ned mot Tverrelvdalsveien lot det seg dessverre ikke gjøre å legge adkomstveien langs eksisterende veitrase inn i området. Denne løsningen ville være foretrukket også av planadministrasjonen, og den ble grundig vurdert før man endte opp med den løsningen som er presentert i planforslaget. Vurdering av om utsatt iverksetting I klagebrevet reiser Liv Unni Opgård krav om utsatt iverksetting av reguleringsvedtaket jf. forvaltningslovens 42. Når det gjelder krav om utsatt iverksetting må kommunen gjøre en helhetligvurdering om dette skal imøtekommes. Reguleringsplanen har vært gjennom varsel om oppstart, offentlig ettersyn og politisk behandling og blitt enstemmig vedtatt. Merknader og protester fra naboer, og Liv Unni Opgård spesielt, er kommentert i saken og gjort kjent for kommunestyret. Administrasjonen kan ikke se at det i klagen er fremsatt nye argumenter som skulle tilsi at vedtaket bør endres. Med tanke på den prosess som må gjennomføres med detaljprosjektering og grunnerverv før man kan gå i gang med utbyggingen av feltet, er det ingen fare for at det gjøres irreversible inngrep på klagers eiendom før klagen er avgjort. Men det vil være svært uheldig for den videre framdriften av prosjektet og tilgangen på boligtomter i Tverrelvdalen dersom denne delen av prosessen må utsettes til klagen er endelig avklart. Basert på dette vil administrasjonen anbefale at klagen fra Liv Unni Opgård ikke gis utsettende virkning.
Klage 2: Advokatkontoret Finn AS (vedlegg 2) Påstandene fra klagebrevet angis i kursiv, planadministrasjonens svar i vanlig skrifttype. 1. Begrunnelse for valg av trase a. Hevder at begrunnelse for avvisning av alternativ trase ikke er basert på dokumenterbare fakta, kun synsing. Viser til at hverken avvist eller valgt trase er kostnadsberegnet. At adkomstveien via Borrasveien og Hunde- og kattehotellet ble avvist i en tidlig fase er begrunnet ved at selve adkomstveien er lang, og vil kreve oppgradering av Borrasveien fra Tverrelvdalveien. Dette står i planbeskrivelsen kap 3.4, og er etter planadministrasjonens syn dermed tilstrekkelig dokumenterbart. En avstand på i overkant av 900 m fra avkjøring Tverrelvdalsveien til starten på boligfeltet er åpenbart lengre enn de drøye 300 m i vedtatt trase. Den alternative traseen er ikke kostnadsberegnet eller tegnet ut, fordi man allerede før den var tegnet ut så at denne løsningen ville kreve mer vei, og gi lavere utnyttelse av boligfeltet enn det andre alternativet. Med tanke på adkomst fra Tverrelvdalsveien via eksisterende veitrase på 38/236 er det tegnet ut og vurdert flere ulike mulige løsninger, før man har kommet fram til den vedtatte løsningen. b. Påstand om at Rambøll kun har vurdert en trase fordi dette er den eneste kommunen har bestilt. Kommunen bestilte at man skulle finne en god løsning for adkomst, og både vedtatt løsning, alternativet via Borrasveien forbi Hunde- og kattehotellet, og mulighet for adkomst via adkomstveien ved skolen ble vurdert. Vurderingene er gjort på bakgrunn av befaring i området og sett i sammenheng med terrenganalyser av planområdet. At dette kanskje ikke kommer godt nok fram i planbeskrivelsen er en annen sak, men påstanden er om at kun en løsning er vurdert er urimelig og feilaktig. c. Kommunen har benyttet formuleringen «svært lang vei» uten å definere hva som ligger i vurderingen, hvor man måler fra og hvorfor. Se kommentar til punkt a). d. Savner begrunnelse for hvorfor kun den valgte adkomsten ville kunne forlenges til Fallsen-området for å gi adkomst også hit. Kommunen sier ikke at kun den valgte adkomstløsningen kan forlenges til Fallsen-feltet. Men, som også planforslaget viser (kap 5.16), stilles det etter kommunal veinorm andre krav til veiklassifisering og utforming for en adkomstvei som skal dekke både Kvitberget og Fallsenfeltet, enn en som kun skal dekke boligene i Kvitberget. Å tilrettelegge for at hele veisystemet gjennom Kvitberget-feltet skal være dimensjonert for trafikken som i fremtiden skal inn i Fallsen-feltet vil beslaglegge et mye større areal, og gi en mye dårligere utnyttelse av boligfeltet. En adkomst via Borrasveien til Fallsen-feltet ville i tillegg til å gi færre tomter i Kvitberget, føre til at gjennomgangstrafikken til Fallsen-feltet berørte hele boligfeltet i stedet
for de 4-5 nederste tomtene. Slik sett ville det være mindre hensiktsmessig å tilrettelegge for en kobling til Fallsen-feltet ved de andre adkomstalternativene. Planadministrasjonen vil understreke at muligheten for kobling til Fallsen-felte ikke har vært utslagsgivende for valg av løsning, men det er en positiv mulighet som kan være med å sikre utvikling også av dette feltet når vi vet hvilke geotekniske utfordringer man kommer til å møte også i det planarbeidet. 2. Ulemper ved valgt trase a. Adkomstveien blir liggende under 10 meter fra klientens bolig, som medfører en betydelig ulempe for ham mtp. fremtidig trafikkbelastning. Det er uklart for planadministrasjonen hvilken bolig det henvises til i klagen. På eiendommen til klager er det i dag to aktuelle bygg. En hytte innenfor området som er regulert til boligfelt, og et hus ved skolen. Hytta ligger i henhold til vedtatt reguleringsplan i overkant av 10 m fra regulert veikant, 14 m fra senterlinje vei, mens eksisterende bolighus ligger 12 m fra regulert veikant, 15 m fra senterlinje vei. Det vil åpenbart bli en ny situasjon for grunneier i forhold til dagens trafikk, men trafikkbelastningen vil være liten. b. Adkomstveien vil ødelegge eiendommens historiske særpreg og naturlige gårdstun, og vil ha verdireduserende effekt på eiendommen. Adkomstveien er lagt med utgangspunkt i eksisterende veitrase inn på eiendommen, men tilpasset ny standard og flyttet noen meter bort fra boligen i sør-østlig retning. Planadministrasjonen har vanskelig for å se hva som menes med at en adkomstvei som ligger lenger bort fra bygningene på tunet ødelegger det naturlige gårdstunet, all den tid eiendommen per i dag heller ikke har et klart definert tun i tradisjonell forstand. Tilrettelegging av offentlig infrastruktur kan også gi en verdiøkning i områder med eldre boligbebyggelse. c. Utkjøring til hovedveien i Tverrelvdalsveien vil medføre en mindre trafikksikker løsning enn alternativene. Utkjøring til Tverrelvdalsveien er i tråd med vegnormen og utformet med trafikkøy, samt at gang- og sykkelveien legges om slik at det er plass til en bil mellom gang- og sykkelveien og Tverrelvdalsveien, for bedre siktforhold. Løsningen er valgt i samarbeid med Statens Vegvesen, på grunn av kryssets nærhet til Tverrelvdalen skole. På bildet under vises avkjøring i reguleringsplan, med dagens situasjon lagt over i transparent rosa (kjørevei) og lilla (g/s-vei).
d. Veien beslaglegger dyrket areal på eiendommen, og medfører at utleid dyrket areal til eiendommen 23/208 vil bortfalle. Henviser til innsigelser fra Alta kommune, næring og landbruk, Finnmark bondelag og Liv Unni Opgård. Planadministrasjonen er enig i at det er en svært uheldig konsekvens av valgt trase at veien beslaglegger dyrka areal på eiendommen 23/208. Planadministrasjonen vil derimot påpeke at den regulerte veitraseen ikke berører dyrka areal på klagers eiendom 38/236, og dermed kan ikke planadministrasjonen se at det kan medføre bortfall av utleid dyrket areal til 23/208. Planadministrasjonen vil også påpeke at Finnmark Bondelag, Liv Unni Opgård og Alta kommune, næring og landbruk ikke har hatt innsigelser til planen, men merknader til utformingen. Administrasjonens kommentarer til merknadene fremkommer i planbeskrivelsens kapittel 7.3, referat av innspill ved offentlig ettersyn. e. Kommunen har ikke på tilstrekkelig vis behandlet problemstillingen om at Opgårds drift på gården vanskeliggjøres av adkomstveien. Det er en saksbehandlingsfeil at kommunen begrunner beslagleggelsen av jordbruksareal med behovet for tomter, da det ikke er boligfeltet, men adkomsten som er problemet. Som det sies i klagen er det ikke boligfeltet, men adkomsten som er problematisk. Planadministrasjonen er for så vidt enig i dette. Et boligfelt må like fullt ha en adkomst, og denne adkomsten må tilfredsstille krav til dimensjonering, utforming og trafikksikkerhet stilt i
blant annet kommunal veinorm for Alta kommune. Etter en helhetlig vurdering av de terrengmessige forutsetningene innenfor selve boligfeltene, samt grunnforhold og mulige alternative løsninger for adkomst og behov for kopling til Fallsen-feltet kom man fram til at den vedtatt regulerte adkomsten var den beste løsningen for adkomst til feltet. Kommunen er bevisst på at løsningen skaper driftsmessige utfordringer for Liv Unni Opgård, og det er kommunes ansvar i det videre arbeidet å finne løsninger som minimerer disse utfordringene. 3. Alternative trasevalg a. I og med at det kreves at vedtaket oppheves og hjemvises til ny behandling er det viktig å påpeke alternative trasevalg inn til boligfeltet, og da med en begrunnelse ut i fra relevante samfunnsmessige hensyn. Vurderingen gjøres med bakgrunn i: i. Hensiktsmessig utforming minimering av ulemper for grunneier (avstand til eksisterende bygg) ii. Hvilket areal som beslaglegges iii. Trafikalavvikling iv. Avstand fra Tverrelvdalsveien til boligfeltet v. Fremtidig adkomst til Fallsen-feltet vi. Grunnforhold Beste samfunnsmessige løsning må velges, og så får det være opp til kommunen å vurdere om feltet har en fornuftig økonomisk forutsetning med valgte løsning. Kriteriene som her foreslås for vurdering av trasevalg er de samme som kommunen har benyttet i planarbeidet. I vurdering av punkt 1 Hensiktsmessig utforming, har kommunen lagt vekt på hensiktsmessighet i forhold til kravene som stilles i kommunal veinorm og terrengforholdene i område og med tanke på trafikksikkerhet. De konsekvensene som trasevalget har for naboeiendommene 38/208 og 38/236 er kommunen bevisst på, og man har likevel kommet fram til at denne løsningen er den som på best mulig måte løser adkomst til Kvitberget som steg 1 på løsningen av tomtebehovet i Tverrelvdalen. Muligheten for kobling til Fallsen-feltet er viktig for å åpne for videre planlegging av Fallsen-feltet uten å igjen måtte beslaglegge store deler landbruksjord for en ny veitrase over kvikkleiremark. I klagebrevet er det foreslått flere alternativer til adkomst inn i feltet. Administrasjonen vil komme med noen kommentarer til disse forslagene:
Alternativ 1: Fra Borrasveien og inn i feltet på den nord-vestlige spissen Svært bratt terreng i selve angrepspunktet til feltet. Løsningen fremstod som lite aktuell ved befaring i terrenget ved oppstart av planarbeidet. Deltakere på befaringen var kommunens saksbehandler, plankonsulent fra Rambøll og landskapsarkitekt fra Rambøll. Traseen går i et kjent kvikkleireområde, og berører landbruksarealer. Det vil ikke være mulig å legge traseen direkte i tomtegrensa som på skissen, så tap av landbruksarealer vil også her være merkbart selv om det er andre grunneiere som er berørt. En adkomst her vil sannsynligvis føre til redusert antall tomter i feltet. Alternativ 2: Fra Borrasveien og via Alta hunde- og kattehotell Veien vil gå like forbi hunde- og kattehotellet. Avstand fra Tverrelvdalsveien til angrepspunkt i feltet er i overkant av 900 meter. En adkomst her fører til tap av minst to potensielle tomter, trolig flere dersom vegen skal dimensjoneres for videre adkomst til Fallsen-feltet. Alternativ 3: I tomtegrensen mellom 38/236 og 38/58 Traseen berører landbruksjord, i minst like stor grad som både alternativ 1 og vedtatt løsning. Terrenget er like bratt inn i feltet som vedtatt trase, men krysser et område som ble tatt ut av reguleringsplanen på grunn av kvikkleire og berører i dermed i større grad de deler av området hvor det er påvist kvikkleire. Traseen berører også arealet avsatt til motfylling/stabiliseringstiltak for kvikkleire i forbindelse med vedtatt løsning.
Konklusjon Planadministrasjonens vurdering er at klagene ikke inneholder noen nye momenter som tilsier at disse skal tas til følge. Klagene oversendes Fylkesmannen i Finnmark for endelig avgjørelse. Alta, 24.05.17 Oddvar Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.