HØRINGSUTTALER OG FORSLAG TIL ENDRINGER TIL 2. GANGS BEHANDLING Datert: 31.07.2015 1 BAKGRUNN Plan 0459.00 boligbygging langs Frøylandsvegen, Kverneland, har vært på høring. I dette notatet oppsummeres de uttalene vi har mottatt, samt egne og rådmannens innspill til justeringer av planen. Notatet er revidert etter møte med Time kommune 30.06.15. 2 INNSPILL TIL HØRINGSRUNDEN 2.1 Fylkesmannen i Rogaland brev datert 29.05.15 a. Faglig råd om at tettheten bør økes fra 3,2-3,7, boliger per dekar, til 4-5 boliger per dekar. b. Faglig råd om at eiendom 28/120 blir omfattet av planen c. Skogsområdet sør for barnehagetomta (GF15) bør legges ut til boligformål for å få høyere utnyttelse av området. d. Peker på at planområdet ligger i en sone som etter regionalplanen skal bygges ut sent i planperioden, og at det ikke skal være stor utbygging i dette området nå. Imidlertid er dette området litt spesielt, siden det ble lagt ut til boligbygging i 2009. a. Regionalplanen legger opp til tetthet på 2-4 boliger per dekar, planforslaget er i tråd med dette. b. Eiendom 28/120 var lenge med i planarbeidet. Imidlertid lyktes det ikke å få foretatt nødvendige arkeologiske undersøkelser på eiendommen, og den ble tatt ut av planen. Planforslaget er ikke til hinder for en god arealutnyttelse av denne eiendommen når det en gang blir aktuelt. c. Vi er enige i at det er store grøntområder i planen. Kommuneplanen viser 30 dekar til grøntområde, og det har vært et krav fra kommunen gjennom hele planprosessen at størrelsen på grøntområdet ikke skulle endres. Lekeplassen ved Brekkevegen er den som enklest kan utnyttes til bolig, dersom en legger til grunn at friområdene, balløkke og lekeplasser i planområdet erstatter dagens lekeplass og ballbane. d. Tidspunkt for utbygging av området ble fastlagt i kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland i 2009. Utbygging av boligfeltet ble avklart i eget møte med fylkesmannen før planen ble fremmet til førstegangsbehandling. Ingen øvrige kommentarer 2.2 Fylkesrådmannen, kulturavdelingen brev datert 29.05.15 a. Steingard innenfor delfelt BKS16 ser ut til å være fjernet. Denne bør søkes bevart. b. Det er foretatt arkeologiske undersøkelser i planområdet. Det ble registrert to lokaliteter med kokegroper, til sammen sju kokegroper. Det ble ikke gjort ytterligere funn. Alle kokegropene er dokumentert. Det er fattet vedtak om at det tillates inngrep i området med de automatisk freda kulturminnene, og det stilles ikke krav til ytterligere arkeologiske undersøkelser. Det stilles krav til at 1
kulturminnene registreres som RpBo i plankartet som vist i kulturminnedatabasen Askeladden, med tilhørende bestemmelse: «Tiltak i henhold til planen er tillatt. Kulturminnet ID 174723 og ID 147730 er allerede undersøkt, og det er ikke stilt ytterligere vilkår forbundet med dispensasjonen.» a. Det er vurdert å ta vare på steingarden, men dette er vanskelig med den bebyggelsesstrukturen og tettheten det legges opp til. b. De registrerte kulturminnene bør registreres i plankartet som foreslått, med tilhørende bestemmelse. Ingen øvrig kommentar 2.3 Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen brev datert 27.05.15 a. Anbefaler at tettheten økes. Dette vil være i tråd med regionalplanens retningslinjer og departementets merknader ved behandling av bybåndet sør planen. b. Fortetting må ikke gå på bekostning av grøntstrukturen i området. Plassering av grøntstrukturen vurderes til å være godt. Imidlertid bør en vurdere å samle kvartalslek noe mer, da den romlige utstrekningen i seg selv har en verdi. c. Planen bør gjennomgås på ny med tema universell utforming med hensyn på å redusere stigningsbarrierene og alternative turveglenker. d. Kollektivtrase i øst er ikke lenger aktuell i bybåndet sør planen. Planen bør kvalitetskontrolleres med hensyn på kollektivtraseen. a. Kommunen har anbefalt opp mot 4 boliger per dekar. Forslaget er i tråd med regionalplanens prinsippskisse for arealutnyttelse med tilhørende tabell for boligtetthet. b. Lekeplassene kan i prinsippet samles mer, men vi mener det er en kvalitet med et stort grøntdrag der det er aktiviteter flere steder, fremfor at aktivitetsområdene konsentreres. c. Universell utforming er grundig vurdert i planforslaget. Mulighet for trapper i grøntområdet var tenkt som supplement til de viste turveiene. Etter innspill fra fylkeskommunen og kommunalteknikk, foreslår vi at mulighet for trapper tas ut for de offentlige områdene. d. Da planen ble utarbeidet var det to alternative kollektivtraseer, og begge ble hensyntatt i planen. Etter vår mening er det derfor ikke behov for ny gjennomgang. 2.4 Statens vegvesen brev datert 01.06.2015 Kryssløsningen aksepteres, men det fremmes innsigelse til planen dersom ikke kryssløsningen er på plass før barnehage eller nye boenheter i Markvegen tas i bruk. Forslagstillers kommentar: Innsigelsen kan tas til følge og bestemmelsene endres. 2
2.5 Lyse brev datert 08.05.15 Lyse ber om at nettstasjonen flyttes til område ved f_spa2. Da vil en klare seg med en nettstasjon til feltet. Nettstasjon må etableres på bakkenivå, ha direkte adkomst og ha tilfredsstillende ventilasjonsforhold. : Det er trangt ved f_spa2, og det er derfor ikke ønskelig med trafostasjon også. Vi har diskutert med Lyse, og foreslått plassering som vist på kart. Lyse har akseptert den foreslåtte plasseringen i e-post mottatt 02.07.15. 2.6 FAU Frøyland ungdomsskule udatert brev a. Det er stor utbygging på Kverneland nå, og det stilles spørsmål om kommunen er i stand til å møte den store utbyggingen med tilstrekkelig skolekapasitet. Det vil også gi økt behov for gymnastikksal og svømmehall. b. Utbygging vil føre til stor trafikkøkning i tilliggende veinett, og på riksveg 505. Det bør gjennomføres tiltak langs 505 for å sikre trygg skoleveg. FAU mener disse problemstillingene ikke er tilfredsstillende belyst i saksfremlegget. a. Forslaget med foreslått utbyggingstakt er i tråd med kommunens prognoser for befolkningsvekst på Kvernaland b. Trafikkløsning fra feltet er den mest gunstige for skolen. En løsning som tidligere foreslått med helt eller delvis adkomst via Frøylandsvegen, ville gitt vesentlig forverret situasjon på skolevegen. Trafikken forbi skolen vil øke, men hovedsakelig er det den generelle trafikkveksten som medfører økt trafikk forbi skolen. Forslagstiller har forholdt seg til prognoser fra kommunen. En eventuell utvidelse av skole eller videre vurdering av skolekapasitet på Frøyland/Kvarneland er noe som må vurderes ved en annen anledning. 2.7 Beboere i Holmebakken 6, 10, 12 og 14 brev datert 02.06.2015 Planen viser muligheten for at det blir en sammenhengende bebyggelse/vegg på BKS1 og BKS2, noe som vil ta all utsikt mot sør. De foreslår følgende endringer 3
Det bør heller bygges eneboliger. Boligene senkes mest mulig i terrenget Møneretning snus mot syd Eiketrærne langs Holmebakken 10 og 12 beholdes. Steingarden mot Holmebakken restaureres. Det bør heller være mindre grøntdrag. De har liten tro på at dette vil bli et offentlig mye brukt område. Det har ikke vært kontakt med naboer i planprosessen, med unntak av folkemøte ved oppstart av planarbeidet. De har ikke fått varsel om planarbeidet. Vi har vurdert naboenes merknader, og gjennomgått situasjonen på ny. Ved maks utnyttelse av boligfelt BKS1 og BKS2 vil det være sammenhengene bebyggelse som vil redusere utsikten spesielt for Holmebakken 10 og 12, kun delvis delvis for Holmebakken 14 og 6. Opprinnelig forslag Det er ønskelig å beholde muligheten til å bygge maks antall boenheter. For å komme beboerne i møte, kan det være aktuelt at det planlegges kjedehus i stedet for rekkehus. Dette vil gi utsikt mellom husene, og det oppleves ikke som en sammenhengende vegg. Dette gir imidlertid mindre areal å bygge på, og må kompenseres med at byggene kan bli en etasje høyere. Forslag til endring med 6 boliger Dersom det bygges 5 boenheter på BKS2, kan det bygges 2+3 rekkehus med høyde som opprinnelig forslag. 4
Konkret forslag til bestemmelse: Felt BKS 1 BKS 2 Antall boliger Tilgjengelig bolig Sokke l 3 0 ja Saltak eller pulttak på langs med terreng 5-6 0 ja Saltak eller pulttak på langs med terreng Takform Maks byggehøyde Maks BYA pr bolig Maks gesims 8,5 m Maks høyde 10,5 m Det skal bygges kjedehus 5 boenheter: Maks gesims 6,5 m Maks høyde 8,0 m Bebyggelsen skal være kjedehus eller rekkehus med 2 enheter mot vest, og 3 boenheter mot øst. Det skal være min. 8 meter avstand mellom de to bygningskroppenn. 6 boenheter: Maks gesims 8,5 m Maks høyde 10,5 m Det skal bygges kjedehus. 150 m2 150 m2 Eiketrærne ligger i eiendomsgrensa, det største i enden av snuhammer, det andre på en planlagt boligtomt. Det kan være utfordrende å bevare disse. Det er størst mulighet å ta vare på treet i enden av snuplassen. Utfordringen er å sikre rotsystemet. Boliger helt inn mot snuhammeren vil berøre rotsystemet mer enn garasjer. Vi foreslår derfor at byggegrensene på begge sider flyttes to meter. Garasjer kan bygges utenfor byggegrensene, så med dette grepet vil en måtte bygge garasjene mot snuhammeren ved full utnyttelse. I tillegg foreslås følgende bestemmelse: Det skal vurderes muligheten for å ta vare på eksisterende eiketre. Rådmannen har sett på nytt illustrasjonsmateriale og bestemmelser. Det anbefales å gå for alternativet med seks boenheter i BKS2. Rådmannen mener dette forslaget et er tilfredsstillende iht. merknad da kjedehus åpner mer opp for beboere i Holmebakken 6, 10, 12 og 14. Bestemmelsen om mulighet for bevaring av eksisterende eiketre stiller Rådmannen seg positiv til. 2.10 Beboere i Floen 35 43 brev datert 18.06.15 I kommuneplanen er friområdet vist opp mot eksisterende bebyggelse i Floen. Her er det i dag steingard og en rekke med rognetrær. Grøntområdet ble fremhevet ved salg av boligene. Ved utbygging av eksisterende boliger ble de senket i terrenget, og planlagt med fri sikt imellom. Den nye bebyggelsen fremstår som massiv og monoton, en sammenhengende husrekke på ca. 70 meter. Dette vil ta utsikt fra eksisterende hus. Det er også uheldig at det blir hage mot hage, lite brukt i Rogaland. Vedlagte dokumentasjon oppleves som mangelfull, og snittene tar utgangspunkt i eksisterende bygg med høyest topp grunnmur. Steingarden og rognetrærne må integreres i et friområde. Luftighet og fri siktlinje må bevares. 5
Den valgte plasseringen av grøntområdet er begrunnet i planbeskrivelsen. En viktig begrunnelse for kommuneplanens plassering av grøntdraget var at trase for ny 505 ikke var fastlagt, og ett alternativ gikk gjennom det foreslåtte utbyggingsområdet. Traseen er nå lagt utenfor området. Da er plassering av grøntdraget vurdert på ny, ut fra kvaliteter for grøntdraget, boliger, barnehage, overvannshåndtering mm. Feltet generelt har en høy utnyttelse, og det vil gi noen sammenhengende bygg som påvirker utsikten til naboer. For at BKS16 ikke skal fremstå som en sammenhengende vegg, kan det legges inn krav til at det skal deles opp til to bygningsvolumer, med minimum 5 meter avstand mellom. Det foreslås også å legge tak på tvers av terreng for å bedre sikt gjennom rekkene. Forslag til nye bestemmelser: Felt Antall boliger Tilgjengelig bolig BKS16 4-7 - ja Saltak eller pulttak på tvers av terreng Sokkel Takform Maks byggehøyde Maks BYA pr bolig Maks gesims 8 m Maks høyde 10,5 m Ved utbygging av rekkehus, skal det deles i minst to bygningsvolumer med minst 5 meters avstand. 150 m2 Planlegging hage mot hage er svært mye brukt. Like i nærheten har en eksempler på dette i Veidene, Brekkevegen, Håvegen og i Holmebakken. Det fremlagte illustrasjonsmateriellet viser situasjonen for hele feltet, og det kan være vanskelig å finne ut eksakt konsekvens for de enkelte naboene. Vi har hatt møte med de aktuelle, og grundig gjennomgått planen med de muligheter og begrensninger den gir, samt forklart konsekvenser for de enkelte husene. Det ble også demonstrert hvordan denne informasjonen fremskaffes. Konsekvensene for de aktuelle bolighusene er dermed godt belyst for de berørte. Er det gjennomførbart å dele bygningsvolumene i tre er dette å anbefale. Foruten om det har ikke rådmannen noen øvrige kommentarer 2.9 Beboere i Frøylandsvegen 29 A og 29 B brev datert 10.05.2015 De ønsker at Frøylandsvegen blir stengt sør for løa til Gustav Søyland, slik at de kan bruke Frøylandsvegen som i dag. : Det er ikke å anbefale å lede noe av den nyskapte trafikken ned Frøylandsvegen. I bestemmelsene er det lagt opp til at vegstengningen kan flyttes etter hvert som feltet bygges ut. Dette betyr at beboerne i Frøylandsvegen 29 A og 29 B kan beholde adkomst fra Frøylandsvegen helt til boligfeltet på eiendom 28/120 er ferdig planlagt og bygges ut. 2.10 Beboere i Frøylandsvegen 28 brev datert 08.07.2015 6
Ønsker en avklaring ang adkomsten til eventuelle nye hus/byggefelt og ønsker å forbeholde seg retten til å fortsatt benytte Frøylandsvegen som deres adkomstvei. Vil ikke godta en stenging av Frøylandsvegen for de beboerne som har hatt dette som sin naturlige adkomstvei per i dag. Forslagstillers kommentar: Se punkt 2.8 Avgjørelsen rundt stenging av vei er tatt grunnet en fortetting som vil skje på eiendom 28/120 og som når den tid kommer vil generer en del trafikk ut på Frøylandsvegen. Statens vegvesen konkluderes også i sin rapport at Frøylandsvegen er i svært dårlig stand, samtidig som det er viktig å fordele trafikken som vil komme i løpet av de neste tiårene. Frøylandsvegen vil bli gradvis stengt i takt med utbyggingen. 2.11 Beboere i Markveien 1 bnr/gnr 28/355 brev datert 31.07.2015 Beboere i Markevein 1 (28/355) har ingen innvendiger til selve planforslaget, men etterlyser mer informasjon rundt potensielle støytiltak innvendig og utvendig på eiendommen. Kommentar: Markvegen 1 (og Markvegen 5) må befares og vurderes mht. behov for støybøtende tiltak, både for hoveduteplass og eventuelle fasadetiltak for reduksjon av innendørs støynivå. Dette vil forslagstiller gjøre i dialog med huseier. Videre kartlegging av behov for tiltak vil baseres på befaring av bolig hvor blant annet fasadekonstruksjon og plassering av hoveduteplass kartlegges. Det er ikke krav om å skjerme hele uteoppholdsarealet til boligen, men dersom en skjerm langs eiendomsgrensen kan oppfylle både støykrav på hoveduteplass og samtidig redusere behov for fasadetiltak kan dette allikevel vurderes. 7