SAMEIET CORT ADELERS GATE 25. Selskapsnr. 7079. Vedlikeholdsnøkkelen

SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnr. 7079 Vedlikeholdsnøkkelen OBOS Prosjekt Utsiftsdato: 14. august 2015

Oppdragsbesivelse 2 RAPPORTEN ER BESTILT AV Sameiet Cort Adelers Gate 25 Org.nr 994 358 472 POSTADRESSE CORT ADELERS GATE 23 CORT ADELERS GATE 25 HANSTEENS GATE 16 HANSTEENS GATE 18 HANSTEENS GATE 20 STYRELEDER Knut Aga Hansteens Gate 18 0253 Oslo T 908 56 601 E knut@spinnoff.no FORRETNINGSFØRER OBOS Eiendomsforvaltning AS RAPPORTEN ER UTFØRT AV OBOS Prosjekt AS - Oslo Pb. 6666 St. Olavs Plass 0129 Oslo SAKSBEHANDLER Jørgen Espen T 22 86 58 14 E jorgen.espen@obos.no Befaring Det er avholdt en befaring: 08.04.2015. Befaringen er visuell og bygningsdeler over terreng er i hovedsak befart fra bakkeplan. Eventuelle unntak er besevet direkte inn i den enkelte bygningsdel. Et representativt utvalg av bygningsmassen er befart og vurdert: 2. stk garasjeplan, bodrom, tekniske rom, 3 stk. oppganger, 2 stk. leiligheter, 1 stk. tak, fellesarealer og bakgård. Tilstede under befaringen: Knut Aga Rolf Zapffe Styreleder Styremedlem Jørgen Espen Hovedansvarlig OBOS Prosjekt AS Ragnar Englund Elektro OBOS Prosjekt AS Tommy Asp VVS OBOS Prosjekt AS Kontroll og godkjenning PROSJEKTNR 150310 KONTROLLERT AV Glenn Arvesen GODKJENT AV Tron Høglund

Om rapporten 3 Formålet med rapporten er å gi en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand. Konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak for fellesarealer og anlegg besives, og alle forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring omhandles. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak. Vurderingene er basert på registreringer og visuelle observasjoner i forbindelse med gjennomførte befaringer, samt på lover og forsifter, håndverksmessig utførelse og aktuelle bransjestandarder fra bygningene ble oppført. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. I alle kostnadsestimater er det lagt inn antatt kostnad for prosjektledelse (7,5%), entreprenørens rigg og drift av byggeplass (15%), samt 25% merverdiavgift. For tiltak som er planlagt utført de neste årene er det beregnet en prisstigning på 4% pr. år. TILSTANDSGRAD TG 0 Ingen symptomer TG 1 Svake symptomer TG 2 aftige symptomer TG 3 Kraftige symptomer TG IU Ikke undersøkt Tilnærmet nytt og uten symptomer på slitasje Bygningsdel/element har kun normal bruksslitasje Bygningsdel/element har behov for vedlikehold Forhold som må påregnes utbedret umiddelbart Tilstanden er ikke undersøkt KONSEKVENSGRAD OG KONSEKVENSER Bygningsdelenes tilstand blir besevet med en konsekvensgrad (KG) med tilhørende konsekvens KONSEKVENSGRAD KG 0 Ingen konsekvenser KG 1 Små og middels konsekvenser KG 2 Vesentlige konsekvenser KG 3 Store og alvorlige konsekvenser KONSEKVENSER Sikkerhet (prioriteres høyest) Brudd på lover og forsifter Mulige helseskader Belastning på ytre miljø Økonomi Energiforbruk Konsekvens for virksomheten Tap av kulturminner Utseende, estetikk PRIORITERING AV TILTAK Besivelse av prioriteringsgrader og femårsplaner Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Tiltaket anbefales utført Lav Tiltaket kan utsettes Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

Konklusjon 4 Byggene er oppført 1997 i konstruksjoner typiske for byggetiden. Det er tidligere utført noe vedlikeholdsarbeid ytterligere spesifisert/utdypet under "Tidligere utført vedlikehold" og under den enkelte bygningsdel. Der det i vedlikeholdsplanen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevante fagblader, SINTEF Byggforskserie og erfaringstall hos OBOS. På generelt grunnlag anbefales det at periodisk vedlikehold utføres som større prosjekter. Dette for enhetlig utførelse/standard. Erfaringsmessig oppnås det bedre enhetspriser ved større prosjekter, gjerne ved at flere vedlikeholdsoppgaver slås sammen. Boligselskapet har ikke fast rutine for tilstandsregistrering og utarbeidelse av vedlikeholdsplan for bygningsmassen. Styret forestår løpende vedlikeholdsoppgaver. Bygget bærer preg av etterslep av periodisk vedlikehold og har behov for større påkostninger. Gjennomføring av større vedlikeholdsoppgaver er en evende og ofte kostbar prosess. For å få en best mulig utnyttelse av ressursene, anbefales boligselskapet å benytte profesjonell hjelp i gjennomføringen. OBOS Prosjekt A/S har lang erfaring med slike prosjekter og kan bistå boligselskapet med blant annet lage besivelser, anbudsinnhenting, kontraktsinngåelse og kontroll med gjennomføringen av tiltakene. BYGG: - Rengjøring av fasade - Lokal utbedring av fasade - Vedlikehold/reparasjon av garasjeanlegget - Overflatebehandling av vinduer og balkongdører - Planlegge omlegging av tak VVS: Vannledningene er fra byggeåret og man bør allerede nå planlegge og avsette midler til fremtidige oppgraderinger/utskiftinger. - Intern gjennomgang av vannrør - Utføre ventilasjonsrens av alle ventilasjonskanaler. - Informere om bruk av ventilasjon samt registrere faktiske forhold i boliger. - Komplettere isolasjon på vannrør - Serviceavtale på fjernvarmeanlegg ELEKTRO: Boligselskapet virker å ha god kontroll og er bevisste på vedlikehold av det elektrotekniske anlegget. Styrets representanter rapporterer om et driftssikkert anlegg med få eller ingen driftsproblemer. Det vil likevel anbefales tiltak for oppgraderinger og energiøkonomiske anbefalinger i nær fremtid. Av anbefalte tiltak nevnes: - Kontrollmåling av jordingsanlegg - Termografering av hovedtavle - Oppgradering av belysningsanlegg i de arealer som fortsatt har gammel belysning - Oppgradering av personsikkerheten ved å installere flere nødlys, spesielt trapp ned til kjeller fra gårdsrom samt etablere service og vedlikeholdsavtale med autorisert entreprenør. UNIVERSELL UTFORMING: Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Dette kan være vanskelig å oppfylle i en eksisterende bolig, men det bør i størst mulig grad tilstrebes en tilnærming til universell utforming. SE Cort Adelers gate 25 har en planløsning der tilrettelegging for bevegelseshemmede er vurdert vanskelig uten en større ombygning. Eksempler på utfordringer vil være; å åpne gitterporten, stor terskelhøyde på dører/spesielt

ved bad som vil være en utfordring for personer i rullestol. Videre er heisstolene små og kan ikke bygges om på en enkel måte. Universell utforming omfatter også tilrettelegging for synshemmede. Ved senere oppgraderinger av heiser, ringetablå, nummerskilt, osv. bør det legges vekt på produkter og plassering tilrettelagt for synshemmede. Trappene i bygget har en enhetlig farge i opptrinn og inntrinn og kan være vanskelig å se. Det anbefales å montere automatiske døråpnere ved inngangsporten og inngangsdørene. 5 Det er sannsynlig at boligselskaper, som kan dokumentere en best mulig tilnærming til iteriene i universell utforming, vil være mer attraktive for en del kjøpergrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommen og en tilpasning vil kunne være en god investering. ENERGI- OG MILJØTILTAK: - Radonmåling for å kartlegge radonforekomst i byggene - Utbedring/kartlegging av ventilasjon for å bedre inneklima

Tilstandsprofil 6 Tilstand defineres som et objekts eller en bygningsdels status vedrørende beskaffenhet og forfatning på befaringstidspunktet. En tilstandssvekkelse for konstruksjonen tilsier at det er symptom på eller at det allerede er oppstått en svekkelse eller en skade. Alder er også et symptom. TG 3 TG 2 TG 1 TG 0 For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 3. For bygningsmassen er det registrert 66 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 2. Dette er forhold der det er behov for vedlikehold. For bygningsmassen er det registrert 51 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 1. Dette er forhold der det kun er registret normal bruksslitasje. For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 0. TG1 40% TG2 60%

Anbefalte prioriteringer 7 Bør utbedres snarlig TG 2 MIDDELS KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS 43 2.5.2C Folietekking Bygg Uheldig tilstand Fjerning av løse gjenstander - tak KG 3 Sikkerhet 46 2.6.1B Innvendige trapper Oppganger Utidsmessig tilstand Siing av rekkverk KG 3 Sikkerhet 30 2.3.1A Entredører Boenheter God stand Ingen tiltak KG 2 Sikkerhet 31 2.3.2A Dører Kjeller Varierende stand Overflatebehandling av dører - kjeller KG 2 Sikkerhet 45 2.6.1A Innvendige trapper Oppganger Generelt god stand Boning av trapper - kjeller KG 2 Sikkerhet 67 2.13.1A Belysningsutstyr Fellesarealer Normal aldersslitasje Delvis oppgradering - belysning KG 2 Sikkerhet 60 2.9.1A Utstyr for vann Bygg Generelt god stand Årlig kontroll/vedlikehold av brannslanger KG 2 Sikkerhet 73 2.17.1A Gårdsrom Tomt Generelt god stand Vedlikehold - uteområde KG 1 Sikkerhet 47 2.6.2A Balkonger Fasader Generelt god stand Infosiv - rekkverkshøyder KG 1 Sikkerhet 75 2.17.2B Gårdsrom Tomt Utidsmessig Overgang til nedgravd søppelsystem KG 2 Helse 61 2.10.1A Kanalnett over Blokker Generelt god Kanalrens KG 2 grunn stand Helse 39 2.4.5A Plassbygde himlinger Garasjer Varierende stand Utskiftning av himlingsplater - garasjeanlegg KG 1 Helse 57 2.8.1A Varmeanlegg Teknisk rom Generelt god stand Serviceavtale - fyringsanlegg KG 2 Energiforbruk 54 2.7.5B Ventiler og aner Kjeller Uheldig tilstand Tilgjengeligjøre stengeraner - bodrom KG 3 Konsekvens for virksomheten 26 2.2.1B Yttervegger generelt Fasader Kritisk tilstand Reparasjon av fasade KG 3 Økonomi 33 2.4.1A Dekker Bygg Varierende stand Reparasjon av garasjeanlegg KG 3 Økonomi

25 2.2.1A Yttervegger Fasader Generelt god Fasadevask KG 2 generelt stand Økonomi 27 2.2.2A Vinduer og balkongdører Fasader Varierende stand Overflatebehandling av vinduer og balkongdører KG 2 Økonomi 8 29 2.2.4A Porter Kjeller Tilsynelatende god stand Vedlikehold av garasjeport KG 2 Økonomi 34 2.4.1B Dekker Bygg Holde armeringen i god stand Serviceavtale - katodisk beskyttelse KG 2 Økonomi 36 2.4.2A Betonggulv Bygg Generelt god stand Vedlikehold av garasjeanlegg KG 2 Økonomi 40 2.5.1A Flatt tak Bygg Generelt god stand Ingen tiltak KG 2 Økonomi 42 2.5.2A Folietekking Bygg Tilsynelatende god stand Rengjøring av sluk - tak KG 2 Økonomi 43 2.5.2B Folietekking Bygg Lav gjenværende brukstid Utskiftning av tak KG 2 Økonomi 44 2.5.3A Overlys Bygg Generelt god stand Rengjøring av overlyskupler KG 2 Økonomi 51 2.7.3A Ledningsnett Blokker Varierende stand Intern gjennomgang av vannrør KG 2 Økonomi 48 2.6.2B Balkonger Fasader Lav gjenværende brukstid Omlegging av membran - øvre balkonger KG 2 Økonomi 56 2.7.7A Isolasjon Kjeller Varierende stand Utbedre isolasjon rundt ventiler/rør KG 2 Økonomi 28 2.2.3A Ytterdører Fasader Generelt god stand Vedlikehold av dører KG 1 Økonomi 37 2.4.3A Fliser oppganger Generelt god stand Løpende vedlikehold av fliser KG 1 Økonomi 55 2.7.6B Hovedstoppean Utean Ukjent tilstand Merke hovedstoppean KG 2 Andre brudd på lover og forsifter

Samlet tiltaksplan 2015-2019 9 Tiltak 2015 Tiltak 2015 Tiltak 2015 Tiltak 2015 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Oppgradering Undersøkes nærmere 6 726 300 1 135 300 229 700 55 100 Totalt for 2015 8 146 400 Tiltak 2016 Tiltak 2016 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold 18 300 169 700 Totalt for 2016 188 000 Tiltak 2017 Tiltak 2017 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold 19 100 193 000 Totalt for 2017 212 100 Tiltak 2018 Tiltak 2018 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold 19 800 166 100 Totalt for 2018 185 900 Tiltak 2019 Tiltak 2019 Tiltak 2019 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting 36 800 246 500 1 618 700 Totalt for 2019 1 902 000 Totalt for 2015-2019 10 634 400

Årlig tiltaksplan 2015 10 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 22 24 25 2.1.1A Infosiv - radonmåling Styret 1 500 2.1.3A Vedlikehold i drenskum 15 300 2.2.1A Fasadevask 68 900 27 2.2.2A Overflatebehandling av vinduer og Høy 722 000 balkongdører 28 29 32 42 44 45 73 74 52 53 61 62 65 68 70 71 72 55 57 2.2.3A 2.2.4A 2.3.3A 2.5.2A 2.5.3A 2.6.1A 2.17.1A 2.17.2A 2.7.4A 2.7.5A 2.10.1A 2.11.1A Vedlikehold av dører Vedlikehold av garasjeport Flekkmaling - oppganger Rengjøring av sluk - tak Rengjøring av overlyskupler Boning av trapper - kjeller Vedlikehold - uteområde Vedlikehold av søppelskur Rengjøring av sluk Funksjonsteste stengeaner Kanalrens Kontrollmåling jording Vaktmester Vaktmester Beboer Vaktmester Høy 2 300 4 600 7 700 4 600 9 200 15 300 23 000 15 300 1 500 3 100 136 800 12 200 2.12.3A 2.13.2A 2.15.1A 2.15.2A 2.16.1A 2.7.6A 2.8.1A Termografering hovedtavle Kontroll nødlys Årlig service brannalarmanlegg Serviceavtale - adgangskontroll Kontroll utendørs varmekabelanlegg Funksjonsteste hovedstoppean Serviceavtale - fyringsanlegg Styret Vaktmester Høy Høy Høy Høy Høy 15 300 15 300 23 000 4 600 0 7 700 23 000 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av Høy 3 100 brannslanger Totalt for periodisk vedlikehold 1 135 300

Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 26 2.2.1B Reparasjon av fasade Høy 38 300 11 33 36 2.4.1A Reparasjon av garasjeanlegg Høy 6 590 000 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester 15 300 39 2.4.5A Utskiftning av himlingsplater - garasjeanlegg 6 100 43 46 2.5.2C Fjerning av løse gjenstander - tak Vaktmester Høy 2 300 2.6.1B Siing av rekkverk 23 000 54 2.7.5B Tilgjengeligjøre stengeraner - bodrom 15 300 56 55 58 2.7.7A Utbedre isolasjon rundt ventiler/rør 18 400 2.7.6B Merke hovedstoppean 15 300 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester 2 300 Totalt for løpende vedlikehold 6 726 300 Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 51 2.7.3A Intern gjennomgang av vannrør OBOS Prosjekt AS - Oslo Høy 53 600 47 2.6.2A Infosiv - rekkverkshøyder Styret 1 500 Totalt for undersøkes nærmere 55 100 Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 67 2.13.1A Delvis oppgradering - belysning 229 700 Totalt for oppgradering 229 700 Totalt for 2015 8 146 400

Årlig tiltaksplan 2016 12 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 29 31 32 34 42 73 53 68 70 71 72 57 2.2.3A 2.2.4A 2.3.2A 2.3.3A 2.4.1B 2.5.2A 2.17.1A 2.7.5A 2.13.2A 2.15.1A 2.15.2A 2.16.1A Vedlikehold av dører Vedlikehold av garasjeport Overflatebehandling av dører - kjeller Flekkmaling - oppganger Serviceavtale - katodisk beskyttelse Rengjøring av sluk - tak Vedlikehold - uteområde Funksjonsteste stengeaner Kontroll nødlys Årlig service brannalarmanlegg Serviceavtale - adgangskontroll Kontroll utendørs varmekabelanlegg Vaktmester Vaktmester Vaktmester Styret Høy Høy Høy 2 400 4 800 15 900 8 000 35 000 4 800 23 900 3 200 15 900 23 900 4 800 0 2.8.1A Serviceavtale - fyringsanlegg Høy 23 900 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av Høy 3 200 brannslanger Totalt for periodisk vedlikehold 169 700 Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 58 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester 15 900 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester 2 400 Totalt for løpende vedlikehold 18 300 Totalt for 2016 188 000

Årlig tiltaksplan 2017 13 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 29 32 34 42 45 73 53 65 68 70 71 72 57 2.2.3A 2.2.4A 2.3.3A 2.4.1B 2.5.2A 2.6.1A 2.17.1A 2.7.5A 2.12.3A 2.13.2A 2.15.1A 2.15.2A Vedlikehold av dører Vedlikehold av garasjeport Flekkmaling - oppganger Serviceavtale - katodisk beskyttelse Rengjøring av sluk - tak Boning av trapper - kjeller Vedlikehold - uteområde Funksjonsteste stengeaner Termografering hovedtavle Kontroll nødlys Årlig service brannalarmanlegg Serviceavtale - adgangskontroll Vaktmester Vaktmester Vaktmester Høy Høy Høy 2 500 5 000 8 300 36 400 5 000 16 600 24 800 3 300 16 600 16 600 24 800 5 000 2.16.1A Kontroll utendørs varmekabelanlegg Styret Høy 0 2.8.1A Serviceavtale - fyringsanlegg Høy 24 800 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av Høy 3 300 brannslanger Totalt for periodisk vedlikehold 193 000 Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 58 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester 16 600 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester 2 500 Totalt for løpende vedlikehold 19 100 Totalt for 2017 212 100

Årlig tiltaksplan 2018 14 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 29 32 34 42 73 53 68 70 71 72 57 2.2.3A 2.2.4A 2.3.3A 2.4.1B 2.5.2A 2.17.1A 2.7.5A 2.13.2A 2.15.1A 2.15.2A 2.16.1A 2.8.1A Vedlikehold av dører Vedlikehold av garasjeport Flekkmaling - oppganger Serviceavtale - katodisk beskyttelse Rengjøring av sluk - tak Vedlikehold - uteområde Funksjonsteste stengeaner Kontroll nødlys Årlig service brannalarmanlegg Serviceavtale - adgangskontroll Kontroll utendørs varmekabelanlegg Serviceavtale - fyringsanlegg Vaktmester Vaktmester Vaktmester Styret Høy Høy Høy Høy 2 600 5 200 8 600 37 900 5 200 25 800 3 400 17 200 25 800 5 200 0 25 800 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av Høy 3 400 brannslanger Totalt for periodisk vedlikehold 166 100 Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 58 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester 17 200 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester 2 600 Totalt for løpende vedlikehold 19 800 Totalt for 2018 185 900

Årlig tiltaksplan 2019 15 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 29 32 34 42 44 45 73 49 53 65 68 70 71 72 57 2.2.3A 2.2.4A 2.3.3A 2.4.1B 2.5.2A 2.5.3A 2.6.1A 2.17.1A 2.7.1A 2.7.5A 2.12.3A 2.13.2A Vedlikehold av dører Vedlikehold av garasjeport Flekkmaling - oppganger Serviceavtale - katodisk beskyttelse Rengjøring av sluk - tak Rengjøring av overlyskupler Boning av trapper - kjeller Vedlikehold - uteområde Videokontroll av uttrekksledninger Funksjonsteste stengeaner Termografering hovedtavle Kontroll nødlys Vaktmester Vaktmester Vaktmester Lav Høy Høy 2 700 5 400 9 000 39 400 5 400 10 700 17 900 26 900 26 900 3 600 17 900 17 900 2.15.1A 2.15.2A 2.16.1A 2.8.1A Årlig service brannalarmanlegg Serviceavtale - adgangskontroll Kontroll utendørs varmekabelanlegg Serviceavtale - fyringsanlegg Styret Høy Høy Høy 26 900 5 400 0 26 900 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av Høy 3 600 brannslanger Totalt for periodisk vedlikehold 246 500 Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 37 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester 17 900 2.4.3A Løpende vedlikehold av fliser Lav 9 000 39 2.4.5A Utskiftning av himlingsplater - garasjeanlegg 7 200 58 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester 2 700 Totalt for løpende vedlikehold 36 800

Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 43 2.5.2B Utskiftning av tak 1 350 000 16 48 2.6.2B Omlegging av membran - øvre 268 700 balkonger Totalt for utskifting 1 618 700 Totalt for 2019 1 902 000

Innhold 17 Oppdragsbesivelse Om rapporten Konklusjon Tilstandsprofil Anbefalte prioriteringer Samlet tiltaksplan 2015-2019 Årlig tiltaksplan 2015 Årlig tiltaksplan 2016 Årlig tiltaksplan 2017 Årlig tiltaksplan 2018 Årlig tiltaksplan 2019 2 3 4 6 7 9 10 12 13 14 15 1 Om boligselskapet 18 2 Tilstandsvurdering Høyblokk 21 3 Vedlegg 3.1 Definisjoner og begreper 3.2 Analysenivå 3.3 Generelt om vedlikehold 3.4 Energivurderinger 3.5 Universell utforming 3.6 Kostnadsoverslag 3.7 Vedlikehold av vinduer 3.8 Informasjon om betongskader 3.9 Fakta om radon 3.10 VVS faguttrykk 3.11 Energi og energiøkonomisering 3.12 Info om Internkontrollforsiften 3.13 Ventilasjonsforhold i boliger 3.14 Informasjon - sikkerhet el-anlegg 3.15 Informasjon om avfallshåndtering 76 77 78 79 80 82 83 84 85 86 87 88 90 93 95

1 Om boligselskapet Adresse CORT ADELERS GATE 23 CORT ADELERS GATE 25 HANSTEENS GATE 16 HANSTEENS GATE 18 HANSTEENS GATE 20 18 ANTALL BOENHETER 110 ANTALL BYGNINGER 1 ANTALL ETASJER 2 Sameie Cort Adelers gate 25 består av en boligblokk oppført i 6 etasjer samt to plan med kjeller. Totalt er det 112 seksjoner i sameiet, benyttet til boligformål og 1.stk næringvirksomhet. Beliggende i populært område på Russeløkka i bydel Frogner i Oslo kommune. Gangavstand til en rekke av byens fasiliteter og servicetilbud, samt kollektivtransport i form av buss, trikk og tog. Direkte adkomst fra offentlig vei inn på sameiets tomt. Eiet tomt bestående av Gnr: 209 Bnr: 17. Sameiet utgjør ca 1/3 av et lukket kvartal og deler bakgård med flere boligselskaper. Bakgården er fullt opparbeidet med belegningstein, sykkelparkering, plen, trær, busker og beplantning. Det er garasjeanlegg over to plan med 84 stk. biloppstillingsplasser. Det er totalt 4.oppganger For øvrig parkering i gate etter gjeldende regler for området. Området preges av bygårds- og blokkbebyggelse. Tidligere utført vedlikehold Borettslaget har de senere år utført oppgraderinger/vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen/tomten. Årstallene er å anse som omtrentlige og baserer seg på opplysninger gitt under befaring og fra OBOS Eiendomsforvaltning AS. Kun arbeid av større omfang nevnes: 2013 - Nytt brannvarslinganlegg til alle leiligheter 2012 - Nytt låsesystem til inngangsdører og garasjer

Oversiktskart 19 Kilde: www.seeiendom.no

BYGNINGSTYPE Boligblokk Høyblokk 20 Boligblokk sammenbygget med nabogårder. Bygget er oppført i 6 etasjer samt kjelleretasje. Øvre plan er inntrukket slik at deler av planet utgjør takterrasser. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere i betong. Flat takkonstruksjon i betong, isolert og tekket med papp. Utagede balkonger i betong med rekkverk i smijern. Fasade med moderat utsmykning med pussystem. Ingen større ombygninger er registrert siden byggeåret. Det er personheis i bygget.

2 Tilstandsvurdering Høyblokk 21

2.1 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Grunn og fundamenter 2.1.1 Byggegrop Rundt bygninger, radon Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. I Oslo og omegn kan den særlig finnes i alunskifer og enkelte granitter. Radongass i inneluften øker risikoen for lungeeft. Risikoøkningen bestemmes av hvor lang tid man utsettes for radon og av hvor høyt radonnivået er. Krav til radonnivået i boliger er omtalt i flere forsifter. Strålevernforsiften stiller av til radonnivået i utleieboliger. Kravene gjelder fra 1. januar 2014. Årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. Dette nivået kalles grenseverdi i strålevernforsiften. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom nivået overstiger 100 Bq/m3. Dette nivået kalles tiltaksgrense i strålevernforsiften. 13-5 i teknisk forsift omtaler radon med samme grensenivåer. 22 2.1.1A Radon ikke målt TG IU Ikke undersøkt KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Boligselskapet har ikke gjennomført organisert radonmåling og radonnivået i bygningsmassen er derfor ukjent. I henhold til radonoversikt fra www.ngu.no er forekomsten av radon i området moderat. Høy konsentrasjon av radon i boliger kan utgjøre en stor helsemessig risiko. KG er satt av denne grunn. Infosiv - radonmåling ÅR 2015 1 500 Periodisk vedlikehold utføres av styret Tiltaket anbefales utført Det anbefales at styret lager et inforsiv der man orienterer om gjeldende regelverk for radon. Statens strålevern anbefaler at alle leiligheter som har kontakt med bakken måles. Videre oppover i etasjene bør et representativt utvalg av leilighetene måles. Se måleskisse fra www.nrpa.no. Det er viktig at det orienteres om at radonmåling er lovpålagt ved utleie/bruksoverlating. Tiltaket reflekterer kostnaden for etablering av infosiv samt distribusjon. www.nrpa.no Kilde: www.ngu.no

2.1 2.1.2 Grunn og fundamenter Fundamentering Under bygninger Boligblokk med fundament i betong. Fundamenteringen er hovedsaklig utført med pæler. Tverrgående vegger er støpt rett på pælehodene. Byggegrunn antas å være fjell. Jf. løsmassekart sevet ut fra www.ngu.no preges området av tykk havavsetning. Det er ikke foretatt grunnundersøkelse. 23 2.1.2A Generelt god stand KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Det er ikke registrert tegn til nedsatt/sviktende funksjon som setninger, skjevheter, såriss eller andre symptomer av større art. Fundamenteringen synes å være tilfredsstillende og opprettholde sin opprinnelige funksjon, dog er det registrert mindre riss i gulv på grunn. Ingen tiltak ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. 0 0 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Kilde: www.ngu.no

2.1 2.1.3 Grunn og fundamenter Drenering Rundt bygninger Dreneringen er fra byggeår. Normal utførelse ved tidspunktet var drensledninger i plast samt utvendig drensplate på grunnmur. Ledningene antas tilkoblet offentlig overvannsledninger. Det er drenskummer på tomten. Ingen påkostninger registrert. 24 2.1.3A God stand KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Kjelleren fremstod på befaringen som tørr uten symptomer på funksjonssvikt. Drenering og fuktsiing synes å fungere tilfredsstillende. Det antas at det er utvendig fuktsiing på byggets fasader da dette ikke ble observert. Vedlikehold i drenskum ÅR 2015 15 300 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Det anbefales å innhente kartgrunnlag, og at det etableres en oversikt over drenssystemet rundt bygningsmassen. Tiltaket gjelder også eventuelle kummer/ledningsnett for takvann. Det foretas kontroll av kummer. Drensledninger og kummer rengjøres og spyles ved behov. Det avsettes rundsum til tiltaket da omfanget er usikkert. Normal intervall for utskiftning av drenssystem er 20-60 år. Normal intervall for vedlikehold i form av spyling av drensledningen og kontroll i drenskummen er 1-5 år.

2.2 2.2.1 Yttervegger Yttervegger generelt Fasader, betong 2.2.1A Generelt god stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Bærende konstruksjoner i betong. Fasaden er utført med pussede flater med pussystem. Systemet er ofte benyttet ved etterisolering av fasader og har følgende oppbygning: Isolasjon foranet med plugger inn i eksisterende veggkonstruksjonen. Grunnpuss med armeringsnett. Systemet avsluttes normalt med en farget sluttpuss. Sluttpussen kommer i en rekke varianter med ulike farger/kornstørrelser slik at man kan oppnå ønsket overflate/utseende. Det er moderat utsmykning i fasaden mellom vinduene. Det er en trekning mellom kjeller i 1. etasje og mellom 5.etasje. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. Fasaden fremstod i generelt god stand. Det ble stedvis registrert tilsmussede overflater, spesielt i nedre del av fasaden og på forkanten på balkonger. Overflatebehandlingen fremstod som tilfredsstillende. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. 25 Fasadevask ÅR 2015 68 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Det anbefales fasadevask som er en viktig del av renholdet for å kunne på best mulig måte ivareta bygget og fasadens materiale. Forurensing, veistøv, pollen og smuss legger seg som et belegg på byggets kledning og kan over tid være skadelig for fasaden. Boligselskapet bør vurdere å overflatebehandle bygget iløpet av kommende 10-årsperiode. Fasader i generelt god stand Nedre del av vegg er noe tilsmusset

2.2 2.2.1 Yttervegger Yttervegger generelt Fasader, betong 2.2.1B Kritisk tilstand 26 KG 3 TG 2 aftige symptomer Store og alvorlige konsekvenser Det har over tid vist seg at fasader utført med pussystem ofte har skader av større eller mindre omfang. Fasader med denne utførelsen bør derfor holdes under oppsyn slik at eventuelle skader oppdages på et tidlig tidspunkt. Mindre skader utbedres lokalt og man unngår utvikling og forverring av skaden. Typiske skadeområder er skjøter, avslutning mot vinduer/beslag og ved bunnavslutning. Ved rengjøring må dette utføres særskilt og på en skånsom måte slik at fasadene ikke påføres skader ved rengjøringsarbeidet. Kontrollerte fasader fremstod i generelt god stand, dog er det registrert stedvise skader. I øvre plan ble det registrert avskallet puss mot bakgård. Fasaden utsettes for direkte nedfuktig ved nedbør. Det ble registrert enkelte riss i nedre del av vegglivet. TG settes med bakgrunn i registrerte symptomer. Reparasjon av fasade ÅR 2015 38 300 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales at avskallet puss utbedres med egnet produkt og metode slik at skaden ikke utarter seg videre. Til orientering vil flekkmaling kunne gi fargeforskjeller. Rissene bør holdes under oppsyn. Aktuelt tiltak for å se om rissene er i utvikling, er å legge en gipsplombe eller en gipsklump over risset og la den være der over tid. Hvis gipsen sprekker opp, kan det være en indikasjon på betongen/pussen er i bevegelse. Riss Avskallet puss på fasade

2.2 2.2.2 Yttervegger Vinduer og balkongdører Fasader, tre Vinduer og balkongdører med ramme og karm i trevirke fra Nordan. Innvendig er det komplettert med malte utforinger og gerikter. Utvendig overflatebehandling i form av dekkende maling. Kontrollerte vinduer/balkongdører var utført med energiglass merket produksjonsår 1996. Det er spalteventil i vinduene. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 27 2.2.2A Varierende stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det har ikke blitt foretatt vedlikehold av vinduer og balkongdører siden byggeår. Vinduer og balkongdører fremstod i varierende stand. Det ble registrert avflasset maling på vinduer og beslag. Vinduer og balkongdører i dårligst forfatning i partier som typisk gjelder fasader eksponert for slagregn og sol. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Overflatebehandling av vinduer og balkongdører ÅR 2015 722 000 Det anbefales periodisk overflatebehandling av vinduer og balkongdører. Skadede vinduer og balkongdører utbedres lokalt og overflatebehandles med egnet produkt og metode. Vedlikehold av mekanisme forestås av den enkelte eier. Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Normal intervall for kontroll og justering av vinduer er 2-8 år. Normal intervall for overflatebehandling av malt vindu i tre 6-12 år. Avflasset maling på beslag og noe på vindu Bildet viser balkongdør med avflasset maling

2.2 2.2.3 Yttervegger Ytterdører Fasader, aluminium Inngangsparti konstruert med ramme og karm i eloksert aluminium partier med trådglassvinduer. Midtre felt er utført som utadslående dør. Låskasse tilkoblet callinganlegg. Døren er fra byggeåret. 28 2.2.3A Generelt god stand KG 1 TG 2 aftige symptomer Små og middels konsekvenser Ytterdørene fremstod i god stand med normal alder- og brukslitasje. Hengsler og mekanisme var på funksjonstestede ytterdører i relativt godt stand. TG settes med bakgrunn i alder. Vedlikehold av dører ÅR 2015 2 300 ÅR 2016 Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt foruten løpende vedlikehold i form av smøring, justering, m.m. Det avsettes rundsum til vedlikehold av dører. Normal kontroll og justering av dører er 2-8 år. 2 400 ÅR 2017 2 500 ÅR 2018 2 600 ÅR 2019 2 700 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Tiltaket anbefales utført Ytterdør i eloksert aluminium

2.2 2.2.4 Yttervegger Porter Kjeller Garasjeport utført som leddport konstruert i aluminum/stål i grå utførelse, med gangdør. Skinner og beslag i stål. Porten er elektrisk og fjernstyres. Porten er trolig fra byggeår, ingen påkostninger registrert. 29 2.2.4A Tilsynelatende god stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Porten fremstod på befaringsdagen i relativt god stand med normal alders- og bruksslitasje. Porten ble ikke funksjonstestet og det er ikke meldt om driftsproblemer med porter, automatikk eller mekanismer. TG settes med bakgrunn i alder. Vedlikehold av garasjeport ÅR 2015 4 600 For brukerne av fellesgarasjen er det viktig at portene til en hver tid fungerer slik at man kommer seg inn og ut og at garasjen ikke står "ulåst". Det anbefales fast serviceavtale med egnet selskap for å sie kontinuerlig drift av portene. Det er estimert kostnad på serviceavtale og drift av porter. ÅR 2016 4 800 ÅR 2017 5 000 ÅR 2018 5 200 ÅR 2019 5 400 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført

2.3 2.3.1 Innervegger Entredører Boenheter, tre 2.3.1A God stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Befarte leiligheter har opprinnelig leilighetsdør. Dørene er produsert i 1996 i malt glatt utførelse merket med brannklasse. Dørblad med hovedlås, sikkerhetslås og selvlukker. Malte foringer og gerikter. Dørene fremstod i god stand med normal alder og bruksslitasje. Det ble ikke registrert slagskader eller bruksmerker av større art. Det ble registrert dør i 1.etasje som var innadslående. Dette kan være pga. tilgang til bodrom. TG settes med bakgrunn i alder. 30 Ingen tiltak 0 0 0 ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Vedlikehold av dør gjøres av den enkelte seksjonseier. Innadslående dører bør undersøkes om det er gitt dispensasjon jf. rømningsveier. Innadslående leilighetsdør Leilighetsdør

2.3 2.3.2 Innervegger Dører Kjeller Brannklassifiserte kjellerdører i stål merket med produksjonsår 2010. Det er påmontert selvlukker på dørene. 31 2.3.2A Varierende stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Kjellerdører/dører til brannceller fremstod i varierende stand. Noen med normal alder- og bruksslitasje og andre med bruks- og slagskader. Hengsler, lås- /lukkemekanisme er vurdert i orden. Det ble registrert slag og bruksmerker på flere dører. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Overflatebehandling av dører - kjeller ÅR 2016 15 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Det anbefales periodisk overflatebehandling av kjellerdørene og løpende vedlikehold i form av smøring, justering, m.m. Det avsettes rundsum til vedlikehold av dører. Normal vedlikehold i form av overflatebehandling av malt ståldør er 4-12 år. Dør til bodrom med bruks- og slagskader Kjellerdør

2.3 2.3.3 Innervegger Malte overflater Oppganger Trapperom og inngangspartier med glattsparklede flater malt i lyse farger. Enkelte vegger i oppganger malt i kontrast. Underlag i betong. Overflatebehandling fra byggeår. 32 2.3.3A Generelt god stand KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Vegger fremstod på befaringsdagen i god stand med normal alders- og bruksslitasje. Det ble registrert stedvise slagskader. TG settes med bakgrunn i alder samt de registrerte forhold. Flekkmaling - oppganger ÅR 2015 7 700 ÅR 2016 8 000 Ingen tiltak anbefales foruten løpende vedlikehold i form av flekkmaling. Det estimeres årlig beløp for flekkmaling av vegger. Tiltaket gjelder også flekking av himling og trapper. Normal intervall for vedlikehold i form av overflatebehandling av malt mur/betong er 12-20 år. ÅR 2017 8 300 ÅR 2018 8 600 ÅR 2019 9 000 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført

2.4 Dekker 33 2.4.1 Dekker Bygg, betong 2.4.1A Varierende stand Dekket mellom garasjene er utført med etterspente kabler konstruert i betong. Ingen påkostninger registrert. Det ble utført en betonganalyse av Ødegaard & Lund AS i 2013. KG 3 TG 2 aftige symptomer Store og alvorlige konsekvenser Etasjeskillet fremstod i varierende stand. Det ble registrert en del uregelmessige riss i betongdekket. I tak i nedre plan er det spor etter riss med fuktgjennomgang i nesten alle biloppstillingsplasser. I henhold til betongundersøkelse har rissene transportert klorider gjennom dekket fra ovenliggende gulv. For noen lokaliteter viser resultatene svært høye kloridinnhold i betongen, men også at det er variasjoner. TG settes av denne grunn. Reparasjon av garasjeanlegg ÅR 2015 6 590 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Med bakgrunn i visuell befaring og betongundersøkelse anbefales det at vedlikehold/reparasjon av garasjeanlegget prioriteres. Resultatet av betongundersøkelen viser at det er funnet skader i betongen og det er registrert høye nivåer av klorider. Det er lønnsomt å foreta preventive tiltak før skader oppstår. Kostnader til vedlikehold kan mangedobles om skader utvikler seg. Det avsettes rundsum til reparasjon/vedlikehold. Kostnaden vil variere ut fra valgt løsning og omfang. Priset tiltak reflekterer katodisk beskyttelse over hele planet. Riss Riss

2.4 2.4.1 Dekker Dekker Bygg, betong 2.4.1B Holde armeringen i god stand 34 KG 2 TG 2 aftige symptomer Vesentlige konsekvenser Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Synlige skader må repareres, og det må etableres kontinuitet i armeringen. Deretter påføres en spesiell elektrisk ledende maling som koples til en svak strømkilde. Strømmen bidrar til å tvinge betongen inn i en tilstand hvor korrosjonen opphører. Da katodisk beskyttelse er avhengig av å være tilkoplet strøm i flere år etter montering, må systemet overvåkes. Serviceavtale - katodisk beskyttelse ÅR 2016 Det anbefales videre serviceavtale etter katodisk beskyttelse er montert. 35 000 ÅR 2017 36 400 ÅR 2018 37 900 ÅR 2019 39 400 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført

35

2.4 2.4.2 Dekker Betonggulv Bygg Hele underetasjen er utført med gulv på grunn/plate på mark i armert betong. Det er montert vannrenne. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 36 2.4.2A Generelt god stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det ble registrert lokale skjevheter og riss. Garasjegulv er utsatt for tilførsel av fuktighet med stort innhold av veisalt, dog er det varierende hvor mye det saltes fra område til område. Smeltevann fra biler vil over tid kunne gi et høyt kloridinnhold som bryter ned det passiviserende sjiktet rundt armeringen, spesielt ved søyler/vegger. Konsekvensen kan være skjult armeringskorrosjon. TG settes med bakgrunn i registrerte symptomer. Vedlikehold av garasjeanlegg ÅR 2015 Ingen tiltak anbefales foruten årlig rengjøring/feiing. Estimert beløp gjelder kostnader til fjerning av avfall og forbruksmateriell. 15 300 ÅR 2016 15 900 ÅR 2017 16 600 ÅR 2018 17 200 ÅR 2019 17 900 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Tiltaket anbefales utført

2.4 2.4.3 Dekker Fliser oppganger I alle oppganger er gulvene og veggene delvis flisbelagt med fliser i flerfarget utførelse. Flisene er fra byggeår. 37 2.4.3A Generelt god stand KG 1 TG 2 aftige symptomer Små og middels konsekvenser Flisene fremstod i generelt god stand med normal alderog bruksslitasje. Erfaringsmessig kan enkelte fliser løsne fra underlaget over tid. Forholdet kan oddages ved hul lyd under flisene. TG settes med bakgrunn i alder. Løpende vedlikehold av fliser ÅR 2019 9 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Ingen tiltak foruten løpende vedlikehold av fliser ved behov. Estimert beløp satt av til vedlikehold. Normal intervall for reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal intervall for utskiftning av linoleumsbelegg er 15-25 år Fliser i god stand

2.4 2.4.4 Dekker Belegg Bygg, Fellesarealer I alle fellesarealer fra 2.etasje til 6.etasje er belagt med teppegulv i svart utførelse. 38 2.4.4A God stand TG 1 Svake symptomer Teppegulvet fremstod i god stand med normal alder- og brukslitasje. KG 1 Små og middels konsekvenser Ingen tiltak ÅR Ingen tiltak anbefales foruten ukentlig rengjøring. 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Teppegulv og rekkverk

2.4 2.4.5 Dekker Plassbygde himlinger Garasjer I øvre plan i garasjeanlegget er det nedsenkede systemhimlinger med bæreskinner i stål og himlingsplater i mineralull. Platene har ensfarget og glatt overflate. Det er mulighet for å inspisere ovenliggende konstruksjoner. Himlinger er fra byggeår. 39 2.4.5A Varierende stand KG 1 TG 2 aftige symptomer Små og middels konsekvenser Himlingene fremstod i varierende stand. Det er partier med svært tilsmussede overflater og partier som er demontert grunnet vannlekkasjer. De fleste områdene er i generelt god stand. TG settes med bakgrunn i alder og dårlige partier. Utskiftning av himlingsplater - garasjeanlegg ÅR 2015 6 100 Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt foruten løpende utskiftning av himlingsplater ved behov. Tiltaket gjelder rundsum for løpende utskiftning og remontering av systemhimling. Ved utskiftning av himlingsplater bør også ovenliggende konstruksjoner inspiseres. ÅR 2019 7 200 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Møkkete overflater Demontert systemhimling

2.5 2.5.1 Yttertak Flatt tak Bygg 2.5.1A Generelt god stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Flat takkonstruksjon med bærende konstruksjoner i betong. Over betong er det fallskjert isolasjon i ukjent tykkelse. Avrenning til 2 stk. taksluk tilkoblet innvendige takvannsledninger. Ingen større påkostninger registrert på takets primærkonstruksjoner. Takkonstruksjonen er vurdert i generelt god stand uten tegn til funksjonssvikt eller andre symptomer. Fallforhold er vurdert tilstrekkelig, dog er dette ikke målt. Taket tilfredsstiller ikke dagens av til varmegjennomgang og tetthet. Ved en senere omtekking bør etterisolering vurderes. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. 40 Ingen tiltak ÅR Ingen tiltak anbefales foruten etterisolering ved senere omtekking. 0 0 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

41

2.5 2.5.2 Yttertak Folietekking Bygg Taket er tekket med PVC folie belagt med elvestein. Folien er ikke mekanisk festet og det er kun elvesteinen som holder folien på plass. Ingen påkostninger registrert. 42 2.5.2A Tilsynelatende god stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Taket fremstod i tilsynelatende god stand. Det som var synlig av tekkingen fremstod med normal alder- og værslitasje. Det er ikke opplyst om vannlekkasjer siden byggeår og tekking er således tilfredsstillende. PVCfolier kan over tid ympe når den blir eksponert for sol. Når folien begynner å stramme, spesielt synlig ved synlige flater (bilde 1 fra venstre) er dette et tegn på ymp. Elvesteinen ligger jevnt fordelt på taket. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Rengjøring av sluk - tak ÅR 2015 4 600 Det anbefales årlig tilsyn og rens av taksluk. Sluk renses ved behov for å unngå vannansamling på taket, minimum en gang pr. år. Ved tilsyn vektlegges spesielt løse partikler som kan falle ned samt overganger mellom takfolien og gjennomføringer. ÅR 2016 4 800 ÅR 2017 5 000 Normal intervall før omlegging av takfolie med singelballast er 15-25 år. Taket har således begrenset gjenværende brukstid rent statistisk. Styret bør sette av midler til omlegging av tak som normalt bør utføres iløpet av neste 5-års periode. ÅR 2018 5 200 ÅR 2019 5 400 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Tiltaket anbefales utført Taket er tekket med pvc-folie Taket er tilsynelatende i god stand

2.5 2.5.2 Yttertak Folietekking Bygg 2.5.2B Lav gjenværende brukstid 43 KG 2 TG 2 aftige symptomer Vesentlige konsekvenser Med bakgrunn i lav gjenværende brukstid og registrerte symptomer bør taket vurderes omtekket iløpet av neste 5-års periode. Det bør foretas en ytterligere undersøkelse om ca. 5 år. Når folien ligger tildekket av singel, kan det være vanskelig å anslå restlevetiden. Utskiftning av tak ÅR 2019 1 350 000 Utskifting utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Det bør foretas en ytterligere undersøkelse ved slutten av 5-års perioden. For å synliggjøre kostnaden som kommer legges det inn et grovestimat på utskiftning av tak i 2019. 2.5 2.5.2 Yttertak Folietekking Bygg 2.5.2C Uheldig tilstand KG 3 TG 2 aftige symptomer Store og alvorlige konsekvenser Det ble registrert løse gjenstander på taket. Gjenstandene kan blåse ned ved aftig vindforhold. Forøvrig poengteres at det er kun arbeid med tilstrekkelig siing som kan ferdes på takene. Fjerning av løse gjenstander - tak ÅR 2015 Løse gjenstander på tak fjernes omgående. 2 300 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Løse gjenstander på tak Løse gjenstander på tak

2.5 2.5.3 Yttertak Overlys Bygg, Overlyskupler Det er en overlyskuppel på hvert tak med kuppel i PVC påmontert kantbeslag. Ingen påkostninger registrert. 44 2.5.3A Generelt god stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Overlysene fremstod på befaringsdagen i god stand med normal alders- og værslitasje. TG settes av denne grunn. Rengjøring av overlyskupler ÅR 2015 Det anbefales periodisk rengjøring av overlyskuplene. Normal utskiftning av overlyskupler er 20-40 år. 9 200 ÅR 2019 10 700 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Overlyskuppel bør rengjøres

2.6 2.6.1 Trapper, balkonger, m.m. Innvendige trapper Oppganger 2.6.1A Generelt god stand TG 2 aftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser 180-graders repostrapp i betong. Fra U2 til 1. etasje er inntrinn belagt med belegg med trappenese og fra 2 til 6 etasje er inntrinn teppebelagt med alumniniumsbeslag i forkant. Rekkverk i malt stål med stående spiler. I U1-U2 er det rekkverk i trekonstruksjoner med liggende spiler. Trappene fremstod i god stand. Det ble ikke registrert svekket/nedsatt funksjon utover normal bruksslitasje. Rekkverk i stål er vurdert i orden jf. sikkerhet i bruk. Det ble registert noe slitasje på belegg i inntrinn. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte forhold. 45 Boning av trapper - kjeller ÅR 2015 15 300 ÅR 2017 16 600 ÅR 2019 17 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Det anbefales at trapper med belegg bones/poleres som preventivt vedlikehold. Boning vil være en oppgradering rent estetisk og vil i tillegg bidra til å lette rengjøringsarbeidet. Normal intervall for vedlikehold i form av boning av linoleumsbelegg er 0,5 2 år. Normal intervall for utskiftning av belegg i trapper av betong er 15-25 år. Trapp er teppebelagt Trapp med belegg

2.6 2.6.1 Trapper, balkonger, m.m. Innvendige trapper Oppganger 2.6.1B Utidsmessig tilstand 46 KG 3 TG 2 aftige symptomer Store og alvorlige konsekvenser I U1 og U2 har trappeløpene og repos større åpninger i rekkverk enn dagens av/anbefalinger. Rekkverkene er utformet med liggende spiler med stort mellomrom. Det er fare for klatring og fallskader. Krav om maksimal åpning i trappeløp og rekkverk og utforming av rekkverk er over tid blitt strengere med bakgrunn i sikkerhet i bruk, spesielt med tanke på klem-/fallskader samt klatring. Det anbefales at siing i trapperom bør prioriteres. Siing av rekkverk ÅR 2015 23 000 Det anbefales siing og utbedring av rekkverk. Det avsettes rundsum til siing. Aktuell siing kan være f.eks med plexiglass fra innsiden. Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Rekkverk med liggende spiler. Eks. siing av rekkverk

2.6 2.6.2 Trapper, balkonger, m.m. Balkonger Fasader, betong Utagede balkonger med dekker og skillevegger i betong. Skillevegger og underkant av balkonger i malt utførelse. Rekkverk i stål med stående spiler og rund håndløper. Naturlig avrenning via forkanten på balkongdekket. På øvre plan er balkongen intrukket og belagt med PVC-folie og steinheller. Enkelte beboere har ettermontert tremmegulv/fliser på balkongene. Ingen større påkostninger registrert. 47 2.6.2A Generelt god stand KG 1 TG 2 aftige symptomer Små og middels konsekvenser Balkongene fremstod i god stand med normal alder- og værslitasje. Forkanten på balkongene er tilsmusset og har ikke blitt rengjort siden byggeår. I forbindelse med ettermontering av tregulv/tremmegulv på balkonger er det viktig at dette ikke gjøres på bekostning av rekkverkshøyden. Infosiv - rekkverkshøyder ÅR 2015 1 500 Undersøkes nærmere utføres av styret Tiltaket anbefales utført På generelt grunnlag anbefales det at styret orienterer seksjonsseier om at rekkverkshøyde må vurderes ved ettermontering av gulv. Tiltaket gjøres som del av internkontrollen. Hver enkelt seksjonseier fjerner tremmegulv om rekkverkshøyden ikke er tilstrekkelig. Det er avene på oppføringstidspunktet som er gjeldende for vurdering av rekkverkshøyde. Tiltaket gjelder distribusjon av infosiv. Rengjøring av forkanten av balkongene utføres i sammenheng med fasadevask. Forkanten på balkongene er tilsmusset Tilsmusset

2.6 2.6.2 Trapper, balkonger, m.m. Balkonger Fasader, betong 2.6.2B Lav gjenværende brukstid 48 TG 2 aftige symptomer Normal intervall før omlegging av foliemembran på balkonger er 15-25 år. KG 2 Vesentlige konsekvenser Omlegging av membran - øvre balkonger ÅR 2019 268 700 Utskifting utføres av entreprenør Tiltaket anbefales utført Med bakgrunn i lav gjenværende brukstid anbefales det omlegging av membranduk på de øvre balkongene. Dette anses som preventiv vedlikehold slik at eventuelle skader/lekkasjer unngås. Anbefalt tiltak bør utføres samtidig som omtekking av taket. Bildet viser PVC-folie på balkong

2.7 2.7.1 Sanitær Bunnledninger Blokker 2.7.1A Tilsynelatende god stand Her menes bunn- og uttrekksledninger og vanninnlegg. Bunnledninger er rørene som ligger under kjellergulv og uttrekksledningen er forlengelsen av bunnledningen fra grunnmur til offentlig ledning. Vanninnlegg er vannrørene fra offentlig hovedvannsledning frem til oppstikk i kjellergulv. Bunn- og uttrekksledninger utført som støpejernsrør. Som vanninnlegg er det benyttet kobberrør i dimensjon 1 1/4". Ingen større påkostninger registrert siden byggeår. 49 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Rørene ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleres visuelt uten spesialutstyr. Det er ikke opplyst om symptomer på funksjonssvikt som tilstopninger/tilbakeslag, og rørenes funksjon er med bakgrunn i dette vurdert tilfredsstillende. Videokontroll av uttrekksledninger ÅR 2019 26 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Det anbefales i første omgang å utføre en innvendig rørinspeksjon / TV-kontroll med tilstandsrapport av alle bunn- og uttrekksledninger. Når en slik tilstandsvurdering er utført samles alle data og nødvendige tiltak kan besives.