HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jonny Iversen Arkiv: GBNR 54/99 Arkivsaksnr.: 10/1521 Dato: 13.10.2011 BEHANDLING SØKNAD OM DISPENSASJON REGULERINGSPLAN BÅTHÅJEN Rådmannens innstilling: 1. Formannskapet ser positivt på den omsøkte dispensasjonen. 2. Før formannskapet kan ta endelig stilling til saken sendes saken til høring til berørte naboer, grunneiere og statlige og regionale myndigheter hvis saksområde blir berørt, jf. plan- og bygningsloven 19-1. Bakgrunn: Sandnessjøen Engineering har på vegne av Elisabeth og Bjørn-Ivar Blix søkt om oppføring av kai med flytebrygge for sin eiendom 54/99 ved brev av 5.8.2011. Dispensasjonssøknaden omfatter eiendom som ikke eies av dispensasjonssøker (eier av 54/99). Kommunen ga et foreløpig svar den 9.9.2011 slik: Det forventes at dispensasjonssøknaden kan tas opp til behandling etter kommunestyret den 20.9.2011. Foreløpige vurderinger tilsier avslag jf. at hensynene bak plan- og bygningsloven 1-8 blir tilsidesatt. Søknaden argumenterer ikke for hvorfor event. hensynene i 1-8 ikke blir tilsidesatt eller avbøtende tiltak. Med dette som bakgrunn har kommunen foreløpig ikke vurdert om fordelene er større enn ulempene. Dersom ikke ytterligere tilleggsopplysninger i forhold til 1-8 kommer må kommunen mest sannsynlig innstille på avslag og fatte vedtak på delegert myndighet om avslag fordi kommunen da ikke har kompetanse til å innvilge dispensasjon jf. reglene plan- og bygningsloven kap.19. Sandnessjøen Engineering har ved brev av innkommet her den 19.9.2011 foretatt en vurdering etter plan- og bygningsloven 1-8 hvor det hevdes at hensynene bak 1-8 ikke blir tilsidesatt. Kommunen har etter dette hatt en dialog med Sandnessjøen Engineering på telefon og e-post og har etterlyst en vurdering i forhold til landskapsvirkning ved tiltaket siden landskapsvurderinger som hensyn er et forhold tillagt plan- og bygningsloven 1-8. En slik vurdering vil ikke Sandnessjøen Engineering fremlegge og har bedt om at dispensasjonssøknaden blir behandlet med det grunnlaget som foreligger.
Saksutredning: Dispensasjonsbehandlingen må gjennom føres i 2 steg hvorav siste steg bare trenger å begrunnes dersom de vurderinger som skal gjennomføres i steg 1 åpner for at kommunen kan innvilge dispensasjon. Første steg innebærer altså en vurdering om kommunene innehar nødvendig myndighet til å kunne innvilge en dispensasjon og er et rettsanvendelsesskjønn. I siste steg må kommunen vurdere om fordelene er større enn ulempene ved å innvilge en dispensasjon. I tillegg må en dispensasjon jf. plan-og bygningsloven 19-1 sendes på høring til naboer, berørte grunneiere og til statlige og regionale myndigheter viss saksområde blir berørt til høring før en dispensasjon skal kunne gis. Jf. plan- og bygningsloven 19-2, 2.ledd kan det ikke dispenseres fra saksbehandlingsreglene. Ut fra dette kravet vil en dispensasjonssøknad uten nødvendig høring kunne føre til ugyldighet jf. forvaltningsloven 17 ved at saken da ikke blir godt nok opplyst. Dispensasjonssøknaden blir gjennomgått og vurdert i det følgende. Om hensynene bak planen og lov og forskrifter blir tisidesatt I vurdering om kommunen kan innvilge en dispensasjon gjelder det at kommunnen ikke har myndighet til å innvilge dispensasjon om hensynene til plan- eller plan- og bygningsloven, naturmangfoldloven eller landskapskonvensjonen blir tilsidesatt. Vurdering av om hensynene bak planen blir tilsidesatt. I gjeldende reguleringsplan for Båthåjen hyttefelt er området hvor det er søkt om dispensasjon fra plan for å få bygd kai, trappeadkomst og flytebrygge regulert som friområde. Saksbehandler har ved gjennomgang av ortofoto samt ved bilder oversendt fra Sandnessjøen Engineering fått tilstrekkelige opplysninger til å vurdere om tiltakets område gjør seg gjeldende som friluftsområde i planen. Ut fra opplysninger som foreligger kan det ikke sies at området gjør seg gjeldene som friluftsområde. Foran eiendommen 54/99 mot sjø er friluftsområdet lagt i et bratt terreng som nærmest er utilgjengelig å ferdes i. Tiltaket vil som omsøkt gjør seg derfor ikke gjeldende i noe særlig grad. Vurdering om hensynene bak plan- og bygningsloven 1-8 blir tilsidesatt. Det bemerkes fra forarbeidene i ot.prp.32 at forbudsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-8 særlig skal verne om allmennhetens tilgang til strandsona, biologisk mangfold, landskapsvirkning og for å unngå at verdifull landbruks-, natur- og friluftsområder blir nedbygd jf. Ot.prp.32 der det fremkommer: Begrunnelsen for forbudet er de viktige interessene som knytter seg til strandsonen, som allmenn ferdsel og friluftsliv, naturvern, biologisk mangfold, landskap og kulturminner.
I Ot.Prp.32 fremkommer også forøvrig: Utbygging må imidlertid skje i henhold til planer og retningslinjer som differensierer hensynene ut fra en konkret vurdering av strandsonen, ikke som enkeltvise dispensasjoner. Det er en forutsetning at miljøvirkningene av ny utbygging skal vurderes grundig, framtidsrettet og i en helhetlig sammenheng gjennom planprosessen. Hensynet til allmennheten skal vektlegges innenfor byggeområdene, og gamle reguleringsplaner som ikke er gjennomført bør revurderes dersom de ikke følger opp intensjonene i de nye bestemmelsene. Det er forutsetningen at bygging i områder med sterk konkurranse om strandsonen så vidt mulig skal unngås. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur-og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. I Herøy gjelder regler for at en differensiert strandsoneforvaltning kan gjennomføres jf. forskrift Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen: I mange øy- og kystkommuner er alternativene til å bygge i 100-metersbeltet langs sjøen begrenset. I slike områder og i andre områder hvor det er lite utbyggingspress, vil det være en oppgave å differensiere strandsonen. Sandnessjøen Engineering har ved vurderingen som ligger bak forbudet i plan- og bygningsloven 1-8 anført følgende: Reguleringsplanen for Båthågjen med bestemmelser legger til rette for en felleskai og tillater installasjoner som kan betjene friluftsliv og lek i friområdet. Omsøkte tiltak vil etter vår vurdering ikke skade naturverdiene eller tilsidesette hensyn tatt i gjeldende plan. I forhold til Pb1 19-2, 3.1edd vil en etablering av kai forbedre HMS forholdene samt tilgjengeligheten. Foran hytten er det i dag bratt berg som går rett ned i sjøen, dette området er ufremkommelig og med liten verdi med tanke på friluftsliv. Hensynet til allmennhetens tilgang til strandsonen vil ikke bli endret eller forandret vesentlig, jf. punktet over. En flytebrygge ved eiendommen vil ikke være til sjenanse eller skape konflikt med tanke på omkringliggende fritidsboliger. Direktoratet for naturforvaltnings sine nettsider, med naturbase, har ikke registrert spesielt viktig biologisk mangfold eller naturtyper innenfor området som tiltaket søkes. Den 7.10.2011 sendte kommunen e-post til Sandnessjøen Engineering med slikt innhold: Vedrørende dispensasjonssøknad Dere må legge ved en plantegning som viser tiltaket ved ferdigstillelse. Det må klart skilles mellom ny og eldre bebyggelse. Den 17.10.2011 mottok kommunen pr. e-post slik plantegning:
Saksbehandlers vurdering En privat kai, med privat trapp og med privat flytebrygge er ikke å legge til rette for friluftsliv og lek slik slike denne bestemmelsen er å forstå. Det at omsøkte tiltak ikke vil skade naturverdier er ikke begrunnet i første kulepunkt, men fremkommer i siste kulepunkt. En viss skade må påregnes med alle tiltak i terreng. Saksbehandler vurderer allikevel saken slik at terrenginngrepet vil bli lite. Andre kulepunkt vedrørende HMS forholdene for en person er ikke relevant i forhold til allmennhetens tilgang til området da tiltaket ikke er for å tilrettelegge for allmennhetens friluftsliv og er derfor mer et forhold til fordel for søker og dennes bruk av strandsonen. Forholdet til friluftsområdet er vurdert over. Tredje kulepunkt hva gjelder landskapspåvirkning (miljøpåvirkning) er det forholdet som er mest usikkert i denne saken. Slik plantegningen viser vil området i front av fritidshuset mot sjø ved den tenkte løsning nærmest bli privatisert ved den tenkte løsning. Kommunen har foreløpig ikke vurdert det visuelle inntrykket et slikt anlegg vil gi. Det synes ikke å gi vesentlig negative virkninger på landskapet slik kai er tenkt utformet. Før et vedtak og en innstillings kan settes sendes saken på høring til naboer samt til fylkesmannen i nordland, Reindriftsforvaltningen i Nordland og Nordland Fylkeskommune til uttalelse jf. reglene gitt av plan- og bygningsloven 19-1. Det bemerkes at vurderinger i forhold til helse, miljø og sikkerhet ikke er tilstrekkelig begrunnet spesielt mht. værpåvikning, ferdsel i sjøområdet og værets påvirkning. Dersom en dispensasjon skal kunne innvilges er det klart at det må stilles vilkår om at kreftene et slikt anlegg blir utsatt for fra værpåvikrning må dimensjoneres slik at forsvarlig forankring kan oppnås. Vurdering av om fordelene er større enn ulempene Ved vurderingen om fordelene er større enn ulempene skal det være en klar overvekt av fordeler før dispensasjon kan gis. I denne saken kan ikke kommunen se at noen andre enn tiltakshaver oppnår en fordel. Det er foretatt en mindre reguleringsendring av området for småbåthavn i 2010. Hensikten med omreguleringen var i hovedsak å tillate at et felles flytekaianlegg kunne etableres på
en bedre måte enn hva som var lagt opp i opprinnelig reguleringsplan samt noen arealaronderinger slik at planen ble mer itråd med faktisk bebygd areal. Kommunen kan ikke se at det finnes særlige ulemper for tiltakshaver å benytte felles flytekaianlegg. Ut fra denne vurderingen bør en dispensasjon fra plan for å kunne anlegge en egen flytekai avvises. Vedlegg Dispensasjonssøknad med vedlegg