SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ulf Tellefsen Arkiv: Arkivsaksnr.: 13/5476-1 Dato: 03.04.2013 PLASSERING AV NY MULTIFUNKSJONSHALL PÅ MARIENLYST â INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET/BYSTYRET Rådmannens forslag til vedtak: 1. Ny multifunksjonshall på Marienlyst plasseres i øst mot Knoffs gate. Dette legges til grunn for arbeidet med reguleringsplan for området. 2. Alternative hallkonsept vurderes nærmere i samarbeid med idretten. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør á
â Bakgrunn for saken Bystyret fattet følgende vedtak i møte 18.09.2012 ang. Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall: 1. Det inngås avtaler med Ticon Eiendom AS om utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall. 2. Ordføreren får fullmakt til å underskrive avtalene. Drammen kommune og Ticon Eiendom AS inngikk 8.10.2012 en Utviklingsavtale om utvikling av Marienlystområdet gjennom et felles eid selskap Marienlyst Utvikling AS. Utviklingsavtalens hovedintensjon er, gjennom kommersiell byutvikling, å skape et finansielt grunnlag for en Multifunksjonshall. I henhold til Utviklingsavtalen er første aktivitet i utviklingsfasen at Drammen kommune med bistand fra Marienlyst Utvikling AS skal utarbeide en analyse av plasseringsalternativ for Multifunksjonshallen. Basert på analysen skal Drammen kommune beslutte plassering hvoretter Marienlyst Utvikling AS skal legge dette til grunn for reguleringsplan. Endelig plassering skal avklares gjennom vedtatt reguleringsplan. Forslag til plassering av multifunksjonshallen legges nå fram for behandling. Saksutredning Arbeidsgruppen fra Drammen kommune og MU har utarbeidet en egen rapport: Marienlyst Plassering av ny multifunksjonshall, 15.03.2013 (se vedlegg 1). Rådmannen legger denne rapporten til grunn for sin vurdering: Konsept for multifunksjonshallen Ved bystyrets behandling 18.9.2012 ang. Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall ble det forutsatt at hallen skal være en kommunal oppgave med følgende funksjoner: - Trenings- og stevnehall for skolene og breddeidretten. - Arena for eliteseriekamper i håndball - Arena for større innendørs konkurranser og mesterskap Arrangementshall for messer, konferanser, konserter og andre events Ved behandlingen i bystyret ble det også forutsatt at hallkonseptet skulle omfatte midlertidig arena for ishockey under OL 2022, etter ønske fra Oslo kommune. Det er siden avklart at Drammen ikke inngår i Oslo kommunes søknad og det er ikke arbeidet videre med disse planene. Med utgangspunkt i funksjonskravene har arbeidsgruppen utarbeidet noen mulige hallkonsepter som underlag for beregning av tomtestørrelser og kostnader. Salg av tomt og deltakelse i eiendomsutviklingen er en forutsetning for finansieringen av multifunksjonshallen. Arbeidsgruppen har derfor gjort en foreløpig avveining mellom hallkonsept og finansieringsmulighet som underlag for vurdering av plassering. Tomtealternativ
Arbeidsgruppen har sett på følgende plasseringsalternativ: - Alternativ Vest: Multifunksjonshallen plasseres lengst vest på området mot det planlagte Marienlyst torg. Den kommersielle utvikling plasseres mellom multifunksjonshallen og Knoffs gate. Alternativ Vest forutsetter bygging av ny multifunksjonshall og et mulig hallkonsept er vist i arbeidsgruppens rapport. - Alternativ Øst: Multifunksjonshallen plasseres lengst øst på området mot Knoffs gate. Den kommersielle utviklingen plasseres mot vest, henvendt mot Marienlyst Torg og østover til multifunksjonshallen. Arbeidsgruppen har vurdert to alternative hallkonsepter dersom multifunksjonshallen legges i øst. I det ene alternativet rives Drammenshallen og ny hall bygges i øst mot Knoffs gate og er kalt alternativ Øst 1. I det andre alternativet, som er kalt Øst 3, bygger man om deler av Drammenshallen samtidig med nytt tilbygg. Tilbyggets størrelse kan varierer, og arbeidsgruppen har i sin rapport vurdert en tvillinghall til Drammenshallen. Arbeidsgruppen mener at begge alternativ må utredes nærmere i det videre arbeidet. Arbeidsgruppen har også sett på området syd for det nye Drammensbadet, hvor friluftsbadet med tilhørende friområde ligger i dag, først og fremst på de muligheter som ligger her for midlertidige løsninger under bygging av ny hall. Hvis man ser på Marienlystområdet i en større og helhetlig sammenheng kan dette området også tenkes for en plassering av ny multifunksjonshallen eller for en generell byutvikling. Arbeidsgruppen har imidlertid ikke vurdert en slik plassering nærmere. Vurdering av alternativene Arbeidsgruppen har vurdert de to hovedalternativene Øst og Vest ut fra følgende kriterier: - Økonomi og gjennomføring - Byplanmessige forhold - Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen for skolene, idretten og arrangement, events Tabellen nedenfor gir en oppsummering av arbeidsgruppens vurdering når det gjelder plassering av ny hall i Vest, ny hall i Øst (Ø1) og hall i Øst integrert med Drammenshallen (Ø3): Kriterier Alt. Vest: (nybygg) Alt. Øst 1: (nybygg) Alt. Øst 3: (med Drammenshallen ) Økonomi, gjennomføring - Byggekostnader MNOK 350-400 eks mva MNOK 350-400 eks mva MNOK 250-300 eks mva - Finansiering Verdiskapning MU MNOK 250-260 - Utbyggingsrekkefølge Drammenshallen må rives før kommersiell utvikling i øst. Verdiskapning MU MNOK 370-460 Drammenshallen må rives før ny hall. 2 års byggetid. Usikker fremdrift pga finansiering. Verdiskapning MU MNOK 300-390 Drammenshallen kan beholdes under utbygging. Usikker fremdrift pga finansiering.
- Risiko Stor risiko. Eventuelt mellomfinansiering. Byplanmessige forhold Redusert risiko. Redusert risiko. - Byaksen og Marienlyst torg Torg med viktige allmenne funksjoner. Siktakse mot badet mulig problem. Torg med boliger og kommersielt innslag. Kan føre til privatisering av gateplan. Arrangement på torget utfordring. Torg med boliger og kommersielt innslag. Kan føre til privatisering av gateplan. Arrangement på torget utfordring. - Aktivitetsgaten, det offentlige gaterom Ev. privatisering av gateplan langs Aktivitetsgaten kan gi utfordringer. Privatisering av gateplan kan gi utfordringer, men bedre enn alt. Vest. Privatisering av gateplan kan gi utfordringer, men bedre enn alt. Vest. - Arealbruk Dårlige forhold for boliger mot øst. Bedre forhold for boliger enn i alt. Vest. Bedre forhold for boliger enn i alt. Vest. Funksjonelle forhold - Skolene Ingen problemer i - Idretten Ingen problemer i Problemer under bygging og kostnader til midlertidige løsninger. På sikt bedre Store problem under bygging. På sikt noe bedre Små problemer i byggeperiode. På sikt bedre Små problemer i byggeperiode. På sikt bedre - Arrangement, events Ingen problemer i Store problem i byggeperiode. På sikt noe bedre Problemer i byggeperiode. På sikt vesentlig bedre Arbeidsgruppen har presisert at byplanmessige forhold må finne sin avklaring gjennom reguleringsplan for området. Arbeidsgruppen har utarbeidet foreløpige konseptskisser uten at slik avklaring har funnet sted. Ny reguleringsplan kan komme til å gi andre fysiske rammebetingelser, men konseptskissene er etter arbeidsgruppens mening tilstrekkelig for å anbefale en plassering av multifunksjonshallen. Anbefaling av plassering Salg av tomt og verdiskapningen fra den kommersielle utviklingen er en forutsetning for kommunens finansiering av multifunksjonshallen. Etter arbeidsgruppens vurdering er dette ikke realistisk ved en plassering av multifunksjonshallen i vest og anbefales ikke. Realiseringen av multifunksjonshallen sikres best ved en plassering i øst. Økonomiske forhold og fremdriftsmessige forhold med tilhørende konsekvenser støtter en slik konklusjon, selv om byplanmessige forhold også kan tale for en plassering i vest. En plassering i øst åpner for alternative hallkonsept hvor også Drammenshallen kan integreres i en ny løsning. Arbeidsgruppen anbefaler at dette vurderes nærmere. Arbeidsgruppen anbefaler at Marienlyst Utvikling AS igangsetter en reguleringsplanprosess for det området som omfattes av Utviklingsavtalen. Den kommersielle utviklingen lokaliseres i vest fra Marienlyst torg til Langes gate. Avgrensning mot multifunksjonshallen i øst må ses i sammenheng med det hallkonseptet som velges.
Arbeidsgruppen anbefaler videre at området syd for Drammensbadet, som i dag er friareal og utebad, bør utredes og sees i sammenheng med utviklingsplanene. Representanter for Drammen Idrettsråd er informert om arbeidsgruppens anbefaling, og ser også det største potensialet i det østlige alternativet. Rådmannens vurdering Rådmannen legger til grunn at salg av tomt og verdiskapningen fra den kommersielle utviklingen er en forutsetning for kommunens finansiering av multifunksjonshallen. Rådmannen deler arbeidsgruppens vurdering om realiseringen av multifunksjonshallen sikres best ved en plassering i øst. En plassering i øst åpner for alternative hallkonsept hvor også Drammenshallen kan integreres i en ny løsning. Rådmannen anbefaler at alternative hallkonsepter må vurderes nærmere hvor både gjennomføring og funksjonelle forhold knyttet til skolene og idrettens behov vurderes samtidig som man ser på muligheten for messer, konferanser, konserter og andre events. En storstue med utleiepotensiale er viktig for å sikre driftsinntekter til anlegget. Rådmannen mener at dette må skje i samarbeid med blant annet idretten. Rådmannen presiserer at denne saken gjelder forslag til plassering av ny multifunksjonshall. Andre planprosesser knyttet til utviklingen av Marienlystområdet går parallelt eller må følges opp etter at det er tatt stilling til plassering, bl.a.: - Utvikling av endelig hallkonsept - Beslutning av relokalisering av friidrettsbanen - Behandling av reguleringsplan for Marienlystområdet Rådmannen vil komme tilbake til disse sakene fortløpende. Anbefaling Rådmannen anbefaler at ny multifunksjonshall på Marienlyst plasseres i øst mot Knoffs gate. Dette legges til grunn for arbeidet med reguleringsplan for området. Rådmannen anbefaler videre at alternative hallkonsept vurderes nærmere i samarbeid med idretten. Vedlegg 1. Marienlyst Plassering av ny multifunksjonshall, rapport fra arbeidsgruppe 15.03.2013 á