VEDLIKEHOLDSPLAN FOR HØVIKVOLLEN AS. Juni 2007

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSPLAN FOR HØVIKVOLLEN AS Juni 2007

2 VEDLIKEHOLDSPLAN HØVIKVOLLEN AS Utført av: OBOS Prosjekt AS v / Erik Udnæs Adresse: Postboks 6666, St. Olavs Plass, 0129 Oslo Telefon: Sammendrag: ligger på Høvik i Bærum kommune. Selskapet fungerer som et administrasjonsselskap for 6 separate sameier. Selskapet organiserer drift og vedlikehold solidarisk mellom sameiene. Bygningene ble oppført i består av 6 lavblokker på 3 og 4 etasjer med 18 oppganger og i alt 126 boenheter. Bygningsmassen fremstår generelt sett som godt vedlikeholdt. Ved nærmere gjennomgang viser det seg at det likevel er behov for enkelte større og noen mindre vedlikeholdstiltak. Av vesentlige, byggrelaterte tiltak nevnes: Utskifting og overflatebehandling av panelte felt. Betonganalyse av balkongdekker. Kontroll av balkongbrystninger. Reparasjon av løse overdekninger over vinduer. Overflatebehandling av dører og vinduer. Av vesentlige elektrotekniske tiltak nevnes: Skifte gamle susiinger i underfordelinger, hvor dette ikke er gjort. Skifte armaturer i fellesarealer som trapperom, garasje og øvrige fellesarealer. Utbedre feil og mangler som følge av elde, slitasje eller nye forsiftsav. Av vesentlige VVSfaglige tiltak nevnes: Sluseventiler skiftes ut med kuleventiler. Ventilene merkes. Rens av luftekanaler. Foreta et forprosjekt med henblikk på utskifting av vann og avløpsrør. Det må i tillegg etableres et system for effektiv ivaretakelse av bestemmelsene i Internkontrollforsiften. Kundenr: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent av: Dato: Erik Udnæs Tron Høglund Tron Høglund Prosjektnr:

3 INNHOLD Side 0 SAMMENDRAG INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Referansegrunnlag Andre forhold TILSTANDSVURDERING VEDLIKEHOLDSPLAN FOTO VEDLEGG LEDIG... 6

4 Vedlikeholdsnøkkelen Side INNLEDNING På vegne av styret i har OBOS Prosjekt AS fått oppdrag med å utarbeide vedlikeholdsplan. Boligselskapet ligger på Høvik i Bærum kommune. Vedlikeholdsplanen med tilstandsanalyse gjelder blokkbebyggelsen. Tilstandsanalysen omfatter bygg, elektro og VVStekniske installasjoner. Bygningsdelene er besevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet besivelse av bygningenes oppbygging, tilstand og tiltak, mens kapittel 3 er vedlikeholdsplan som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2. Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS og Holte Prosjekt Kalkulasjonsnøkkel siste versjon. Vår erfaring er at anbud/tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste anbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i vedlikeholdsplanen er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som omtrentlige og må ikke brukes som grunnlag for innhenting av tilbud/anbud. Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av: NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk. NS 3451 Bygningsdelstabellen. NS3454 Årskostnader for bygninger. Relevante NBI byggdetaljblader. Befaring etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke nærmere. Det kan også være at det er praktisk å utføre undersøkelse på nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert og slike arbeider avtales separat og som tillegg til dette tilbud. Det kan også være tilfeller som ever spesialkompetanse. Mars 2007

5 Vedlikeholdsnøkkelen Side FORMÅL Vedlikehold er de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle kvaliteter. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende. Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en levetid som overgår normal brukstid av en bygning. Forenklet skisse av en bygnings livsløp. Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortav, eves ombygging. Fra dette punktet starter syklusen igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging. Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving. Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Denne vedlikeholdsplanen er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. Mars 2007

6 Vedlikeholdsnøkkelen Side PROSJEKTORGANISASJON Selskapet : Selskapets kont.person : Bjørn Reusch Adresse : Fjordveien 61, 1363 Høvik Telefon : / Forretningsfører Firma : Hieronymus Eiendomsforvaltning Adv. Bente Bendixens eiendomsavdeling. Postadresse : Postboks 1500, Vika, 0117 Oslo Besøksadresse : Hieronymus Heyerdals gate 1, 0160 Oslo Telefon : Telefaks: : Epost : firmapost@bendixen.no Vedlikeholdsplan med tilstandsanalyse er utarbeidet av: Firma : OBOS Prosjekt AS v/ Erik Udnæs Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Etterstadsletta 3, 0660 Oslo Telefon : Telefaks: : Epost : erik.udnas@obos.no Mars 2007

7 Vedlikeholdsnøkkelen Side EIENDOM OG BYGNINGER er etablert og fungerer som et administrasjonsselskap for de 6 separate sameiene Fjordveien 59, Fjordveien 61, Fjordveien 63, Fjordveien 65, Fjordveien 67 og Fjordveien 69. Boligselskapet organiserer drift og vedlikehold solidarisk mellom sameiene. Selskapet består av 6 lavblokker hvor alle har 3 oppganger hver. 3 blokker har 3 etasjer og 3 blokker har 4 etasjer, totalt er det 126 boenheter i selskapet. Det er kun 3 roms og 4roms leiligheter i selskapet. Tomten er en festet tomt og eiendommen er på ca m 2 og har gårdsnummer 11; bruksnummer 710, 711, 712, 713, 714, 715, Eiendommen ligger i et område med rekkehus og blokker. Tomten heller mot sør og har utsikt mot Oslofjorden. Boligselskapet ble bygget i perioden og har adresser Fjordveien 59 AC, 61 A C, 63 AC, 65 AC, 67 AC og 69 AC, 1363 Høvik. Omsetning av leiligheter har i 2005 vært 12 og 9 overdragelser fant sted i leiligheter er for tiden leiet ut. Det foreligger ingen nøye onologisk oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som er utført i boligselskapet. Ved befaring ble det opplyst om følgende tidligere utførte vedlikeholdsarbeider: Mars 2007

8 Vedlikeholdsnøkkelen Side 1.6 REHABILITERING/STØRRE VEDLIKEHOLD 2006 Maling av gulv i kjellerganger og grunnmurer Beising av panel og maling av vinduer fullført Rehabilitering av piper. Rehabilitering av avløpsrør. Beising av panel og maling av vinduer på sydvegg i to blokker 2005 Montering av nye ovner i fellesvaskeriene Betongrehabilitering 1989 Nye stigeledninger 1984 Tak ble tekket om med nye renner og taknedløp. Det er ikke opplyst om andre rehabiliteringsarbeider i boligselskapet siden opprettelsen i Blokkene er oppført med bærende konstruksjoner i betong og tegl. Grunnmur og innvendige kjellervegger i betong. Leilighets skillende dekker i armert betong. Fasader er teglsteinsforblendet. Øvre del av gavlvegger i loftsetasje og vindusfelt på balkonger i beiset panel. Inngangspartier overbygget baldakin. Gavlvegger mot nordvest har dels tegl og hovedsakelig pusset fasade. Alle blokker har skorsteiner og alle leiligheter har mulighet for montering av ildsted. Blokkene har dels valmet, dels sadlet tak tekket med betongtakstein. Det er 2 rørs snøfangere montert på raftet av taket. 1.4 GRUNNLAGSMATERIALE Besivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen, informasjon fra boligselskapets representant, informasjon fra Oslo kommune ved Plan og bygningsetatens byggesaksarkiver. Det ble avholdt befaring 13. februar 2007 hvor følgende var medvirkende: Bjørn Reusch Styreleder Egil Moen Elektrokonsulent Elektromiljøexperten Kjell Fossum VVSkonsulent OBOS Prosjekt AS Erik Udnæs Bygningsteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS Mars 2007

9 Vedlikeholdsnøkkelen Side 1.7 REFERANSEGRUNNLAG Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk og systematisert etter NS 3451 Bygningsdelstabellen og med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll. Som vedlegg til rapporten følger: tilstandsgrad, konsekvensgrad og svikt symptomliste bygg informasjon om betongskader foto fra befaringen av bygningene REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr.NS 3424, pkt 3.5). Etter samtale med oppdragsgiver skal følgende referansenivå legges til grunn: Aktuelt lovverk og forsift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidpunktet. Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. GRUNNLAGSMATERIALE Det eksisterer tegninger og annen relevant informasjon i Bærum kommunes arkiver. 1.6 ANDRE FORHOLD Helse, miljø og sikkerhet Boligselskapet har forskjellige HMS områder som må vektlegges: et fungerende internkontrollsystem brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd) sikkerhet for beboerne Mars 2007

10 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 21 Grunn og fundamenter Grunn og fundamenter generelt Grunnmur er i betong. Bygningene er fundamentert på faste masser. Kjellergulv i stålglattet betong som er overflatebehandlet. Utvendig er kjellermurer over terreng pusset og malt. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Konstruksjonene synes å være i generelt god stand. Det ble stedvis målt noe fuktighet i grunnmur. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 12Ø, 2E Svikt: Tiltak Grunnmurer må overflatebehandles etter behov og slitasje. Ved befaring var det begrenset fuktinnsig i grunnmur. Ved økt omfang vil det være nødvendig å legge ny drenering, samt grunnmursplate. Tilstandsrapport for Side 1 av 24

11 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 22 Bæresystemer Bæresystemer generelt Bæresystemet er i armert betong. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke observert eller meldt om forhold som tilsiser tiltak på bæresystemet. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales gjennomført. Tilstandsrapport for Side 2 av 24

12 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 23 Yttervegger Yttervegger generelt Balkongsfasader har dels felt av malt betong, dels med panelte felt som er overflatebehandlet med maling. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Felt med panel på balkonger er tidligere satt inn med linolje. Malt panel har her begynt å boble. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 2E Svikt: Tiltak Panel innsatt med linolje bør byttes i sin helthet for å hindre bobling i maling. Kledning er beskyttet av balkongdekker og har begrenset værpåvirkninger. Tiltaket er av estetisk art. 23 Yttervegger Yttervegger generelt Yttervegger er teglsteinsforblendet på gavlvegger og langfasader ved inngangspartier. Teglsteinsforblending synes å være i tilfredstillende stand. Det er enkelte tegn til sprekkdannelser ved overdekning over vinduer. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S, 1Ø Svikt: Sprekkdannelser i tegl ved overdekning av vinduer stemples opp alt. remures. 23 Yttervegger Yttervegger generelt Gavlvegger mot nordvest har dels teglsteinforblendet fasade, dels pusset og malt fasade. Grunnet betydelig vegetasjon av store trær har gavlvegger mot nordvest betydelig begroing/algevekst. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 3E, 2Ø Svikt: Gavlfasader med betydelig begroing må soppvaskes. Ved soppvask av teglfasade må sannsynligvis høytrykkspyling benyttes. Ved bruk av høytrykkspyling vil fuger beskadiges og det må forventes etterspekking av fuger. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Boligselskapet har varierende vinduer og balkongdører. Utskifting er overlatt til den enkelte sameier. Det er koblede vinduer med 2 lags glass hvor ramme og karm i tre, innvendig og utvendig overflatebehandlet. Utskifting av vinduer er overlatt til den enkelte sameier. Vinduer varierer derfor i kvalitet og alder. Ved befaring ble det observert flere vinduer med betydelig utvendig vedlikeholdsbehov. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 2Ø, 2E Svikt: Vinduene overflatebehandles med maling hvert 46 år. Nye vinduer blir implementert i vedlikeholdsintervallet slik at boligselskapets samtlige vinduer overflatebehandles etter samme intervall. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Inngangsdører og 2 sidefelt i lakkert tre med vertikale glassfelt i dør og sidefelt. Dør er påmontert sparkeplate. Inngangsdører er generelt sett i tilfredsstillende stand. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1E Svikt: Inngangsdører og sidefelt overflatebehandles hvert 46 år. 23 Yttervegger Utvendig kledning og overflate På gavlvegger har felt mot tak, liggende trekledning med malt overflate. Trekledning er sprukken, tørr og enkelte bord er vridd. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1S, 3E Svikt: Kledning bør vurderes skiftet i sin helhet. I forbindelse med utskifting bør montasje av vindsperre vurderes, samt montasje av ventiler. Tilstandsrapport for Side 3 av 24

13 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 23 Yttervegger Innvendig kledning og overflate Innvendige kjellervegger i tegl som er pusset og malt. Konstruksjonene synes å være i generelt god stand. Det ble stedvis målt noe fuktighet i grunnmur. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1S Svikt: Grunnmurer må utvendig overflatebehandles etter behov og slitasje. Tilstandsrapport for Side 4 av 24

14 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 24 Innervegger Innervegger generelt Kjellerdører er originale dører fra 1962 i tre med påmontert dørpumpe. Dørene er brannklassifisert som B30 dører. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Kjellerdører tilfredsstiller ikke av til tetthet og brannmotstand iht. gjeldende forsifter. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S, 3Ø Svikt: Svikt Tiltak Det bør vurderes å bytte kjellerdører til type med brannmotstand EI60S. Selvlukkende ståldører. Tilstandsrapport for Side 5 av 24

15 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 25 Dekker Dekker generelt Dekker er oppført i plasstøpt betong i 200 mm tykkelse. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke observert eller meldt om forhold ved dekker som tilsier at tiltak er nødvendig. Tilstandsgrad: 0 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Tilstandsrapport for Side 6 av 24

16 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 26 Yttertak Yttertak generelt Tak oppført som valmet saltak tekket med betongtakstein. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke observert eller meldt om problemer ved tekkingen. Det er oppgitt at tekkingen sist ble foretatt i Normal teknisk levetid for takstein regnes ca. 50 år. Papp, lekter og sløyfer har kortere teknisk levetid som her regnes ca. 35 år. Omtekking kan i så måte bli aktuelt rundt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Tiltak Det bør foretas årlig kontroll av alle tak, beslag snøfangere for å avdekke eventuelle skader. 26 Yttertak Taenner Taenner og nedløp antas være byttet i sammenheng med takomtekking i Det er ikke observert eller meldt om problemer med renner og nedløp. Generelt bør det påses at nedløp leder vann vekk fra bygningsoppen. Likeledes må nedløp ikke ha utkast for høyt over bakkeniva. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det må foretas årlig rengjøring av renner og nedløp, samt kontroll for skader og løse nedløp. Tilstandsrapport for Side 7 av 24

17 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 28 Trapper, balkonger m.m. Trapper Trappeløp i armert betong som er pusset og malt. Trappetrinn og reposer er belagt med terrazzo. Stålrekkverk på innervangen. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Trappeløp er generelt godt vedlikehold. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 2E Svikt: Tiltak Regelmessig kontroll av trappeløp og rekkverk må implementeres i selskapets internkontroll. Ved behov bør håndløper monteres på yttervangen av trappeløp. 28 Trapper, balkonger m.m. Baldakiner Alle inngangspartier har overbygget baldakin i betong. Baldakin har ensidig fall og avrenning på kortside uten nedløp. Baldakiner har betydelig begroing av alger/sopp. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2E, 1S Svikt: Baldakiner må rengjøres/soppvaskes. Etter rengjøring må ny overflatebehandling vurderes. 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Balkonger er dels inntrukket i fasade, dels utagede balkongdekker. Betongelementer i fasade videreføres som balkongbrystninger som er overflatebehandlet med maling. Brystning har påmontert håndløper i tre. Balkongbrystninger har generelt god stand, hvor overflatebehandling må foretas regelmessig i sammenheng med øvrig fasade. Forhøyning/håndløper er stedvis slitt og preges flere steder av manglende vedlikehold/overflatebehandling. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S, 1Ø Svikt: Håndløper må overflatebehandles med maling. Skadede håndløpere må skiftes i sin helhet. 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Balkongdekker er utført i armert betong. Overflatebehandling av balkongdekker varierer fra maling, fliser, balkonggress etc. På enkelte balkongdekker registreres fuktgjennomtrengning i dekket, som følge av manglende/utilstrekkelig overflatebehandling, manglende rensing av balkongsluk med mer. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 2S, 1E Svikt: Regelmessig rensing av balkongsluk må foretas. Balkongdekker uten tilstrekkelig overflatebehandling må overflatebehandles. 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Balkongdekker er dels utaget forlengelse av dekket. Det ble observert dels saltutslag og dels rustutslag i underkant av enkelte balkongdekker. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S Svikt: Det bør foretas en generell kartlegging av alle balkongdekker med rust/saltutslag. Det bør foretas en betonganalyse for å avdekke evt. høyt kloridinnhold i betongen og måling av overdekning på armering. Tilstandsrapport for Side 8 av 24

18 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 31 Sanitær Sanitær generelt Sanitæranlegget (bunnledninger og uttrekk samt opplegg) er fra bygningenes opprinnelse. Det er benyttet sterke kobberrør som vannledninger og soil (støpejern) i avløp ut til grunnmur. Det er trukket strømpe i bunn og uttrekksledninger i Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er registrert at deler av rørnettet innvendig er byttet ut, både pga. lekkasje og ombygging (for eksempel oppgradering av bad). Det er ikke registrert direkte gjennomrusting på noen av de kontrollerte rørene (innvendige rørstammer). Normal levetid for denne type avløpsrør er ca. 50år. For vannrør(sterke kobberrør) ca.70 år. For uttrekksledninger er det vanskelig å stipulere levetid, men erfaring tilsier at en innvendig strømpetrekking av bunn og uttrekk normalt gir et godt resultat over tid. Stetninger i grunnen kan imidlertid påvirke nødvendig fall og gi tilbakeslag på avløpsledningen. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2 Svikt: Tiltak Det må påregnes å skifte innvendige avløpsrør innenfor en 10årsperiode. Det bør i denne sammenheng foretas et forprosjekt vedrørende utskifting av vannog avløpsrør. 31 Sanitær Ledningsnett Innvendige stoppeaner(oppleggsaner) er av ymse kvalitet og tilstand. Det registreres at gamle paknings og sluseventilene fremdeles er i bruk. Enkelte innvendige hovedstoppeaner er skiftet, men det står også igjen hovedstoppeaner av eldre sluseventiltype. Paknings og sluseventiler av eldre type stenger erfaringsmessig ikke tilfredsstillende. Ved eventuell vannlekkasje er det nødvendig å få stendt av vannet for å forhindre følgeskader. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S Svikt: Innvendige stoppeaner og oppleggsaner av eldre type børskiftes til kuleventil. 31 Sanitær Ledningsnett Felles vanninnlegg og kjellerstrekk. Det er registrert enkelte vannskader pga. rørbrudd. Rør for kaldtvann er sterke kobberrør. Kjellerstrekkene er isolert og stoppeaner merket. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det henvises til tiltak om gjennomføring av forprosjekt for utskifting av vann og avløpsrør. Tilstandsrapport for Side 9 av 24

19 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 36 Luftbehandling Luftbehandling generelt Ventilasjonssystemet for boenheter og kjellere er bygget opp som "naturlig" ventilasjon. Luft tas inn gjennom luker/ventiler i yttervegg og evakueres på bad og kjøkken via luftepiper ført over tak. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det registeres at beboere har gjort forandringer på opprinnelig funksjon ved bl.a. å montere mekaniske vifter på bad og kjøkken. Det er i denne sammenheng viktig å være bevisst på installasjon og bruk slik at en ikke påfører nabo problemer i denne sammenheng. Bad og WC var opprinnelig etablert i kjeller, men er flyttet opp i den enkelte boenhet. Det registeres utilfredsstillende ventilasjon i enkelte boenheter og utilfredsstillende bruk i fellesareal i kjeller ved at de fleste ventilene er tettet igjen. Avtrekkskanaler som ikke er rengjort på minst 15 år bør renses. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2H Svikt: Tiltak Tilluftsventiler som er tettet igjen, malt igjen etc. må åpnes/skiftes. Om det blir for kaldt i kjeller med ventiler åpne må en sett inn varmeovn(er). Bygningsmessige skader pga. fukt (kondens) må utbedres. Beboere må underrettes om nødvendig bruk av ventilasjon i egen bolig og fellesareal. Kanaler rengjøres. Tilstandsrapport for Side 10 av 24

20 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 41 Generelle anlegg Elanlegg generelt Bygningsmassen er forsynt med 230 V IT anlegg (vanlig forsyningssystem i Norge) forsynt med kabler fra trafostasjon i området. Byggene er basert på elektrisk oppvarming. Andre større elektroinstallasjoner i fellesareal er: hovedfordeling, fordelinger for vaskerier og siingsskap for leiligheter. Som jordelektrode er det benyttet byggets hovedvannaner. Disse er knyttet til jordskinner i hovedfordelinger. Egne jordledere fordeler videre til underfordelinger og siingsskap. Inntakskabler består av skjermet installasjonskabel, stigeledninger plastisolert PN ledning. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det elektriske anlegget i stort sett hele bygningsmassen er i normalt god stand. Allikevel vil det eves noen tiltak i de nærmeste årene. El.anlegg som her er installert vil kunne ha en levetid opp mot 50 år, om det ikke utsettes for unormale høye belastninger eller bruk. Jordingsanlegget virker noe mangelfullt. Det finnes ikke jording til soil, heller ikke utjevningsforbindelse mellom soil og hovedvannrør. Det ble ikke rapportert om knapphet på strøm i leiligheter og blokker. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1S Svikt: Tiltak I løpet av de nærmeste år anbefales visse tiltak på dette anlegget. Tiltak som anbefales er å få målt overgangsmotstand til jord av en elektroinstallatør. Soilrør må jordes og utjevningsforbindelse mellom hovedvannan og hovedsoil må etableres. Tilstandsrapport for Side 11 av 24

21 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 43 Fordeling Fordeling elanlegg generelt I hver blokk er det montert hovedtavler for oppgangene. De er plassert i kjellergang og er bygget som siingsstativer. Her sitter hovedsiing/overlastvern for oppgangene. Videre sitter det her en siingsskillebryter for gårdsanlegget. De forskjellige kurssiinger i forbindelse med gårdsanlegget er av typen UZ susiinger. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det var noe mangelfullt med avdekninger i hovedfordelinger. Kursfortegnelser var tilsynelatende oppgradert etter moderniseringer. Branntetting av kabelgjennomføringer var mangelfull. Ingen direkte feil ble observert, men på sikt vil utstyr være utsatt for varmegang, oksidering, slark og nedstøving. For øvrig ble det ikke rapportert om siinger som gikk eller indikasjon om for liten kapasitet ellers i bygningsmassen. Siingsskap for leiligheter fremstod i god stand med automatsiinger av nyere dato. Underfordelinger for vaskeri med noe mer varierende beskaffenhet, delvis med susiinger. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 12S Svikt: Tiltak Det anbefales en gjennomgang av hovedtavlerom. Det bør foretas en termofotografering, hvor varmegang fra siinger er merket i tak. Kabelgjennomføringer branntettes iht. forsifter. Susiinger tildras årlig. På sikt bør disse vurderes skiftet. Tilstandsrapport for Side 12 av 24

22 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 44 Lys Lys innvendig generelt Ledninger og kabler er trukket inn i skjulte rør i oppganger og fellesrom, men er åpent forlagt i garasjeareal og tekniske rom. Det er benyttet ledninger av typen PR (plastisolert rørtråd) og PN (plastisolert enleder). I vaskerier er det også benyttet PFSP (skjermet installasjonskabel) i ulike dimensjoner. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Kursopplegget i bygningsmassen er fra byggeåret og fremstår i normalt god stand, alderen tatt i betraktning. Under befaringen ble det observert noen løse ledninger i kjeller og vaskeri av betydelig omfang. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2SØ Svikt: Tiltak Ledningsanlegg til målere bør ettersees og nødvendige avdekninger monteres. Ledningsanlegg til målere bør ettersees og nødvendige avdekninger monteres. Varmeovner og ribberørsovner i tørkerom bør støvsuges jevnlig. 44 Lys Lys innvendig generelt Belysning i oppganger består i all hovedsak av takmonterte lamper av varierende kvalitet. I kjellere er det montert pæreholdere med 55 W lyskilde. Utelysanlegget er styrt over fotoceller og består av takmonterte armaturer under baldakiner, samt noe veggmontert belysning. Ledningsopplegg til målerapparater til boder kan medføre berøringsfare. De fleste armaturer i bygningsmassen fremstod i normalt god stand. Imidlertid er armaturene lite tidsriktige, både med tanke på energisparing og funksjonalitet. Vedlikehold og utskifting av lyskilder blir følgelig mer omfattende etter hvert. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2SØ Svikt: Det anbefales en vurdering av belysning i fellesareal og eventuell utskifting av denne. Tilstandsrapport for Side 13 av 24

23 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 45 Elvarme Elvarme generelt I oppganger, kjellere og fellesrom var det montert panelovner. Ovner i oppganger er utstyrt med termostatstyring. I vaskeri og rullerom var det montert ribberørsovner. Disse var styrt over fastmonterte brytere. I tørkerom var det montert ribberørsovner på gulv. Også disse styrt over fastmonterte brytere. Det var også montert nyere vifter av type Pyrox effekt på 8.3 kw Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Varmeovner var av varierende standard og alder. Det var ingen tegn til ytre skader, kun slitasje ved elde og langvarig bruk. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1 SEØ Svikt: Tiltak Det anbefales at ovner støvsuges og rengjøres. Samtidig bør de ettersees med tanke på hvordan de er festet på vegg. Tilstandsrapport for Side 14 av 24

24 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 53 Telefon Utstyr for porttelefon Alle adresser hadde ringetablå med høyttaler utenfor hovedinngangsdør til hver oppgang. Telefoner i hver leilighet. Utenfor hver inngangsdør var det montert ringeknapp. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Porttelefonanlegget var av nyere dato. Det ble ikke rapportert om feil og mangler ved anlegget Tilstandsgrad: 0 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen taltak anbefales. Tilstandsrapport for Side 15 av 24

25 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 55 Lyd og bilde Lyd og bilde generelt Kabeltv er montert i bygningsmassen og det er montert forsterker/fordeligsskap i kjellerganger. Tilstandsbesivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble ikke rapportert om feil eller mangler ved anlegget. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. Tilstandsrapport for Side 16 av 24