Saksbehandler: Elise Alfheim Arkiv: PLAID 330 Arkivsaksnr.: 13/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Elise Alfheim Arkiv: PLAID 330 Arkivsaksnr.: 13/ Dato: FJELL 2020 OMRÅDEUTVIKLING FJELL SENTRUMSOMRÅDE RAMMER FOR REGULERINGSPLAN OG DETALJPROSJEKTERING INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret Rådmannens forslag til vedtak: På bakgrunn av parallelloppdrag, faglige vurderinger og medvirkning, legges alternativ 4 til grunn for utarbeidelse av reguleringsplan og detaljprosjektering av bygninger med uteområder/allmenning. For å sikre medvirkning i den videre prosess, fleksibilitet i valg av løsninger og styringsmuligheter for kostnader, settes det i gang parallelloppdrag for utforming av alternativ 4. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli Byutviklingsdirektør 1

2 FJELL OMRÅDEUTVIKLING FJELL SENTRUMSOMRÅDE RAMMER FOR REGULERINGSPLAN OG DETALJPROSJEKTERING Hensikten med saken Hensikten med saken er å avklare valg av hovedløsning for sentrumsområdet på Fjell og avklare videre prosess i plan- og prosjekteringsarbeidet for Fjell sentrum. Saksutredning Områdeutvikling Fjell 2020 prosess Parallelloppdrag for områdeutvikling på Fjell ble gjennomført i 2012 og resulterte i 3 forslag til utforming av sentrumsområdet I oppfølgningssak (11/ ) for politisk prosess, brukermedvirkningsprosess og parallelloppdrag ble det vedtatt oppstart av planarbeid for sentralaksen på Fjell i 2013 I orienteringssak for formannskapet, ble rammer og nøkkeltall for skisseprosjekt som skulle legges til grunn for detaljregulering, presentert med hovedpunktene: o Sentral og dynamisk allmenning (nye uterom, møteplasser, aktivitetsarenaer) o Skoleutvidelse o Barnehage rehabilitering/erstatning og utvidelse o Ny flerbrukshall i størrelsesordenen 1-2 håndballflater Med utgangspunkt i rammer og nøkkeltall har det blitt utarbeidet 5 alternative skisser som grunnlag for valg av hovedløsning for sentrumsområdet på Fjell Fjell 2020 intensjon med planarbeidet Fjell 2020 har som intensjon å vitalisere og å bedre levekårene i Fjell bydel. Gjennom byggeprosjekter som skoleutvidelse, ny(e) flerbrukshall(er) og ny barnehage, skal øvrige behov for nye møteplasser, utvikling av ett levende sentrumsområde, aktivitetsskole fra 7-23, nærhet mellom skole, barnehage, idrett og kultur, samt effektiv drift av tjenestetilbud og tiltak på Fjell, dekkes for å realisere visjonen. Reguleringsplanarbeidet har som målsetting å legge rammer for dette. Alternative hovedløsninger Skissene er utarbeidet på overordnet nivå. Det vil si at antall kvm ny bygningsmasse (hhv. for skoleutvidelse, ny barnehage og flerbrukshall) er lagt til på toppen av eksisterende bygg eller som nye bygg i en eller flere etasjer. Dette med tanke på å viser konsekvenser av prinsipielle løsninger. Skisseprosjektet tar sikte på avklaring av de mest utfordrende elementene i området og for prosjektet, dvs. bratt terreng, nye og store bygningsmasser samt mulighet for å etablere nye uterom, møteplasser og aktivitetsarenaer for samspill og integrasjon mellom skole/fritid, sentrum/skole, idrett/kultur mv.. Brukermedvirkning Alternativene er presentert i medvirkningsfora for innbyggere på Fjell v/borettslag, i tillegg til idretten, kultur, skole, barnehage, samferdsel, Fjell 2020 Tjenesteutvikling og bibliotektjenesten. 2

3 Medvirkningsprosessene har gitt gode og tydelige tilbakemeldinger som følges opp i rådmannens vurdering og forslag til vedtak under. Alternativ 1 Alternativet plasserer flerbrukshallen på skolens eksisterende asfaltbane. Den blir liggende på skolens bakside med kobling mot skolen, men uten kobling mot de sentrale områdene med fotballbane, bydelshus/sentrumsområde eller barnehage. Aktiviteten vil snarere trekkes ned og bort fra nivået for bydelshuset / butikksenteret og fotballbanen. Arealet er knapt, men tilstrekkelig for en enkelt hallflate i håndballstørrelse uten mulighet for utvidelse til 1 ½ eller 2 flater av håndballstørrelse. Brukermedvirkning tilbakemelding alternativ 1: Stor enighet mellom lokalbefolkningen, idrett og kultur at dette er et verdifullt aktivitetsareal som ikke må bygges ned. Området er i bruk sommer som vinter, både av skole og i fritiden. Alternativ 2 Flerbrukshallens plassering krever riving av eksisterende skolebygg med erstatning i nye bygningsmasser. Dette gir en dominerende bygningsmasse som blir liggende som en stengsel for ferdsel mellom skole og fotballbane og mellom sentrumsområdet og Lauritz Hervigs vei. Bygningsmassen blir liggende sentralt i området, med hovedkobling mot skolen som vil få en tett bygningsstruktur, lukket uterom og svak kobling mot omgivelsene. Alternativet gir ingen mulighet til utvidelse til 1 ½ eller 2 håndballflater. Brukermedvirkning tilbakemelding alternativ 2: Generelt lite tilbakemelding på dette alternativet. Alternativ 3 Alternativet forutsetter at dagens fotballbane snus og legges parallelt med ny bygningskropp for hall. Ferdsel mellom skole og hall vil foregå på tvers av kunstgressbanen som kan være uheldig for pågående aktivitet på banen. Kunstgressbanen har svært høy aktivitet i dag, og ønskes av idrett og lokalmiljø utvidet med en bane for de mindre barna. Alternativet gir ingen mulighet for utvidelse til 1 ½ eller 2 håndballflater. Brukermedvirkning tilbakemelding alternativ 3: Idretten var helt tydelige på at dette alternativet var uaktuelt her ønsker man å snu bane og supplere dagens 11 er bane med en 7 er bane i tillegg. Dette ble støttet av øvrige parter. Alternativ 4 Ved lokalisering av flerbrukshallens bygningskropp ned i terreng ved siden av bydelshuset og innganger både på øvre og nedre nivå, skapes nye arenaer ved torg og møteplasser på sentrumsnivå og på skolenivået. Flerbrukshallen bidrar til å utjevne terrengforskjeller, skape koblinger mellom utendørs arenaer og innendørs arenaer på begge nivåer Alternativet gir gode muligheter til å samlokalisere og etablere felles arenaer for skole / kultur / fritid både innendørs og utendørs. Alternativet er ett av de to alternativene som åpner for mulighet for etablering / utvidelse til 1 ½ eller 2 flater med håndballstørrelse. Alternativet er i samsvar med løsninger presentert i parallelloppdragene fra

4 Brukermedvirkning tilbakemelding alternativ 4: Brukerne var enige om at alternativet var det beste alternativet for den totale løsningen. Det ble uttrykt ønske om å ikke bygge ned det grønne / trærne i området. Alternativ 5 Flerbrukshallen legges inn i terrenget på nedre/skolenivå og henvender seg i hovedsak inn mot skolegården med mulighet for kobling ut mot fellesområdet / allmenningen. Hallen bidrar delvis til å utjevne terrengforskjeller, og styrker koblingen mot øvre nivå med bydelshus og butikksenter sammenliknet med dagens situasjon. Alternativet gir, som alternativ 4, mulighet til etablering/utvidelse til 1 ½ eller 2 flater med håndballstørrelse. Brukermedvirkning tilbakemelding alternativ 5: Det var blant brukerne enighet om at et sted mellom alternativ 4 og alternativ 5 hvor det beste alternativet lå spesielt dersom man vurderer 2 håndballflater mente man at det burde vurderes å trekke hall nr 2 (ned mot skolenivået) lengre mot skolen. Tillegg: Gjennom brukermedvirkningen ble det gjort klart at det er ønske om at kommunen skal kjøpe det gamle butikksenteret og bygge hall på denne tomta. Dette har ikke vært innenfor arbeidsgruppens mandat å vurdere videre. Rådmannens vurdering Rådmannen har gjort vurdering av de ulike alternativene basert på følgende tematisk inndeling: Allmenningen / møteplasser Hvilke muligheter gir alternativet for etablering av nye aktivitetsskapende uterom, møteplasser og samspill mellom funksjoner i sentralaksen? Hvor stor og samlende er allmenningen? Henvender byggene seg til allmenningen? Samspill mellom byggene Hvordan forholder byggene seg til hverandre? Styrking av sentrum Hvordan bindes sentrumsnivå og skolenivå sammen? Utvidelsesmuligheter Er det utvidelsesmuligheter for aktivitetshus/flerbrukshall til to aktivitetsflater med håndballstørrelse? Nedbygging av eksisterende kvaliteter (gis ikke poeng) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen medfører krav om erstatningsareal dersom det bygges ned eksisterende lekeareal for barn og unge Brukermedvirkning Resultat fra brukermedvirkning 4

5 Vuderingskriterier Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Alternativ 4 Alternativ 5 Allmenning / møteplasser Samspill mellom bygg Styrkning av sentrum Utvidelsesmulighet Nedbygging av eksisterende JA JA NEI NEI NEI kvaliteter Brukermedvirkning Totalvurdering Helhetsvurdering plassering på flatmark: Helhetsvurdering plassering i skråning: (-) (-) (-) Bygger ned verdifullt lekeareal Gir ikke rom for utvidelse til 2 haller Gir ingen god helhetsløsning for området Gir mulighet for god sammenkobling av sentrumsnivå og skolenivå God helhetsløsning for området Mulighet for utvidelse til 2 haller Trinnvis utvikling av området Kostnader Det er gjort grove kostnadsberegninger på ulikeheten i kostnader dersom man legger flerbrukshallen inn i skråning eller på flatt terreng. Beregningene viser at forskjellen utgjør om lag 22-23% økning i kostnader ved å legge den inn i skråningen. Alternativ 4 og 5 innebærer en hall i skrånende terreng. Videre prosess Det er skissert 3 ulike typer prosesser for det videre reguleringsplan- og prosjekteringsarbeidet: 1. Plan- og design konkurranse med etterfølgende reguleringsplan og byggeprosjekt 2. Oppdragsgiverstyrt parallelloppdrag med etterfølgende reguleringsplan og byggeprosjekt 3. Reguleringsplan og byggeprosjekt 5

6 En grov vurdering av disse alternativene viser følgende: Flere mulige løsningsalternativer Tidsforbruk Kostnader Brukerinvolvering 1. Plan- og designkonkurranse 2. Oppdragsgiverstyrt parallelloppdrag 3. Reguleringsplan og byggeprosjekt (direkte) Rådmannens anbefaling Alternativene 1,2 og 3 svarer ikke på visjonen om å skape ett samlet sentrum. Alternativene legger dårlig til rette for samspill mellom funksjoner i sentralaksen, verdifullt lekeareal bygges ned og det gis ingen mulighet for utvidelse til 1 ½ eller 2 flater med håndballstørrelse. Alternativene har fått dårlige tilbakemeldinger fra innbyggere og brukere av området. Alternativ 5 henvender seg i hovedsak til skolen og bidrar i mindre grad til samspill mellom funksjoner i sentralaksen. Alternativ 4 og 5 gir begge muligheter for etablering av opp til 2 flater i håndballstørrelse. De har begge fått positive tilbakemeldinger fra innbyggere og brukere. Rådmannen anbefaler derfor at man går videre med reguleringsplan og prosjektering av alternativ 4. Alternativ 4 er den løsningen som skaper rammer for den beste totalløsningen som bygger opp under visjonen av ett sentrum som er åpent for alle og utjevner forskjeller. Ny bygningsmasse den nye Storstua vil fungere som limet på Fjell; den binder terrengforskjellene sammen, skaper en modernisert skole, ny og moderne barnehage, nye møteplasser ute og inne, og legger til rette for utvikling av et sentrumsområde med promenade, torg og møteplasser. På grunn av at idretts og lekeområder rundt skolen er begrensede, anbefales et alternativ som har hallen liggende i skrånende terreng. Rådmannen kommer tilbake med kostnader til denne prosessen i økonomiplanen. I den videre prosessen anbefaler rådmannen at man går videre med oppdragsgiverstyrt parallelloppdrag. Dette gir muligheter for å belyse ulike løsninger og samtidig ivareta styringsmuligheter for brukermedvirkning, kostnader og fleksibilitet i valg av løsning da man kan sette sammen ulike momenter fra de ulike oppdragene. Vedlegg: En mer komplett vurdering av de ulike alternativene følger som vedlegg til saken. 6

7 7