Grimstad kommune SÆRUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/17761-2 Saksbehandler Ingebjørg T. Stanton Forslag til detaljregulering Øde Ugland område Bk (tidl. område L). 2.gangs behandling. Saksgang Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg 22.11.2016 16/258 2 Kommunestyret 05.12.2016 16/152 Teknisk utvalg har behandlet saken i møte 22.11.2016 sak 16/258 Møtebehandling Votering Innstillingen enstemmig vedtatt. Teknisk utvalg vedtak/innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Kommunestyret detaljreguleringsplan for Øde Ugland område BK med tilhørende bestemmelser, begge datert 03.11.2016. Kommunestyret har behandlet saken i møte 05.12.2016 sak 16/152 Møtebehandling Halvor Ribe (H) stilte spørsmål ved sin habilitet fordi han som grunneier i området og har innlevert merknad som nabo. Ribe fratrådte mens kommunestyret behandlet spørsmålet. Ribe ble av et enstemmig kommunestyre erklært inhabil jf. forvaltningsloven 6, 1. ledd, pkt. a) og 2. ledd. I Ribes sted tiltrådte Lisbeth Udjus (H) møtet. Votering Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Kommunestyret vedtak/innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar kommunestyret detaljreguleringsplan for Øde Ugland område BK med tilhørende bestemmelser, begge datert 03.11.2016. side 1 av 7
Forslag til detaljregulering Øde Ugland område BK (tidl. område L). 2.gangs behandling. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Kommunestyret detaljreguleringsplan for Øde Ugland område BK med tilhørende bestemmelser, begge datert 03.11.2016. I Vedlegg Detaljplan, datert 03.11.2016.pdf Reguleringsbestemmelser 03.11.2016.pdf Sammendrag av innkomne merknader ved off. ettersyn med BGM's kommentarer, datert 08.07.2016..pdf Planbeskrivelse 02.11.2015.pdf TU vedtak 1.g. behandling 16.02.2016..pdf Innkomne merknader ved off. ettersyn - sammeslått.pdf Ytterligere dokumenter i saken fås ved henvendelse til planavdelingen. Sammendrag Formålet med planen er å omregulere området L9 i gjeldende reguleringsplan for Øde Ugland fra landbruksformål til boligformål med inntil 4 boenheter. Regionale myndigheter har ikke hatt vesentlige merknader til omreguleringen men ønsker at bekken med kantsone sikres. Naboene ønsker i utgangspunktet ikke omregulering og skriver at området er brukt til lekeareal. Rådmannen ser positiv til planforslaget og mener at en firemannsbolig vil gi økte kvaliteter til et område som i dag stort sett består av krattskog. Fakta BGM arkitekter har utarbeidet planen på vegne av Ark. Paal Malde. Planen omfatter totalt et område på drøye 3 daa inkludert trafikkareal og friområde. Utbyggingsområde utgjør ca 1,1daa. Planforslaget omfattes av gjeldende reguleringsplan for Øde Ugland, vedtatt 24.04.1998 der det foreslåtte område er regulert til landbruk. Planforslaget er delvis i strid med gjeldende kommuneplan som viser LNF område med hensynssone ørretbekk og aktsomhetsområde marine avsetninger. Det ble meldt oppstart på planområdet 20.05.15. Planen ble 1.gangs behandlet i Teknisk utvalg 16.02.2016 som gjorde følgende vedtak: Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 vedtar Teknisk utvalg å legge forslag til Detaljreguleringsplan for Øde Ugland omr. BK ut til offentlig ettersyn, med følgende tillegg i rekkefølgebestemmelsene: 1. Inngrep i bekkeleiet kan ikke utføres uten tillatelse fra kommunen. 2. Som følge av at det kan være forekomster av marinleire innenfor området må det før Det søkes om byggetillatelse være gjort grundige geologiske vurderinger av grunnen. Dokumentnr.: Doknr side 2 av 7
Planen ble deretter lagt ut til offentlig ettersyn med frist for uttalelser/merknader 25.04.2016. Det kom inn 5 merknader fra private og 6 uttalelser fra offentlige instanser. BGM arkitekter har skrevet sammendrag av innkomne merknader/uttalelser med tiltakshavers kommentarer (vedlagt). Merknadene fra de private går i hovedsak ut på: støy fra skytebanen, at området har vært brukt som lekeområde, skolevei, økt biltrafikk og antall boenheter og boligstruktur og fremtidig utnyttelse av andre tomter i området. Uttalelser fra det offentlige instanser: Fylkeskommunen skriver at det må tas hensyn til randsonen rundt bekken og at det må stilles krav til at utfylling i friområdet ikke er tillatt. Kotehøyder i planen mangler og det er derfor vanskelig å vurdere om det er hensiktsmessig planeringshøyde. Fylkesmannen mener at opparbeidelse av lekeplass i nærheten bør sikres gjennom rekkefølgekrav. Det viser også til støy både fra Fjæreveien og skytebanen og viser til retningslinjer for støy. Videre anbefaler de at bekkeleie og kantsonen rundt sikres. Statens vegvesen mener at arealet regulert til utbyggingsformål bolig innenfor byggegrensa bør reguleres til grøntformål. Fra kommunenes enheter er det bl.a. kommet merknader om rekkefølgekrav på opparbeidelse av lekeplass, byggegrense mot veiareal, hele busslomme reguleres, offentlig vei i gjeldende plan. Vurderinger: Temaer som ble behandlet ved 1.gangs behandling blir ikke vurdert på nytt så sant det ikke er komment nye momenter inn i saken. Dette gjelder bl.a følgende temaer: Marine avsetninger, landskapvirkning/estetikk, landskapsvern og kulturminner, kollektivtrafikk. Støy: Det er kommet flere merknader vedrørende støy. Støy kan påvirke folks helsetilstand, det er derfor viktig i arealplanlegging å synliggjøre støyutsatte områder. I denne saken er det to støykilder som bør vurderes; støy fra Fjære skytebane og trafikkstøy fra Fv 33. Angående støy fra Fjære skytebane så utførte Rieber Prosjekt A/S i 2015 støyberegner for skytebanen. Beregningene viser at det planlagte boligområdet (fiolett firkant på kartet under) ligger i god avstand fra gul støysone, ca 240 m fra nærmeste punkt på støysonene. Dokumentnr.: Doknr side 3 av 7
Rådmannen vurderer det dithen at støy fra skytebanen ikke medfører at det må utføres spesielle støydempende tiltak i denne sammenheng. Imidlertid ligger det planlagte området BK nær opptil Fv 33, der deler av området blir liggende innenfor gul sone. Det vil si at det bør vises varsomhet ved etablering av boliger innenfor sonen. Gul sone strekker seg ca 30 m inn fra midten av Fv33. Støyen i gul sone er i mellom 55-65 db. Dokumentnr.: Doknr side 4 av 7
Veilederen «T-1442 - Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging» sier at dersom retningslinjene følges og det stilles krav til ny bebyggelse om at det foretas støyreduserende tiltak både på fasader og uteområder kan det vurderes å tillate oppføring av ny bebyggelse i støyutsatte områder. Den foreslåtte byggegrensa i planen er satt til 20 m fra midten av Fv33, det vil derfor sannsynligvis bli deler av bygningsmassen som vil bli liggende innenfor gul sone. Rådmannen foreslår at det tas inn bestemmelser om støyreduserende tiltak og at dokumentasjon på tilfredsstillende støyforhold må foreligge før det gis igangsettingstillatelse. Følgende nye bestemmelser foreslås: 3.1.6: Følgene tiltak skal gjennomføres i forhold til støy. Endelige støytiltak skal dokumenteres i byggesøknad. - Det må gjøres støyreduserende tiltak i fasader, både på yttervegg og vinduer. - Alle boenheter skal ha uteplass (balkong/veranda/uteplass) med akseptable lydforhold (Lden<55dB). - Minimum 1 soverom skal ligge mot stille side. - Alternativt er at det settes opp støyskjerm/voll mot Fv 33 som tilfredsstiller ovenstående krav Nytt rekkefølgekrav: 7.4. Det skal foreligge dokumentasjon på tilfredsstillende støyforhold jf. 3.1.6 før det gis igangsettingstillatelse til nye byggetiltak innenfor planområdet. Grønnstruktur: Kantsone bekkeleie: Både Fylkesmannen og Fylkeskommunen ønsker bedre sikring av kantsonen rundt bekkeleie. Tiltakshaver har heller ikke noe imot det, så sant det ikke reduserer %BYA innenfor området. Rådmannen vil derfor foreslå at området o_friområde reguleres med Hensynssone ørretbekk og foreslår følgende endringer i bestemmelsene 6.2:» Hensynssone ørretbekk. Det tillates ikke utfylling innenfor hensynssonen». Som følge av dette utgår rekkefølgekravet 7.2 «Inngrep i bekkeleiet kan ikke utføres uten tillatelse fra kommunen.» Det er kommet flere merknader på at området som nå reguleres til boligformål har vært brukt som lekeområde for barn. Innenfor gjeldende plan for Øde Ugland er det flere områder avsatt til Fellesområde lek. Ingen av disse områdene har vært tilrettelagte lekeområder. Rådmannen mener at det innenfor et av områdene Felles lek 1 eller 2 bør være mulig å etablere en sandlekeplass for de minste og foreslår at det tas inn følgende rekkefølgekrav ny 7.5: Før det gis brukstillatelse til bolig innenfor området BK skal det være etablert en sandlekeplass innenfor et av områdene Felles lek 1 eller 2. Skolevei: Dokumentnr.: Doknr side 5 av 7
Temaet ble også vurdert ved 1.gangs behandling. Ved offentlig ettersyn er det kommet inn forslag om rekkefølgekrav på midlertidig opparbeidelse/utbedrelse av gang- /sykkelvei GV2 i gjeldende plan for Øde Ugland. Dette stiller tiltakshaver seg positivt til. Rådmannen vurderer imidlertid dette forslaget som en dårlig løsning og begrunner det med at en skolevei som skal brukes hele året må ha en viss standard. Den må ha belysning og være opparbeidet til en standard som gjør det mulig å brøyte veien. Det er for tiden en pågående planprosess for ny gsv/turvei ned Frivolddalen. Planarbeidet ble meldt oppstart i april 2016. Kommunen har foreløpig ikke mottatt detaljplaner for videre saksbehandling men de forventes 1.gangs behandlet på nyåret 2017. Det er ikke avsatt midler i forslag til kommunebudsjettet for 2017, til opparbeidelse av fremtidig gsv/turveitrase. Så rådmannen anser sannsynligheten som liten, for at traseen blir påbegynt i 2017 selv om traseen står som tiltak nr. 2 i Handlingsplan for trafikksikkerhetstiltak 2014-2017. Rådmannen mener at utbygging av området BK må vente til en fremtidig gsv/turvei som skissert ovenfor er ferdig opparbeidet da dette også er skolevei og skal være fremkommelig hele året. Rådmannen foreslår følgende nytt rekkefølgekrav: 7.6: Før det gis brukstillatelse til nye boliger i området BK må fremtidig gsv/turvei ned Frivolldalen til Frivollveien være ferdig opparbeidet.» Samferdsel: Planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn viser privat adkomstvei til området. I gjeldende plan for Øde Ugland er adkomstveien regulert som offentlig vei. Dette mener Rådmannen er det riktige og foreslår at adkomstveien endres til offentlig vei med sidearealer men med den traseen som pr. dags dato er opparbeidet. Sammen med fremtidig gsv/turvei gjennom Frivolldalen vil det da bli sammenhengende offentlig vei og gsv/turvei fra Fjæreveien til Frivollveien. Statens vegvesen mener at arealet regulert til utbyggingsformål mellom byggegrensa og veigrunn bør endres til grøntareal og viser til veilovens 30 som sier at byggverk, kiosk, opplag eller annen større innretning ikke kan oppføres innenfor byggegrensa. Tiltakshaver er uenig i dette og mener at dersom dette gjennomføres vil man redusere utnyttelsesmulighetene for beboerne i området betraktelig. Tiltakshaver foreslår endring av 3.1.1 med nærmere presisering for garasjeplassering. Rådmannen mener tiltakshaver forslag tilfredsstiller vegvesenets merknader, og foreslår ny 3.1.1: ««Garasjer skal primært plasseres innenfor byggegrenser. Det kan tillates 1 m avstand fra regulert veigrunn når garasje ligger parallelt med vei og minimum 4m når garasjen ligger vinkelrett på vei. Garasje sammenbygget med hus kan plasseres 1 m fra nabogrense når vegg mot nabo utføres som B-30 vegg. For BK tillates ingen bebyggelse/tiltak utenfor angitte byggegrenser mot o_veg1. Området mellom byggegrense og formål «AVG2» skal kun nyttes til grøntformål.» Dokumentnr.: Doknr side 6 av 7
Planeringshøyde: Fylkeskommunene etterlyser forslag til planeringshøyder og koter på kartet. I reguleringsbestemmelsene 3.1.3 står det at maks planering av tomta settes til kote 41. Det er ca. 2 meters høydeforskjell på tomta og kote 41 ligger på det høyeste. Innkjørselen til tomta ligger mellom på ca 40,5 og rådmannen foreslår at dette også blir maks planeringshøyde. Konklusjon Rådmannen mener at det planforslaget som nå foreligger og med de endringer som er foreslått, så imøtekommer dette mange av merknadene som er kommet i høringsperioden. Rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta planforslaget med de endringer i detaljplan og bestemmelsene som nå er foreslått. Dokumentnr.: Doknr side 7 av 7