Marienlyst Plassering av ny multifunksjonshall

Transkript

1 Marienlyst Plassering av ny multifunksjonshall Rapport fra arbeidsgruppen

2 1. Bakgrunn Drammen kommune og Ticon Eiendom AS inngikk en Utviklingsavtale om utvikling av Marienlystområdet gjennom et felles eid selskap Marienlyst Utvikling AS. Utviklingsavtalens hovedintensjon er, gjennom kommersiell byutvikling, å skape et finansielt grunnlag for en Multifunksjonshall. I henhold til Utviklingsavtalen er første aktivitet i utviklingsfasen at Drammen kommune med bistand fra Marienlyst Utvikling AS skal utarbeide en analyse av plasseringsalternativ for Multifunksjonshallen. Basert på analysen skal Drammen kommune beslutte plassering hvoretter Marienlyst Utvikling AS skal legge dette til grunn for reguleringsplan. Oppføring av Multifunksjonshallen skal i utgangspunktet skje på det som i Utviklingsavtalen er definert som Tomten. Endelig plassering skal avklares gjennom vedtatt reguleringsplan. Drammen kommune benevnes heretter DK og Marienlyst Utvikling AS benevnes MU. MU's utbygging benevnes Prosjektet og avtalens utbyggingsområde benevnes Tomten. Avtalen bygger på den forutsetning at Tomten omfatter både Multifunksjonshallen og Prosjektet. Plasseringsalternativene for Multifunksjonshallen er utredet av en arbeidsgruppe fra DK og MU med følgende sammensetning: - DK: Arve Hauklien Røren (VNI), Rino Pettersen (Drammen Eiendom), Ulf Tellefsen (byprosjekter) - MU: Christian Falck-Pedersen, Finn Hodt, Jon Kristian Lunke Som en del av arbeidsgruppens arbeid har DK engasjert følgende eksterne rådgivere: - Arkitektkontoret Halvorsen & Reine AS: Kjell Reine, Anders Gustavsson (konseptutvikling) - Bygganalyse AS (kostnadsvurdering multifunksjonshall) - Siv.ing Bjørn Agner (kostnadsvurdering multifunksjonshall) Som bakgrunn for utredningen er det utarbeidet følgende dokumenter som følger som egne vedlegg: 1. Tomteanalyse for multifunksjonshall, Halvorsen & Reine AS sivilarkitekter MNAL, Multifunksjonshallen plassert i Øst eller Vest: Konsekvenser for Marienlyst Utvikling AS, Marienlyst Utvikling AS, Representanter for Drammen Idrettsråd er informert om arbeidsgruppens anbefaling. 2. Forutsetninger Tomteanalysen bygger på en rekke forutsetninger, enten gitt gjennom bystyrets behandling ang. Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall eller basert på forslag fra arbeidsgruppen. 2

3 Arbeidsgruppen har vurdert alternative forslag til plassering og konsepter for Multifunksjonshallen. Som en del av konseptarbeidet er også forholdet mellom Multifunksjonshallen og den øvrige utbyggingen vurdert. Dette har vært nødvendig ikke bare fordi det finnes klare funksjonelle sammenhenger mellom de to elementene, men også fordi det er en forutsetning at den kommersielle utbyggingen skal bidra til finansieringen av Multifunksjonshallen. Ulike plasseringsalternativ gir ulike konsekvenser for Multifunksjonshall og den øvrige del av utbyggingen og også ulike muligheter for finansiering og gjennomføring. Følgende forutsetninger er lagt til grunn for arbeidsgruppens vurderinger: Konsept for Multifunksjonshallen Det foreligger ikke noe vedtatt program for Multifunksjonshallen. Det har i lengre tid vært arbeidet med planer for en ny hall for innendørsidretter i Drammen. Drammenshallen, som ble ferdig i 1977 er oppgradert, men oppfyller ikke lengre de krav som stilles til en moderne hall og har på sikt for liten kapasitet for å dekke skolenes og idrettens behov. I bystyrets behandling ble det forutsatt at etablering av Multifunksjonshallen skal være en kommunal oppgave og inneholde følgende funksjoner: - Trenings- og stevnehall for skolene og breddeidretten: Det må være tilstrekkelig antall aktivitetsflater for å dekke skolenes og breddeidrettens behov. Drammenshallen har i dag 4 håndballflater. I tillegg er det 6 mindre saler (1 gymsal, 3 treningsrom, 2 skytebaner). - Arena for eliteseriekamper i håndball: Det viktige vil være tilskuerkapasitet og bedre fasiliteter for VIP og media. Det forutsettes faste tilskuerplasser som i dag og mulighet for å øke dette med midlertidige løsninger. - Arena for større innendørs konkurranser og mesterskap: Større konkurranser og mesterskap vil kreve mer enn det som vil være vanlig for eliteseriekamper og lignende. For å løse slike temporære behov er det forutsatt at Multifunksjonshallen har midlertidige løsninger for et større antall tilskuere, minimum totalt. Under EM håndball 2008 fikk man midlertidig plass til ca tilskuere. - Arrangementshall for messer, konferanser, konserter og andre events: Multifunksjonshallen skal også være byens storstue og skal gi mulighet for å arrangere konferanser, messer og lignende. Omfang og kapasitet har ikke vært vurdert nærmere, men det er foreløpig forutsatt sitteplasser og plasser ved bruk av gulv. Marienlyst ungdomsskole og Drammen vg skole er i dag avhengig av Drammenshallen. Ungdomsskolen har ikke egne lokaler for kroppsøving. Skolene bruker i dag alle 4 håndballflater i Drammenshallen. På sikt er det behov for økning, uten at dette er konkretisert. Forholdet til Norges Håndballforbund og mulig finansieringsstøtte dersom ny Multifunksjonshall blir en del av deres anleggsstrategi er foreløpig ikke avklart. Dette vil være viktig for programmeringen, spesielt tilskuerkapasiteten. Med utgangspunkt i funksjonskravene har arbeidsgruppen utarbeidet noen mulige hallkonsepter som underlag for beregning av tomtestørrelser og kostnader. Endelig program må i samarbeid med idretten fastsettes i det videre arbeidet. Salg av tomt og deltakelse i eiendomsutviklingen er en forutsetning for finansieringen av Multifunksjonshallen. Det må derfor også gjøres en avveining mellom program og finansieringsmulighet. 3

4 Tomtealternativ I utgangspunktet skal plasseringsalternativ vurderes innenfor Tomten som i henhold til Utviklingsavtalen er ca m2 og vist på figuren under. Figur 1: Tomtealternativ Arbeidsgruppen har sett på følgende plasseringsalternativ: - Alternativ Vest Multifunksjonshallen plasseres lengst vest på Tomten mot det planlagte Marienlyst torg. Den øvrige del av utbyggingen plasseres mellom Multifunksjonshallen og Knoffs gate. Andre plasseringsmuligheter har også vært vurdert. Alternativ Vest er nærmere beskrevet i kapittel 4.1 og i vedlegg 1. - Alternativ Øst Multifunksjonshallen plasseres lengst i øst på Tomten mot Knoffs gate. Den kommersielle del av utbyggingen plasseres mot vest, henvendt mot Marienlyst Torg og østover til Multifunksjonshallen. Alternativet åpner både for riving av Drammenshallen og bygging av ny hall og for et hallprosjekt basert på at eksisterende Drammenshall oppgraderes og kombineres med nybygging. Alternativ Øst er nærmere beskrevet i kapittel 4.2 og i vedlegg 1. - Alternativ Syd Arbeidsgruppen har også sett på området syd for det nye Drammensbadet, hvor friluftsbadet med tilhørende friområde ligger i dag. Selv om området ligger utenfor Tomten har man sett på de muligheter som ligger her for midlertidige løsninger under bygging av ny Multifunksjonshall. Hvis man ser på Marienlystområdet i en større og helhetlig sammenheng kan dette området også tenkes for en plassering av Multifunksjonshallen eller for en generell byutvikling. Arbeidsgruppen har imidlertid ikke vurdert en plassering av Multifunksjonshallen i syd nærmere. Det vises til vedlegg 1 hvor et slikt konsept er skissert. 4

5 Økonomi og gjennomføring Bygging og drift av Multifunksjonshallen skal være en kommunal oppgave. Salg av tomt og deltakelse i eiendomsutviklingen er en forutsetning for kommunens finansiering av Multifunksjonshallen. Det må derfor også gjøres en avveining mellom program for Multifunksjonshallen og finansieringsmulighetene som vil variere mellom de ulike alternativene. Arbeidsgruppen har lagt følgende forutsetninger til grunn: - Kostnader for ny Multifunksjonshall Ut fra det foreløpige programmet for Multifunksjonshallen er det utarbeidet eksempler på mulige hallkonsept for de to plasseringsalternativene. Disse er beskrevet nærmere i kapittel 4 og i vedlegg 1. Byggekostnadene for hallkonseptene er vurdert av Bygganalyse AS og siv.ing. Bjørn Agner. Bygganalyse AS er også engasjert i forbindelse med kostnadsvurderinger i forbindelse med OL2022. Antatte byggekostnader fremgår av beskrivelsen under og er angitt eks mva og prisnivå Mva for en kommunal Multifunksjonshall er ikke avklart i forbindelse med arbeidsgruppens arbeid. Både hallkonsept og driftsmodell for hallen kan ha en betydning for størrelsen på mva. Det knytter seg naturlig nok stor usikkerhet til kostnadsberegningen både med hensyn til tekniske forhold som ikke er undersøkt, byggeteknikk, kvalitet knyttet til materialvalg og utførelse. Tidligere vurderinger indikerer også lavere kostnader slik at usikkerheten er stor. Arbeidsgruppen mener derfor at estimatene på nåværende tidspunkt og nivå i planleggingen inneholder vesentlig usikkerhet, men er sammenlignbare for alternativene og tilstrekkelig for tomteanalysen. Arbeidsgruppen har ikke vurdert driftskostnader. De mulige hallkonseptene som er vist er forskjellige og vil ha ulike driftskostnader. Dette bør vurderes nærmere i det videre arbeidet. - Finansiering og verdiskapning i MU Verdiskapningen i den kommersielle utbyggingen er en forutsetning for finansiering av Multifunksjonshallen. Denne verdiskapningen vil bl.a. avhenge av: -) Utnyttelse Antall m2 som kan bygges vil avhenge av tomtas størrelse og utnyttelse. Arbeidsgruppen har forutsatt en utnyttelse hvor salgbart bruksareal i den kommersielle utbyggingen settes til 160 % av brutto tomt som kan bebygges. Dette er basert på sammenligningsbare prosjekt andre steder. Arbeidsgruppen har ikke vurdert nærmere maksimal høyde, kvartalsstruktur eller bygningsstruktur selv om konseptskissene indikerer dette. Denne utnyttelsen gjelder for begge plasseringsalternativ. Tomtas størrelse varierer i de ulike alternativene og gir dermed ulike muligheter for verdiskapningen. -) Arealbruk Verdiskapningen vil varierer avhengig av arealbruk. MU har for enkelthets skyld forutsatt kun boliger og dette er også lagt til grunn for beregningen. Annen arealbruk - for eksempel offentlig parkeringsanlegg, varehandel og allmennyttige formål - vil redusere verdiskapningen og må vurderes nærmere som en del av prosjektutviklingen. Dette vil også påvirke den byplanmessige vurderingen av alternativene. -) Kvalitet og lokalisering Verdiskapningen vil variere mellom de to hovedalternativene. På grunn av boligenes kvalitet og attraktivitet vil en kommersiell utnyttelse i vest med boliger gi en høyere markedspris enn i øst. 5

6 En nærmere redegjørelse for verdiskapningen fremgår av vedlegg 2 og i beskrivelsen av alternativene i kapittel 4. - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge Det er en sammenheng mellom bygging av Multifunksjonshall og den øvrige utbyggingen når det gjelder både fremdrift og utbyggingsrekkefølge. De to plasseringsalternativene gir ulike konsekvenser. Da verdiskapningen i den kommersielle utbyggingen er en forutsetning for finansiering av Multifunksjonshallen vil det være en stor utfordring å bygge hallen først. Dette vil kreve en mellomfinansiering i påvente av en ikke avklart verdiskapning. Den kommersielle utbyggingen bør derfor i størst mulig grad realiseres før bygging av Multifunksjonshallen. I vedlegg 2 er det gjort nærmere rede for de økonomiske konsekvenser av alternativene. Byplanmessige forhold Både Multifunksjonshall og den kommersielle utbyggingen må tilpasses nylig vedtatt reguleringsplan for Bjørnstjerne Bjørnsons gate og byplanmessige ambisjoner knyttet til bl.a. videreføring av Byaksen, nytt Marienlyst torg og Aktivitetsgaten som allerede er etablert gjennom området. Dette vil avklares gjennom ny reguleringsplan for området. Arbeidsgruppen har utarbeidet foreløpige konseptskisser uten at slik avklaring har funnet sted. Ny reguleringsplan kan komme til å gi andre fysiske rammebetingelser, men konseptskissene er etter arbeidsgruppens mening tilstrekkelig for å anbefale en plassering av Multifunksjonshallen. Følgende felles forutsetninger for begge alternativ har vært lagt til grunn: - Felles ny adkomst Det er usikkert om dagens adkomst i Knoffs gate har tilstrekkelig kapasitet til å avvikle trafikken fra Multifunksjonshallen og den øvrige utbyggingen. Det er derfor nærliggende å se på ny adkomst fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate i Langes gates forlengelse. Det er gunstig med adkomst midt på Tomten og det er gunstig med et fullverdig kryss her med tanke på brannstasjonen i Langes gate. Alternativt kan adkomstpunktet flyttes noe østover til Mallinggatas forlengelse. - Byaksen, Marienlyst torg og Aktivitetsgata Byaksen fra Bragernes Torg over Bybrua til Strømsø Torg er forutsatt avsluttet med et Marienlyst torg i Tomtas vestre del. Sikten langs Byaksen mot Marienlyst torg og torgets avgrensning inngår i dette. Omfang, utforming og funksjoner knyttet til torget vil bli en viktig byplanmessig diskusjon og vil være viktige rammebetingelsene for utviklingsmulighetene på Tomten. Reguleringsplanen vil gi den nødvendige avklaring, noe som også kan påvirke de vurderinger som arbeidsgruppen har gjort. Byaksen er forutsatt videreført fra Marienlyst torg i den nybygde Aktivitetsgata som fortsetter fra Marienlyst torg og Drammensbadet langs utebanen, Gamle Gress, Marienlyst skole og Bikkjestykket til marka. Det er en forutsetning at Marienlyst torg og Aktivitetsgata skal videreutvikles og gis innhold som følge av ny Multifunksjonshall og den øvrige utbyggingen. Størrelse og utforming av Marienlyst torg og Aktivitetsgata vil bli viktige element i ny reguleringsplan, og er ikke avklart. - Felles parkeringsanlegg for idrettsanleggene Det kan være aktuelt med et felles parkeringsanlegg for alle idrettsanleggene, inklusive den nye 6

7 Multifunksjonshallen i nærheten av det nye adkomstpunktet fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Et slikt parkeringsanlegg bør dimensjoneres for det daglige behov, og kan ikke ta høyde for å betjene det fullstendige behovet ved større idrettsarrangement. 3. Kriterier for vurdering av alternativene Arbeidsgruppen har vurdert de to hovedalternativene Vest og Øst ut fra kriterier som er viktig for plasseringen av Multifunksjonshallen. Noen kriterier er vurdert som indifferente og i realiteten lik for begge alternativ. Dette gjelder biladkomst for brukere, publikum og økonomitrafikk blir vesentlig bedre enn i dag og likt for både alternativ Vest og Øst. Det samme gjelder for kollektivtrafikken. Besøkende og publikum får noe lengre gåavstand fra tog og bussterminalen til Øst enn Vest. Det er en marginal forskjell og tillegges ikke vekt i forhold til besøkende som åpenbart er i aktivitet uansett. For gående og syklende er det heller ikke noen vesentlig forskjell mellom alternativene. Arbeidsgruppen har også vurdert noen miljømessige forhold, blant annet forurensning, støy og overvann. Dette er forhold som må håndteres uavhengig av alternativ og hvor det heller ikke er noen forskjell mellom alternativene. Følgende tre kriterier har ulike konsekvenser for alternativ Vest og Øst og er lagt til grunn for en nærmere vurdering: Økonomi og gjennomføring - Byggekostnader: De ulike plasseringene gir mulighet for alternative hallkonsepter og ulike byggekostnader. - Finansiering: Den kommersielle verdiskapningen er en forutsetning for finansiering av Multifunksjonshallen. De ulike plasseringene gir ulike forutsetninger for verdiskapningen. - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge: Fremdrift, utbyggingsrekkefølge og krav til midlertidige løsninger vil være forskjellig avhengig av plassering av Multifunksjonshall. - Risiko og finansiell eksponering: For Drammen kommune som byggherre for Multifunksjonshallen vil situasjonen være svært ulik med plassering i vest eller øst. Byplanmessige forhold - Byaksen og Marienlyst torg: Plassering av Multifunksjonshallen gir ulike konsekvenser for utviklingen av Byaksen og Marienlyst torg. - Aktivitetsgaten, det offentlige gaterom: De ulike plasseringene gir ulike konsekvenser for Aktivitetsgaten og livet på gateplan. - Arealbruk: Vurdering av arealbruken knytter seg primært til Prosjektet. De ulike plasseringene gir ulike konsekvenser. Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen - Konsekvenser for skolene: Skolene er avhengig av hallen, og de ulike plasseringene og hallkonsept gir ulike midlertidige løsninger. - Konsekvenser for idretten: De ulike plasseringene gir mulighet for ulike hallkonsepter, og dermed ulike konsekvenser. - Konsekvenser for arrangement, events: Også på dette området gir de ulike plasseringene mulighet for ulike hallkonsepter, med ulike konsekvenser. 7

8 4. Vurdering av alternativene 4.1 Alternativ Vest En plassering av Multifunksjonshallen i vest forutsetter at den øvrige utbyggingen kommer i øst, og at Drammenshallen må rives før den kommersielle utviklingen kan komme i gang. Det betyr enten at man må sikre mellomfinansiering av Multifunksjonshallen for å komme i gang eller at man må leve med midlertidige løsninger for brukerne av Drammenshallen i relativt lang tid inntil verdiskapningen fra den kommersielle utviklingen gir tilstrekkelig forutsigbarhet for å bygge den nye hallen. Brukerne i denne sammenheng er skolene, breddeidretten, toppidretten og arrangører av ulike events. Beskrivelse Konseptskissen under viser en mulig utnyttelse av Tomten. Arbeidsgruppen har også vurdert andre konseptalternativ, men vurdert disse som uaktuelle. Alle alternativ er vist i vedlegg 1. Figur 2: Alternativ Vest Basert på forutsetninger for utnyttelse som er skissert foran gir dette følgende: - Område for Multifunksjonshall: m2 - Område for kommersiell utvikling: m2 - Potensial for utnyttelse til kommersiell virksomhet: m2 (160 % av område for Prosjektet) Alternativ Vest forutsetter at det bygges en ny Multifunksjonshall. Et mulig hallkonsept er vist under og i vedlegg 1. 8

9 1. etasje 2.etasje Figur 3: Mulig hallkonsept i alternativ Vest Arbeidsgruppen har også arbeidet med andre hallkonsept for en ny hall. Disse er vurdert som uaktuelle på grunn av høye kostnader. Økonomi og gjennomføring - Byggekostnader: Byggekostnadene for hallkonseptet er anslått til mill. kr. eks mva. Som presisert foran knytter det seg usikkerhet til disse kostnadene. Arbeidsgruppen mener det ligger et potensial for reduksjon mht program og kvalitet. I dette anslaget er det ikke tatt med rivekostnader for Drammenshallen, eventuelle STUI-midler som må tilbakebetales etter rivningen eller den bokførte verdien på Drammenshallen. - Finansiering: Den kommersielle verdiskapningen i MU er grunnlaget for finansieringen av hallen. I alternativ Vest er verdiskapningen for Drammen kommune anslått til ca 260 mill. kr. Det vises til vedlegg 2 hvor det er gjort nærmere rede for dette. - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge: Alternativ Vest forutsetter at Drammenshallen må rives før den øvrige utbyggingen kan komme i gang. Risikoen knyttet til tidlig finansiering av Multifunksjonshallen gjør fremdriften usikker. - Risiko og finansiell eksponering: Grunnet krav til utbyggingsrekkefølge representerer alternativ Vest en stor risiko og finansiell eksponering for Drammen kommune. Kommunen må finansiere en ny hall før man har full oversikt over verdiskapningen fra den kommersielle utviklingen. Byplanmessige forhold - Byaksen og Marienlyst torg: I alternativ Vest vil Marienlyst torg være omkranset av viktige funksjoner for allmennheten; Drammen museum, Drammen videregående skole, Drammenshallen og Multifunksjonshallen. Dette kan øke torgets symbolverdi og representer en avslutning av Byaksen. Marienlyst torg kan sammen med funksjonene rundt fremstå som et samlende og konsentrert vrimleareal for store folkemengder ved arrangement. En plassering av Multifunksjonshallen, som vil bli et stort volum, foran Drammensbadet vil imidlertid påvirke den viktige siktaksen langs Byaksen fra Strømsø torg og redusere badet som fondmotiv. - Aktivitetsgaten og det offentlige gaterom: Aktivitetsgaten vil, avhengig av arealbruk i den kommersielle utbyggingen, få en privatisert utnyttelse mot øst. Dette er en utfordring som må avklares i den videre bearbeiding. 9

10 Arbeidsgruppen har forutsatt ny vegadkomst fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Dersom ikke dette lar seg gjennomføre vil en plassering av Multifunksjonshallen i vest gi vanskelige og uforutsigbare konsekvenser for nabolaget og selve hallen. - Arealbruk: Arealbruken i den kommersielle utbyggingen er ikke avklart, men arbeidsgruppen forutsetter at det vil være en stor boligandel. En plassering av Multifunksjonshallen i vest vil gi dårlige forhold for boliger som da blir liggende mot øst. Det vil redusere boligkvaliteten, og også verdiskapningen. Det må imidlertid presiseres at boliger uansett vil bli liggende med en sterk trafikkert Bjørnstjerne Bjørnsons gate mot nord og Gamle Gress og utebaner med lys og støy i forbindelse med publikumsarrangement. Dette er forhold som må avklares i det videre arbeidet. Overgangen mellom Multifunksjonshallen og Prosjektet representerer en egen utfordring som må avklares i den videre bearbeidingen. Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen: - Konsekvenser for skolene: Det forutsettes at ny permanent hall står klar før eksisterende Drammenshall rives. Dette vil ikke gi spesielle problemer for skolene under byggeperioden. Hallkonseptet gir en ny aktivitetsflate i forhold til dagens Drammenshall. - Konsekvenser for idretten: Det viste hallkonseptet er basert på det foreslåtte programmet. Økt tilskuerkapasitet og fasiliteter for VIP/media gjør det mulig å arrangere større mesterskap. - Konsekvenser for arrangement, events: Konseptet gjør det mulig å bruke hallen til ulike arrangement, enten ved å bruke hovedhallen eller de mindre salene. Hallkonseptet gir en utfordring når det gjelder parallell bruk til skoler og breddeidrett i hverdagen. 4.2 Alternativ Øst En plassering av Multifunksjonshallen i øst forutsetter at den øvrige utbyggingen kommer i vest, og bygging av hallen kan vente til man har tilstrekkelig avklaring av finansieringen. Arbeidsgruppen har vurdert to alternative måter å utnytte Tomten på dersom Multifunksjonshallen legges i øst: Drammenshallen rives og ny hall bygges i øst mot Knoffs gate. Det må da finnes midlertidige løsninger for brukerne under byggeperioden som er anslått til ca. 2 år. Dersom man må bruke midlertidige løsninger vil dette føre til ekstra kostnader som ikke kan nyttiggjøres. Dette er kalt alternativ Øst 1 (Ø1). I det andre alternativet bygger man om deler av Drammenshallen kombinert med nytt tilbygg. Drammenshallen kan da brukes under byggeperioden. Dette er i tråd med anbefalingen fra den tidligere mulighetsanalysen for Multifunksjonshall som ble lagt fram for bystyret i forbindelse med 1. tertialrapport Dette er kalt alternativ Øst 3 (Ø3). Arbeidsgruppen mener at begge alternativ må utredes nærmere i det videre arbeidet. En plassering i øst vil gjøre det mulig for MU å komme i gang umiddelbart med konseptutvikling og planprosess for den kommersielle utviklingen som uansett er bærebjelken i finansieringen av Multifunksjonshallen. Ulike måter å disponere tomten på i de to alternativene har vært vurdert og vises i vedlegg 2. 10

11 4.2.1 Alternativ Øst 1 Beskrivelse av alternativet Konseptskissen under viser en mulig utnyttelse av Tomten i alternativ Øst med ny Multifunksjonshall. Figur 4: Alternativ Øst 1 (Ø1) Basert på forutsetninger for utnyttelse som er skissert foran gir dette følgende: - Område for Multifunksjonshall: m2 - Område for kommersiell utvikling: m2 - Potensial for utnyttelse til kommersiell virksomhet: m2 (160 % av område for Prosjektet) Alternativ Øst 1 forutsetter at det bygges ny Multifunksjonshall. Arbeidsgruppen har i prinsipp forutsatt samme hallkonsept som i alternativ Vest (se figur 3). Økonomi og gjennomføring - Byggekostnader: Byggekostnadene for hallkonseptet i alternativ Ø1 er de samme som for alternativ Vest og er anslått til mill. kr. eks mva. Som i alternativ Vest er det ikke tatt med rivekostnader for Drammenshallen, eventuelle STUI-midler som må tilbakebetales etter rivningen eller den bokførte verdien på Drammenshallen. Kostnader for midlertidige løsninger under byggeperioden er anslått til ca 25 mill. kr. - Finansiering: Verdiskapningen for Drammen kommune estimert til mill. kr. avhengig av om det oppnås merverdi for forsert utbygging og økede utsalgspriser. 11

12 - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge: Både alternativ Ø1 og Ø3 gjør det mulig å starte utbyggingen av den kommersielle utbyggingen i vest uavhengig av Multifunksjonshallen. - Risiko og finansiell eksponering: I både alternativ Ø1 og Ø3 kan man avvente verdiskapningen i den kommersielle utbyggingen og risiko og finansiell eksponering kan dermed reduseres. Byplanmessige forhold - Byaksen og Marienlyst torg: I alternativ Øst vil Marienlyst torg ha et kommersielt innslag. En stor boligandel med privatisering av gateplan vil være en stor utfordring. Store arrangementer på torget kan også være en utfordring for den kommersielle utnyttelsen. Funksjonsblanding med boliger kan imidlertid føre til sosial kontroll og økt trygghetsfølelse for de som ferdes over torget og langs Byaksen sen kveld og natt. - Aktivitetsgaten og det offentlige gaterom: Aktivitetsgaten vil få flere allmenne funksjoner østover fra Marienlyst torg og man forlenger dermed i realiteten Byaksen. - Arealbruk: Som nevnt er ikke arealbruken i den kommersielle utbyggingen avklart, men en plassering av Multifunksjonshallen i øst gir bedre forhold for boliger mot vest. Utfordringen for boliger i forhold til trafikk og støy er naturligvis de samme for alternativ Øst og Vest. Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen: - Konsekvenser for skolene: Det må lages midlertidige løsninger under byggeperioden. Ulike alternativ har vært vurdert, bl.a. midlertidige hall i området ved utebadet, økt bruk av Drammensbadet og endringer i kroppsøvingsprogrammet under byggeperioden. Dette må vurderes nærmere, og vil føre til økte kostnader for alternativet. Hallkonseptet gir nye aktivitetsflater og dermed økt kapasitet i forhold til dagens Drammenshall. - Konsekvenser for idretten: Under byggeperioden gir dette alternativet store ulemper for breddeidretten og større idrettsarrangement som enten må finne alternative lokaliteter eller må reduserer aktiviteten under byggeperioden. Arbeidsgruppen har ikke vurdert konsekvensen av dette fullt ut. På sikt gir alternativet flere aktivitetsflater og økt tilskuerkapasitet og fasiliteter for VIP/media gjør det mulig å arrangere større mesterskap. - Konsekvenser for arrangement, events: Under byggeperioden må alle arrangement finne andre lokaler. Konsekvensen av dette er ikke vurdert av arbeidsgruppen. Alternativet gjør det mulig å bruke hallen til ulike arrangement, enten ved å bruke hovedhallen eller de mindre salene. Hallkonseptet gir en utfordring når det gjelder parallell bruk til skoler og breddeidrett Alternativ Øst 3 Beskrivelse av alternativet Konseptskissen under viser en mulig utnyttelse av Tomten i alternativ Øst hvor deler av Drammenshallen beholdes samtidig som det bygges tilbygg. 12

13 Figur 5: Alternativ Øst 3 (Ø3) Basert på forutsetninger for utnyttelse som er skissert foran gir dette følgende: - Område for Multifunksjonshall: m2 - Område for kommersiell utvikling: m2 - Potensial for utnyttelse til kommersiell virksomhet: m2 (160 % av område for Prosjektet) Alternativ Ø3 gir flere mulige hallkonsept, og disse er vist i vedlegg 2. Arbeidsgruppen valgt å legge hallkonseptet som er vist under til grunn for vurderingen. Figur 6: Mulig hallkonsept i alternativ Øst 3 (Ø3) Et slikt hallkonsept er mer omfattende og ambisiøst enn det som legges til grunn for alternativ Ø1. Arbeidsgruppen har valgt å vurdere dette fordi det økonomisk sett vil være billigere enn Ø1, men 13

14 samtidig reduserer det utbyggingspotensialet i den kommersielle utbyggingen og dermed verdiskapningen som skal gi finansieringsgrunnlag for hallen. Disse forhold må vurderes samlet. Økonomi og gjennomføring - Byggekostnader: Hallkonseptet i alternativ Ø3 er kostnadsberegnet til mill. kr. eks mva. - Finansiering: Verdiskapningen for Drammen kommune er estimert til mill. kr. - Fremdrift og utbyggingsrekkefølge: Både alternativ Ø1 og Ø3 gjør det mulig å starte utbyggingen av den kommersielle utbyggingen i vest uavhengig av Multifunksjonshallen. - Risiko og finansiell eksponering: I både alternativ Ø1 og Ø3 kan man avvente verdiskapningen i den kommersielle utbyggingen og risiko og finansiell eksponering kan reduseres. Byplanmessige forhold: I prinsipp som for alternativ Øst 1 Funksjonelle forhold knyttet til Multifunksjonshallen: - Konsekvenser for skolene: Alternativet gjør det mulig å bruke eksisterende Drammenshall under om- og tilbygg med ny hall. Dette gir i utgangspunktet små problemer for skolene. Hallkonseptet gir nye aktivitetsflater og dermed økt kapasitet i forhold til dagens Drammenshall. - Konsekvenser for idretten: Det vil være mulig å bruke store deler av eksisterende Drammenshall under byggeperioden. Dette vil gi noen problemer for idretten, men aktiviteten kan etter arbeidsgruppens vurdering opprettholdes på et akseptabelt nivå. Etter byggeperioden gir alternativet både flere aktivitetsflater enn i dag og også bedre muligheter for å arrangere større mesterskap. - Konsekvenser for arrangement, events: Under byggeperioden vil det være vanskelig å gjennomføre arrangement i den eksisterende Drammenshallen selv om den beholdes. Etter byggeperioden vil det være mulig å bruke begge hallene til ulike arrangement og et hallkonsept med to store haller gjør det også enklere med parallell bruk til skoler og idrett. 5 Oppsummering og anbefaling Tabellen under gir en oppsummering av arbeidsgruppens vurdering av de ulike plasseringsalternativ og konsepter: Kriterier Alt. Vest: (nybygg) Alt. Øst 1: (nybygg) Alt. Øst 3: (med Drammenshallen ) Økonomi, gjennomføring - Byggekostnader MNOK eks mva MNOK eks mva MNOK eks mva - Finansiering Verdiskapning MU MNOK Verdiskapning MU MNOK Verdiskapning MU MNOK

15 - Utbyggingsrekkefølge Drammenshallen må rives før kommersiell utvikling i øst. Drammenshallen må rives før ny hall. 2 års byggetid. Usikker fremdrift pga finansiering. Drammenshallen kan beholdes under utbygging. Usikker fremdrift pga finansiering. - Risiko Stor risiko. Eventuelt mellomfinansiering. Redusert risiko. Redusert risiko. Byplanmessige forhold - Byaksen og Marienlyst torg Torg med viktige allmenne funksjoner. Siktakse mot badet mulig problem. Avgrensning mot vest vanskelig. Torg med boliger og kommersielt innslag. Kan føre til privatisering av gateplan. Arrangement på torget utfordring. Avgrensning mot vest vanskelig. Torg med boliger og kommersielt innslag. Kan føre til privatisering av gateplan. Arrangement på torget utfordring. Avgrensning mot vest vanskelig. - Aktivitetsgaten, det offentlige gaterom Ev. privatisering av gateplan langs Aktivitetsgaten kan gi utfordringer. Privatisering av gateplan kan gi utfordringer, men bedre enn alt. Vest. Privatisering av gateplan kan gi utfordringer, men bedre enn alt. Vest. - Arealbruk Dårlige forhold for boliger mot øst. Bedre forhold for boliger enn i alt. Vest. Bedre forhold for boliger enn i alt. Vest. Funksjonelle forhold - Skolene Ingen problemer i byggeperiode. Noe bedre tilbud enn i dag. Problemer under bygging og kostnader til midlertidige løsninger. På sikt bedre tilbud enn i dag. Små problemer i byggeperiode. På sikt bedre tilbud enn i dag. - Idretten Ingen problemer i byggeperiode. Noe bedre tilbud enn i dag. Store problem under bygging. På sikt noe bedre tilbud enn i dag. Små problemer i byggeperiode. På sikt bedre tilbud enn i dag. - Arrangement, events Ingen problemer i byggeperiode. Noe bedre tilbud enn i dag. Store problem i byggeperiode. På sikt noe bedre tilbud enn i dag. Problemer i byggeperiode. På sikt vesentlig bedre tilbud enn i dag. Salg av tomt og verdiskapningen fra Prosjektet er en forutsetning for kommunens finansiering av Multifunksjonshallen. Etter arbeidsgruppens vurdering er dette ikke realistisk ved en plassering av Multifunksjonshallen i vest og anbefales ikke. 15

16 Realiseringen av Multifunksjonshallen sikres best ved en plassering i øst. Økonomiske forhold og fremdriftsmessige forhold med tilhørende konsekvenser støtter en slik konklusjon entydig, selv om byplanmessige forhold også kan tale for en plassering i vest. Andre forhold er vurdert som indifferente og neppe utslagsgivende for valget. En plassering i øst åpner for alternative hallkonsept hvor også Drammenshallen kan integreres i en ny løsning. Arbeidsgruppen anbefaler at dette vurderes nærmere. Arbeidsgruppen anbefaler at Marienlyst Utvikling AS kan igangsette konseptutvikling og reguleringsplanprosess for den vestlige del av Tomten fram til Langes gate slik det er lagt opp til i Utviklingsavtalen. Avgrensning mot Multifunksjonshallen må ses i sammenheng med det hallkonseptet som velges. Området syd for Drammensbadet, som i dag er friareal og utebad, bør utredes og sees i sammenheng med utviklingsplanene. 16