Vi viser til Utviklingsavtalen mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS, punkt 15.1, 1. ledd:

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Vi viser til Utviklingsavtalen mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS, punkt 15.1, 1. ledd:"

Torgrim Økland
7 år siden
Visninger:

1 NOTAT Til: Utredningsgruppa for plassering av Multifunksjonshallen Fra: Marienlyst Utvikling AS Dato: SAK: MULTIFUNKSJONSHALLEN PLASSERT I ØST ELLER VEST. KONSEKVENSER FOR MARIENLYST UTVIKLING AS. 1. Innledning Vi viser til Utviklingsavtalen mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS, punkt 15.1, 1. ledd: "Første aktivitet i Utviklingsfasen er at DK med bistand fra MU AS utarbeider en analyse av plasseringsalternativ for Multifunksjonshallen." På denne bakgrunn har Marienlyst Utvikling AS deltatt i Drammen kommunes gruppe for utredning av plasseringsalternativene. I dette notatet presenteres vurderinger sett fra Marienlyst Utvikling AS sin side. Notatet skal være vedlegg til utredningsgruppas felles rapport. Opprinnelig tenkt plassering var i vestre ende av Tomten, VEST, slik den er definert i avtaleverket. Avtalen tok imidlertid høyde for at Drammen kommune fritt kunne beslutte plassering i Tomtens østre ende, ØST. I forbindelse med utredningsarbeidet har også friområdet syd for Drammensbadet, der utebadet ligger i dag, i det videre kalt SYD, også blitt diskutert. Da i første rekke for plassering av midlertidige løsninger for idretten i forbindelse med byggefasen. Det ligger utenfor mandatet her å vurdere SYD-tomten nærmere. Notatet bruker benevnelsene ØST, VEST og SYD for de aktuelle tomtearealene. Benevningene VEST 1, ØST 1 og ØST 3 henviser til de konkrete løsningsforslagene som fremkommer i notat utarbeidet av Halvorsen & Reine Sivilarkitekter AS Marienlyst Utvikling AS benevnes MU. Drammen kommune benevnes DK. MU's utbygging benevnes Prosjektet og avtalens utbyggingsområde benevnes Tomten. Alle beløpsestimater i dette notatet er beheftet med usikkerhet og derfor avrundet til nærmeste 10 mill kr. 2. Byplanmessige Forhold MU har deltatt i gruppas drøftinger av de byplanmessige vurderingskriteriene. Gruppas vurderinger og konklusjoner fremgår av fellesdokumentet. 1

2 Dog understrekes her at for MU og Prosjektet er ØST avgjort bedre byplanmessig enn VEST. Videre vil MU presisere at SYD gir interessante muligheter, både for hallplassering og for annen byutvikling. MU vil anbefale at mulighetene i SYD utredes parallelt og sees i sammenheng med utviklingen av Marienlyst for øvrig. De byplanmessige forhold for MU favoriserer ØST for hallplasseringen og taler for at SYD utredes videre. 3. Infrastruktur En sannsynlig hovedadkomst til Prosjektet er via nytt plankryss i området Bjørnstjerne Bjørnsonsgate / Langesgate - Mallingsgate. Vi kan ikke se at dette adkomstpunktet favoriserer et av plasseringsalternativene. ØST medfører at økonomitrafikk til Multifunksjonshallen og de øvrige idrettsanleggene i minst grad berører trafikken til og beboerne - i Prosjektet. I forhold til infrastruktur til Prosjektet er ØST noe bedre enn VEST. 4. Samlet Verdiskapning For DK Verdiskapningen for DK utgjøres av tomteproveny pluss 50 % av utviklingsgevinsten som skapes i MU. Potensiell verdiskapning er estimert med den økonomimodellen som ble utviklet i forbindelse med avtaleinngåelsen og med de markedsmessige antagelser som da ble lagt til grunn. Tomtearealer og utbyggingspotensialet er vurdert av Halvorsen & Reine Sivilarkitekter AS. Alternativ ØST muliggjør at Prosjektet trekkes lengre vest og at Marienlyst Torg gjøres noe mindre i størrelse. Halvorsen & Reine har vurdert at et tomteareal på 3000 m2, som tilsvarer utbyggingspotensiale på 4800 m2 BRAs kan utnyttes uten å kompromittere byplanen. Dette potensialet et vist med utfallsrom i tabellen nedenfor. Alt utbyggingsareal er her forutsatt til boligformål. Dersom arealer endres til f eks næring, handel eller parkeringsanlegg vil merverdipotensialet reduseres. Estimerte tall gir: Prosjektets Tomt M Utbyggingspotensial M2 BRAs Tomteproveny til DK Mill kr Utviklingsgevinst til DK Mill kr Sum Verdiskapning til DK Mill kr Prosjektets Byggestart ØST vil muliggjøre byggestart for Prosjektet raskt etter reguleringsvedtak. VEST forutsetter etter all sannsynlighet at Multifunksjonshallen er utviklet, kontrahert og finansiert før byggestart for Prosjektet. Vi anslår at forskjellen vil utgjøre 2-3 år tidligere oppstart 2

3 og gjennomføring av Prosjektet med ØST. Nåverdien av 2-3 års tidligere realisasjon av verdiskapningen vurderes slik: Merverdi pga forsert byggestart Mill kr Prosjektets Markedspris Boligdelen av Prosjektet vil få høyest markedspris med den beste beliggenheten. ØST er i denne sammenheng bedre enn VEST. Vi kan selvsagt ikke med sikkerhet si hva markedsprisen vil økes med. Men det vi med sikkerhet kan si er at prisforskjellen ikke er null. La oss anslå en beskjeden prisøkning på 2,5 5 %. Dvs at anslått salgspris på kr /m2 øker til kr/m2 eller kr/m2. Dette gir en ikke usannsynlig merverdi for MU slik : Merverdi pga høyere utsalgspriser Mill kr Prosjektets Byggekostnader Foreløpige undersøkelser tyder på at hele Tomten har ca 50 m til fjell og et varierende lag morene/sand over bløt leire. Leirelaget ligger dypt i vest og stiger nesten til terreng i Øst. Den bløte leira er komplisert og fordyrende med tanke på kjellerbygging. Boligdelen i Prosjektet forutsetter parkering i kjeller. Det er altså grunn til å forvente dyrere byggekostnader for Prosjektet med alternativ VEST. Her også er det vanskelig å anslå økonomisk konsekvens, men igjen: Forskjellen blir ikke null. La oss anslå at parkeringsplassen koster kr mer pr plass og at det er 1,5 bilplass pr leilighet Det gir 1000 kr /m2 i kostnadsøkning på boligdelen. Mindreverdi ved økede Mill kr byggekostnader pga grunnforhold 8. Noen Konsekvenser For DK 8.1 Redusert risiko med ØST Beslutningen om bygging av Multifunksjonshallen kan skyves ut i tid. Det betyr at DK kan benytte den tid som er ønskelig for programmering, prosjektering og kontrahering. Videre kan DK sikre finansieringen uten tidspress og bygging kan avvente at andre offentlige tilskudd (STUI og eventuelt OL-midler om det igjen skulle bli aktuelt) blir sikret. 3

4 Byggingen av Prosjektet kan uhindret komme i gang og DK kan få vesentlig større sikkerhet for tidspunkt for tomteoppgjør og størrelsen på MUs merverdiskapning før investeringsbeslutning for Multifunksjonshall Disse risiki kan ikke prissettes, men de er reelle og betydelige. 8.2 Reduserte finanskostnader for Hall hvis ØST Hvis ØST kan Multifunksjonshallen finansieres med midler som helt eller delvis allerede er sikret. Dette vil gi reduserte finanskostnader for Multifunksjonshallen i størrelsesorden: Finanskostnader byggelån 20 mill kr 8.3 Prisstigning I dette notatet er alle betraktninger gjort i "dagens kroner". Det må imidlertid forventes generell prisstigning over årene fremover, både for inntekter og kostnader. Vi har valgt å holde vurderingene nøytrale i forhold til fremtidig prisutvikling. 9. OPPSUMMERING MU er best tjent med ØST 1 eller ØST 3 ifht VEST 1 og med disse begrunnelser: Prosjektets størrelse Byplanmessige forhold Raskere igangsettelse Lavere byggekostnader Høyere utsalgspris på boliger Vår anbefaling til DK er den samme prioriteringsrekkefølge og med følgende tilleggsargumenter: Bedre tid til å planlegge Multifunksjonshall Vesentlig lavere finansiell risiko og eksponering Til fradrag kommer altså kostnader til midlertidig hall-løsninger under byggetiden hvis ØST. Vi har ikke hatt grunnlag for å analysere disse praktiske og økonomiske konsekvensene. Vi understreker at dette notatet er omtrentlige anslag og ikke presise kalkyler. Imidlertid innestår vi for de faglige argumentene og for at beløpsanslagene sier noe realistisk om tallstørrelsene. Dette notatets økonomiske betraktninger oppsummeres da slik: VERDISKAPNING FOR DK VEST 1 ØST 1 ØST 3 Beløp i mill kr Tomteproveny til DK Utviklingsgevinst til DK Merverdi pga forsert byggestart

5 Merverdi pga økede utsalgspriser Mindreverdi pga økede byggekostnader SUM Verdiskapning for DK *) *) I tillegg kommer effekten av byggelånsrenter som bedrer ØST-alternativene med størrelsesorden 20 mill kr. DK har tre hovedmål med Marienlystprosjektet: 1) Realisere en ny Multifunksjonshall med høye kvaliteter 2) Optimal verdiskaping med minst mulig risiko i MU skal sikre finansiering av denne 3) Viktige byutviklingsoppgaver skal løses Vi mener bestemt at ØST 1 eller ØST 3 er bedre enn VEST 1 for å nå disse tre målene. Videre mener vi at SYD bør utredes parallelt og sees i sammenheng med den øvrige utviklingen på Marienlyst. -ooo0ooo- 5

Like dokumenter

Plassering av ny multifunksjonshall på Marienlyst

Plassering av ny multifunksjonshall på Marienlyst Videre prosess: Tidsakse 2012 2013 2014 2015 2016 Signering av avtaler Etablering av MU Beslutning plassering hall Konseptutvikling hall? Beslutning relokalisering