Byutvikling på Marienlyst

Transkript

1 Byutvikling på Marienlyst

2 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 2

3 Multifunksjonshall utredet i 2010 Manglende finansiering stoppet prosjektet 3

4 Marienlyst - moden for byutvikling Friidrettsbanen er moden for oppgradering Byaksen er ikke ferdigstilt Drammenshallen trenger opprusting Bj. Bjørnsons gate utvides Byutvikling på Strømsø trenger motor (Future Built) 4

5 Kommunen er grunneier og vil samarbeide for å skape byutvikling 5

6 Orientering i formannskapet : Oppsummering Ny flerbrukshall kan etableres på Marienlyst basert på nytt forslag til hovedkonsept. Videre detaljutforming innenfor avklarte økonomiske rammer i samarbeid med idretten. Finansiering av ny multifunksjonshall skjer gjennom tomtesalg og byutvikling i samarbeid med privat aktør. Relokalisering av friidrettsbanen er en forutsetning for gjennomføringen. 6

7 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 7

8 Alternativer til foreslått samarbeidsmodell: Tomtesalg Tomten kan selges med/uten regulering til høystbydende Inntektene fra tomtesalg er ikke tilstrekkelig til å finansiere ny multifunksjonshall og flytting av friidrettsbanen 8

9 Alternativer til samarbeidsmodell: Konkurranse om samarbeid med kommunen Ticon tok initiativ til offentlig-privat samarbeid Ticon ville ekskluderes ved deltakelse i konkurransen som initiativtager Drammen kommune har behov for kommersiell kompetanse for å utvikle konseptet med boliger og næring Kommuner har adgang til å inngå slikt samarbeid uten konkurranse Ticon er en kvalifisert samarbeidspartner 9

10 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 10

11 Hvorfor samarbeidsmodell? Byen trenger en ny og moderne multifunksjonshall Drammen kommune trenger å finansiere hallen gjennom både tomtesalg, kommersiell byutvikling og tilskudd til idrettsformål Drammen kommune ønsker en prosess hvor kommersielle hensyn og byutviklingshensyns sees i sammenheng Drammen kommune trenger en partner som har kompetanse og kapasitet til den kommersielle utviklingen 11

12 Samarbeidsmodellen sikrer: At Drammen kommune får markedspris for tomten At Drammen kommune får innsyn i og innflytelse på den kommersielle utviklingen At Drammen kommune får sin andel av endelig verdiskaping 12

13 God erfaring med samarbeid om byutvikling Utvikling av Papirbredden: Drammen kommune eide to kvartaler på Grønland Inngikk partnerskap med Entra Eiendom* Papirbredden Eiendom AS eies med 60 prosent av Entra og 40 prosent av Drammen kommune 13

14 Samarbeidet med Entra har resultert i: Papirbredden m2 Kulturkvartalet m2 Papirbredden 2, byggetrinn m2 Kjøpt Drammen høvleri stort potensial 14

15 Kjøpsavtale Ved inngåelsen legges til grunn en forventet kjøpesum på 160 MNOK basert på priser pr m2 utbyggingsareal fastlagt av takstmannkommisjonen. Etter reguleringsvedtak beregnes kjøpesum ut fra endelig utbyggingsareal og avtalte m2-priser. Ved byggestart trinn 1 betales 25 % av regulert kjøpesum samt resterende 75 % av kjøpesum for trinn 1. Deretter oppgjøres endelig kjøpesum fortløpende. Den del av tomten som reguleres til byutvikling selges i etapper i tråd med utbyggingstrinnene, resten beholdes. Alle priser indeksreguleres med 100 % KPI fra avtaledato. 15

16 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 16

17 Rådgivere i prosessen Begge parter har stilt med egne advokater og rådgivere i forhandlingene Drammen kommune har benyttet eksterne og uhildede rådgivere innenfor: avtaler og anskaffelsesrettslige spørsmål eiendomsutvikling og markedsvurdering vurdering av tomteverdier 17

18 Rådgivere for Drammen kommune: Advokatfirmaet Wikborg Rein ved partner Line Ravlo-Losvik (Eiendom og avtaleverk) og partner Morten Goller (Anskaffelse) Eiendomsutvikling og markedsutvikling Leif Johansen tids. Konserndir. i Veidekke og adm.dir. Avantor AS Verdivurdering: DnB Næringsmegling AS ved Richard Gilde 18

19 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 19

20 Ticon tok initiativ til samarbeid med Drammen kommune 20

21 Ticon Eiendom AS som samarbeidspartner Har lang og sterk lokal tilhørighet med dokumentert langsiktighet og samfunnsengasjement Har sterk soliditet og likviditet Har nødvendig kompetanse og kapasitet Har utviklet cirka m2 bolig/handel/kontor Drammensregionen: Torget Vest, Losjeplassen bo- og servicesenter, Prins Oscars Have, Tangen Brygge, Avishusene på Åssiden, Ticonbygget på Strømsø 21

22 Drammen kommune og Ticon samarbeider om å utvikle Marienlyst Felles selskap Marienlyst Utvikling AS Eies med 50 prosent hver av Drammen kommune og Ticon Eiendom AS Marienlyst Utvikling AS skal regulere og bygge ut bolig/næring på området Drammen kommune bygger og drifter multifunksjonshallen Drammen kommune reetablerer friidrettsbanen på Berskog 22

23 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 23

24 Avtaler Utviklingsavtale mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom som avklarer hovedprinsipper for samarbeid. Kjøpsavtale mellom Drammen kommune og MU om tomten. Prosjektlederavtale mellom MU og Ticon Eiendom om gjennomføring av den kommersielle delen. Øvrige avtaler omfatter låneavtaler og selskapsdokumenter. 24

25 Prinsipper for samarbeidet Drammen kommune og Ticon Eiendom etablerer et felles selskap, Marienlyst Utvikling (MU), for utvikling, utbygging og salg av området som utnyttes kommersielt. Drammen kommune er grunneier og selger til MU den del av tomten som kan utnyttes kommersielt. DK skal bygge, eie og drive multifunksjonshallen. Finansiering av multifunksjonshallen skjer gjennom salg av tomt, fortjeneste av utbygging, offentlige tilskudd og driftsinntekter. Drammen kommune har en uavhengig rolle som planmyndighet. 25

26 Utviklingsavtale Legger rammer for samarbeidet gjennom MU. Selskapsstrukturen er en kombinasjon av aksjeselskap (AS) og indre selskap (IS). Ticon Eiendom skal ha det administrative arbeidet i MU og delprosjekter. Ticon Eiendom skal gi ansvarlige lån til MU for utviklingsfasen og forskuddsbetaling av tomtekjøp. I byggefasen skal MU finansieres via egenkapital, fremmedkapital og salg/realisasjon av delprosjekter. 26

27 Selskapsstruktur DK og TE deltar 50/50. Full ansvarsbegrensning for begge parter gjennom MU AS. Investeringer via MU IS. MU AS er hovedmann i MU IS. MU IS er en forutsetning for DKs mulige finansiering av Multifunksjonshall. Salget av eiendommen vil ikke utløse gevinstbeskatning fordk. Selskapsstrukturen innebærer ingen skattebesparelse for Ticon Deltakelse i og utbytteandel fra MU IS vil være skattefritt for DK. 27

28 Prosjektlederavtale TE skal forestå prosjektadministrasjonen for MU. TE skal stille relevant kompetanse til disposisjon for MU. TE skal forestå den daglige ledelsen av MU og administrere reguleringsplanprosessen mot fast månedshonorar. TE skal forestå utredningsoppgaver, markedsanalyser og forprosjektarbeider på de kommersielle delprosjektene.disse arbeidene avtales særskilt. TE skal forestå byggherrens prosjektledelse i de enkelte byggesakene. Dette honoreres med et fast påslag. Prosjektlederavtalen er i tråd med normale markedsmessige normale bestemmelser og ansvarsforhold. 28

29 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 29

30 Tomten på Marienlyst gir grunnlag for samarbeid om byutvikling Vekst gir behov for frigjøre arealer til bolig og næringsutvikling Strategi om fortetting ved knutepunkt Tomten har en egenverdi deler av tomten kan selges til bolig- og næringsformål Salgsinntekter fra både salg av tomt og slag av bolig/næring bidrar til finansiering av en ny multifunksjonshall, sammen med offentlig tilskudd 30

31 Verdivurdering av tomten er utarbeidet av DnB Næringsmegling og DTZ Realkapital Verdivurdering Partene oppnevnte hver sin uavhengige ekspert til å foreta verdivurdering. DnB Næringsmegling var kommunens representant og DTZ representerte Ticon. To rapporter ble utarbeidet Meglerne utarbeidet felles anbefaling Anbefalingen ble lagt til grunn av partene og innarbeidet i kjøpsavtalen Drammen kommune er dermed sikret markedspris for tomten 31

32 Kjøpsavtalen er tilgjengelig for folkevalgte Verdivurderingen er innarbeidet i kjøpsavtalen Avtalen er tilgjengelig for folkevalgte Rådmannen har unntatt avtalen offentlighet av hensyn til kommunens posisjon ved senere kjøp/salg av eiendom Ticon er kjent med at Formannskapet kan offentliggjøre avtalen og har ikke merknader til det 32

33 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 33

34 Utvikling av Marienlyst - skisse Boliger finansierer ny storstue 34

35 Utvikling av Marienlystområdet med ny multifunksjonshall

36 Utvikling av Marienlyst - skisse 36

37 Multifunksjonshall Større fleksibilitet gir mulighet for parallelle aktiviteter Cirka m2 Fri høyde 9,0 m Inntil 6 håndballflater (i dag 4) Inntil tilskuere (teleskoptribuner) 37

38 Drammen kan også være OL - arrangør Isflate for OL 2022 (ishockey) Nytt gulv kan legges med kjølerør på eksisterende gulv tilskuere (2 000 midlertidige plasser) 38

39 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 39

40 Friidrettsbanen er planlagt flyttet til Berskog 40

41 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 41

42 Økonomi: Verdi av Drammenshallen Drammenshallen er bygget i 1977 Bokført verdi for Drammenshallen er 47,9 mill kr Ved opprusting eller bygging av erstatning for Drammenshallen må nåværende hall nedskrives Tidspunktet for stengning av nåværende Drammenshall er avhengig av regulering, byggestart for bolig/næring og evt. erstatningslokaler i byggeperioden Kostnader til riving, evt. tilbakebetaling av tippermidler m.v. er med i de økonomiske vurderingene Drammenshallen vil være i drift i flere år og verdiene vil skrives ned i denne perioden 42

43 Økonomi foreløpig estimat Et foreløpig anslag tilsier at inntekter fra salg av tomt, bolig- og næringseiendom for Drammen kommune, sammen med forventede offentlig tilskudd, vil kunne dekke kostnadene til bygging av ny multifunksjonshall og relokalisering av fridrettsbanen. Prosjektet antas således å kunne gå i balanse. 43

44 Økonomi for Drammen kommune: Balanse mellom inntekter og utgifter er en forutsetning for konseptet Inntekter: Utgifter: Tomtesalg Ny multifunksjonshall Boligsalg andel av overskudd Flytting av friidrettsbane Multifunksjonshall: offentlige tilskudd tippemidler evt. OLtilskudd 44

45 Økonomi DK: Foreløpige hovedtall Tomtesalg MNOK Andel gevinst i MU: MNOK Estimert inntektspotensial MNOK Byggekostnader Multifunksjonshall: MNOK Relokalisering friidrettsbane: MNOK Estimerte kostnader MNOK

46 Minstekjøpesum for tomten Kjøpesummen for tomten skal ikke være mindre enn MNOK 114. Dette er kjøper (MU) bundet til. Kjøpesummen skal heller aldri utgjøre mindre enn MNOK 95 etter fratrekk for samtlige kostnader som selger (DK) er ansvarlig for. I så fall kan selger (DK) terminere kontrakten mot å dekke kjøpers nedlagte kostnader. Selger er ansvarlig for: - grunnforurensning - arkeologiske funn/fornminner - infrastruktur utenfor tomten (rekkefølgebestemmelser) Dette er kostnader som uansett vil komme i forbindelse med utbygging. 46

47 Økonomi: Avtaleverket begrenser kommunens risiko Tomt til multifunksjonshallen beholdes av kommunen Salg av tomt gjelder arealer til bolig/næring Tomtesalget skjer i etapper Kommunen får oppgjør for arealer som bygges ut Ny multifunksjonshall utgjør storparten av kommunens kostnader Kommunens risiko reduseres ved sikkerhet for inntekter fra tomtesalg og salg av boliger/næringsarealer før byggestart for multifunksjonshall Areal som ikke tas i bruk til bolig/næring beholdes av kommunen 47

48 Økonomi: Økonomiske forpliktelser i MU Drammen kommune eier 50 % av Marienlyst Utvikling (MU) AS Kommunens ansvar er begrenset gjennom eierskap i aksjeselskapet Risiko i MU er knyttet til innskutt egenkapital og dersom kommunen senere yter ansvarlig lån Deadlock 48

49 Økonomisk risiko for Drammen kommune Utbyggingsmodellen bygger på forutsetning at: - kommunen får et forutsigbart resultat som grunneier - kommunen har begrenset risiko for endringer i markedet som deltaker i MU AS. - det vedtas ny reguleringsplan som avklarer potensialet - utbyggingen vil skje i etapper Når det gjelder økonomisk risiko har Drammen kommune ulike roller: - som grunneier - som deltaker i byutvikling gjennom MU AS - som utbygger og eier av ny multifunksjonshall 49

50 Alternative scenarier knyttet til økonomisk risiko for Drammen kommune (1) Det utarbeides reguleringsplan, men ingen utbygging: - DK som grunneier: Beholder eiendommen - DK som deltaker i MU: Må dekke 50% av kostnadene (6-9 MNOK) - DK som utbygger av multifunksjonshall: Ingen privat finansiering Det settes i gang første utbyggingstrinn, og deretter stopper det opp: - DK grunneier: Får minimum MNOK 28,5. Beholder resten av tomten. - DK deltaker i MU: Usikker gevinst, men ikke tap. - DK bygger av multifunksjonshall: Kan bruke tomteverdien og ev. gevinst i MU som delfinansiering. 50

51 Alternative scenarier knyttet til økonomisk risiko for Drammen kommune (2) Det forutsettes flere utbyggingstrinn avhengig av endringer i markedet. Ingen utbyggingstrinn settes i gang før det er eksternt finansiert. Kommunen som grunneier får betalt for hver etappe. Resterende del av tomten vil alltid beholdes av kommunen. Prinsippene for risiko vil være som etter første utbyggingstrinn. Området bygges ut i sin helhet i flere trinn: - DK grunneier: Får minimum MNOK 114 (estimert MNOK 160). Tomten solgt. - DK deltaker i MU: Usikker gevinst (estimert MNOK ), men ikke tap. - DK bygger av multifunksjonshall: Kan bruke tomteverdien og ev. gevinst i MU som delfinansiering. 51

52 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 52

53 Videre prosess Byutvikling på Marienlyst September Signering av avtaler og etablering av MU AS og MU IS Våren Mulighetsanalyse for plassering og program for multifunksjonshallen med tilhørende beslutning I løpet av Planlegging og beslutning om relokalisering av friidrettsbanen I løpet av 2013/14 - Utarbeidelse og behandling av reguleringsplan for Marienlyst I løpet av 2015/16 - Anslått byggestart på området (avhengig av plassering multifunksjonshall) Avklaring OL-søknad Fram til 2. kvartal Utrednings og søknadsprosess Høsten Oslo kommune og NOC tar beslutning om det skal sendes søknad Våren Søknad sendes IOC Sommeren IOC tar beslutning om vertsby 53

54 Tidsakse realisering av prosjektet Signering av avtaler Etablering av selskapet Beslutning relokalisering friidrettsbane Behandling reguleringsplan Anslått byggestart 54

55 Tidsakse - OL Utredning og søknadsprosess Beslutning om å sende søknad Søknad sendes IOC tar sin beslutning 55

56 Tema: Bakgrunn Alternativer som er vurdert Nytt konsept Rådgivere Valg av Ticon som samarbeidspartner Utviklingsavtale Verdivurdering av tomten Ny multifunksjonshall Friidrett til Berskog Økonomi Forutsetninger Inntekts- og kostnadsanslag Kjøpsavtale Fremdrift og medvirkning Risiko 56

57 Risiko Reguleringsmessig risiko Ved oppstart risiko knyttet til ny reguleringsplan (arealbruk, utnyttelse). Etter vedtatt reguleringsplan er risiko klarlagt. Markedsmessig risiko Risiko bæres av MU, som må gjøre sine beslutninger på kommersielt grunnlag. Selskapsform, styring og myndighet i MU reflekterer dette. Finansiell risiko MU har risiko knyttet til kjøp av tomt og kommersiell utvikling. DK har egen risiko knyttet til finansiering, bygging og drift av Multifunksjonshallen. OL er ingen forutsetning, men vil øke muligheten for offentlige tilskudd men vil øke muligheten for offentlige tilskudd. 57