DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anders Johansen Arkiv: PLANID 322 Arkivsaksnr.: 14/11420-44 Dato: 04.02.2016 116/93 og 117/144 M.FL. - Buskerudveien 119-131 REGULERINGSPLAN - FØRSTEGANGSBEHANDLING â INNSTILLING TIL: Formannskapet 18. februar Rådmannens forslag til vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Buskerudveien 119-131 (detaljregulering), som vist på plankart datert 04.02.16 og bestemmelser datert 04.02.2016 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 12-10. 2. Før sluttbehandling må innarbeides en bestemmelse som sikrer at en bestemt andel av leilighetene på bakkeplan skal tilrettelegges for barnefamilier og ha direkte adgang til private uteoppholdsarealer på terreng. á Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør
â 116/93 og 117/144 M.FL. - Buskerudveien 119-131 REGULERINGSPLAN - FØRSTEGANGSBEHANDLING Hensikten med saken Hensikten med planen er å legge til rette for en transformasjon av dette området fra kontor, industri og lager, til et boligområde med variert boligsammensetning og et lesbart hierarki av sammenhengende uteområder i tråd med målsetningene i kommuneplanens arealdel. Planen legger også til rette for at det ved behov kan etableres en barnehage. Hensikten med saken er å ta stilling til om planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn. Saksutredning Bakgrunn og prosess HRTB A/S Arkitekter har på vegne av grunneier (OKK-gruppen v/ OXER Eiendom) utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Buskerudveien 119-131. Planområdet ligger mellom Buskerudveien og Drammenselva. Kunngjøring om oppstart av detaljregulering og forhandlinger om utbyggingsavtale ble annonsert i Drammens Tidende 29.01.2015 og på kommunens nettsider. I tillegg ble det sendt brev til berørte parter. Oppstartsmøte ble avholdt 12. januar 2015. I forbindelse med kunngjøringen kom det inn følgende innspill til planarbeidet: 1. Jernbaneverket 2. Drammens Sportsfiskere 3. Oslofjordens friluftsråd 4. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RfD) 5. Sølfast borettslag (nabo på vestsiden av planområdet) 6. Fylkesmannen i Buskerud 7. Statens Vegvesen 8. EB-Nett 9. NVE I vedlegg 4 er disse summert opp og kort kommentert av forslagsstiller og kommunen. Kommentarene fra de regionale myndighetene er av generell karakter rettet mot forhold som skal ivaretas i alle planer. Ellers er høringsinnspillene opptatt av forholdet til Drammenselva (og Pålsøya) og arealene langs denne. Også adkomst og trafikksikkerhet er tatt opp. Planforslaget svarer i all hovedsak på alle innspillene. Hovedelementene i planen Buskerudveien 119 131 planlegges å bygges om fra kontor, industri og lager til boliger, samt en barnehage. Planområdet er på ca 35 daa.
Den foreslåtte bebyggelsen er sammensatt av blokker og rekkehussom er plassert i terrasser. Den største delen av tomta er planlagt med blokker i fire etasjer med parkeringskjeller under. Mot elva i nordvest, er det lagt opp til rekkehus. Prosjektet er planlagt med to nye avkjørsler fra Buskerudveien. Det er lagt inn mulighet for å etablere barnehage i det gamle hovedhuset på Berskau gård Planforslaget er nærmere beskrevet i innsendt planbeskrivelse (Vedlegg 3). Rådmannens vurdering Valg av formål Kommuneplanens arealdel åpner for boligbebyggelse langs elva i dette området og planforslaget er således i tråd med overordnet plan. Området har gunstig beliggenhet for boliger, med solrike uteplasser, nærhet til elva, skoler og annen sosial infrastruktur. Det er også god kollektivdekning i området og flatt og fint å sykle inn til sentrum. Nærheten til elva Kommunedelplanen for Drammenselva fastsetter en byggeforbudssone i en avstand av 50 meter langs vassdraget. Her skal arealbruken avklares gjennom reguleringsplan. Av hensyn til intensjonen i denne planen, og målet om å styrke eksisterende blågrønn struktur og system av rekreasjonsarealer i kommuneplanens arealdel, bør boligprosjekter langs elva legge hovedtyngden av sine leke- og oppholdsarealernærmest elva. Dette er fulgt opp i planforslaget. Plangrepet legger også opp til en gjennomgang/kontakt med elva for allmennheten gjennom området. Det vurderer rådmannen som et positivt grep og er delvis en mangel i området i dag. Rådmannen forutsetter at dette følges opp med de avtaler som er nødvendig for at denne forbindelsen ikke kan privatiseres. Bebyggelsens utforming og organisering Hvor høyt og tett man bygger, samt måten bebyggelsen organiseres på (bebyggelsesstrukturen) har stor innvirkning på bokvaliteten. De kvantitative og kvalitative kravene til uteoppholdsarealer som er fastsatt i kommuneplanens arealdel har nettopp til hensikt å sikre dette aspektet av vekst med kvalitet. Etter bearbeiding av planforslaget er det lagt inn uteoppholdsarealer som tilfredsstiller arealkravene til privat og felles uteoppholdsarealer. I tillegg er det i det endelige planforslaget fastsatt byggegrenser som sikrer en hensiktsmessig bebyggelsesstruktur knyttet til støy- og solinnslipp på uteområdene, samt lagt inn bestemmelser som sikrer kravet til en lesbar sammenheng og et klart hierarki i uteområdene. Det er ikke laget egne bestemmelser som sier at leiligheter på bakkeplan skal tilrettelegges for barnefamilier. Dette anser forslagsstiller som en unødvendig restriksjon som kan føre til dårligere løsning totalt: Det vil ofte være barnefamilier som er mest interessert i å bo på bakkeplan og det er derfor ikke noe spesielt ønske om å lage småleiligheter i stedet. I praksis kan det løses ved å lage en stor leilighet på bakkeplan tilsvarende på samme fotavtrykk som to mindre i etasjene over. Rådmannen vurderer det slik at det bør med bestemmelse som sier at leiligheter på bakkeplan skal tilrettelegges for barnefamilier og ha direkte adgang til private uteoppholdsarealer på terreng. Alle eller en andel. For eksempel som i reguleringsplanen for Sundland:
Alle boenheter i 1. etg skal etableres som familieboliger og ha direkte adgang fra boenhet til uteoppholdsarealer på terreng. Trafikk, adkomst og parkering Det er foreslått to adkomster fra Buskerudveien. Rådmannen forutsetter at det legges til rette for fortau langs Buskerudveien fra krysset med Ingvald Ludvigsens gate og fram til hovedinnkjøringen til planområdet, og at det etableres en trafikksikker kryssing. Gjennom bestemmelsene sikrer planforslaget at alt parkeringsbehov foruten gjesteparkering løses i form av et parkeringsanlegg. Dette er i tråd med kommuneplanens intensjoner. Rådmannen ser det også som en fordel at det ikke vises muligheter for sammenhengende bilvei inne på området. Pålsøya og elva Pålsøya har stor verdi for friluftsliv og rekreasjon, men har også et verdifullt naturmiljø som tilsier at den bør bestå som i dag med naturlig vegetasjon. Planforslaget følger opp dette gjennom å sikre en enkel tilrettelegging uten inngrep som for eksempel brygger. Naturmangfoldet Naturmangfoldloven har bestemmelser ( 8) om at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Vi har ikke registreringer som tilsier at man bør gjøre egne utredninger for dette området og Rådmannen anser derfor at dette kravet er ivaretatt, når man ser hen til sakens karakter og områdets størrelse. Det er for øvrig gitt visse føringer for arealbruken langs elva (se over). Kulturminner Planforslaget synes å behandle og sikre det bevaringsverdige huset på en hensiktsmessig måte. Med utgangspunkt i det foreslåtte boligtallet, på ca. 200 enheter, er det lagt inn mulighet for å etablere barnehage i det gamle hovedhuset på Berskau gård. Det vurderes som en egnet bruk av huset dersom det kan gjøres på en måte som ikke forringer husets verneverdi. Konklusjon Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel knyttet til utvikling av boligområder med variert boligsammensetning, og er utformet på en måte som styrker eksisterende grøntstruktur. Forslaget anbefales derfor lagt ut på offentlig ettersyn. Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Sammendrag av uttalelser med kommentarer 5. Illustrasjonsplan 6. Modellbilder fra luften
7. Modellbilder fra luften fra nord 8. Modellbilder fra luften fra sør 9. Snitt gjennom tomta N-S 10. Snitt gjennom tomta Ø-V 11. Parkeringskjeller 12. Utearealplan 13. Utearealplan med skygger 14. Oversiktsplan felles utearealer og sammenhenger 15. Trafikkanalyse 16. ROS-analyse 17. Stabilitetsanalyser av eksisterende terreng 18. Miljøteknisk rapport 19. Støyutredning 20. Vurdering av lokal luftkvalitet 21. Energiutredning 22. VA-utredning 23. Brannredningsplan á