Saksbehandler: Dag Østern Arkiv: 030 D11 Arkivsaksnr.: 02/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Dag Østern Arkiv: 030 D11 Arkivsaksnr.: 02/ Dato: MARIENLYST NYTT HELÅRSBAD INNSTILLING TIL: Formannskapet driftsstyret for økonomi- og plansaker Administrasjonens innstilling: 1. Rådmannen kvalitetssikrer de økonomiske forutsetningene for bygging, drift og inntektsanslag for nytt badeanlegg på Marienlyst etter det prospekt som nå foreligger. Som ledd i kvalitetssikringen innhentes det anbud på utbyggingen. 2. Aktuelle modeller for organisering av driften innen Marienlyst generelt og badet spesielt, utredes. Som del av dette klarlegges interessen og muligheten for private aktører innenfor drift. 3. Rådmannen legger til rette for endelig beslutning av ovennevnte problemstillinger i forbindelse med behandlingen av økonomiplanen for perioden Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek kommunaldirektør

2 Saksutredning: 1 Bakgrunn for saken Med utgangspunkt i bystyrets behandling av økonomiplanen for perioden iverksatte rådmannen et arbeid for å vurdere den framtidige driftsorganisasjonen for Marienlystområdet som skulle omfatte alle eksisterende og planlagte aktiviteter på området, herunder etablering av selskaper og partnerskap med private aktører. Videre vedtok formannskapet i sak 292/02: Rådmannen utarbeider bystyresak med forslag om ny organisering mv. for aktivitetene knyttet til Marienlystområdet. Administrasjonen utreder nærmere elementene i alt 1 og 3. Daglig leder i Drammen Eiendom KB ga i tillegg en orientering om framdriften rundt nytt bad på Marienlyst i bystyrekomite kultur den Som eget vedlegg følger et oppdatert notat fra Drammen Eiendom KB vedrørende prosjektet Marienlystbadet. Rådmannen vil med denne saken ikke legge opp til noen realitetsbehandling om nybygging av badet på Marienlyst. Dette bør ut fra kommunens normale saksgang gjøres i forbindelse med behandlingen av økonomiplanen for perioden Men av hensyn til det videre arbeidet er det nødvendig med en politisk forankring og en orientering om de nødvendige videre faser i prosessen fram til beslutningene tas. 2. Utviklingen på Marienlyst - status Planene for utbygging av Marienlyst er så langt fulgt med ferdigstillelse av ny kunstis- og kunstgressbane og nytt tribuneanlegg. Begge deler er gjort i kommunens egen regi. Nærvarmeanlegget med driftssentral er også ferdigstilt. Tilkobling til Drammenshallen og Strømsø bo- og servicesenter vil gjennomføres i løpet av våren Arbeidet med et nytt driftsopplegg for hele Marienlyst er ikke sluttført. Driften av ny kunstiskunstgressbane er, som en midlertidig løsning, forankret i kommunens egen driftsorganisasjon ikke minst av hensyn til å skaffe seg erfaringer som grunnlag for en mulig senere konkurranseutsetting. Ansvaret for utleie av lokaliteter på Marienlyst og drift av Marienlyst nærvarmenett er tillagt Drammen Eiendom KB. Det meste av lokalene i tribunebygget på Marienlyst er nå leid ut. Badeanlegget er nå ferdig prosjektert og kan sendes ut på anbud. Rådmannen viser i denne sammenheng til vedlagte notat fra Drammen Eiendom KB som gir en oppdatert informasjon om status. 3. Badeanlegget alternativer Rådmannen vil i det etterfølgende gi en kort oppsummering av alternative løsninger, forslag om kvalitetssikring av de økonomiske forutsetningene, og mulighetene for å inngå partnerskap med private aktører. Rådmannen vil i formannskapets møte gi en utdypende redegjørelse på dette punktet. Det er i alt tre forskjellige alternativer som er vurdert for å sikre Drammen fortsatt et offentlig badeanlegg.

3 Alt A: Badet bygges etter det konseptet som nå er utarbeidet Konseptet viser følgende hovedtall: Investeringskostnad på 221 mill kr samt 9 mill kr i byggelånrenter, totalt 230 mill kr. Offentlige tilskudd (spillemidler og mva-refusjon) utgjør 34 mill kr Dette gir en årlig kapitalkostnad på 13,2 mill kr. I tillegg kommer FDV-kostnader med 3,8 mill kr pr år, dvs totale leiekostnader på 17,0 mill kr. Årlige driftskostnader i badedriften utgjør ca 18,2 mill kr. Totale inntekter på alle forretningsområder i det nye badeanlegget er anslått til ca 28,0 mill kr. Dette gir et behov for et årlig kommunalt tilskudd på ca. 7 mill kr mot ca. 6 mill kr i Alternativets usikkerhet er knyttet til Investeringsbeløpet. Selv om det er foretatt grundige beregninger av kostnadene, er prisene avhengig av markedssituasjonen. Videre kvalitetssikring av investeringsbeløpet kan derfor kun gjøres gjennom innhenting av bindende anbud. Badedriftens driftskostnader. Dette kan kvalitetssikret gjennom en fornyet gjennomgang av forutsetninger og/eller ved å invitere eksterne aktører til å drive anlegget Inntektene. Dette kan kvalitetssikres gjennom en fornyet gjennomgang av alle forretningsområder på badet. Rådmannen vil anbefale at alle disse tiltakene gjennomføres for å kunne få et best mulig grunnlag for å beregne økonomien på Marienlystbadet. Alt B: Det utarbeides et nytt konsept som muliggjør en større utnyttelse av området også til andre formål (boliger/næring) Alternativet legger til rette for en form for partnerskap med private aktører. Normalt gir slike løsninger - ved at private deltar på eiersiden av badeanlegget - tap av spillemidler og tap av refusjon av merverdiavgift. Dette er beregnet til 34 mill kr ved dagens konsept. For å unngå slike tap må det utarbeides et helt nytt konsept hvor partnerskapet går på utnyttelse av eiendommen ved at badet og privat utnyttelse blir klart atskilt. Det kan være mulig å bygge på flere etasjer på badet eller utnytte tomten bedre. Skillet mellom kommunens bad og et privat engasjement vil måtte skje etter prinsippene om seksjonering. Konsekvensen av et slikt alternativ vil være: Det må utarbeides en ny reguleringsplan samt annen prosjektering for området med en antatt kostnad på ca 10,0 mill kr Ferdigstillelse vil måtte utsettes i 3 4 år grunnet bl.a. krav om ny reguleringsplan for området og ny prosjektering Dagens badeanlegg må utbedres for å tilfredsstille myndighetskrav i perioden fram til nytt bad er ferdig, et arbeid som er anslått til ca 1,5 mill kr Deler av gjennomført prosjektering vil være bortkastet, anslått til ca 10 mill kr Totalt gir dette en ekstra kostnad for utbygging av badet på i alt ca 21,5 mill kr.

4 Alt C: Dagens badeanlegg rehabiliteres til en forventet levetid på ca år. Dersom prosjektet med nytt badeanlegg på Marienlyst vurderes å gi for stor risiko, vil alternativet være å utbedre dagens badeanlegg. Konsekvensen av et slikt alternativ vil være: Rehabilitering av dagens innebad og en oppussing av utebadet er anslått til mellom 60 til 70 mill kr Forstyrrelser i badetilbudet med stenging av innebadet i minimum ett år. Dette kan ha forskjellige økonomiske konsekvenser. Inntektene vil svikte med ca 6,5 mill kr. De tekniske driftsutgiftene (oppvarming, vann, rensing osv) vil bortfalle. Avhengig av personelldisponeringen kan også lønnskostnader bli redusert gjennom omplassering av personell. Det er imidlertid ikke foretatt eksakte beregninger av de totale økonomiske konsekvenser av stengning av badet vil få. Alternativet vil ikke gi de effektivitetsforbedringer som driftsopplegget ved et nytt bad vil kunne gi. Inntektspotensialet vil øke marginalt etter en slik rehabilitering mens driftskostnadene vil bli tilnærmet uendret. Gjennomført prosjektering på Marienlyst er bortkastet, dvs et tap på ca 13,0 mill kr. Dette gir en total kapitalkostnad på rehabilitering av eksisterende bad på ca 85 mill kr. Anlegget må forventes å ha en kortere avskrivingstid enn ved bygging av et nytt badeanlegg. De årlige nye kapitalkostnadene blir med dette ca 7 mill kr med en antatt levetid på 25 år. Dagens husleie vil i prinsippet øke med et tilnærmet likt beløp. 4. Privat deltakelse i eierskap til badet Det er gjennomført analyser av privat deltakelse i investeringsprosjektet. Privat deltakelse i alternativ A vil bety høyere totale kapitalkostnader ved at spillemidler og refusjon av merverdiavgift bortfaller ved helt eller delvis privat eierskap. Samtidig vil private aktører stille høyere krav til avkastning, de vil måtte betale en høyere rente og vil trolig kreve en garanti av kommunen for å dekke sin risiko i prosjektet. Flere beregninger viser at private aktører vil gi en årlig husleie som er mellom 3 7 mill kr høyere enn hva en kommunal løsning vil innebære. I alternativ B kan man, ved å tillate private aktører i et prosjekt i tillegg til badeprosjektet, sikre fordelene med spillemidler, mva-kompensasjon og lav rente. Men det vil kreve en helt ny planbehandling, avskriving av påførte kostnader i forbindelse med prosjektering, samt at en privat aktør må kunne bidra. Under vurdering av alternativ B er det beregnet at gjennomførte tiltak, som da må tapsføres, innebærer en kostnad på ca 21,5 mill kr. I forhold til alternativ A må dette dekkes for at prosjektet skal komme i økonomisk balanse. En av målsettingene med privat engasjement må være at kommunens netto kostnader blir lavere enn ved å eie alt selv. Derfor må en privat aktør forventes å gi et netto bidrag - ut over dekning av de nevnte ca 21,5 mill kr - til kommunens badeprosjekt. For å redusere kommunens årlige tilskudd fra ca 7,0 mill kr i alternativ A til ca 6 mill kr i dagens badedrift, må en privat aktør bidra med et engangstilskudd på ca mill kr. Totalt sett bør derfor en privat aktør bidra med ca 40 mill kr for at alternativ B økonomisk sett bør være interessant. Med en forutsetning om at tomtekostnadene for en leilighet er

5 ca. kr , innebærer dette en utbygging av området på vel 200 leiligheter. Selv om man skulle akseptere at bare ekstrautgiftene ved alternativet blir dekket, vil det bety vel 100 leiligheter. I alternativ C vil ikke privat eierskap være særlig aktuelt, så sant man ikke skulle velge å selge hele badeanlegget, enten før eller etter en rehabilitering. Rådmannens konklusjon er derfor at det er tvilsomt om partnerskap innenfor eierskap av infrastruktur er mulig, så sant ikke kommunen tar på seg omfattende økonomiske forpliktelser og garantiansvar for framtidig risiko og/eller tillater en omfattende utbygging på Marienlystområdet. 5. Organisering av driften på Marienlyst Det er så langt ikke gjort noen konklusjoner vedrørende et optimalt driftsopplegg, verken for Marienlyst totalt, eller for nytt bad. Blant flere mulige løsninger kan være en modell tilsvarende den som er brukt i forbindelse med Kino City AS. I dette tilfelle er det et eierskap for eiendomsmassen og et driftsselskap - Kino City AS - der Drammen kommune er medeier. Et hovedgrep vil være å gjennomgå de forskjellige delene av Marienlyst herunder badet for å vurdere hvilke forretningsmessige driftsformer som er aktuelle på de forskjellige områdene. Spesielt er det viktig å analysere hvilke inntjeningspotensialer, hvilken risiko og hvilket fortjenestepotensial som ligger i hvert forretningsområde. For noen arenaer vil det ikke være inntjening og kommunen vil være eneste interessent som leietaker. Kostnadseffektiv drift vil her være eneste alternativ for reduksjon av kostnader. Mulige driftsformer for driften av hele Marienlyst eller badeanlegget spesielt, kan være: Oppgaven løses i kommunens regi med egne ansatte og innenfor en ramme av virksomhet, kommunalt foretak eller aksjeselskap eid av kommunen Oppgaven kan leies ut ved at kommunen gjennom eierselskap for anleggene, setter badedriften og andre forretningsområder, ut på anbud. Dersom ansatte i kommunen alene, eller i samarbeid med andre interessenter, skulle ønske å delta i en slik konkurranse, må det etableres egne selskap som utfører og gir tilbud på linje med andre aktører. Også konkurranseutsetting, der kommunens egen virksomhet kan få delta, kan være aktuelt. Det kan etableres et eller flere aksjeselskap med delt eierskap mellom kommunen og privat(e) aktør(er). Størrelsen på kommunens eierandel vil måtte variere avhengig av hvor viktig det enkelte oppgaveområde er for å dekke fellesskapets interesser og kommunens ønske om risikobegrensning. En slik gjennomgang vil måtte gjøres for badedriften og de øvrige arenaene inkl. parkering. Spesielt vil det være nødvendig med en grundig bearbeiding av driftskonseptet og forretningsideer tilknytt et nytt badeanlegg. Om en partnerskapsmodell skal omfatte hele badevirksomheten, med alle forretningsområder knyttet til denne, eller om man skal skille ut enkelte områder, vil være spørsmål rådmannen vil bruke tiden fram til høsten 2003 til å vurdere. I motsetning til eierskap på investeringssiden, kan det altså ligge til rette for private aktører på driftssiden. Dette gjelder ikke bare leveranser av tjenester, men som deltaker på eiersiden. Dette kan enten gjøres gjennom partnerskap i driftsselskaper, eller som rene aktører der kommunen står som bestiller av tjenester. En reduksjon av kommunens risiko på dette området, kan først og fremst oppnås på områder

6 hvor virksomheten er basert på eksterne inntekter og hvor en privat aktør kan finne lønnsomme forretningsideer. Badeanlegget er naturligvis velegnet i denne sammenheng. Så langt har det ikke lyktes for andre kommuner å finne private aktører som både har nødvendig kompetanse og risikovillighet til å delta i en totaldrift av et slikt prosjekt Det må være en avveining mellom redusere risiko og mulig inntjening. Samtidig må det vurderes på hvilke områder/arenaer det er viktig å sikre felles profilering og felles standarder, dvs. fastsette de føringer som er nødvendige for at Marienlyst skal kunne fremstå med en felles identitet. Dette er et område rådmannen vil arbeide videre med fram til økonomiplanen for Usikkerhet i prosjektet nytt bad Uansett alternativ foreligger det usikkerhet i oppgradering av Drammen kommunes bad. Usikkerheten er knyttet til: investeringskostnadene driftskostnadene driftsinntektene For investeringskostnadene foreligger det for alternativ A og alternativ C et detaljprosjekt som gir et sannsynlig kostnadsnivå. En videre kvalitetssikring innebærer at kommunen undersøker priser i markedet gjennom en anbudskonkurranse. Rådmannen anbefaler at dette gjøres for alternativ A. Driftskostnadene er like store som leiekostnadene. En kvalitetssikring av disse beregningene bør derfor også gjøres. Forutsetningene bør gjennomgås på nytt. I tillegg bør det undersøkes om det kan finnes private aktører som ut fra alternative driftsmodeller kan være interesserte i å delta i driften. Den store usikkerheten er imidlertid knyttet til inntektene. En risikovurdering av inntektene bør derfor gjennomføres for å kunne sannsynliggjøre et kommunalt bidrag innenfor vedtatte forutsetninger. Trykt vedlegg: Notat fra Drammen Eiendom KB datert