TILSTANDSVURDERING TRINN I FOR TØYENBYGG 1 SAMEIE

Transkript

1 S.nr TILSTANDSVURDERING TRINN I FOR TØYENBYGG 1 SAMEIE SEPTEMBER 2005

2 TILSTANDSVURDERING SAMEIET TØYENBYGG 1 Utført av: OBOS Prosjekt AS v / Gitte M. Bjerkelund Adresse: Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon: Sammendrag: Sameiet Tøyenbygg 1 består av 1 bygning som ble oppført i Det er til sammen 48 stk. leiligheter fordelt på 4 oppganger. Blokken har 4 etasjer samt kjeller og loft. I tillegg er det en sidebygning i 1 etasje med 2 forretningslokaler. Forretningslokalene er ikke omfattet av tilstandsvurderingen. De bærende konstruksjoner er av betong, tegl og trevirke, og bygningene er fundamentert på banketter. Ytterveggene er bygget opp av 1 ½ -steins Bergenshulmur som er slemmet utvendig. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein av tegl. Bygningsmassen bærer preg av manglende vedlikehold, men det er ikke funnet vesentlige feil eller mangler som krever at tiltak settes i gang umiddelbart. Sameiet bør imidlertid snarest begynne å forberede for gjennomføring av tiltak både i forhold til økonomi og til hvilke tiltak som kan være fornuftig å gjennomføre under ett. Av bygningstekniske forhold er det omtekking av taket og rehabilitering av fasadene som fremstår som de mest omfattende og kostbare tiltakene. Overflatebehandling av leilighetsvinduer bør utføres. Som sikkerhetsrelaterte tiltak nevnes at dører til kjeller og loft ikke oppfyller dagens forskriftskrav om brannmotstand og derfor anbefales skiftet. For de VVS-relaterte tiltakene er det først og fremst utarbeidelse av et forprosjekt for rehabilitering av våtrom som er anbefalt. I tillegg anbefales det at avstengingsventiler skiftes ut. Deretter er det en del mindre tiltak av mer generell art som bør utføres og settes i system. Det elektriske anlegget fremstår i god stand, og det er kun beskrevet mindre tiltak for dette. Som et organisatorisk tiltak nevnes det at arbeidet med å etablere et system for internkontroll bør påbegynnes. Kundenr: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent av: Dato: 5257 Gitte M. Bjerkelund Pål Fjellvang Tron Høglund Prosjektnr:

3 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 1.1 INNHOLD Side 1 INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Økonomiske forhold Organisatoriske forhold Beboere og boområde BYGNINGSDATA Grunn, fundamenter og kjellervegger Bæresystemet Yttervegger Innervegger Dekker Yttertak Fast inventar Balkonger VVS Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner Uteanlegg Andre forhold TILSTANDSVURDERING OG ANBEFALTE TILTAK Grunn, fundamenter og kjellervegger Bæresystemet Yttervegger Innervegger Dekker Yttertak Fast inventar Balkonger VVS Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner Uteanlegg Andre forhold TILTAKSLISTE MED KOSTNADSOVERSLAG VIDERE FREMDRIFT VEDLEGG

4 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side INNLEDNING 1.1 FORMÅL Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand, samt å beskrive aktuelle tiltak for fellesarealer i kjeller, loft trappeoppganger og tak. Rapporten skal danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av aktuelle tiltak. Rapporten omhandler alle de forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert, er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. Ved prioriteringen er det lagt størst vekt på eventuelle forhold som har betydning for personsikkerhet, deretter forhold som har stor økonomisk betydning, som for eksempel følgeskader på andre bygningsdeler. Rapporten angir eventuelle forhold som bør undersøkes nærmere før det tas endelig beslutning om gjennomføring av tiltak. 1.2 PROSJEKTORGANISASJON Boligselskapet: Styrets leder : Jørgen Bertelsen Styrets kont.person : Jørgen Bertelsen Adresse : Monrads gate 17 B, 0564 Oslo Telefon : (m) E-post : berjoe@grid.no Forretningsfører: Firma : OBOS Eiendomsforvaltning AS Adresse : Postboks 6668, St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon : E-post : oef@obos.no Tilstandsvurderingen er utført av: Firma : OBOS Prosjekt AS Postadresse : Postboks 6666, St.Olavs Plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Etterstadsletta 3, 0660 Oslo Telefon : Telefaks: : E-post : gitte.bjerkelund@obos.no

5 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side EIENDOM OG BYGNINGER Sameiet Tøyenbygg 1 ligger på Tøyen i Oslo, og sameiet har adresser Monrads gate 17 A, B, C og D, 0564 Oslo. Eiendommen har gårdsnummer 229 og bruksnummer 88 i Oslo kommune. Tomtestørrelsen er på 2.568,4 m², og tomten er eiet av sameiet. Bygningen ble byggemeldt i november 1938 av arkitekt Victor Schaulund. Sameiet består av 1 boligblokk med 4 etasjer, samt kjeller og loft. Det er 4 trapperom i blokken, og det er til sammen 48 leiligheter i sameiet. Leilighetene er 1-, 2- og 3-roms. Det er oppgitt at ca. 30 % av leilighetene er fremleid. I tillegg har sameiet 2 næringslokaler i en 1-etasjes sidebygning. Bygningene er oppført med bærende konstruksjoner i betong, tegl og trevirke. Takkonstruksjonen er saltak tekket med takstein. Av tidligere vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider som er gjennomført, nevnes følgende som er oppgitt av styrets representant: ÅR TILTAK 2004 Skiftet til ny oljetank ute 2000 Skiftet dører i forretningsbygg 1999 Lagt ny taktekking på forretningsbygg 1999 Skiftet inngangsdører til leiligheter 1996 Skiftet inngangsdører til trapperom 1995 Nye stigeledninger 1993 Nye innreguleringsventiler på fyringsanlegget 1991 Oppussing balkonger 1.4 GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen, informasjon fra Plan- og bygningsetatens arkiv (PBE), Oslo skifterett og byskriverembete, arkivet i Vann- og avløpsetaten (VAV), samt informasjon fra boligselskapets representanter. Det ble avholdt befaring fredag 12. august 2005 hvor følgende var tilstede: Jørgen Bertelsen styreleder Sameiet Tøyenbygg 1 Kjell Jensrud vaktmester Sameiet Tøyenbygg 1 Kjell Fossum VVS-konsulent OBOS Prosjekt AS Johan Dalsrud elektrokonsulent Sweco Grøner AS Gitte M. Bjerkelund bygningsteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS 1.5 ØKONOMISKE FORHOLD Regnskapet for år 2004 viser at driftsinntektene var på kr ,-, og at utgiftene samme år var på kr ,-. I tillegg hadde sameiet finansutgifter på kr ,-. Til sammen gir dette et positivt årsresultat på kr ,-. For inneværende år er det budsjettert med et positivt resultat på kr ,-. Fellesutgiftene varierer fra kr ,- til kr ,- per måned, avhengig av leilighetens størrelse. Dette inkluderer forbruk av varmt vann.

6 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 1.4 Sameiet synes å ha god kontroll på økonomiske forhold, men har lite oppsparte midler til å gjennomføre eventuelle tiltak. Leienivået er relativt lavt sammenlignet med tilsvarende boligselskap, og det anbefales derfor å oppjustere fellesutgiftene for å forberede gjennomføring av tiltak som foreslås i denne rapporten. 1.6 ORGANISATORISKE FORHOLD Styret i sameiet består av styreleder, 2 styremedlemmer og 1 varamedlem. Styremøter avholdes normalt den 1. mandagen i hver måned med unntak av sommermånedene. Det har ikke vært vanskelig å få besatt styrevervene. Sameiet har ikke egen vaktmester, men deler vaktmestertjenester med flere boligselskap i området. I tillegg er det inngått avtale med et rengjøringsbyrå om vask av trapperom en gang per uke. 1.7 BEBOERE OG BOOMRÅDE Det er en variert sammensetning av beboere i Sameiet Tøyenbygg I både når det gjelder familienes størrelse, alderssammensetning og nasjonalitet. Sameiet Tøyenbygg 1 ligger i et område som ble utbygd i årene, og som består av et stort sett tilsvarende bebyggelse. Området ligger fint til med kort avstand til store grøntområder. Det er også god tilgjengelighet til servicetilbud som skoler, barnehager, forretninger og offentlig kommunikasjon.

7 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side BYGNINGSDATA Referansegrunnlag Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, nivå 1 med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Innvendig tilstandsvurdering omfatter en visuell befaring av fellesarealer i kjellere, loft og trapperom. Tak er besiktiget fra takluke. Balkonger er besiktiget fra bakkeplan. Vinduer er besiktiget fra innvendig og utvendig side. Som vedlegg til rapporten følger: redegjørelse for definisjoner og referanser brukt i tilstandsvurderingen og i NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk aktuelle symptomlister informasjon om vedlikehold av vinduer informasjon om betongskader utdrag av Byggebransjens Våtromsnorm samt informasjon vedrørende aldring av soilrør forklaring på VVS-tekniske faguttrykk informasjon om nedgravde oljetanker informasjon om ventilasjon informasjon om energi og energiøkonomisering informasjon om helse- miljø og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften) informasjon om tagging foto fra befaringen av bygningen Tilstandsanalysen omfatter elektro-, VVS- og bygningstekniske installasjoner som omfattes av fellesanleggene i kjeller og trapperom og på uteområdene. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og GRUNN, FUNDAMENTER OG KJELLERVEGGER Grunnlag fra Norges Geologiske Undersøkelses kvartærgeologiske kart over Oslo opplyser at området i stor grad er planert med tilkjørte masser, såkalte fyllmasser, og at de opprinnelige løsmasser derfor ikke lenger gjenspeiler nåværende løsmasselag. Fyllmasser betegner områder hvor løsmassene ved menneskers inngripen enten er fjernet, erstattet eller tildekket på en slik måte at de opprinnelige avsetningene, som gjenspeiler naturens prosesser, er borte. Byggesøknaden oppgir at grunnforholdene består av leire. Blokkene er fundamentert på banketter. Grunnmur består av betong, pusset på innsiden og forblendet med stein på utsiden BÆRESYSTEMET Bygningene har bærende konstruksjoner av betong, tegl og trevirke. Bærevegger og skillevegger mellom leiligheter er utført av 1-steins mur eller betong (1. etasje) YTTERVEGGER Fasader Ytterveggene er bygget opp av 1 ½ -steins Bergenshulmur som er slemmet utvendig.

8 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 2.2 Vinduer Vinduer og balkongdører ivaretas av hver enkelt seksjonseier, og det er derfor flere ulike typer vinduer. Det ser likevel ut til at de aller fleste har nyere vinduer og balkongdører med karm og ramme i tre og 2-lags isolerglass. Det er enkelte av de opprinnelige vinduene igjen i sameiet. Disse har karm og ramme i tre og innvendig varevindu. Samtlige vinduer er overflatebehandlet. I trapperommene er det store vindusfelt med ramme av stål som er gjennomgående fra 1. til 4. etasje. Vinduene har 12 ruter i hvert felt hvorav de 2 i midten er åpningsbare. Inngangspartier Inngangspartiet til hvert trapperom består av en dør i treverk med sidefelt på begge sider. Begge sidefeltene og døren har glassfelt. Det ene sidefeltet er åpningsbart. Det er sparkeplater på begge sider av dørene. Alle dørene ble skiftet i Det er ett trinn foran hver inngangsdør. Dette er av granitt i oppgang A, B og C, mens det er asfalt foran inngang D. Alle inngangspartiene har steinomramming. Over alle inngangspartiene er det en baldakin som skjermer for vær og vind. Denne er av betong og er tekket med plater INNERVEGGER Kjeller I kjellerne består gulvene av stålglattet, delvis malt betong. Veggene består av 1-steins tegl eller betong som er pusset og malt. Himlingene består av malt betong. Kjellerne er innredet med fellesrom og boder bygget opp av panel. Kjellerdørene er de opprinnelige dørene i tre. Trapperom Trapperommene har vegger av 1-steins tegl som er pusset og malt. Trappeløpene er av betong som er belagt med terrazzo på oversiden og er pusset og malt på undersiden. Trappene har rekkverk i malt stål med håndløper i tre langs innervangen. Leilighetsdørene er av tre og ble skiftet i Loft Loftet består av fellesareal og boder. Gulvet består av stålglattet betong. Dører til loft er opprinnelige tredører som er kledd med stålplater DEKKER Alle etasjeskillere er av betong YTTERTAK Taket er en saltakskonstruksjon i tre som er tekket med asfaltpapp og flat tegl-takstein. Det er støpejernsluker i takflaten.

9 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side FAST INVENTAR Aktuelle komponenter er beskrevet under andre kapitler BALKONGER De fleste leilighetene har balkong mot Monrads gate. Leilighetene i 1. etasje har ikke balkong. Balkongene har dekke av betong og brystning av stålplater i en ramme av stål. Balkongene ble sist pusset opp i VVS Generelt Rapporten baserer seg på en visuell kontroll av fellesareal og boenheter,og denne vil danne et bilde av VVS-anleggenes oppbygging og generelle tilstand. Det er ikke foretatt funksjonskontroll eller annen prøving av teknisk utstyr. Varmeanlegg Boenhetene har vannbåren oppvarming over radiatoranlegg fra sentralt fyringsanlegg i kjeller. Radiatorer er opprinnelig utstyrt med manuelle ventiler. Varmeanlegget er også koplet opp mot radiatorer i tørkeskap. Varmerør er av typen myke stålrør og er koplet med øvre og nedre fordeling på radiator. Vannet trykkes gjennom rørnettet fra pumper (montert parallelt) i fyrrom. Det er montert reguleringsventil for vannmengdemåling på retursiden for oppleggskranene. Sluseventil er montert på tursiden. I fyrrom er det opprinnelig gamle sluseventiler hvor enkelte er skiftet ut. Fyringsanlegget består av 2 stk. identiske oljekjeler av typen Dansk Stoker AS fra Kjelene har innfyrt varmeeffekt på kcal/h (290 kw), og de er begge utstyrt med oljebrennere av typen Weishaupt. Det antas at brennerne er av samme alder som kjelene. Oljebrennerne har 2 trinn og er utstyrt med timeteller og oljeglass m/filter. Fyringsanlegget er koplet opp mot lukkede ekspansjonskar (1988) plassert i fyrrom. Det er montert shuntventil (3-veisventil) på varmekursen ut fra fyrrom styrt av regulator (Honeywell Aquatrol W964F) med urstyring og utekompensering. Stenge og reguleringsventiler til fyringsanlegget er av typen sluseventiler. Fyringsanleggets komponenter, rørføringer m.m. er dårlig merket og det foreligger ingen helhetlig driftsinnstruks på anlegget. Det registreres stor varmeavgivelse fra komponenter i fyrrom. Det er ikke registrert asbest på rørnettet på varme eller sanitærsiden. Ventilasjon Ventilasjonssystemet er bygget opp etter prinsippet naturlig oppdriftsventilasjon. Luften tilføres boenhetene i soverom via spalte under vinduskarm. Kjøkken har opprinnelig 2 stk. ventiler i yttervegg beregnet for spiskammer. Stue har ikke tilluftsventil. Avtrekk fra boenhetene er etablert på kjøkken, bad og WC tilknyttet vertikale luftepiper med avkast over tak. Kjeller er ventilert etter samme prinsippet. Fyrrom har separat ventilasjon uavhengig av resten av bygget. Sanitæranlegg Det foreligger tegninger på bunnledninger (avløpsledninger under bolig) og plantegninger for sanitæranlegget i VAV-etaten. Sanitæranlegget er her betegnet som forbruksvann (kaldt- og varmtvann), spillvann (avløpsvann) og overvann (vann fra tak og terreng). Til rørmaterialet er det benyttet støpejern (sandstøpte) i avløpsrør og kobber (tykkveggede) i vannrør.

10 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 2.4 Takvann er ført i nedløpsrør som er trukket inn i kjeller og videre tilknyttet bunnledninger (rør under kjellergulv). Overvannet er ført inn på spillvannsledningen, noe som var vanlig i denne perioden. Det er lagt to rader med 2 ½ utvendig drensrør. Avløp fra bad, toalett og kjøkkener tilknyttet både felles og separate avløpstammer (vertikale avløpsrør ned til kjeller). Det er 6 rørstammer for bad/wc, 8 rørstammer for kjøkken og 4 rørstammer for bad og kjøkken. Det er benyttet soil (sandstøpte støpejernsrør) som vertikale rørstammer og bunnledninger. Vanninnlegget er lagt sammen med avløpsrør. Det er to stk. innlegg fra Monradsgate hvor det er benyttet 17/8 vannrør. Kjellerstrekk (vannrør i kjeller) er isolert, og det er montert avstegningsventiler til hvert opplegg (hvertikale rørføring til boenheter). Oppleggene er ført sammen med avløpsrørene og utgjør til sammen 18 stk. Til sanitæranlegget hører også varmtvannsberedning. Boenhetene har felles leveranse av varmt forbruksvann fra beredere plassert i fyrrom i kjeller. Det er montert 4 stk. Ferro-modul på 300 liter pr. stk. i stk. beredere har montert el.kolber med installert effekt på 14kW pr. stk. En bereder er montert som lagertank. Utgående varmtvann er regulert over termostatisk blandeventil. Ledninger til varmt tappevann er isolert i kjeller ELKRAFT Denne delen av rapporten er basert på befaring av de elektriske installasjonene i fellesarealer. Dette inkluderer hovedtavle, underfordelinger, kjellerarealer m/vaskeri og fyrrom, oppganger, loft og utearealer. Det elektriske anlegget inne i leilighetene regnes ikke som en del av fellesanlegget og ble heller ikke nærmere undersøkt. I avsnittene for elektro vil det bli benyttet forskjellige betegnelser på utstyr og materiell som kanskje er ukjent for leseren, men dette medtas for at anlegget skal kunne beskrives mer spesifikt. Forklaringer er gitt i parentes hvor nødvendig. Generelle el-anlegg Bygget er forsynt med standard 230V IT anlegg (vanlig fordelingssystem for boliger i Norge) levert på kabel gjennom grunnmur. Leilighetene er basert på vannbåren oppvarming, og tappevann blir forsynt fra felles beredersystem. Det aller meste av det elektriske anlegget i fellesarealer ble modernisert for ikke så lenge siden (anslås til under 10 år siden). Jordingsanlegg Som jordelektrode er hovedvannkran, soilrør og inntakskabelens skjerming benyttet. Disse er knyttet til jordskinner i hovedtavler som så fordeler seg rundt i bygget gjennom stigekabler eller egne jordledere. Det er installert jordfeilvarsling og jordfeilbrytere i hovedtavlene, samt i fordelinger (sikringsskap) for leiligheter. Inntaks- og stigeledninger Byggets inntakskabler består av 2 stk separate PFSP (plastisolert skjermet installasjonskabel) med tverrsnitt 3x95mm², ført inn i hvert sitt hovedtavleskap. Ut fra de to hovedtavlene går det flere stigeledninger, bla 3x16mm² til 3x35mm² PFSP åpent forlagt gjennom kjeller til oppganger, 2 stk PFSP med tverrsnitt 3x16mm² til vaskerier, samt 4 stk 3x10mm² PFSP til beredere. Hovedfordelinger Byggets to hovedtavler består av stålplateskap satt i gamle søppelrom i kjeller. En tavle ivaretar oppgang A og B samt fyranlegg/beredere og alle fellesinstallasjoner, den andre ivaretar oppgang C og D, samt vaskeri.

11 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 2.5 Som overbelastningsvern/hovedsikring i hver tavle er det benyttet lastskillebryter på 3x200A. Hovedsikring for berederanlegg er en lastskillebryter på 3x125A, samt tilsvarende 3x63A til vaskeri. Stigeledningssikringer til de fire oppgangene består av lastskillebrytere på 3x80A i begge tavler. Materiell ellers består av div kurser og måleranlegg. Underfordelinger Det ble observert fordelingsskap i fyrrom og i vaskeri. Disse skapene inneholdt kurser til installasjoner her, dvs pumper, ventiler og oljebrennere i fyrrom, og for vaskemaskiner, tørketromler og sentrifuger i vaskerier. Alle leilighetene har hovedsikringer, kurssikringer og måleranlegg satt i egne skap innstøpt i vegg i hver etasje i oppgangene. Kursopplegg for lys og stikk Generelt er kursopplegget for lys og stikk i alle fellesarealer åpent forlagt, med unntak av oppganger og noen steder i kjeller hvor det var skjult røranlegg. Det var stort sett benyttet PR+j (plastisolert rørtråd med jordleder) ledninger til alle lamper, brytere og stikk. Men der det var røranlegg var det trukket PN ledninger (plastisolerte en-ledere). Belysningsutstyr Det er i trappeoppganger montert plastarmaturer med kompaktlysrør. Dette er styrt over skumringsbrytere sammen med utelys. Belysning i kjeller, fellesrom og loft består av enkle lyslister med 36W lysrør. I boder er det benyttet vanlige pæreholdere i tak med lokale brytere. I vaskerier er det benyttet 2x36W lysrørsarmaturer med plastskjerm. Utebelysningen består av armatur montert over inngangsdør, og lysmaster langs vei inn til bygget. Andre el-installasjoner Fyrrom i kjeller har 3 stk 14kW beredere (+ en bereder uten elkolber). Disse får sine el-tilførsler fra lokalt veggskap. I dette rommet er det også montert noen sirkulasjonspumper og shunt som får tilførsler fra lokalt underfordelingsskap. I vaskeri er det faste tilførsler med lokale brytere til diverse maskiner. I kjeller ble det observert veggmonterte skap for tele/kabel tv. Det er montert porttelefon ved alle oppganger for boenhetene TELE OG AUTOMATISERING Aktuelle komponenter er beskrevet under andre kapitler ANDRE INSTALLASJONER Sameiet har kabel-tv fra UPC UTEANLEGG Sameiet har et område på forsiden av bygningen som er anlagt med plen. Her er det noe beplantning i form av busker rundt tørkebås. Asfaltert gangvei fører inn til inngangspartiene, og langs husveggen er det plantet hekk. Området er avgrenset mot Sofienberggaten med en hekk. På baksiden, mot Monradsgate, er det fortau helt inntil bygningen.

12 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ANDRE FORHOLD Boområde og bomiljø Sameiet er sentralt plassert i et område med tilsvarende blokkbebyggelse. Det er kort vei til de fleste servicetilbud med blant annet skoler, barnehager, forretninger og offentlig kommunikasjon i området. Funksjonelle og miljømessige forhold Utendørs: Sameiet disponerer ingen egne parkeringsplasser, og parkering må foregå i gate. Sameiet har plassert beholdere for husholdningsavfall og papir i tørkebås på inngangssiden av bygningen. Innendørs: Leilighetene er ikke tilpasset funksjonshemmede. Helse, miljø og sikkerhet Sameiet er som virksomhet pålagt å ha et internkontrollsystem i henhold til forskrift, se vedlegg.

13 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side TILSTANDSVURDERING OG ANBEFALTE TILTAK 3.21 GRUNN, FUNDAMENTER OG KJELLERVEGGER Tilstand Det er ikke meldt om eller registrert forhold som tilsier at det er feil i forbindelse med grunn, fundamenter eller kjellervegger. Fuktmåling på kjellervegger med Protimeter Surveymaster gir utslag, men det er ikke skader i veggen eller pussen som følge av dette. Sameiets representanter berkrefter at dette ikke er noe problem. Tiltak Det anbefales ingen spesielle tiltak utover å følge med på om fukten blir et problem BÆRESYSTEMET Tilstand Det er ikke meldt om eller registrert forhold som tilsier at det er feil ved de bærende konstruksjoner. Tiltak Det anbefales ingen spesielle tiltak YTTERVEGGER Tilstand Fasader Det er registrert en del skader i fasadene i form av avskallinger av slemming og skadet teglstein. Vinduer Det er varierende tilstand og standard på vinduene tilhørende leiligheter. Det er registrert relativt mange vinduer som bærer preg av manglende overflatebehandling. Vinduene i trapperommene har mange sprukne glass. Barnesikringen er skrudd av i de flate feltene. Det er registrert at det mangler kitt. Inngangspartier Inngangspartiene i forbindelse med hovedinngangene fremstår i relativt god stand, og det er ikke meldt om spesielle problemer med disse. Tiltak Fasader Styrets representant informerte om at sameiet ønsker å gjøre noe med fasadene, og det anbefales at fasadene utbedres og slemmes på nytt, eller eventuelt pusses. Dersom det blir aktuelt med oppussing/rehabilitering av fasadene, vil det være fornuftig at dette gjennomføres samtidig med eventuelle takarbeider som omtales senere under punkt Vinduer Det anbefales at samtlige leilighetsvinduer overflatebehandles. Sameiet bør sørge for at dette utføres i fellesskap med jevne mellomrom. I trapperommene bør sprukne glass skiftes, barnesikringen skrus på igjen, og viduene bør kittes der dette er nødvendig. Ved en eventuell fasaderehabilitering vil det være naturlig å rehabilitere, eventuelt skifte ut, trapperomsvinduene.

14 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.2 Inngangspartier Det anbefales ingen spesielle tiltak for inngangspartiene ut over at disse vedlikeholdes jevnlig INNERVEGGER Tilstand Kjeller Vegg-, gulv- og himlingsflater er generelt i normalt god stand. Bodinnredninger fungerer tilfredsstillende. Dørene inn til kjeller oppfyller ikke dagens forskriftskrav i forhold til brann. Det er registrert et kraftig riss i veggen inn til tidligere søpperom. Trapperom Trapperommene fremstår i normalt god stand, men det er registrert enkelte pussavskallinger. Leilighetsdørene er av tre. Disse er merket som B30 og db35-dører. B30 hvilket tilsvarer dagens EI 30-klassifisering. Loft Loftene er i normalt god stand. Dører til loft er de opprinnelige og oppfyller ikke dagens forskriftskrav i forhold til brann. Tiltak Kjeller Det anbefales at dører til kjeller skiftes til dører med godkjent brannmotstand i henhold til forskriftskrav. (EI 60 C). Risset i veggen har vært slik i mange år i følge sameiets representanter, og det antas ikke å være skadelig. Trapperom Det anbefales ingen spesielle tiltak for trapperommene. Som et estetisk tiltak kan trapperommene eventuelt pusses opp. Loft Det anbefales at dører til loft skiftes til dører med godkjent brannmotstand i henhold til forskriftskrav. (EI 30) DEKKER Tilstand Det er ikke meldt om eller registrert forhold som krever tiltak i forbindelse med etasjeskillerne. Tiltak Ingen tiltak anbefales.

15 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side YTTERTAK Tilstand Det er observert relativt mange takstein som har skader og noen få stein som har forskjøvet seg slik at det kan være åpent ned til pappen. Taksteinene ligger svært tett, og denne type takstein gir normalt lite rom for lufting av taket. Et vanlig problem er kondens som kan gi følgeskader på sløyfer, lekter og papp. Det var ikke vanlig med impregnerte materialer på den tiden taket ble bygget. Muligheten er til stede for at det har det lekket gjennom taksteinene og ned på undertaket. Taket har bra fall, og vann som renner gjennom taksteinene vil derfor renne ned mot takfoten. Undertaket er kontrollert fra innsiden, og det ble ikke registrert større tegn til lekkasjer. Det kan også være fare for nedfall av deler av takstein som er skadet. Tiltak Taket ser i utgangspunktet relativt bra ut med få skader. Med bakgrunn i den beskrevne tilstanden, antar vi imidlertid at utviklingen av skader vil øke dersom det ikke gjøres tiltak. Vi anbefaler derfor at taket tekkes om i løpet av relativt kort tid, og dersom tiltaket utsettes, anbefaler vi at taket sikres mot nedfall. Det bør også foretas en kontroll av tak, renner og nedløp med jevne mellomrom for å forebyggeeventuelle skader FAST INVENTAR Tilstand og eventuelle tiltak på aktuelle komponenter er medtatt under andre kapitler BALKONGER Tilstand Balkongene fremstår generelt i normalt god stand. Det er registrert enkelte skader i form av malingsavflassing og noe løs puss. På brystningene er det registrert noe rust på stålrammene. Tiltak Det anbefales at skadene utbedres slik at de ikke får anledning til å utvikle seg. Styrets representant informerte imidlertid om at sameiet har ønske om nye, og eventuelt større, balkonger. Dersom dette er aktuelt innen rimelig tid, er det fornuftig å holde vedlikeholdet av balkongene på et minimumsnivå frem til en eventuell rehabilitering VVS Tilstand Generelt Herunder vanninnlegg, innvendige(felles) vann- og avløpsledninger, varmtvannsforsyning, varme- og ventilasjonssystem m.m. Generelt for VVS-tekniske installasjoner er at de er funksjonelle og i relativt god stand. Sanitæranlegg Det er vanskelig å gi en eksakt tilstandsrapport på drensledninger basert på visuell befaring, men alder tatt i betraktning tilsier at denne nok ikke fungerer som forutsatt. En nøyere tilstand av denne vil kunne fastslås med video-kontroll. Tilstanden til avløpsrørene er heller ikke lett å fastslå. Korrosjon av støpejernsrør skjer innenfra, og det er derfor vanskelig å oppdage lekkasjer før det har skjedd en gjennomrusting i godset. Normal levetid på avløpsrør av denne type er ca år.

16 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.4 Rene kjøkkenstammer er de som er mest utsatt for korrosjon, og i kjeller er det tydelige rustvorter på rørstammer fra kjøkken. Våtrommene er opprinnelig utstyrt med 2 støpejernsluk uten klemring. Ved legging av membran kan derfor ikke eksisterende sluk benyttes. Det er i dag heller ikke anledning til å føre rør i tunge konstruksjoner. Skifte av rør og oppgradering av våtrom til forskriftsmessig standard vil være en omfattende og ikke minst kostnadskrevende operasjon som betinger nøye planlegging i forkant. På bakgrunn av de observasjoner som er gjort og av vann- og avløpsrørenes alder, vil vi anbefale at det utarbeides et forprosjekt for utskifting av vann- og avløpsrør. Et forprosjekt vil være et nødvendig verktøy for å kartlegge hvilke bygningstekniske og økonomiske konsekvenser utskiftingen får (bl.a. for våtrom). Det er for øvrig boligselskapets ansvar å vedlikeholde felles røranlegg som for eksempel vertikale vann- og avløpsstammer. Utvendig stoppekran skal i hht. teknisk forskrift være avmerket på husvegg med angivelse av avstand og retning til denne. Ingen av innleggene er merket forskriftsmessig. Innvendige stoppe- og oppleggskraner for kaldt og varmt tappevann er for det aller meste av en slik alder at det er tvilsomt om disse tetter tilfredsstillende. Innvendige vannledninger (kjellerstrekk) er isolert. Levetid for vannrør av denne typen er som for avløpsrør ca år. Det regnes normalt med en levetid på ca år for beredere i Oslo-området, slik at disse forventes å kunne vare i mange år fremover. Det er viktig å holde temperaturen på over 60 o C slik at temperaturen ut på tappestedene ikke er under 55 o C. Årsaken er at dette er angitt som en øvre grenseverdi for Legionellabakterien. Våtrommene er bygget opp i samsvar med gjeldende forskrifter når bygningene ble oppført hvor det bl.a. ble montert badekar i alle bad. Det vil imidlertid være nærliggende å tro at mange har kastet ut badekaret og pusset opp badene, forhåpentligvis i samsvar med gjeldende forskrifter og regelverk. Det vil være viktig at den enkelte beboer får nødvendig informasjon med tanke på vann- og avløpsrør som må skiftes om ikke så mange år. Vi ser altfor mange påkostede bad som må rives helt ned på grunn av senere rehabilitering på rørsiden. Ventilasjon Sameiet Tøyenbygg I har termisk oppdriftsventilasjon hvor tilluft er beregnet tillført de enkelte rom gjennom ventiler i yttervegg og med fraluftsventiler på bad/wc og kjøkken. Kjøkken er også utstyrt med tilluftsventil opprinnelig til ventilasjon av spiskammer. Drivkreftene i slike ventilasjonssystem er basert på termiske krefter (varm luft lettere enn kald luft) samtidig som ytre forhold (vær og vind) påvirker luftskifte i boenhetene. Dagens forskrifter påpeker viktigheten av å ha tilfredsstillende ventilasjon for å oppnå et godt inneklima og skjerme bygningskroppen for fukt- og råteskader. Muggskader i boenheter blir mer og mer et vanlig syn og opptrer gjerne i boenheter hvor beboere ikke bruker ventilasjonsanlegget som tilsiktet eller har et tilfredsstillende ventilasjonssystem tilrettelagt for boligen. Dagens bruk av våtrom representerer også en større fuktbelastning enn det ventilasjonssystemet opprinnelig var tiltenkt for. Enkelte beboere har for å bøte på dette montert vifteenheter på bad og/eller kjøkken. Dette er til orientering ikke tillatt pga. brann- og hygieniske (spredning av lukt) forhold da en har felles luftepiper med øvrige beboere. Mekanisk avtrekk er heller ikke forenlig med bruk av ildsted i slike boliger. Det er også viktig å ha rene ventiler, slik at luftgjennomstrømmingen blir så optimal som mulig. Luftgjennomstrømming betinger også at selve luftepipene er rene. Om kontroll ikke er utført de siste 10 år, bør kontroll av renhet i disse foretas. Når det gjelder renhold av selve ventilene (bad, kjøkken og event. andre rom) er dette normalt beboers anliggende. Det er viktig med rutinemessig vedlikehold. Det er ikke registrert asbestholdig materiale på tilluftslukene. Når det gjelder ventilasjon av kjeller bemerkes spesielt at flere av tilluftsventilene var tettet igjen med isolasjon og annet. Det er også viktig at kjeller, som normalt er mer utsatt for fukt, har god ventilasjon.

17 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.5 Varmeanlegg Levetid for oljekjeler vil være avhengig av drift og ettersyn, men ligger normalt på år. Oljebrennere har normalt en levetid på ca 20 år. Den totale driftstilstanden vil være en indikator på anleggets tilstand. Siste kontroll ble utført i 2003 og indikerer en middels driftsteknisk tilstand på anlegget. Det må forventes en utskifting innen en 10 års periode. Det er viktig å ha årlig ettersyn på oljebrennere og automatikk/styring. Feiing av kjeler må også utføres etter behov. Til transport av vann mellom fyringsanlegg og radiator er det benyttet sorte gjengede smijernsrør laget av mykt flusstål. Dette gjelder både kjellerstrekk, opplegg og radiatorforbindinger. Normalt har slike anlegg lang levetid, men dette vil avhenge av produktene som er benyttet, automatikk og reguleringsutstyr til kjelanlegget og ikke minst drift- og vedlikehold opp gjennom årene. Et vesentlig punkt vil være om varmeanlegget har vært tappet ned mange ganger, rørlekkasjer m.m. som fører til etterfylling med oksygenrikt vann. Etterfylling av vann påvirker korrosjonsforløpet og mikrobiell vekst i rør- og radiatorsystem med påfølgende slaggdannelser i selve radiatorene. Dette er en prosess som vil pågå kontinuerlig, men som øker når oksygen tilføres vannet. Det finnes imidlertid flere rør- og radiatoranlegg montert tidlig på 1900 tallet som fremdeles er i bruk. Radiatorenes tilstand vil måtte sees fra innsiden når det gjelder korrosjon og vekst av mikrober. En kan også benytte spesiell overflatetemperaturmåling (termofotografering) for å avdekke omfanget av avleiringer i selve radiatoren. Slaggdannelser vil over mange år bygge seg opp og reduserer elementets varmeavgivelse. Vi har vært vitne til at radiatorer har så liten vanngjennomstrømning at disse ikke klarer å levere tilstrekkelig varme til boenhetene. Vi vil anbefale at en ved skifte av radiator ber rørlegger å kutte gjennom elementene for å få en innvendig tilstandsvurdering. For å fjerne slaggdannelser/rustpartikler, mikroorganismer m.m. i radiator og rørsystem er det i den senere tid kommet produkter på markedet som ikke er syrebaserte. Rens av varmeanlegg i denne størrelse vil beløpe seg til ca. kr ,-. Komponenter er dårlig merket og det foreligger ingen fullverdig drifts- og vedlikeholdsinstruks på varmeanlegg. Avstengningsventiler i fyrrom er til dels gamle sluseventiler som erfaringsmessig ikke holder tett. Dette kan føre til problemer når deler av anlegget må settes ut av drift for eksempel pga. reparasjoner. Ventilene er ikke isolert og med en så stor overflate vil de avgi betydelig varme til omgivelsene. Skifte av oljekjel, oljebrenner, isolering av ventiler, innregulering av varmeanlegg, montering av termostatstyrte radiatorventiler, utarbeidelse av drifts- og vedlikeholdsinstruks m.m. er for øvrig tiltak som er berettigede til Enøk-støtte. Det anbefales på bakgrunn av dette å utarbeide Enøk-analyse for bygningsmassen i sameiet. Vaktmester angir at fyringsanlegget må gå hele sommeren pga. varme til tørkerom. Til denne kursen er også varme til radiator på bad i oppgang C og D. Dette er forhold som bør utbedres. Oljetanker: Ny oljetank på liter er nedgravet ute. Kontroll av tankene skal i hht. Forskrift om tiltak for å motvirke forurensing fra nedgravde oljetanker utføres etter 15 år, senere hvert 5. år. Levetid for ståltanker (dobbel bunn) er år. Det anmerkes for øvrig at det mangler lås til påfyllingslokk. Tilsyn av varmeanlegg (ildsted med tilhørende skorstein) er lovpålagt gjennom forskrift og skal utføres av det stedlige brann- og feieetat minst hvert 4. år. Tiltak Sanitæranlegg Det anbefales at det utarbeides et forprosjekt for å kartlegge omfanget av arbeider og kostnader i forbindelse med utskifting av vann- og avløpsrør. Arbeider med utskifting av vann- og avløpsrør er omfattende og medfører ofte uforutsette forhold, slik at prosessen anbefales igangsatt i god tid før fysiske inngrep begynner.

18 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.6 Ventilasjon Varmeanlegg Det må påregnes at noe teknisk utrustning tilknyttet sanitæranlegget vil måtte skiftes ut innen en 5-års periode. Herunder kan nevnes pumper til tappevann og stengeventiler av spesielt sluse- og pakningstypen. Merking av utvendige hovedstoppekraner. Merking av disse er viktig, spesielt vinterstid, da slike kan være vanskelige å finne pga. snø. For at ventilasjonsanlegget skal fungere som tiltenkt er det av viktig at beboer har nødvendig kjennskap til drift og vedlikehold av dette. Bruk av anlegget, spesielt i den kalde årstiden, er viktig, da det gjerne er her beboer gjør motsatt og stenger igjen ventiler, med påfølgende kondens-, fukt- og muggskader. Om ikke en veiledning om bruk av ventilasjonsanlegget er utarbeidet, vil dette kunne være et tiltak å iverksette. Om ikke kontroll av renhet i avtrekkskanaler er utført de siste 10 år, bør slik kontroll utføres. Forurensede avtrekkskanaler vil kunne redusere ventilasjonen i vesentlig grad. Tiltak på varmeanlegget som bør utføres innenfor en 5-årsperiode har alle energiøkonomisk gevinst som tilfredsstiller Enøkfondets statutter for økonomisk bidrag og lån. Tiltak med Enøk-profil vil være: * Utskifting 1. stk. kjel og brenner * Konvertering av 1 stk. oljekjel til el.kjel. * Ombygging av varmekurs til bad * Isolering av ventiler i fyrrom * Merking av utstyr i fyrrom og oppleggskraner m.m. * Utarbeidelse av drifts- og vedlikeholdsinstruks Støtte til ovennevnte tiltak vil betinge at det utarbeides en Enøk-analyse på bygget ELKRAFT Generelt Det elektriske anlegget i bygget er i bra forfatning etter diverse fornyelser, og med en tilstand i dag som ikke vil kreve særlige inngrep. Forventet levetid for et slikt el-anlegg er ca år ved normal bruk/slitasje, og det betyr at det er en del år til det er behov for å gjøre nye, store tiltak på el.anlegget. Tilstand Jordingsanlegg Jordingsanlegget er etter standarden som man har modernisert, i normal stand. Det ble observert utjevningsforbindelser til de fleste soilrør samt jordfeilvarsling og enkelte jordfeilbrytere på gårdslysanlegget. Det har de siste årene blitt mer og mer fokus på jordingsproblematikk og den sikkerhet et velfungerende jordingsanlegg har for både mennesker og installasjoner. Dette er viktig med tanke på berøringsspenninger ved eventuelle jordfeil i anlegget.

19 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.7 Inntaks- og stigeledninger Alle inntaks- og stigeledninger er i normal god stand, og uten synlige tegn på overbelastning eller skader. Branntetting av kabelgjennomføringer virket bra. Hovedfordelinger Begge hovedtavleskapene er i god stand, med sikringsmateriell av nyere type som ikke viser tegn på overbelastning eller slitasje. Kursfortegnelse og merking av materiellet virker i overensstemmelse. Hovedtavlen for oppgang A og B var plassert rett under åpning i tak for tidligere søppelsjakt, og det virket som om det hadde kommet en del bøss/vann fra denne sjakten. Underfordelinger Alle besiktigede underfordelingsskap (i vaskeri og fyrrom) inneholdt automatsikringer for alle kurser. Disse var alle i bra stand, og trolig skiftet med resten av el anlegget. De besiktigete sikringsskapene for leiligheter var fornyet med automatsikringer (2x32 eller 2x40A hovedsikringer) og jordfeilvarsling/bryter. Men det kan være variasjon i disse skapene, da beboere selv kan ha fått gjort endringer i leilighetene. Kursopplegg for lys og stikk Kursopplegg for lys og stikk er for det meste fornyet i alle fellesarealer. Ledninger til alle lamper, brytere og stikk var av nyere type, og trukket inn i eksisterende røranlegg eller festet direkte på vegg/tak. Det ble observert en åpen koblingsboks på en gammel sentrifuge. Belysningsutstyr Alt besiktiget belysningsutstyr i bygget er stort sett i bra stand, og med lyskilder som fungerte. Det ble ikke observert visuelle feil på lamper eller armaturer, men lyslist i fyrrom er trolig så gammel at den inneholder miljøgiften PCB. Andre el-installasjoner Ingen mangler ble funnet på el-installasjoner i fyrrom, vaskerier da dette stort sett var fornyet. Skap for tele og tv installasjoner hadde ingen synlige mangler. Porttelefonanlegg ble rapportert til å fungere bra. Tiltak Jordingsanlegg Ingen spesielle tiltak anbefales med jordingsanlegget, men vær oppmerksom på at utjevningsforbindelser til jord på vann- og soilrør blir satt på plass igjen ved eventuelle vvs-arbeider innad i leiligeheter eller fellesarealer. Inntaks- og stigeledninger Det anbefales ingen spesielle tiltak med inntaks- og stigeledninger, da disse var i bra stand og trolig pr i dag dekker behovet for strømtilførsel til bygget.

20 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 3.8 Hovedfordelinger Ingen tiltak anbefales med selve hovedtavleskapene eller materiellet her inne. Det anbefales å kontrollere at søppelsjaktene er ordentlig sikret mot nedbør og bøss. Det kunne se ut som hovedtavlen for oppgang A og B hadde vært utsatt for utvendig fuktighet. Branntetting i ett av hovedtavlerommene på grunn av hulltakning i et tak bør også kontrolleres nærmere. Underfordelinger Det anbefales ingen tiltak med sikringsskap i fyrrom og vaskeri da disse fremstod i normal stand med nyere materiell. Skap i leiligheter er beboers ansvar å etterse/vedlikeholde. Kursopplegg for lys og stikk Det anbefales ingen tiltak på kursopplegget i bygningen, da dette fremstod som bra. Åpen koblingsboks på sentrifuge må utbedres, eventuelt frakobles, hvis denne ikke lenger er i bruk. Belysningsutstyr Det anbefales ingen tiltak på belysningsutstyret med unntak av at PCB holdig lyslist i fyrrom må skiftes. Denne skal etter demontering leveres inn til destruering av montør. Andre el-installasjoner Ingen tiltak anbefales med øvrige el-installasjoner i bygget. El. tekniske rutiner for vaktmester fra fellessameiet Generelle el anlegg: Alle rom i fellesarealer bør kontrolleres med faste mellomrom for å se etter synlige skader på el-anleggene. Dette kan være løse, sprukne eller knuste brytere og stikk, samt ledninger eller armaturer som har løsnet fra sine fester på underlaget. Ta kontakt med elentreprenør for utbedring. Hovedtavle : Påse at dør inn til hovedfordeling er låst slik at uvedkommende ikke har tilgang til denne. Belysningsutstyr : Kontrollere alle fellesarealer for defekte eller mørke lyskilder (dvs. ødelagte pærer, lysrør eller skjermer). Skifte disse der dette blir observert. Feste løse armaturer både på vegg og i tak der dette forekommer. Boligselskapet er for øvrig også pålagt å etablere ovennevnte rutiner i forbindelse med internkontroll TELE OG AUTOMATISERING Tilstand og eventuelle tiltak på aktuelle komponenter er medtatt under andre kapitler ANDRE INSTALLASJONER Ingen tiltak anbefales UTEANLEGG Tilstand Uteanlegget fremstår som pent og velholdt. Tiltak Det anbefales ingen spesielle tiltak for uteanlegget.

21 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side ANDRE FORHOLD Tilstand Funksjonelle og miljømessige forhold Utendørs: Det er ikke registrert mangler. Helse, miljø og sikkerhet Styreleder informerte om at sameiet ikke har et system for internkontroll. Vi refererer derfor til Kommunal- og regionaldepartementets fortolkning av HMS-forskriften gitt den 10. august 2000, i brev til NBBL der det blant annet heter: Borettslag og sameier er å anse som virksomheter og omfattes derfor av HMS-forskriften. Forskriften åpner imidlertid for at arbeidet må tilpasses den enkelte virksomhet. Det er derfor ikke alle områder som automatisk egner seg for internkontroll. Borettslag og sameier er slik organisert at det er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1. I borettslag og sameier vil styret ha plikt til å arbeide systematisk med HMS på fellesarealer. 2. I forhold til den enkelte boenhet har styret plikt til å gjøre eier eller beboer av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som den enkelte har etter hjemmel i lov og forskrift. Tiltak Funksjonelle og miljømessige forhold Ingen spesielle tiltak anbefales. Helse, miljø og sikkerhet Det anbefales at sameiet sørger for utarbeidelse av et internkontrollsystem. Som det fremkommer i redegjørelsen, er det naturlig å skille mellom private områder og fellesområder. Det anbefales derfor boligselskapet å tilrettelegge internkontrollsystemets rammeverk slik at utformingen blir hensiktsmessig og i tråd med forskriftens intensjoner.

22 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side TILTAKSLISTE MED KOSTNADSOVERSLAG I etterfølgende tabell er det gitt et grovt kostnadsoverslag for de enkelte tiltak. Det gjøres oppmerksom på at det kan oppstå uforutsette forhold som medfører tilleggskostnader på prosjektene. Prisene kan ikke anses som gjeldende før endelig tilbud fra entreprenør foreligger. En utsettelse i forhold til de foreslåtte utførelsestidspunkt vil trolig ha betydning for kostnadene. Det gjøres også oppmerksom på at kostnader til rigg og drift samt eventuell profesjonell byggeledelse ikke er medtatt i overslagene. Til orientering kan vi opplyse at rigg- og driftskostnader normalt utgjør et tillegg på ca. 20 % på entreprisekostnadene, og byggeledelse anslagsvis 10 % på entreprisekostnadene. Alle summer er inkl. mva. 21 Grunn, fundamenter og kjeller Ingen tiltak anbefales. For forklaring av begrepene brukt i kolonne for Tiltaksgrad og Konsekvensgrad henvises det til vedlegg Referansegrunnlag for tilstandsvurderingen. Post Bygningsdel Tilstandsgrad Konsekvensgrad Svikt Tiltak Enhetspriser inkl. mva. Anbefales utført 22 Bæresystemet Ingen tiltak anbefales. 23 Yttervegger - Fasader 1-3 3Ø Rehabilitere fasader. Ca. kr ,- per m² Vinduer - Inngangspartier Ø 2Ø Overflatebehandle vinduer. Utbedre/skifte trapperomsvinduer Jevnlig overflatebehandling. Ca. kr. 800,- per stk.. Avhengig av tiltak Egeninnsats Innvendig - Kjeller 2 3S, 2Ø Skifte til dører med godkjent brannmotstand. Ca. kr ,- per stk Loft 2 3S, 2Ø Skifte til dører med godkjent brannmotstand. Ca. kr ,- per stk Dekker Ingen tiltak anbefales. 26 Yttertak S, 3Ø 1S, 1Ø Omtekking av tak. Jevnlig kontroll av tak, renner og nedløp. Eventuell sikring mot nedfall Ca. kr.1.200,- per m² Ca. kr ,- Avhengig av omfang 2007 Snarest

23 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side 4.2 Konsekvensgrad Svikt Tiltak Enhetspriser inkl. mva. 28 Balkonger 0-2 1S, 1E, 1Ø Utbedre skader. Avhenger av omfang 2007 Post Bygningsdel Tilstandsgrad Anbefales utført 30 VVS - Sanitær - Sanitær - Sanitær - Ventilasjon - Ventilasjon - Varme S 2S 2S 2H 2H 2S Utarbeide forprosjekt for vann- og avløpsrør Utskifting av avstegningsventiler Merke utvendige hovedstoppekraner Utarbeide bruksveileder Video-kontroll av sjakter og kanaler Utarbeide Enøk-analyse kr ,- kr ,- kr ,- kr ,- kr ,- kr , Elkraft - Hovedfordelinger - Kursopplegg for lys og stikk - Belysningsutstyr S 2S 3H Sjekke søplesjakt, låse skap Utbedre koblingsboks på sentrifuge Bytte PCB holdige lyslister i fyrrom Kan gjøres selv 500,- 1000,- pr stk Straks Straks Straks 60 Andre installasjoner Ingen tiltak anbefales. 70 Uteanlegg Ingen tiltak anbefales. 80 Andre forhold - HMS X Utarbeide internkontrollsystem. Kr ,- 2006

24 5257 Sameiet Tøyenbygg 1 Generell tilstandsvurdering trinn 1 Side VIDERE FREMDRIFT Den generelle tilstandsvurderingen vil gi styret i boligselskapet et godt grunnlag for riktig prioritering av fremtidige vedlikeholdsoppgaver. I det etterfølgende er en mulig fremdrift for tiltakene skissert: 1. Mindre VVS-relaterte tiltak. 2. Mindre elektrorelaterte tiltak. 3. Etablere internkontrollsystem med fokus på brannsikkerhet, el-sikkerhet og ansettelsesforhold. 4. Omtekking av tak. 5. Overflatebehandling av vinduer. 6. Rehabilitere fasader. 7. Utbedre skader i balkonger. (Omfanget vurderes i forhold til en eventuell fasaderehabilitering og nye, større balkonger.) 8. Utarbeide forprosjekt for våtromsrehabilitering. 9. Skifte dører til søppelrom, kjeller og loft. Periodiske vedlikeholdsoppgaver: Årlig utbytting av batterier til røykvarslere og sjekk av brannslokningsapparat/brannslanger i alle boenheter. Inspeksjon av tak, beslag, tekking, renner og nedløp 1 gang pr. år. Årlig rens av utvendige kummer. Gjennomføring av større vedlikeholdsoppgaver er en krevende og ofte kostbar prosess. For å få en best mulig utnyttelse av ressursene, anbefales boligselskapet å benytte profesjonell hjelp i gjennomføringen. OBOS Prosjekt AS har lang erfaring med slike prosjekter og kan bistå boligselskapet med blant annet tilbudsinnhenting, kontraktsinngåelse og kontroll med gjennomføringen av tiltakene.

25

26

27

28

29

30 REFERANSEGRUNNLAG I TILSTANDSVURDERINGEN I henhold til NS 3424 skal konsekvensene av registrert tilstand vurderes, som grunnlag for anbefaling av tiltak. Konsekvensgraden fastsettes for en eller flere enkeltstående konsekvenser eller et samlet sett av konsekvenser. Følgende konsekvenser er lagt til grunn: S: Sikkerhet (f.eks. bæreevne, brannsikkerhet) H: Helse/ miljø (f.eks. luftkvalitet/ støynivå) E: Estetikk (f.eks. overflater) Ø: Økonomi ( f.eks. vedlikehold, utskifting) Det benyttes fire konsekvensgrader med følgende hovedbetydning: Konsekvensgrad 0: Konsekvensgrad 1: Konsekvensgrad 2: Konsekvensgrad 3: Ingen konsekvenser Små konsekvenser Middels store konsekvenser Store konsekvenser Bygningsdelenes tilstand beskrives ved hjelp av tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Ingen symptomer Svake symptomer Middels kraftige symptomer Kraftige symptomer Svikt Svikt registreres i forhold til et definert referansenivå. Selv om det ikke registreres symptomer, dvs. tilstandsgrad 0, kan det være svikt i en bygningsdel. Eksempel på dette kan for eksempel være at dørene i boligselskapet ikke tilfredsstiller dagens krav i brannforskriftene. T Definisjoner og referanser Sist revidert: