UTSKRIFT AV MØTEBOK / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker. Saksnr: 0163/05 Saksbeh. Dag Østern Arkivsaksnr. 02/08159-050 Org.enhet Utviklingstjenesten Møtedato 20.09.2005 Utvalg Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker. NYTT HELÅRSBAD PÅ MARIENLYST Behandling: Saken trukket. SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Dag Østern Arkiv: 030 D11 Arkivsaksnr.: 02/08159-045 Dato: 23.06.05 NYTT HELÅRSBAD PÅ MARIENLYST INNSTILLING TIL: FORMANNSKAP/BYSTYRET Administrasjonens innstilling: 1. Nytt helårsbad på Marienlyst bygges i egen regi ved Drammen Eiendom KF 2. Drammen Eiendom KF lager en prosjektkonkurranse basert på premissene i saken og vedlagte sluttrapport av april 2005 fra Rambøll Norge AS 3. Byggestart planlegges iverksatt høsten 2006 med åpning av anlegget 1.6.2008 4. Driften av det nye badet baseres på høy grad av konkurranse og organisering avklares i egen sak Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek kommunaldirektør
Saksutredning: Nytt helårsbad på Marienlyst 1 Innledning og bakgrunn Bystyret behandlet i mai 2004 følgende sak: Nytt helårsbad status og videre arbeid(sak 49/04). Hensikten med saken var å avklare forholdet til den pågående anbudsprosess, redegjøre for fornyet analyse av premisser og forutsetninger for det planlagte badet og avklare forutsetninger for det videre arbeid. Rådmannen anbefalte at det ble arbeidet videre med et prosjekt innenfor dagens økonomiske engasjement. Det vil si å opprettholde et driftstilskudd på ca. 6 mill. kr., overføre verdien av eksisterende badeanlegg samt stille tomt på Marienlyst til gratis disposisjon. Rådmannen gikk videre inn for at man innenfor denne rammen klarla om det er mulig å få til et konsept med full privat risiko eller et offentlig/privat samarbeid med risikospredning. Bystyret fattet 25.05.04 følgende vedtak i sak 49/04: 1. Nåværende anbudsrunde avsluttes 2. Videre arbeid med badeprosjektet baseres på følgende økonomiske forutsetninger: - dagens driftstilskudd ca. 6 mill. kr. videreføres - det ytes et engangs kapitaltilskudd tilsvarende salgsverdien av nåværende innebad - det stilles til disposisjon gratis tomt på Marienlyst 3. Det tas sikte på å bygge et bad med bredde i brukertilbudet innenfor forsvarlig økonomiske rammer 4. Prosjekt helårsbad behandles ved rullering av økonomiplanen. Med bakgrunn i bystyrets vedtak etablerte rådmannen en prosjektgruppe for å utarbeide et beslutningsgrunnlag for etablering av nytt helårsbad på Marienlyst. Prosjektgruppen anså det nødvendig å knytte til seg rådgivningsbistand særlig med kompetanse innenfor OPSprosjekter(OffentligPrivateSamarbeidsprosjekter). Rambøll Norge AS ble etter konkurranse valgt som utøvende rådgiver og prosjektarbeidet ble igangsatt i november 2004. Rambølls konsulentgruppe var satt sammen slik at de ivaretok tekniske, juridiske og økonomisk/markedsmessige problemstillinger. Rambølls sluttrapport av april 2005 følger som vedlegg 1 (Nytt helårsbad på Marienlyst i Drammen. Bruk av OPS som finansierings- og avtaleform). I prosjektets mandat ble det presisert at Dammen kommune ønsket rådgivningsbistand i forbindelse med utforming av arbeidet med ny kravspesifikasjon basert på de forutsetningene som ligger i bystyrets vedtak. I første rekke ble oppgavene definert til å utvikle et konkurransekonsept og beskrive et konkurransegrunnlag basert på disse føringene. Det ble videre presisert at konsulentene i sin vurdering skal legge vekt på løsninger som etablerer et samarbeid basert på OPS-prinsipper både med hensyn til utbyggging, vedlikehold og drift av infrastrukturen. I tillegg skal samarbeid på driftssiden være en del av konkurransegrunnlaget.
2 Hovedtrekk i rapporten Rapporten gir etter rådmannens vurdering et godt grunnlag for å anbefale realisering av prosjektet nytt helårsbad på Marienlyst. De forhold som bystyret har bedt rådmannen avklare er utredet i rapporten. Rapporten inneholder følgende hovedområder: beskrivelse av funksjoner og arealbehov med tilhørende kostnader for et badeanleggskonsept (mindre enn det prosjektet kommunen tidligere har utviklet) som ligger innenfor bystyrets vedtak pkt. 3. oppdatert analyse av markedssituasjon/besøkstall for konseptet økonomisk lønnsomhetsanalyse Rapporten redegjør i tillegg for: ulike sider ved bruk av OPS ved badeanlegg merverdiavgiftssituasjonen mulighetene for å få tilskudd fra tippemidler drøfting av ulike modeller for gjennomføring Det kan trekkes fram følgende hovedkonklusjoner: det er beskrevet et badeanleggskonsept på 8400 m2 kostnadsberegnet til kr. 185 mill. kr. inkludert mva. Konseptet inneholder kombinert 25 meters-/stupbasseng og badelands-, helse/velvære- og salgs/serveringsfunksjoner slik dette er sammenstilt i rapporten på side 13 foretatt lønnsomhetsanalyse antyder internrente i intervallet 8 15%, alternativt 12-20% hvis det velges en modell der det oppnås full mva-refusjon kommunen må velge mellom å ta risiko (eie bygg eller leie med markedsrisiko) for å få refundert merverdiavgift på kr. 38 mill. eller overlate risiko til private uten at mva-kostnaden kompenseres det er liten erfaring vedrørende OPS-løsninger, særlig på bad og det må påregnes betydelige transaksjonskostnader (konkurranse/kontraktsutvikling og forhandlinger) fordeler med OPS-modeller: o kommunen overlater risiko for eiendom (bygge/drive), eventuelt også markedsansvar til private ulemper ved OPS-modeller: o private har svakere finansiering og krever avkastning og "risikopremie" o ved modeller der private tar markedsrisiko, tapes effekten av mva-refusjon Rapporten peker på at i en OPS-modell der kommunen kjøper seg fri for all risiko og kun går inn med sitt økonomiske engasjement som forutsatt av bystyret, antas private aktørers avkastningskrav med de risikoforhold det er snakk om å ligge i det øvre skikt av antydet avkastningsnivå. Det er i rapporten videre pekt på at risikoviljen kan klarlegges gjennom en prosjektkonkurranse eller at det gjennomføres mer omfattende markedsundersøkelser.
3 Vurdering og anbefaling Utredningen viser at gjennomføringsmodeller basert på OPS-løsninger sannsynligvis faller ut til fordel for modeller der kommunen står som eier. Dette skyldes i hovedsak to forhold: o den private aktøren (OPS-selskapet) vil i dagens marked kreve meget høy avkastning pga de ulike risikofaktorene i prosjektet samt at finansieringen vil bli noe mer kostbar enn hos en offentlig debitor o prosjektkostnaden for det beskrevne prosjektet vil anslagsvis bli 60 mill. kr. høyere pga manglende mva-kompensasjon og bortfall av tippemidler Endringer i mva-lovginvingen etter 1.1.2004 gjør merverdiavgiftskompensasjonen enda gunstigere for kommunen sett i forhold til tidligere prosjekt. Etter konsulentgruppens vurdering er dette forhold som antas vanskelig å kompensere ved en mulig bedret forretningsdrift, løpende markedstilpasning og streng økonomistyring. Et gjennomføringsalternativ hvor kommunen står som eier vil sikre full tilgang til mva-refusjon og tildeling av tippemidler etter normale regler for dette. I rapportens kapittel 8 Organisering gjennomføringsmodeller er det redegjort for ulike gjennomføingsformer og entreprisemodeller. Beskrivelsen omfatter hele skalaen av modeller fra anskaffelse i egenregi hvor badet bygges etter en tradisjonell utførelsesentreprise til en rendyrket OPSmodell. Med utgangspunkt i en tilnærming om at kommunen skal stå som eier og den private aktør skal avdempe eierrisikoen, pekes det på to hovedmodeller for entrepriseformer: o ordinær utførelsesentreprise hvor kommunen står som eier og driver av badet i egen regi. Entreprenøren bygger på basis av spesifikasjoner, kommunen beholder risko for prosjektering, drift og vedlikehold, tar markedsriskoen, byggrisiko i begrenset grad overføres til entreprenøren. Fordeler: utforming av anlegget ettter egne spesifikasjoner, kan hensynta byggets drifts- og levetidskostnader gjennom egen prosjektering. Svakheter: Entreprenørens ansvar for ferdig bygg er meget begrenset, entreprenøren mangler insitament og fokus i forhold til livssykluskostnader o DBO-modell (Design, Build and Operate) er å betrakte som en utvidet totalentreprisemodell men hvor entreprenøren har ansvar for prosjektering, bygging og senere vedlikehold av bygg og tekniske anlegg. Kommunen er fortsatt eier og har full markedsmessig risko. I konkurransegrunnlaget må kommunen angi rammer og funksjonskrav og entreprenørene konkurrerer både på utførelse og fremtidige vedlikeholdskostnader. Modellen fordrer et tett og langvarig samarbeid mellom entreprenør og kommune og kan karakteriseres som en variant av en OPS-modell. Etablering av holdbare kontrakter som ivaretar vedlikeholdsforpliktelsene og spesielt grensesnittet til den daglige driften er viktig.
4 Driftsmodeller Drift av det nye helårsbadet på Marienlyst forutsettes lagt opp profesjonelt og markedsorientert. I prosjektkalkylen (rapportens kap. 4) er det redegjort for beregnet lønnsomhet gitt en del forutsetninger. Samlede kostnader ved driften av badet er antydet til å ligge mellom 16 og 17 mill. kr. med mulighet til å komme ned under 14 mill. ved effektiv drift. Tabell på side 20 i rapporten viser en sammenlikning av personalkostnader i eksisterende bad i Drammen og de nye badene i Østfold og Bodø. De mest aktuelle prinsippmodellene synes å være: 1. Driften ivaretas av et kommunalt heleid eller deleid selskap som baserer driften på høy grad av konkurranse 2. Driften konkurranseutsettes i sin helhet. Administrasjonen utreder dette videre bl.a. med utgangspunkt i at mva-reglene må hensynstas i en slik driftsmodell 5 Videre framdrift Med grunnlag i Rambølls sluttrapport og anbefalinger (side 6 og 7) går rådmannen inn for at realisering av nytt helårsbad på Marienlyst gjennomføres etter en av følgende to modeller som begge sikrer refusjon av merverdiavgiften: 1. Kommunen bygger, eier og driver badet i egen regi fortrinnsvis gjennom eget selskap som evnt. kan inngå partnerskap med private aktører knyttet til visse tjenester. Dette kan skje enten ved at Drammen Eiendom KF bygger og eier og leier ut til et eget aksjeselskap eller at aksjeselskapet også bygger og eier. 2. Badet realiseres gjennom en DBO-modell. Det vil si at kommunen ved Drammen Eiendom KF utlyser anbudskonkurranse på bygging, samt langsiktig eiendomsmessig og prosessteknisk drift. Grenseflaten mot den kommersielle og tekniske driften av selve badeanlegget må belyses i konkurransegrunnlaget. Privat aktør tar ansvar for å levere et badeanlegg som har optimal bygningsmessig og teknisk funksjonalitet i hele kontraktsperioden, f.eks. 25 år. Som påpekt i rapporten er det relativt lite erfaring med bruk av DBO-modellen i Norge. Særlig ligger det usikkerhet knyttet til risikoprisingen både vedrørende investering og drift av anlegget. Dette er forhold som event. må avklares i forbindelse med utarbeidelse av konkurransegrunnlaget. Rådmannen går inn for at nytt helårsbad bygges i kommunal regi og at Drammen Eiendom KF får ansvar for gjennomføring av prosjektet. Rådmannen forutsetter videre at det utarbeides en entrepriseform som sikrer kvalitet og økonomistyring i byggeprosjektet samt ivaretar det langsiktige vedlikeholdsperspektivet for anlegget.
Vedlegg: 1. Sluttrapport av april 2005 fra Rambøll Norge AS 2. Notat helårsbad/høringsuttalelse 3. Høringsuttalelse Eldrerådet 4. Høringsuttalelse Ungdomsrådet 5. Høringsuttalelse Barnerepresentanten 6. Høringsuttalelse Rådet for funksjonshemmede 7. Behandling i bystyrekomité kultur 13.9.05 8. Behandling i bysstyrekomité byutvikling 13.9.05 9. Foilsett, jfr. orientering i bystyresalen 13.9.05