Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L12 2011/6229-109 25.11.2014 Inger Helene Kjerkreit Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2014/133 10.12.2014 Kommunestyret 2014/114 11.12.2014 Utsendte vedlegg 1 Plankart datert 26.06.14 og sist revidert 27.11.14 2 Tegnforklaring og tittelfelt i A4 3 Planbestemmelser, datert 26.06.14 og sist revidert 27.11.14 4 Planbeskrivelse, datert 26.06.14 og sist revidert 27.11.14 5 Innkomne merknader ved høring og offentlig ettersyn 6 Notat - forslagsstillers kommentarer til innkomne merknader ved offentlig ettersyn, datert 20.11.14 Ikke utsendte vedlegg Støyrapport Asplan Viak, datert 01.09.14 Geoteknisk rapport Inhouse Tech, datert 21.03.14 Brev fra Fylkeskonservatoren, datert 17.12.13 Arkeologisk rapport, datert 10.12.09 Forslag til detaljregulering for Brattås - 2. gangs behandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Planområdet har et areal på ca. 163 daa og omfatter gnr/bnr 178/1, 178/9 og 179/20. I tillegg berører nordlig adkomstvei gnr/bnr 170/33, 178/5 og 8, 179/3, 5 og 27. Planområdet ligger på Brattås og er i dag skogkledt. Planforslaget legger til rette for utvikling av området til boligformål, med både frittliggende eneboliger og arealer for konsentrert småhusbebyggelse. Planen åpner i tillegg for etablering av barnehage ved behov. Planforslaget legger til rette for etablering av anslagsvis inntil 160 boenheter, hvorav 51 eneboliger, samt barnehage med inntil 4 avdelinger. Hestefjellet, den ytterste toppen på Brattås, er avsatt til naturområde. Oppstart av planarbeidet ble varslet ved brev datert 17.12.13 til berørte parter/offentlige instanser, og ved kunngjøring i lokalavisen og på kommunens hjemmeside 23.12.13. Planforslaget ble fremmet for 1.gangs behandling i hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 17.09.14 (PS 2014/97), og lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 25.09.14 10.11.14.
Det har kommet inn 6 uttalelser til planforslaget i høringsperioden. Som følge av disse uttalelsene er det foretatt noen mindre justeringer av bestemmelsene og plankartet. Justeringene fremgår av saksfremstillingen og reviderte plandokumenter følger vedlagt. Administrasjonen anbefaler at planforslaget egengodkjennes. I vedtak 2014/97, av 17.09.14, var det forutsatt at gjeldende reguleringsplan for Brattås (G-355), vedtatt 25.08.1995 skulle oppheves når ny reguleringsplan for Brattås egengodkjennes. Forslaget til innstilling omfatter dermed også oppheving av gjeldende plan for området. Rådmannens forslag til innstilling: I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-12 godkjennes forslag til detaljregulering for Brattås (plan-id G-666). Plandokumentene består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 26.06.14 og sist revidert 27.11.14. I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-14 oppheves «Reguleringsplan for Brattås» (planid G-355), vedtatt 25.08.1995. Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø - 10.12.2014 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Svein Olaussen (AP) ba om protokolltilførsel: Det vises til vedtak i sak PS 2014/97 hvor det fra undertegnede ble fremmet et tilleggsforslag til rådmannens innstilling vedrørende detaljregulering av Brattås 1. gangs behandling når det gjalt veiforbindelsen til boligfeltet. Forslaget ble ikke vedtatt. Det er nå fra velforeninger og beboere i området framført at de ønsker at adkomsten til feltet skal skje fra Klepperveien, noe som må vektlegges. Det vises til fremlagt forslag til reguleringsplan i møte som hensyntar dette forholdet. Administrasjonen skal forberede og legge dette forslaget frem for politisk behandling. Vedtak: I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-12 godkjennes forslag til detaljregulering for Brattås (plan-id G-666). Plandokumentene består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 26.06.14 og sist revidert 27.11.14. I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-14 oppheves «Reguleringsplan for Brattås» (plan-id G-355), vedtatt 25.08.1995. Protokolltilførsel fra Svein Olaussen (AP): Det vises til vedtak i sak PS 2014/97 hvor det fra undertegnede ble fremmet et tilleggsforslag til rådmannens innstilling vedrørende detaljregulering av Brattås 1. gangs behandling når det gjalt veiforbindelsen til boligfeltet. Forslaget ble ikke vedtatt.
Det er nå fra velforeninger og beboere i området framført at de ønsker at adkomsten til feltet skal skje fra Klepperveien, noe som må vektlegges. Det vises til fremlagt forslag til reguleringsplan i møte som hensyntar dette forholdet. Administrasjonen skal forberede og legge dette forslaget frem for politisk behandling. Saksprotokoll i Kommunestyret - 11.12.2014 Behandling: Jan-Erik Herft (H) og Torfinn Moen (SP) ble erklært inhabile. Jorunn Torgersen tiltrådte møtet som vara for Herft under behandling av saken 46 representanter til stede. Erlan Aastebøl (H) fremmet rådmannens innstilling. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Svein Olaussen (AP) ba om protokolltilførsel: Det vises til vedtak i sak PS 2014/97 hvor det fra undertegnede ble fremmet et tilleggsforslag til rådmannens innstilling vedrørende detaljregulering av Brattås 1. gangs behandling når det gjaldt veiforbindelsen til boligfeltet. Forslaget ble ikke vedtatt. Det er nå fra velforeninger og beboere i området framført at de ønsker at adkomsten til feltet skal skje fra Klepperveien, noe som må vektlegges. Det vises til fremlagt forslag til reguleringsplan i møte som hensyntar dette forholdet. Administrasjonen skal forberede og legge dette forslaget frem for politisk behandling. Vedtak: I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-12 godkjennes forslag til detaljregulering for Brattås (plan-id G-666). Plandokumentene består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 26.06.14 og sist revidert 27.11.14. I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-14 oppheves «Reguleringsplan for Brattås» (plan-id G-355), vedtatt 25.08.1995. Protokolltilførsel fra Svein Olaussen (AP): Det vises til vedtak i sak PS 2014/97 hvor det fra undertegnede ble fremmet et tilleggsforslag til rådmannens innstilling vedrørende detaljregulering av Brattås 1. gangs behandling når det gjaldt veiforbindelsen til boligfeltet. Forslaget ble ikke vedtatt. Det er nå fra velforeninger og beboere i området framført at de ønsker at adkomsten til feltet skal skje fra Klepperveien, noe som må vektlegges. Det vises til fremlagt forslag til reguleringsplan i møte som hensyntar dette forholdet. Administrasjonen skal forberede og legge dette forslaget frem for politisk behandling.
Saksutredning: Bakgrunn Når det gjelder bakgrunnen for planarbeidet vises det til saksutredningen i hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljøs sak 2014/97 (møte 17.09.14) og planbeskrivelsen som følger vedlagt. Vurdering Halden kommune har mottatt 6 uttalelser til planforslaget ved høring og offentlig ettersyn. Disse er oversendt forslagsstiller SG Arkitekter AS til kommentar. Uttalelsene er kommentert i notat fra forslagsstiller av 20.11.14. Dette følger som vedlegg. Det foreligger ingen innsigelser fra statlige eller regionale myndigheter. Vilkårene for at kommunestyret skal kunne egengodkjenne reguleringsplanen er dermed oppfylt. Som en følge av faglige råd i uttalelsene er det imidlertid foretatt noen mindre justeringer av plankart og bestemmelser. Disse framgår av saksfremstillingen. De reviderte plandokumentene følger vedlagt. Alle uttalelsene følger som vedlegg og er kommentert nedenfor. Fylkesmannen i Østfold, datert 07.11.14 1. Arealutnyttelse Fylkesmannen mener forslaget om mange nye eneboliger ikke er i tråd med nasjonale føringer om en mer kompakt boligutbygging. Viser til at kompakte utbygginger reduserer presset på arealer, minker transportbehovet og styrker grunnlaget for kollektivtransport. Fylkesmannen anbefaler at planforslaget endres ved å legge til rette for mer konsentrert boligutbygging. Planforslaget legger opp til en utbygging med både eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus, kjedehus og flermannsboliger. Av anslått utnyttelse på 160 boenheter totalt er 2/3 regulert som konsentrert småhusbebyggelse. Innenfor arealer avsatt til bebyggelse og anlegg blir tettheten om lag 2 boenheter pr. daa. Planforslaget viser til del store eneboligtomter. De største er i hovedsak lokalisert til de mest eksponerte delene av utbyggingsområdet. Til sammen anses den totale utnyttelsen innenfor feltet å være akseptabel. Beboerne i tilgrensende boligområder ønsker ikke mer gjennomgangstrafikk (se uttalelser fra Øberg og Omegn Vel og Måstad Borettslag under). Med sin beliggenhet uten kollektivtrafikk i umiddelbar nærhet vil planområdet bli relativt bilbasert. Det anbefales derfor ikke en høyere utnyttelse innenfor planområdet. 2. Landskapstilpasning Fylkesmannen er usikker på om det er tatt tilstrekkelig hensyn til terrenget i området ved lokalisering av veier og tomter, og ber kommunen kvalitetssikre dette. Påpeker at en del av tomtene vil være utfordrende å bygge ut med eneboliger. Ser svært positivt på at de søndre delene av området er foreslått regulert til naturområde. Eneboligfeltene sentralt i feltet har, som det også ble påpekt ved 1.gangs behandling, en noe sjablongmessig utforming, og kunne gjerne vært utformet ledigere. Tatt i betraktning eksisterende terreng og vegetasjon i området vurderes utformingen likevel å kunne fungere. Det vil bli en del terrengbearbeiding ved framføring av veien ved østre del av V3 og ved V7, men det er stilt krav i planbestemmelsene for å sikre en god terrengbehandling. Det er også stilt krav i planbestemmelsene om terrengtilpasset bebyggelse generelt, og i eneboligfeltene spesielt. Det
vurderes at terreng og landskap i tilstrekkelig grad er ivaretatt ved utforming av plankart og sikret i bestemmelsene. Østfold fylkeskommune (ØFK), datert 07.11.14 Etter fylkeskommunens vurdering er det en rekke momenter som vil kunne heve kvaliteten på reguleringsplanen: 1. Landskapstilpasning Fylkeskommunen synes det er positivt at boligene er trukket noe tilbake i forhold til Iddesletta, men mener at det bør etableres byggegrenser ut mot skråningene (friareal/grøntareal). ØFK stusser over at planforslaget ikke ser ut til å følge terrenget vesentlig. Påpeker at behandlingen av terrenget er særlig viktig og mener at ny bebyggelse bør tilpasses landskapet bedre. Ber om at det innarbeides bestemmelse mht. tiltalende landskapsbehandling av skjæringer og fyllinger og sikring mot fallulykker. Det er i hovedsak allerede satt inn byggegrenser mot de brattlendte friområdene ved feltene for konsentrert småhusbebyggelse. Unntaket er feltene BK1 og BK4 som vurderes å ligge minst eksponert. For eneboligtomtene vil utbyggingen naturlig styres av terrengformen/landskapet. En ser ikke behov for å legge inn ytterligere byggegrenser. Mht. generell landskapstilpasning vises det til kommentar til fylkesmannens uttalelse (se over). Det er lagt inn en ny bestemmelse, 4.6.1, for å sikre tiltalende terrengbehandling og sikring mot fallulykker. 2. Barn og unge Etter fylkeskommunens oppfatning er det ikke anledning til å pålegge områder til opparbeiding av lekeareal i private eller halvprivate hager, terrasser eller balkonger. En inkludering av disse arealene vil derfor ikke oppfylle hensynet til barn og unge, etter ØFKs oppfattelse av intensjonen i RPR for barn og unge. ØFK påpeker at det synes som om lekearealene er avsatt som «utfyllinger», og ikke lagt på de fine kollene i terrenget. Ber om at planen bearbeides slik at den gir flere og bedre avklaringer mht. lekeareal. Fylkeskommunen forutsetter at planforslaget innfrir kommunens krav til lekearealer og at antall boenheter står i forhold til størrelsen på lekearealene. Videre forutsettes at den faktiske arealbruken formelt sikres gjennom formål (SOSI-kode 1610 lekeplass) og bestemmelser. Planen bør også legge til rette for å beholde flest mulig trær. I praksis vil mye av leken foregå i private hager i boligområdene. For den konsentrerte bebyggelsen er det satt krav om minimum 60 m 2 uteareal for opphold og lek pr. boenhet, fortrinnsvis på bakken. Det er avsatt 7 lekeområder innenfor planområdet, som er sikret som lekeplass (SOSI-kode 1610 lekeplass). Lekeplassene er av forskjellig størrelse og har forskjellig innhold. Lekearealene er i hovedsak lokalisert i forbindelse med turdrag og inntil områder som reguleres til naturområder. Arealene som kan benyttes til lek blir dermed i praksis større enn det planen viser. Alle boliger vil ha tilgang til småbarnslekeplass innenfor 100 meter fra boligen. Lekeplass L1 er etter høringen flyttet vekk fra vei V2, til en mer beskyttet plassering vest i felt BK3. Størrelsen på lekeplassen er også økt noe. Sentralt i feltet reguleres en balløkke på 1,5 daa. I tillegg utgjør Hestefjellet (felt N1) en betydelig ressurs som leke- og rekreasjonsområde. De fleste av boligene vil bli liggende innenfor
150 meter fra et av disse områdene. Opparbeidelse av lekeplassene er sikret gjennom rekkefølgekrav i bestemmelsene ( 3.4). Iht. reguleringsbestemmelsene 5.4-3, 7.1 og 7.2-3 skal vegetasjonen på lekeplasser, turdrag og i naturområde i størst mulig grad bevares. Avsatte lekeområder vurderes å være store nok, gir et variert leketilbud og har en akseptabel plassering. Det vises også til forslagsstillers notat av 20.11.14 med kommentarer til uttalelsene. 3. Barnehage Fylkeskommunen påpeker viktigheten av trafikksikker adkomst til barnehagen og at trafikken kan avvikles på en god måte. Utforming av adkomstforholdene vil bli vurdert ved en evt. byggesøknad for barnehagen. 4. Kulturminner Viser til uttalelse fra fylkeskonservatoren. Ved arkeologisk registrering i planområdet er det ikke påvist funn av automatisk fredete kulturminner som har særlig behov for vern. Påpeker muligheten for funn selv om området er registrert. Tas til etterretning. Statens vegvesen, datert 10.11.14 Statens vegvesen påpeker at det ikke er gjort trafikkanalyse for adkomsten til fylkesveien, men er enige i at valgt atkomst via Jonsokveien og Måstadveien er det beste alternativet. Det er ikke behov for tiltak i krysset Øbergveien Jonsokveien. Mener skoleveg er tilfredsstillende løst. Ber om at frisikt i kryss på V6-9 tegnes inn, og at det gis krav i planbestemmelsene om frisikt ved avkjørsler. Mener krav om sykkelparkering ved barnehagen må legges inn, og påpeker viktigheten av trafikksikker utforming av parkeringsplassen. Plankart og bestemmelser er justert iht. vegvesenets innspill. Utforming av parkeringsplassen ved barnehagen vil bli vurdert ved en evt. byggesak. Øberg og Omegn Vel, datert 03.11.14 Velforeningen er ikke tilfreds med at adkomst til planområdet legges gjennom eksisterende bebyggelse. De påpeker at bomiljøet deres allerede er overbelastet med trafikkstøy. Velforeningen ønsker biladkomst til planområdet uavhengig av eksisterende bebyggelse, i det minste delt adkomst. Det stilles spørsmålstegn ved fremstillingen av støyproblematikken og måten det løses på. Velforeningen oppsummerer med at: 1. Antall boliger må reduseres. 2. Det må etableres biladkomst til planområdet også via Klepper. 3. Skjerming av støy må først på plass. Som en tilleggsmerknad til uttalelsen påpekes at nærskolen i området allerede nesten er sprengt. De fleste elevene fra Brattås må dermed transporteres med buss til andre skoler. Alternative adkomstmuligheter er tidligere vurdert og ansees ikke som aktuelle det vises til saksutredningen for 1. gangs behandling av planforslaget (utvalgssak 2014/97 i møte 17.09.14).
Det er foretatt støybregninger (Asplan Viak, datert 01.09.14 se vedlegg) for å kartlegge planforslagets påvirkning på eksisterende boliger langs Måstadveien og Jonsokveien. Trafikk fra nytt boligfelt samt en generell trafikkvekst vil gi en økning i støynivået for boligene. Noen av boligene vil ligge i «gul sone» (dvs. ligge over anbefalte grenseverdier for støybelastning som ligger i T- 1442/2012), dersom det ikke gjøres avbøtende tiltak. Dette er belyst i planbeskrivelsen og vedlagte støyberegning (Asplan Viak, datert 01.09.14). Støyberegningen konkluderer med at for 8 boliger er økningen i støy så høy at den vil kunne utløse krav om tiltak. Hvilke tiltak som eventuelt må iverksettes og hvor er ikke avklart, da en detaljkartlegging og prosjektering av tiltak må til. Reguleringsbestemmelse 3-7 krever at det skal gjøres en nærmere vurdering av behov for støyskjermingstiltak for disse boligene og at eventuelle nødvendige avbøtende tiltak skal være gjennomført før brukstillatelse for boliger innenfor planområdet kan gis. Gjennom denne bestemmelsen sikres det at avbøtende tiltak iht. gjeldende regelverk gjennomføres før trafikkveksten kommer. Det er også i 4.4-1 tatt inn egne bestemmelser som gjør departementets veileder T-1442/2012 om støy, deriblant under anleggsfasen, juridisk bindende. Ang. skolekapasitet Det er fattet politiske vedtak om etablering av ny skole på Idd. Det legges derfor til grunn at skolekapasiteten i området vil bli tilfredsstillende innen rimelig fremtid. Måstad Borettslag, datert 03.11.14 Måstad borettslag er bekymret for trafikksikkerheten til skolebarn ved økt trafikkbelastning langs adkomstveg, og mener trafikken vil øke til et uakseptabelt nivå. Påpeker at vegen er smal, bratt og med en sving mot toppen, og med manglende vedlikehold og strøing vinterstid. Allerede i dag oppstår farlige situasjoner daglig, særlig vinterstid. Stiller spørsmålstegn ved om de foreslåtte utbedringene av vegen inn mot Måstad er tilstrekkelig for å ivareta trafikksikkerhet og miljø. Ber om at alternativ hovedadkomst til Brattås utredes ytterligere. Måstadveien er skolevei for barn fra Måstadfeltet. Fra Jonsokveien opp til Måstad borettslag har veien en bredde på ca. 5,5 meter i tillegg til et ensidig fortau på ca. 3 meter. Enkelte av kryssene kan være noe uoversiktlige, da de ikke er vinkelrett utformet, men ellers er vegen og fortausiden svært oversiktlig. Det bratteste partiet er helt rett, og ikke i tilknytning til noen uoversiktlige kryss. Vegen kan ikke karakteriseres som smal og bratt. Som det påpekes ender vegen i en sving inn mot Måstad, hvor vegen snevres inn i dag. Iht. til planen skal vegen utbedres slik at den får bedre kurvatur og siktforhold, i tillegg til bredere fortau, slik at trafikksikkerheten ivaretas på en god måte. Det er stilt krav i bestemmelsene ( 3.2) om at utbedringen skal være ferdigstilt før videre utbygging av infrastruktur innenfor Brattåsfeltet kan startes. Det vises også til kommentaren til uttalelse fra Øberg og Omegn Vel se over. Råd for funksjonshemmede (i Halden kommune), datert 07.11.14 Rådet bemerker at gangfelt, barnehager og lekeplasser må følge Norsk Standard NS 11005:2011 vedrørende universell utforming. Spesielt fokus bes lagt på syns-, bevegelses- og orienteringshemmedes situasjon. Det påpekes at det bør legges til rette for universelt utformede bussholdeplasser. Råd for funksjonshemmede ber i tillegg om å bli tatt med på råd der reglene om universell utforming ikke kan følges.
Planen inneholder en generell bestemmelse ( 4.3) med krav om at universell utforming/tilgjengelighet til bygninger, anlegg og utendørsoppholdsarealer skal søkes oppnådd i størst mulig grad ved utbygging og alle typer tiltak innenfor området. Sammen med generelle bestemmelser som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter, ansees dette å gi tilstrekkelige krav/fokus på universell tilgjengelighet ved kommende byggesaker. Rådets ønske om å bli tatt med på råd er videreformidlet utbygger og kommunens byggesaksavdeling. Planområdet inneholder ingen bussholdeplasser. Annet Det har ved høring og offentlig ettersyn ikke kommet innspill til barnehageformålet annet enn mht. støybelastning og kommentarer om nødvendigheten av trafikksikker adkomst/parkering. Administrasjonen foreslår derfor at formålet beholdes i planen se også saksutredningen i hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljøs sak 2014/97 (møte 17.09.14) I vedtak 2014/97, av 17.09.14, var det forutsatt at gjeldende reguleringsplan for Brattås (G-355), vedtatt 25.08.1995 skulle oppheves når ny reguleringsplan for Brattås egengodkjennes. Forslaget til innstilling bør dermed også omfatte oppheving av gjeldende plan for området. Konklusjon Administrasjonen mener planforslaget kan egengodkjennes med de endringer som fremgår av saksfremstillingen og som er innarbeidet i vedlagte reviderte plandokumenter. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Ulf Ellingsen Morten Høvik