Vår referanse Arkivkode Sted Dato 12/ DRAMMEN

Transkript

1 Notat Til : Bystyret Fra : Rådmannen Kopi : Vår referanse Arkivkode Sted Dato 12/ DRAMMEN SPØRSMÅL STILT I FORMANNSKAPSSAK 84/2012 UTVIKLING AV MARIENLYSTOMRÅDET MED NY MULTIFUNKSJONSHALL 1. Vil lånegjelden til Drammen kommune øke?. Utviklingen av Marienlystområdet omfatter i realiteten to utbyggingsprosjekt; kommersiell byutvikling gjennom MU AS og bygging av multifunksjonshallen. Kommunens deltakelse i MU AS vil i utgangspunktet ikke øke kommunens lånegjeld. Dersom avtalen termineres fordi kjøpesummen for tomten blir mindre enn den avtalte minstekjøpesummen på MNOK 95 må kommunen som selger dekke nedlagte kostnader, anslagsvis maks MNOK 18. Når det gjelder multifunksjonshallen og relokalisering av fridrettsbanen er det forutsetningen at dette ikke skal øke kommunens lånegjeld, men finansieres gjennom tomtesalg, gevinst fra deltakelse i MU AS og offentlige tilskudd. 2. Hvem tok initiativet til samtaler om samarbeidsmodell? Svar: Ticon tok initiativ til samtaler om en samarbeidsmodell. 3. Hvilke informasjon og involvering har det vært i forhold til idrettens ulike organer, spesielt Drammen Idrettsråd og Buskerud Idrettskrets? Svar: Idretten var involvert i forbindelse med mulighetsanalysen fra Denne var basert på et politisk initiativ og et samarbeid mellom Drammen kommune, Norges Idrettsforbund, Norges Håndballforbund og Buskerud fylkeskommune. I mulighetsanalysen som ble presentert i 2010 ble ulike alternativ vurdert, blant annet muligheten for å kombinere utbyggingen av en ny multifunksjonshall med næringsutvikling. Alle alternativ forutsatte relokalisering av friidrettsbanen. Også Drammen Idrettsråd og Buskerud idrettskrets ble informert om mulighetsanalysen, men videre arbeid stoppet opp grunnet manglende finansiering. Den aktuelle saken som nå er behandlet i formannskapet viser en modell som gjør det mulig å finansiere en multifunksjonshall gjennom kommersiell byutvikling. Saken gjelder etablering av felles selskap for bolig- og næringsutvikling som det ikke har vært naturlig å drøfte med idretten. Dersom avtale inngås med Ticon vil idretten være blant høringsinstansene for reguleringsplanen og involveres i utvikling av multifunksjonshallen og relokalisering av friidrettsbanen. 1

2 Saken tar ikke stilling til program og utforming av multifunksjonshallen som vil være en kommunal oppgave. Idrettens organer er ikke forelagt saken på ordinær måte, men informert om den pågående prosessen i tilknytning til bystyrets behandling av OL Hvor stort er det estimerte arealet det legges opp til? Svar: I kjøpsavtalen er det gjort noen foreløpige estimat for å komme fram til estimert kjøpesum, vel vitende om at området ikke er regulert. Det er estimert et utbyggingspotensial på m2 BRA. 5. I Kjøpsavtalen opereres det med arealer for fremtidig utnyttelse (se pkt ). Er disse veiledende? Svar: Ja. Som nevnt i spm. 4 er det i kjøpsavtalen gjort foreløpige estimat som bare er veiledende som grunnlag for de økonomiske vurderinger som er gjort, og ikke som veiledende for en kommende regulering. Det opereres med følgende estimater: - Bolig m2 BRA - Plasskrevende handel m2 BRA - Kjøpesenter 0 m2 BRA - Kontor m2 BRA - Hotell 0 m2 BRA - Kommersiell parkering m2 BRA 6. Hva er rentesatsen for ansvarlige lån i låneavtale 1 og 2? Svar: Renten er 3-måneders NIBOR punkter fastsatt ved avtaleinngåelsen. Marginen skal markedsjusteres hver sjette måned. 7. Hva kjenner Drammen kommune til når det gjelder grunnforholdene, eventuelle grunnforurensinger og andre spesielle forhold knytet til utbygging av området? Svar: Det er vanskelige grunnforhold i dette området, slik det også er flere andre steder som er bygd ut på Strømsø, bl.a. Grønland. Det foreligger ikke opplysninger om grunnforurensninger eller arkeologiske funn/fornminner i området. Det er ennå ikke gjort spesielle undersøkelser, noe som vil være en del av det videre arbeidet. Slike undersøkelser vil bli gjort i en tidlig fase. Mulige krav til teknisk infrastruktur i forbindelse med utviklingen vil avklares gjennom reguleringsplan. Kartlegging av grunnforhold kreves uavhengig av hvem som skal bygge ut området eller formålet. 8. Det er foreslått en selskapsstruktur som er en kombinasjon av aksjeselskap (AS) og indre selskap (IS). Har andre kommuner brukt denne selskapsformen og er det etiske problemer knyttet til dette? Svar: Kommuner er ikke skattepliktig og selskapsstrukturen er foreslått for å opprettholde dette prinsippet også for kommunens deltakelse i MU AS. Dette har ingen skattemessige fordeler for Ticon. Ut fra denne forutsetningen er indre selskapsavtaler også brukt av andre kommuner. Dette er bekreftet av vår juridiske rådgiver, Wikborg & Rein. DK er opplyst fra Wikborg & Rein at det ikke er vanlig å offentliggjøre slike avtaler på internett, og vi er derfor ikke kjent med hvilke kommuner dette gjelder. Wikborg & Rein kan av konfidensialitetshensyn heller ikke offentliggjøre en egen liste over slike kommuner. 2

3 Da prinsippet om bruk av indre selskap ikke endrer på hovedregelen om kommunens skatteplikt, og er fullt lovlig har heller ikke rådmannen noen etiske betenkeligheter med forslaget. 9. Hvorfor er ikke saken behandlet i byutviklingskomiteen? Svar: Denne saken omhandler en modell for utvikling av Marienlystområdet med sikte på å tilrettelegge for finansiering av en multifunksjonshall. Saken fremmes først formannskapet som plan- og økonomiutvalg. Ordføreren har foreslått og formannskapet har innstilt saken til behandling i bystyret for å sikre at alle folkevalgte får delta i behandlingen. I forbindelse med det videre planarbeidet vil byutviklingskomiteen bli involvert på ordinær måte. 10. Hvilke vurderinger har rådmannen gjort i forhold til økonomisk risiko og mulige konsekvenser for kommunen ved deltakelse i prosjektet? Hvilke konsekvenser vil et slikt prosjekt medføre for bykassa dersom det viser seg ikke å være bærekraftig som følge av endringer i markedets behov? Svar: Når det gjelder økonomisk risiko har kommunen ulike roller; som grunneier, som deltaker i MU AS og som utbygger og driver av multifunksjonshallen. Kommunen vil til enhver tid beholde den del av tomta som ikke blir vedtatt bygd ut. Dersom det ikke blir noen utbygging beholdes tomta og kommunen må dekke påløpte kostnader, antatt maks MNOK 18 (se også spm. 1). I en slik situasjon blir det heller ingen midler til privat finansiering av multifunksjonshallen. Det forutsettes en etappevis utbygging, og kommunen vil alltid beholde resten av tomten dersom utbyggingen skulle stoppe opp. Dette gir ingen direkte tap for kommunen, men vil redusere eller utsette midler til privat finansiering av multifunksjonshallen. 11. Finnes det noen sider av avtalen som rådmannen mener byr på økonomisk usikkerhet? Svar: Det knytter seg økonomisk usikkerhet og dermed risiko til utviklingen slik det er redegjort for i saksframlegget til formannskapet: Reguleringsmessig risiko: Ved oppstart risiko knyttet til ny reguleringsplan (arealbruk, utnyttelse). Etter vedtatt reguleringsplan er risiko klarlagt. Markedsmessig risiko: Risiko bæres av MU, som må gjøre sine beslutninger på kommersielt grunnlag. Selskapsform, styring og myndighet i MU reflekterer dette. Finansiell risiko: MU har risiko knyttet til kjøp av tomt og kommersiell utvikling. DK har egen risiko knyttet til finansiering, bygging og drift av Multifunksjonshallen. OL er ingen forutsetning, men vil øke muligheten for offentlige tilskudd men vil øke muligheten for offentlige tilskudd. Gjennom avtaleverket er kommunens risiko søkt redusert og risikoen som er til stede er etter rådmannens vurdering balansert mot de muligheter til finansiering av multifunksjonshallen som er til stede. 12. I avtalen beskrives et kapitalbehov anslått til MNOK 18 til blant annet honorarer og konsulentvirksomhet i utviklingsfasen som skal utføres av Ticon og belastes MU AS. Hvordan samsvarer slik sum med det som er av normale kostnader i utviklingsfaser for slike utbyggingsprosjekter? Svar: Honorarer m.m., er vurdert som normale i dagens marked. Kapitalbehovet på MNOK 18 er 3

4 vurdert som tilstrekkelig for utviklingsfasen så langt man i dag har oversikt. Anslaget er avtalt mellom partene for å gi MU AS trygghet for at det er tilgjengelig nok lånekapital fra Ticon. 13. Har man vurdert størrelsen på rentesatsen på ansvarlig lån? Svar: Rentesatsen er vurdert som normal og i henhold til dagens marked. 14. Har rådmannen tatt med dagens gjeld på Drammenshallen, kostnader tilknyttet rivning av Drammenshallen og evt. tilbakebetaling av tippemidler som en del av beregningen for økonomisk balanse for kommunes finansiering av ny multihall? Svar: Drammenshallen eies av Drammen Eiendom KF. I de økonomiske vurderinger som er gjort er det tatt hensyn både til bokført verdi, nåværende gjeld og rivekostnader for Drammenshallen. 15. Var det Drammen kommune eller Ticon som tok initiativ til samarbeidet/prosjektet? Svar: Ticon, se spm Finnes noen bindinger mellom rådmannens stab og den politiske ledelsen som har vært i kontakt med Ticon? 17. Har noen fra politisk ledelse deltatt i samtalene med Ticon under utarbeidelsen av samarbeidsmodell og avtale? 18. Hvordan vil dette bli oppfattet blant andre utbyggeraktører som ønsker å satse på byutvikling i Drammen når kommunen velger og samarbeidet med en på forhånd bestemt kommersiell aktør, uten først å åpne for en anbudsprosess? Svar: Forslaget til sak er resultat av et utviklingsarbeid. Slikt utviklingsarbeid forutsetter ofte nært samarbeid mellom partene over tid. Det er alltid risiko for at utviklingsarbeid ikke gir resultater. Ticon er en utviklingsaktør og ikke en entreprenør, noe som ville hindret et slikt samarbeid. Byutviklingen er avhengig av likebehandling og godt samarbeid med utviklingsaktører, både lokale og andre. Det er viktig å legge opp til slikt utviklingsarbeid, også med andre aktører. 19. Hvorfor vurderte man ikke å legge dette ut på anbud for å sikre full åpenhet? Svar: Samarbeidsmodellen åpner for en utvikling hvor både utbygging og salg vil skje etter anbud og konkurranse. Det spesielle ved modellen er at man har sikret seg en partner med kommersiell kompetanse for å sikre en best mulig finansiering av multifunksjonshallen. Salg av tomt på det nåværende tidspunkt eller etter reguleringsplan ville ikke gi tilstrekkelig finansieringsgrunnlag. 20. Hvilke vurdering gjør rådmannen i forhold til kommunen innflytelse på boligutviklingssiden av prosjektet og avtalen? Samsvarer kommunens mål om variert boligtilbud med det å bygge og selge «lønnsomme» boliger? Svar: Gjennom sin deltakelse i MU AS har kommunen innflytelse på utbyggingen, også boligsiden. For å sikre muligheten til en best mulig finansiering av multifunksjonshallen er det ikke lagt opp til spesielle boligsosiale krav til boligbygging i avtaleutkastet. Uansett avtaleverket 4

5 mellom DK og Ticon står DK i en helt fri stilling som planmyndighet når det gjelder eventuelle krav til boligbyggingen i reguleringsplanen. 21. Har rådmannen vurdert andre tomter enten ubebygde/bebygde som grunnlag for samme samarbeidsmodell som kan finansiere ny multihall på Marienlyst? 22. Har kommunen benyttet seg av samme samarbeidsmodell som ved utbygging Papirbredden? Svar: I prinsipp er dette likt samarbeidet med Entra Eiendom AS om Papirbredden Eiendom AS, men organisering, deltakerandel og formål er noe annerledes. 23. Har man kontaktet idretten underveis i utarbeidelse av denne avtalen for å sikre deres innflytelse og medvirkning? Svar: Se spm. 3. Idretten har ikke vært involvert i utvikling av selskapsetablering for bolig- og næringsutvikling, men vil involveres i reguleringsplan, utvikling av multifunksjonshallen og relokalisering av friidrettsbanen. Videre arbeid med saken gjør det mulig å gå videre med ambisjonen fra 2010 om en ny multifunksjonshall for idretten på Marienlyst. Dette vil skje på vanlig måte gjennom etablerte prosesser og omfatter arbeidet med ny reguleringsplan og anleggsplan for idretten. 24. Har rådmannen vurdert fremtidig behov for tomt til skole/barnehage i område? Svar: Ja. Marienlyst ungdomsskole og Drammen vgs vil få et bedre innendørs tilbud med en ny multifunksjonshall. Det er planlagt utbygging av Strømsø barnehage. I bystyresak 46/2012 ang. Mål, strategier og tiltak for utvikling av Strømsø sentrum er det pekt på at tidligere Strømsø vgs kan bli et senter for nærmiljøfunksjoner. Utvikling av skole- og barnehagetilbudet i øvrig skjer gjennom planlegging av FutureBuilt-området. 25. Hvordan vil flytting av friidrettsbanen påvirke tilbudet til skolen? Svar: Dette må avklares i videre dialog med skolene, spesielt Drammen vgs. 26. Har man vært i kontakt med Buskerud fylkeskommune om disse planene? Svar: Buskerud fylkeskommunen var med i samarbeidet om mulighetsanalysen for ny multifunksjonshall i Disse planene stoppet som kjent opp på grunn av manglende finansiering. Den foreslåtte samarbeidsavtalen gjør det nå mulig å komme videre med planene, og da gjenoppta samarbeidet med Buskerud fylkeskommune. I forhandlinger og utvikling av samarbeidsavtalen med Ticon om bolig- og næringsutvikling har ikke Buskerud fylkeskommune deltatt. 27. Er dette en allerede inngått avtale, eller en avtale hvor bystyret står fritt? Svar: Dette er ikke en inngått avtale, og bystyret står fritt i sin behandling. 5