Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter Utgave: 01 Dato: 2012-03-26
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter Utgave/dato: [Revisjon] / [Revisjonsdato] Arkivreferanse: - Oppdrag: 528853 Kvernaland Omsorgsenter Oppdragsbeskrivelse: Arkitekt, landskapsarkitekt og reguleringsarkitektarbeider for 1. byggetrinn, fase 1 og 2, jfr. kontrakt. Oppdragsleder: Kyllingstad Helge Fag: Arkitektur; Landskap; Plan Tema Helse og omsorg Leveranse: Detaljprosjekt; Forprosjekt; Skisseprosjekt Skrevet av: Kvalitetskontroll: Arild Byrkjedal www.asplanviak.no
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 3 FORORD deltok i prosjektkonkurranse i Time kommune for omsorgsboliger på Kvernaland. Asplan Viak vant konkurransen, og har på bakgrunn av dette prosjektet utformet forslag til plan. Planen er utarbeidet iht. kommunens retningslinjer for planarbeid og plan og bygningsloven. I planarbeidet har Jostein Korsnes, Kjerlaug M. Kuløy, Hanna Philiopos og Elisabeth Bøe Olsborg deltatt. Helge Kyllingstad har vært oppdragsleder. Ansvarlig for reguleringsplanen har vært Arild Byrkjedal. har vært engasjert av Time kommune ved Mari Bryne. Stavanger, 30.03.12 Arild Byrkjedal Oppdragsleder Helge Kyllingstad Kvalitetssikrer
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn for saken...5 2 Gjeldende planer...5 2.1 Kommuneplan...5 2.2 Kommunedelplan for Kvernaland...5 2.3 Interkommunal kommunedelplan for bybåndet sør...6 2.4 Reguleringsplan...6 3 Forhåndskunngjøring/ prosess...6 3.1 av KU plikt...6 3.2 Varsel om oppstart...7 4 Beskrivelse av området...9 5 Beskrivelse av planen...10 5.1 Forholdet til overordnet plan...10 5.2 Bebyggelsen...10 5.3 Uteområder...10 5.4 Andre forhold...11 5.5 Støyvurdering...11 6 Ros analyse...12
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 5 1 BAKGRUNN FOR SAKEN Time kommune ønsker å etablereet omsorgssenter på Kvernaland. Området skal bestå av 48 døgnbemannede omsorgsboliger, 18 omsorgsboliger uten døgnbemanning og et bygg for fellesarealer. Området skal bygges ut i 2 eller 3 byggetrinn. Det er stilt krav om detaljregulering for gjennomføring av prosjektet. Time kommune er oppdragsgiver, og planinnholdet vil i all hovedsak være offentlige arealer. Plantypen vil derfor defineres som en kommunal detaljreguleringsplan. 2 GJELDENDE PLANER 2.1 Kommuneplan I kommuneplanen er det aktuelle området udisponert, pga. henvisning til kommunedelplan for området. 2.2 Kommunedelplan for Kvernaland Figur 1 Kommunedelplan for Kvernaland med plangrense for planområdet Området avsettes til offentlig formål. Det er i ROS analysen gitt føringer for oppfølging av flomkonsekvenser for området.
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 6 2.3 Interkommunal kommunedelplan for bybåndet sør Figur 2 Utsnitt av forslag til interkommunal kommunedelplan Planen er under utarbeidelse. Det gjennomført offentlig ettersyn. Planområdet er udefinert i kommunedelplanen, men planforslaget foreslår å legge til rette for betydelig flere utbyggingsarealer i Kvernalandsområdet. 2.4 Reguleringsplan Det er en reguleringsplan fra 1974 for området. Denne regulerer et større område som ny skoletomt. Denne ble aldri realisert på eiendommen. Boligområdet i nord er realisert Figur 3 Vedtatt reguleringsplan for området 3 FORHÅNDSKUNNGJØRING/ PROSESS 3.1 av KU plikt KU plikten er vurdert iht. forskrift om konsekvensutredninger. Det er to forhold ved tiltaket som må vurderes nærmere. 3 i forskriften definerer planer og tiltak som skal vurderes etter 4. Dette er bla;. b) reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II. Forskriftens vedlegg II definerer under pkt. A.1 «..bygg for,, tjenesteyting med bruksareal over 5000 kvm».
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 7 d) detaljreguleringer som innebærer en endring av kommuneplan eller områderegulering. Tiltaket i denne planen kvalifiserer for å vurdere planen iht. 4. Tiltaket vil da bli utredningspliktig dersom det har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn er vurdert, men forslagstiller kan ikke se at tiltaket er utredningspliktig iht. til disse kriteriene. Endringen av overordnet plan oppfattes av Time kommune å være en justering av byggeområde, mer enn en endring av overordnet plan. Byggeområdet er vurdert i arbeidet med detaljreguleringsplanen, og foreslått byggeområde er totalt sett mindre omfattende enn avsatt område i overordnet plan. 3.2 Varsel om oppstart Planen ble varslet av Time kommune, den 11.12.09. Frist for å komme med merknader var satt til 15.01.10. Det kom 8 merknader til planforslaget. Statens vegvesen, brev datert 05.01.10 Mener utbyggingen får konsekvenser for både FV. 220 og RV. 505. Avventer nærmere tilbakemelding til konkrete fakta om prosjektet foreligger. Det er gjort en trafikkfaglig vurdering av planforslaget. Trafikken på Gamle Åslandsveg (FV. 220) er begrenset (se også støyvurdering, og tiltaket vurderes å ikke gi vesentlige konsekvenser på tilstøtende vegnett. Gunnar Vestly, brev datert 11.01.10 Ønsker en regulering av hele gnr. 28 bnr. 1. Motsetter seg regulering av bare deler av denne eiendommen. Tas til orientering. Planforslaget berører ikke denne eiendommen. NVE, epost datert 18.01.10 Minner om NVEs retningslinjer 1-2008 Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområde langs vassdrag. Ber om en vurdering av flomsituasjonen i området. Det er utarbeidet en flomrapport av Dimensjon, datert 30.03.11. Det er tatt stilling til flomsituasjonen i området og nødvendige tiltak vil bli iverksatt ved utbygging. Brannvesenet Sør Rogaland, brev datert 12.01.10
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 8 Ber om at prosjektet ivaretar brannvesenets behov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Det er avholdt møte med brannvesenet for å kunne imøtekomme brannvesenets krav. Det legges til rette for at utrykningskjøretøy for personell kan ta seg rundt bygningsmassen på gangveg. Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen, kulturseksjonen, brev datert 07.01.10 og 25.10.10. På bakgrunn av arkivmateriale og gjennomført befaring vil ikke tiltaket komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Ingen merknader til at tiltaket gjennomføres. Tas til orientering. Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen, brev datert 13.01.10 Poengterer at det ikke kommer egen uttalelse fra Fylkesmannen i denne saken. Påpeker at det er viktig at grøntområdene og turstien blir sikret i forbindelse med reguleringen. Tas til etterretning i planarbeidet. Det legges til rette for turveger i området. Turveger med en overordnet funksjon sikres etablert ved første byggetrinn. Jostein Frøyland, brev datert 02.01.10 Ønsker å bli tatt med i planprosessen, og påpeker at han er kritisk til forslaget dersom en ikke finner gode løsninger for grunneier i saken. Påpeker at flom kan bli en utfordring i saken, uansett hvilken løsning som velges. Time kommune er grunneier for området som reguleres. En kan ikke se at tiltaket gir spesielle konsekvenser for Frøyland. Det er tatt stilling til flomsituasjonen i området og nødvendige tiltak vil bli iverksatt ved utbygging.
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 9 4 BESKRIVELSE AV OMRÅDET Planområdet ligger nordøst for Stemmen, og utgjør ca. 36 daa. Størstedelen av planområdet er flatt og består av fulldyrket jord, mens et høydedrag utgjør en mindre del av området og består av skog med høy bonitet. Høydedraget er fjellgrunn. Marken består av våte og antagelig ustabile masser. Grunneier i planområdet er Time kommune. Figur 4 Flyfoto av planområdet Området ligger i dag vakre og attraktive omgivelser. I sørvestlig retning ligger Stemmen, en kolle mot sørøst og landbruksarealer mot øst. Mot nord ligger et boligområde med spredt eneboligbebyggelse. Kvernaland/ Frøyland inngår i interkommunalt planarbeid for bybåndet sør, og kan bli betydelig mer utbygd fram mot 2040. Området ligger ca. 500 meter fra Kvernaland sentrum, og like ved kommunegrensa mot Klepp. Det er ca. 2 km til Orstad.
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 10 5 BESKRIVELSE AV PLANEN 5.1 Forholdet til overordnet plan Planforslaget avviker fra kommuneplanen i noen grad. Forslag til ny plassering av omsorgsboliger ble gjort i konkurranseforslaget. Begrunnelsen for endringen ift. kommuneplan er at ny plassering har en mer attraktiv beliggenhet. I forbindelse med krav til tiltak for flom vil det være behov for å heve terrenget noe over dagens nivå. Ved å ta i bruk større deler av kollen i området, kan en hente masser lokalt og oppnå en god massebalanse i området. Plasseringen av bygningsmassen er gjort på fjellgrunn. Alternativ plassering ville trolig medført en del utskiftning av ustabile masser. Byggeområdet i kommuneplanen er drøyt 18 daa, mens det i reguleringsforslaget er satt av et område på 13,5 daa. I tillegg kommer noe areal til parkering og veg etc. Området regulert til grøntareal øker, og er i planen ca 17 daa. 5.2 Bebyggelsen Planen legger til rette for 48 døgnbemannede omsorgsboliger, 18 omsorgsboliger uten døgnbemanning og et bygg for fellesarealer. De døgnbemannede omsorgsboligene tilrettelegges for i et bygningskompleks, med fellesarealer i midten. Fellesarealene vil bli tilrettelagt med kantine, velferdssenter og dagsenter, og kan bidra positivt i lokalmiljøet for andre enn faste beboere. Fellesbygget kan også leies ut til arrangementer etc. De 18 omsorgsboligene uten døgnbemanning etableres i 3 frittstående bygg md 6 boenheter i hver enhet. Et av disse er en barnebolig. Bebyggelsen planlegges bygd i tre og med saltak. Bebyggelsen vil ha en etasje, men med romslig takhøyde. Det kan etableres rom uten opphold, som teknisk rom, på hems eller mesanin. Det skal ikke bygges underetasje i bebyggelsen. Kulvert med tekniske innretninger kan aksepteres under forutsetningen at dette kan løses innenfor de flomrestriksjonene som ligger på området Omsorgsboligene skal bygges ut i 2 eller 3 byggetrinn. Første byggetrinn inkluderer 24 døgnbemannede omsorgsboliger, fellesarealer og barnebolig. 5.3 Uteområder Det legges til rette for både private, halvprivate og felles utearealer i planforslaget. Alle boliger vil ha egen terrasse eller balkong. I tillegg vil det legges til rette for sansehager mellom bygningskroppene. Disse er i hovedsak tiltenkt beboerne i de tilstøtende boligene, men vil være tilgjengelige for alle beboere på området. Det legges til rette for et variert uttrykk på de ulike uteområdene, og er tenkt utformet slik at de kan tilby ulike opplevelser. Det legges til rette for et større friområde i planen som skal ha en parkmessig opparbeidelse. Her vil det legges til rette for en turveg med en overordnet funksjon i ytterkant av
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 11 planområdet langs Frøylandsåna og kanalen. Denne vil knytte seg til eksisterende turveger og gi et nytt og forbedret tilbud for lokalmiljøet på Kvernaland og omegn. På området vil det også bli lagt til rette for et nettverk av stier som gir varierte turmuligheter for beboerne. Friområdet vil i sin helhet være tilgjengelig for offentligheten. Det legges for øvrig til rette for en variert utforming av friområdet med benker, paviljonger, fiskeplasser, grillplasser etc. Den endelige utomhusplanen vil foreligge ved rammesøknad. Det vil bli tilrettelagt for en lekeplass ved barneboligen. Denne skal tilrettelegges for funksjonshemmede. 5.4 Andre forhold Parkeringsplassen tilrettelegges med en plass pr. boenhet, og 5 parkeringsplasser for funksjonshemmede. Renovasjon vil bli tilrettelagt med nedgravde avfallsbeholdere for inntil 5 returpunkter. Sykkelparkering vil bli etablert på flere ulike steder i tilknytning til inngangspartier. Varelevering vil skje fra hovedinngang, og det vil bli etablert en midlertidig parkeringsplass for formålet. 5.5 Støyvurdering Det er utført en støyvurdering ift. trafikk fra Gamle Åslandsveg på området. Det vil ikke være behov for støytiltak i tilknytning til bebyggelsen.
Kommunal detaljreguleringsplan for Kvernaland omsorgsenter 12 6 ROS ANALYSE Det er utarbeidet en ROS analyse for kommunedelplan for Kvernaland/ Frøyland. Denne påpeker følgende risiko knyttet til radon og flom. Radonsikring for bebyggelsen vil bli ivaretatt gjennom teknisk forskrift. Det er utarbeidet en flomrapport av Dimensjon, datert 30.03.11. Denne konkluderer med at bebyggelsen bør ligge på minimum 33.5 meter, og at det bør legges til rette for et fordrøyningsbasseng i planområdet. Det legges til rette for bestemmelser som sikrer disse tiltakene. Det vises for øvrig til vedlagte ROS skjema, tilknyttet detaljreguleringsplanen.