SAKSFRAMLEGG Saksbehandlar: Per Inge Aakvik Arkiv: K2 - L12, PLANID - 2016000032 Arkivsaksnr: 16/32 16/16437 Detaljregulering for gnr 74 bnr 17, 21 og 29 Utval: Møtedato: Saksnr.: Det faste utvalet for plansaker 01.11.2016 123/16 Rådmannen si innstilling: Med heimel i plan- og bygningslova 12-10 vedtar planutvalet å leggje forslag til detaljregulering for gnr 74 bnr 17, 21 og 29, ut til 1. gongs offentleg ettersyn på følgjande vilkår: To tverprofilar for planområdet skal følgje saka. Maks byggehøgde for det einskilde bygg skal inn i reguleringsføresegnene som kotehøgde. Tittel Dok.ID Regplan Rørstad 051016 284412 Gnr 74 bnr 21 og 29 - Oppdaterte plandokument 284406 X001 Rørstad - støyutredning rev 284409 Referat frå oppstartsmøte 259063 Illustrasjonsplan Rørstad 051016 284413 Gnr 74 bnr 21 og 29 - Rørstad - Planomriss 259146 Oversendings epost 259145 Gnr 74 bnr 21 og gnr 74 bnr 29 - varsel om oppstart av 263853 detaljregulering - Rørstad Kart med planavgrensningar/skisse til utbygging 263854 Referat 263855 16_31339-3Fv. 657 - Reguleringsplan Rørstad gnr. 74 bnr. 21 og 29-265015 Sula kommune - Varsel om oppstart av detaljregulering. Varsel om motsegn..pdf Oversendings e-post 265014 Gnr 74 bnr 21 og 29 - Detaljregulering - reguleringsplan - 267483 konsentrert småhusbebyggelse - Rørstad - fråsegn til varsel om oppstart Sula kommune - detaljregulering - reguleringsplan - konsentrert 267484 småhusbebyggelse gbnr 74 21 og 74 29 - Rørstad - Budsjett arkeologisk registrering.pdf Oversendings e-post 267482 Fråsegn - Varsel om oppstart - Reguleringsplan Rørstad 267880 1
Tittel Dok.ID Gnr 74 bnr 21 og 29 - Tilbakemelding etter gjennomfør arkeologisk 278959 registrering - konsentrert småhusbebyggelse Oversendings e-post 278958 Gnr 74 bnr 21 og 29 - Utvida varsel om oppstart av detaljregulering - 279601 avgrensa høyring Skisseforslag 279602 Gnr 74 bnr 21 og gnr 74 bnr 29 - fråsegn ved utvida varsel om 280123 oppstart Detaljregulering - reguleringsplan - konsentrert småhusbebyggelse- 280922 Rørstad - fråsegn til utvida varsel om oppstart Oversendings e-post 280921 Gnr 74 bnr 21 og 29 - Detaljregulering -ref brev 281843 Oversendings epost 284405 Merknadsvurdering Rørstad 051016 284407 NOT001 v1.1 Rørstad Sula - støyutredning (004) 284408 Gnr 74 bnr 21 og 29 - Supplerande bilder av 3d-modellen for 286192 Rørstadplanen. Rørstad1 286193 Rørstad2 286194 Rørstad3 286195 Rørstad4 286196 01.11.2016 Det faste utvalet for plansaker Svein Værnes (KRF) sette fram slikt forslag som tillegg til rådmannen si innstilling: "Det faste utvalet for plansaker oppmodar utbyggar om å gå inn for ei lavare utnyttingsgrad i planområdet". Forslaget vart sidan trekt. Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedtatt. (6 voterande) P-123/16 Vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova 12-10 vedtar planutvalet å leggje forslag til detaljregulering for gnr 74 bnr 17, 21 og 29, ut til 1. gongs offentleg ettersyn på følgjande vilkår: To tverprofilar for planområdet skal følgje saka. Maks byggehøgde for det einskilde bygg skal inn i reguleringsføresegnene som kotehøgde. Bakgrunn for saka: På vegne av grunneigarane av gnr 74 bnr 21og 29 har Plot Arkitekter AS varsla kommunen om at dei ønskjer å regulere eit om lag 8 da stort areal til bustadbygging i tråd med 2
kommuneplanen. Arealet ligg i eit etablert bustadområde på Rørstad på Fiskarstranda nord vest ved fv 657. Saksopplysningar: Det er halde oppstartsmøte om saka den 06.01.2016, jf. møtereferat datert 12.01.2016. Forslagsstillar varsla oppstart detaljregulering den 22.02.2016 med merknadsfrist 07.04.2016. Med bakgrunn i varsel om motsegn til planforslaget frå Statens vegvesen varsla forslagstillar ny oppstart av eit noko utvida planområde. Kravet frå Statens vegvesen var at planen må utvidast til å omfatte eksisterande avkøyrsle til gnr 74 bnr 17 samt at denne eigedomen må knytast til den nye vegen til bustadfeltet. Konsekvensen av dette blir at nedre del av eigedomen gnr 74 bnr 14 (ca.200m2) blir innlemma i planområdet. Nytt planomriss vart sendt ut på avgrensa høyring til grunneigar av gnr 74 bnr 14, Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Møre og Romsdal fylkeskommune og Statens vegvesen, med merknadsfrist 26.08.2016. Vurdering: Merknader Statens vegvesen På spørsmål om regulering i dette området hausten 2012 viser Statens vegvesen til ei e-post melding sendt til konsulent, datert 05.10.2012, der det er vurdert ulike løysingar for hovudtilkomst til planområdet samt sanering av eksisterande løysingar. Vegvesenet si løysing forutsette at i tilleg til det arealet det no er varsla oppstart av, gnr 74 bnr 21 og 29, skulle og eigedomane gnr 74 bnr 17 og 227 ha felles tilkomst frå avkøyrsla. I dette forslaget føreset Statens vegvesen sanering av dei andre avkøyrslene til fylkesvegen innafor planområdet. I følgje støyvarselkart for Sula ligg planområdet innafor gul og raud støysone, raud sone inneber at arealet er ueigna til bustadføremål og ved gul sone er det automatisk krav om støyvurdering. Statens vegvesen vil fremme motsegn til planforslaget grunna i trafikksikktrygging om ikkje det framsette forslaget frå 2012 vert tatt inn i planforslaget i si heilheit samt at det vert lagt fram støyvurdering med eventuelle avbøtande tiltak. Vår vurdering Nytt planforslag viser eit planområde der eksisterande tilkomstveg til gnr 74 bnr 17 og er tatt med. Ein legg her opp til å sanere to av dagens avkøyrsler slik at ein står tilbake med ei avkøyrsle for planområdet til fv. 657, slik som Statens vegvesen skisserte i merknaden. Cowi AS har utarbeidd ei støyutgreiing der berekningane viser at det meste av utearealet mot fv. 657 vil hamne i gul støysone med Lden >55dB utan tiltak. Naudsynt støytiltak inneber ein kombinasjon av støyvoll og støyskjerm i heile planområdet si utstrekning mot fv. 657. Sjølv med desse tiltaka må fleire av bustadane vurderast nærmere på byggesaksnivå av omsyn til krav om lydisolasjon på støyutsatt side. Møre og Romsdal fylkeskommune Området er vurdert til å ha potensiale for funn av automatisk freda kulturminne og det vert stilt krav om arkeologisk registrering, jf. Kulturminnelova 9. Registreringa må gjennomførast før endeleg plan kan godkjennast. Det vert tilrådd å gjennomføre den arkeologiske registreringa så tidleg som mogeleg i planprosessen av omsyn til at eventuelle funn kan få innverknad på korleis planen vert utforma. Med henvisning til pbl. 28-7 (ubebygd del av tomta/fellesareal) og TEK10 8-1 (uteareal) og 8-4 (uteopphaldsareal) vert det fokusert på at planforslaget må sikre tilstrekkeleg felles uteopphaldsareal for både barn og vaksne. Dette arealet må vere tilstrekkeleg stort og ha naudsynt kvalitet med utforming og plassering i høve bygg, tilkomst og parkering. Særskilt 3
vert det understreka at detaljreguleringa viser kor desse føremåla skal vere i høve byggegrensene for bygga. Det vert vist til vedlagt illustrasjonsskisse ved varsel om planoppstart som kan vere nyttig for å undersøkje om det er mogeleg å få til tilstrekkeleg og eigna utomhusareal. Rekkjefølgjeføresegn som sikrar opparbeiding av leikeareal for første bustad må på plass. Det vert tilrådd å sjå nærmare på utformingskrava i Rikspolitiske retningsliner for å styrke barn og unges interesser i planlegging/rundskriv T-2/08, kap.1 generelle utformingskrav: «5.a Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. 5b. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne» Dette inneber jf. Kap.3: «5.a Arealer brattere enn 1:3, eller smalere enn 10 m, areal med ekvivalent støynivå over 55d(A), areal avsatt til kjørevei, parkering, fareområder og areal belagt med restriksjoner som hindrer barns frie lek, skal ikkje regnes med» Ved nytt varsel av oppstart, avgrensa høyring, om utvida planområde: ingen merknader i tillegg. Vår vurdering Arkeologisk registrering av planområdet er gjennomført utan at det er gjort funn. Leikearealet, småbarnsleikeplassen, er trekt så langt nord vest i planområdet som mogeleg og er med det i kvit sone (Lden<55dB) jf. støykart etter tiltak. Sjølv med utførte støytiltak, voll og skjerm, vil ein del av utomhusareal vere ueigna som opphaldsareal for barn og unge pga. støy. Dette omfattar sida mot hovudvegen på bakkenivå i området fram for bustadane B og H jf. s.8 i støyutgreiinga frå Cowi AS. Fylkesmannen i Møre og Romsdal Planforslaget må vurderast i høve Naturmangfaldlova 7 og det må gå fram av planomtale og saksutgreiing korleis prinsippa i 8-12 er tatt omsyn til og vektlagt i vurderinga av saka. Iflg. Plan-og bygningslova 4-3 må det gjennomførast ein risiko- og sårbaranalyse for planområdet. Fylkesmannen føreset at barn- og unge sine interesser blir tatt vare på iflg. 5-1 i plan- og bygningslova. Rundskriv T-2/08 om barn og planlegging frå MD gir rammer for dette arbeidet. Det vert vist til fylkesmannen si satsing «Betre oppvekst» med mellom anna særleg fokus på barn og unge sine interesser i arealplanlegginga. Vidare vil det verte lagt særleg vekt på at eigna areal til leikeareal må sikrast i plankart og føresegner. Føresegnene må stille funksjonskrav til leikeareala som t.d. at nærleikeplass skal opparbeidast med minimum sandkasse, benk og eit leikeapparat. Planområdet ligg delvis i gul og raud vegstøysone slik at støytilhøva må avklarast, jf. MD s Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 (2012). Ved nytt varsel av oppstart, avgrensa høyring, om utvida planområde: ingen merknader i tillegg. 4
Vår vurdering Det går fram av planomtalen at planområdet er sjekke mot naturbasen med omsyn til verneverdige eller trua artar. Det er ikkje avdekka slike registreringar innafor planområdet. Vidare er det gjennomført Risiko- og sårbaranalyse utan at det er påvist nemneverdige avvik. Leikearealet har etter vårt syn fått ei tilfredsstillande plassering utanfor støyutsett område og rekkefølgekrav for opparbeiding er sikra i pkt 5.2 i føresegnene. Leikeplassen skal vere universelt utforma og innhalde ei minimumsutrustning, jf. føresegnene pkt. 2.3. Det går fram av støyutgreiing, rapport frå Cowi As dat. 08.09.2016, at planområdet er svært støyutsatt pga. biltrafikkstøy frå fv. 657 og at det er naudsynt med tiltak i form av støyvoll og støyskjerm. Inger Marie Strandman (eigar av gnr 74 bnr 17) Ved nytt varsel av oppstart, avgrensa høyring, om utvida planområde. Vegrett må sikrast til fleire bueiningar til gnr 74 bnr 17 om denne vert delt. Innkøyring til garasje og bustadhus må ikkje forringast. Planlagt omlegging av veg vil medføre vesentleg lengre tilkomstveg til eigedomen. Kostnader med vedlikehald og snøbrøyting må ikkje i framtida belastast gnr 74 bnr 17 eller framtidig frådelte eigedomar. Avstenging av eksisterande veg vil medføre problem med snuplass, det må derfor opparbeidast ny snuplass nær intil eigedomsgrensa til gnr 74 bnr 17. Postkassestativet må settast opp på ny høveleg plass. Ved eventuell avstenging av eksisterande innkøyrsle må linje til eksisterande murkant langs fylkesveg fortsette. Ser på dei punkta som er nemnde ovanfor og uforutsette kostnader med utbygginga som kostnadsfritt for gnr 74 bnr 17. Vår vurdering Vegane i planområdet er private slik at spørsmål om vegrett er eit privatrettslig anliggande mellom grunneigar og forslagsstillar. Vi vil poengtere at vegrett til eventuelt fleire fråskilde parsellar er noko innvolverte grunneigarar sjølv må gjere avtale om. Spørsmålet om avkøyrsle til fv 657 for yttterlegare bustader må takast opp med Statens vegvesen. Dei andre merknadane i brevet er og av privatrettsleg karakter. Utover det er det slik at planforslaget må ha ein vegstandard, inkl. mellom anna snuplassar for tyngre køyretøy, som kommunen kan godkjenne. Samla vurdering/konklusjon Planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Det er gjennomført støyutgreiing som viser at planområdet er hardt belasta med vegtrafikkstøy frå fv 657 og det vert tilrådd støyvoll (h=2,5m) i kombinasjon med støyskjerm (h=1,5m) som naudsynt tiltak for å redusere støyen inn mot bustadområdet. Sjølv etter tiltak vil ein ha ein situasjon der bustadane B og H vil ha støy Lden>55 db på bakkenivå mot fv 657. Desse areala har dermed ikkje den kvaliteten i høve støy som skal til for at dei kan godkjennast som uteopphaldsareal iflg. TEK10 8-4. Det går ikkje fram av planforslaget korleis dette skal løysast. Bustadane B (1. og 2. etg.), E (2.etg.) og H (1. og 2. etg.) må på grunn av beregna utandørsstøy ved fasade vurderast nærmare på byggesaksnivå av omsyn til lydisolasjon. 5
På grunn av relativt stor høgdeskilnad innad i planområdet er det planlagt å fylle opp nedre del for å kome opp med tilkomstvegen, denne vil etter oppfylling kome opp i ei stigning 1:10 på det brattaste. I føresegnen 2.2 går det fram at gesismshøgde for bygga vert målt frå innvendig golv i underetasjen. Iflgj. Byggteknisk forskrift (TEK10) 6-2 Høyde; skal gesims- og mønehøgde målast i forhold til gjennomsnittsnivå for planert terreng rundt bygninga. Med utgangspunkt i at deler av området er planlagt fylt opp ønskjer vi at det vert angitt kotehøgde for det enkelte bygg i reguleringsbestemmelsane. Eit utval av vedlagte 3D kart viser planområdet utbygd frå ulike sider, men vi ønskjer i tillegg eit par tverrprofilar gjennom planområdet som tydelegare kan vise vegar, fylling, støytiltak og bustader. Vi kan tilrå for planutvalet å leggje planforslaget ut til 1. gongs offentleg ettersyn på følgjande vilkår: To tverprofilar for planområdet skal følgje saka. Maks byggehøgde for det einskilde bygg skal inn i reguleringsføresegnene som kotehøgde. 6