1 Utbyggingsavtaler muligheter og utfordringer for privat part Heimdal Eiendom AS 7.02.2017
2 Heimdal Eiendom AS Erverv Prosjektutvikling Alle faser av Planprosessen Utbyggingsavtale Delingssaker
3 Agenda I. Hvordan oppleves prosessen i dag II. Utfordringer III. Ønskeliste IV. Til ettertanke
4 I. Status i dag Inngås utbyggingsavtale i de fleste saker Omfattende rekkefølgekrav Liten grad av forhandlinger Full kostnadsoverveltning (og vel så det...)
5 Hvorfor inngås utbyggingavtaler? Pålagt gjennom bestemmelser Momsfradraget er hovedmotivasjonen for utbygger til å være med på en frivillig utbyggingsavtale (Anleggsbidragsmodell) Kan være et virkemiddel for å avklare en del tekniske forhold Flere parter, en modell for fordeling av kostnader
6 II. Utfordringer - tid Større planer - mange aktører Kapasitet i kommunene (møte, tilbakemeldinger) Refusjonsordningene (fungerer ikke?!) Kan det lønne seg å sitte på gjerdet? Det ventes på avklaringer for å få kontroll på kostnadene
7 II. Utfordringer Det offentliges rolle? - Ingen pådriver i forhold til tid, finne løsninger - Hvis flere utbyggere: «Kom tilbake når dere har blitt enige med hverandre». - Finansieringsavtaler Planmyndighet krever - kostnad avklares senere? - rimelighetsvurdering?
8 II. Utfordringer Får ikke starte utbygging uten teknisk godkjenning. Får ikke teknisk godkjenning før utbyggingsavtalen er akseptert. Har vi noe valg? Rekkefølgekrav er vedtatt i reguleringsplanen etterpå kommer kvalitetskrav fra ulike fag: Veg VA Grønt Idrett og friluftsliv Det er en grense for hva som kan lastes på prosjektet, - utbygging kommer ikke alltid i gang.
9 III. Ønskeliste Vi ønsker at utbyggingsavtalene kommer raskt på plass når reguleringsplan er vedtatt Bedre koordinering mellom planmyndighet, kommunalteknikk og eierskap Oppstart av «forhandlinger» når reguleringsplanen sendes på høring. Bør være mulig med parallelle prosesser. (TK: Forslag til utbyggingsavtale bør følge reguleringsplanen til sluttbehandling (formannskapet 31.05.16) At kommunen kan ha en rolle som pådriver i prosessen
10 III. Ønskeliste Synliggjøring av hva rekkefølgekrav faktisk koster allerede i plansaken økt forutsigbarhet. Planbeskrivelse bør også inneholde «økonomiske konsekvenser for utbygger». Det offentlige tar større del prosessen med grunneierverv
11 III. Ønskeliste Rimelig og rettferdig kostnadsfordeling. «Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen». Mange behov eksisterer lenge før planarbeidet. Hvordan anvende refusjonsreglene? Endres? Andre virkemidler? Rimelig nivå på gebyret for «administrasjonskostnad». Det er administrasjonskostnaden som skal faktureres og ikke forvaltningsansvaret.
12 III. Ønskeliste Større offentlige tiltak bør ikke inngå som del av en utbyggingsavtale for en privat plan. Mange er tjent med tiltaket, og ofte skal flere bidra økonomisk. Egne avtaler forenkler bruk av refusjon. Da blir det mindre lønnsomt å sitte på gjerdet Finansieringsavtale
13 III. Noe er på plass Kan dele opp store områder og inngå flere avtaler. Gjør det enklere å gjennomføre. Avgjørende at avtale 2 følger samme lest som avtale 1. Anleggsbidragsmodellen (innskjerping?)
14 IV. Til ettertanke Kostnadene overføres på boligkjøperne Bidrar til boligprisvekst Er det sammenheng mellom reguleringsplanens behov og rekkefølgebestemmelsen? Liten forutsigbarhet «finansiering får vi komme tilbake til» Hvis det offentlige skal ta delansvar for kostnaden, må det inn i en langtidsplan, men det må vedtas politisk først Utbygger får også ansvaret for å gjennomføre prosess med grunnerverv til fremtidig offentlige anlegg Tiltak i planen man ikke blir enige om? Skal det skje utbygging, gis utbygger liten valgmulighet må jo komme videre
Heimdal Eiendom as 15 1