ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Bergen Arkitektkontor Postboks 33 5327 HAUGLANDSHELLA Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201324124/11 EBYGG-5210 070114 ROJA AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 20 Bnr 82 Tiltakets adresse : Kyrkjetangen 16 Tiltakets art Tiltakshaver : Anlegging kaier / brygger og moloer : Rita og Arne Veidung Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til utvidelse av kai, samt trapper i terreng og støttemurer. Kaien er 38 meter lang og strekker seg maksimalt 7,5 meter ut fra land. Tiltaket er utført. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 4 (byggegrense langs sjø og vassdrag), 25 (LNF), formål i sjø, samt plan og bygningslovens 1-8. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommuneplanens arealdel punkt 4 og 25, samt plan og bygningsloven 1-8 (forbud av tiltak langs sjø), 29-2 (visuelle kvaliteter), avslås søknad om tillatelse til utvidelse av kai, samt trapper i terreng og støttemurer.
Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten 19.07.13 og tilleggsdokumentasjon mottatt 26.08.13. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert. Den er i kommuneplanens arealdel vist som LNF området innenfor 100-metersbelte til sjø. Sjøarealet utenfor er vist som kombinert formål i sjø og vassdrag. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel 4, 25, formål i sjø, samt pbl 1-8 vedrørende byggeforbud i LNF området innenfor 100-metersbelte til sjø. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsene. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak forbudet med tiltak lags sjø er at det skal tas særlig hensyn til natur og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. I den konkrete saken søkes det om legalisering av allerede oppført kai med forstøtningsmurer og trapper i terrenget. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Ansvarlig søker opplyser at fordelene ved å gi dispensasjon er at: Etablering av utvidet trekai med utvendige trapper utgjør en naturlig del av eiendommen. Støttemurene har en tilleggsfunksjon som støtter fremføring av vann og avløp for 7 eiendommer. Det vises i den forbindelse til at arealene på begge sider av denne eiendommen var og er bebygget med boliger med adkomst-sti til kai og naust, således at strandlinjen allerede er privatisert. Det vises for øvrig til ansvarlig søker sin dispensasjonssøknad i sin helhet vedlegg B1. Ulempene vil være at kaien er stor og ruvende og ikke i samsvar med arealformålet verken i sjø eller på land og vil kunne føre til ytterligere privatisering i strandsonen. Det er fagetatens klare oppfatning at de hensyn som gjør seg synlig innenfor området herunder natur og friluftsliv, landskap og ferdsel på sjøen vil kunne påvirkes negativt ved en eventuell dispensasjon. Strandsonen er generelt et område av nasjonalverdi hvor det føres streng dispensasjonspraksis. Fylkesmannen i Hordaland og Grønn etat vil i sin uttalelse frarå at det gis dispensasjon til tiltaket. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer og forbudet i 1-8 når statelige myndigheter har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg /blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra/ blir hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 4 (byggegrense langs sjø og vassdrag), 25 (LNF), formål i sjø, samt plan og bygningslovens 1-8. Side 2 av 7
Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Kyrkjetangen 18. Merknadene går i hovedsak på at de ikke vil påklage kaien dersom flytebryggen som er stipulert i vedlegg D1 fjernes. Ansvarlig søker opplyser i e-post datert 26.08.13 at de tar merknaden til etterretning og at flytebryggen som har ligget på stedet midlertidig vil bli fjernet innen 15.09.13. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Uttale - Bergen - Gnr 20 Bnr 82 - Kyrkjetangen 16 - Oppføring av kai - brygge - flytebrygge - murer - trapper - Disp Fylkesmannen viser til kommunen sitt brev datert 21.08.13. Saken gjelder søknad om dispensasjon i henhold til pbl 19-2 for oppføring/anlegging av kai, brygge, flytebrygge, murer og trapper. Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som Landbruks-, natur- og friluftsområder hvor det ikke er tillatt med tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring. Tiltaket ligger også innenfor den funksjonelle strandsonen og innenfor byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø. Vi viser til lovkommentar til plandelen av plan- og bygningslov 19-2: Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsone forvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandling av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. Eiendommen ligger i et sentrumsnært pressområde ved Nordåsvatnet. Dette er et populært område for rekreasjon og friluftsliv, og Fylkesmannen mener at kommunen bør ta hensyn til nasjonale mål og vurdere tiltakene strengt på grunn av sin beliggenhet. Kommunen bør ikke gi dispensasjon til tiltak som setter nasjonale mål til side eller som reduserer kommunens evne til å ivareta viktige samfunnsinteresser gjennom langsiktig planlegging og forvaltning rundt Nordåsvatnet. Vi viser også til plan- og bygningslov 29-2: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Tiltakene medfører vesentlige terrenginngrep og gir et sterkt og overveldende inntrykk fra sjøen. Den 40-meter lange kaien og store støttemurer er særlig visuelt dominerende tiltak, selv tatt i betraktning av andre større tiltak i område er de omsøkte tiltakene overdimensjonerte i forhold til den gitt funksjon. For å kunne gi dispensasjon må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I dette tilfellet er de omsøkte tiltakene av en slik størrelse at de gir et privatiserende og dominerende preg som setter LNF-formål og visuelle kvaliteter til side uten en klar overvekt av fordeler sett i et samfunnsperspektiv. Tiltakene forringer Side 3 av 7
muligheter for helhetlig og langsiktig strandsoneforvaltning i et viktig rekreasjonsområde, og fare for uheldige presedensvirkninger i et sentrumsnært pressområde er stor. Fylkesmannen mener derfor at kommunen må vurdere tiltaket opp mot den ønskede utvikling av Nordåsvatnet som et svært viktig område for rekreasjon og betydningen av å ivareta landskapskvaliteter i et slikt område. Fylkesmannen råder kommunen ifra å gi dispensasjon til tiltaket slik det er omsøkt. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Uttalelse fra Grønn etat Fyllingsdalen, gnr. 20, bnr. 82, Kyrkjetangen 16 - Vedr. anlegging av kai m.m. Vi viser til oversendelse datert 21.08.2013 vedrørende oppføring/anlegging av kai, brygge, flytebrygge, murer og trapper. Vurdering I daværende Grønn avdeling sin uttalelse datert 10.12.2003, til opprinnelig søknad om naust m.m. på den aktuelle eiendommen, frarådet vi dispensasjon for gjennomføring av tiltakene. Dette ble begrunnet med at kaianlegget ville føre til at strandsonen fikk et privatiserende preg og således ha en avvisningseffekt på allmennhetens bruk av den aktuelle strandlinjen. Det ble også påpekt at terrenginngrepene ville representere et betydelig brudd med eksisterende landskapskarakter i denne delen av Nordåsvatnet. Vi viser for øvrig til at det i Bergen kommunes vedtak av 12. mai 2009 ble gitt pålegg om retting av kai, støttemurer og trapper på eiendommen. Dette pålegget ble påklaget av tiltakshaver, men Bergen kommunes vedtak ble stadfestet av Fylkesmannen i Rogalands vedtak av 21. desember 2010. Fylkesmannens vedtak ble anket til Gulating Lagmannsrett. I domsavsigelse datert 04.06.2013 ble anken forkastet og pålegget om retting står derfor ved lag. Grønn etat finner ingen grunn til at saken nå skal vurderes annerledes enn ved kommunens vedtak av 12. mai 2009. Det oppførte kaianlegget har medført en omfattende terrengforandring og privatisering av strandsonen. I Nordåsvannet, hvor strandsonen fra før er sterkt nedbygget, mener vi en slik privatisering som det aktuelle kaianlegget representerer er svært uheldig i forhold til allmennhetens muligheter til opphold og ferdsel i strandsonen. Konklusjon Tiltaket er i strid med byggeforbudet i LNF-områder og i 100-metersbeltet langs sjø. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for det oppførte kaianlegget inkludert flytebrygge, murer og trapper. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Side 4 av 7
Saken gjelder søknad om tillatelse til utvidelse av kai, samt trapper i terreng og støttemurer. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil tiltaket medføre til vesentlig terrenginngrep. Kaien med en lengde på 38 meter med støttemurer i bakkant i terrenget vil virke ruvende og dominerende fra sjøsiden, og vil ikke tilføre eiendommen gode kvaliteter. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil det omsøkte tiltaket ikke tilfredsstille kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Med hjemmel i pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, avslås søknad om utvidelse av kai, samt trapper i terreng og støttemurer, da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201324124. Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6482 og e-postadresse: ronny.jakobsen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Side 5 av 7
Ronny Jakobsen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Rita og Arne Veidung, Kyrkjetangen 16, 5155 BØNES Elin Odfjell, Kyrkjetangen 18, Kyrkjetangen 18 5155 Bønes Fylkesmannen i Hordaland Kommunal- og samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 6 av 7
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7