MARIENLYST: INTERNT UTKAST 26.02.2013 TOMTEANALYSE FOR MULTIFUNKSJONSHALL Innledning Denne analyse tar sikte på å belyse konsekvenser for plassering av Multifunksjonshall på Marienlyst. I utviklingsavtale mellom Drammen kommune og Ticon Eiendom AS, punkt 15.1, 1. ledd står det: "Første aktivitet i Utviklingsfasen er at DK (=Drammen kommune) med bistand fra MU AS utarbeider en analyse av plasseringsalternativ for Multifunksjonshallen." Formålet for denne analyse er i utgangspunkt å utrede hva som er den foretrukne plasseringen av hall innenfor det aktuelle området. Alternativt utrede hvilken hallplassering som ikke er å anbefale slik at planlegging av delområder for utvikling av boliger og øvrig bebyggelse kan startes parallelt med videre utredning av nøyaktig hallplassering. I denne analyse benevnes avtalens utbyggingsområde som Tomten. Tomtens størrelse er i avtalen ca. 50.200 m2. Etter regulering av Bjørnstjerne Bjørnsons gate er teoretisk tilgjengelig tomtestørrelse ca. 42.800 m2. I analysen videre benevnes aksen fra Bybrua via Strømsø torg og videre mot Marienlystområdet for Byaksen. I tidligere kommunale dokumenter er det operert med et Marienlyst torg i inngangen til området fra Strømsø torg, det samme begrepet benyttes i dette dokument. Gang- og sykkelveien langs søndre side av Tomten, gjennom Marienlystområdet, benevnes Idrettsaksen. Kriterier som er vurdert for hvert enkelt alternativ er:
Byplanmessige forhold: Tilgjengelighet, Bymessig sammenheng, Forhold til omgivelser. Funksjonelle forhold knyttet til hallen: Konsekvenser for eksisterende aktiviteter i området, Konsekvenser for arrangement/events. Gjennomføring og økonomi: Tilpassningsdyktighet, Byggeperiode (midlertidige løsninger), Resterende areal av Tomten, Finansiering. Tomtealternativer Opprinnelig tenkt plassering for hallen var i vestre ende av Tomten, VEST, slik den er definert i avtaleverket. Avtalen tar imidlertid høyde for at Drammen kommune fritt kan beslutte plassering i Tomtens østre ende, ØST. Avgrensning mellom område VEST og ØST legges, i denne analysen, i forlengelsen av Langes gate. I desember 2012 fremkommer et forslag til et tredje tomtealternativ; området syd for Drammensbadet, der utebadet ligger i dag, SYD. Analysen vil gjennomgå denne plassering som et innspill for å gi prosjektet større handlingsrom. Kart som viser de tre tomtealternativene med teoretisk størrelse. Ny utforming av Bj.Bjørnsons gate med blått. Ved videre skissering av hallplassering er det blitt klart at innenfor både område Vest og område Øst er det plass nok til både hall og øvrig bebyggelse. Derfor opereres det i denne analyse med Vest 1, Vest 2, Øst 1 og Øst 2 som alternativer for nybygg av hall. I tillegg er det sett på konsekvenser av om- og tilbygging av eksisterende hall, dette alternativ benevnes Øst 3.
Felles forutsetninger for samtlige alternativer Friidrettsstadion flyttes. Skøytebanen og kunstgressbanen beholdes. Bjørnstjerne Bjørnsons gate utvides til 4 kjørefelt med trerekker og bredder i henhold til vedtatt reguleringsplan. Det skal etableres en planfri kryssing for gående og syklende over Bjørnstjerne Bjørnsons gate i forlengelse av Tamburgata (hvor det i dag er en rundkjøring). Før økt tilgjengelighet til området legges det opp til å få etablert en ny biladkomst fra Bjørnstjerne Bjørnsons gate, fortrinnsvis i forlengelse av Langes gate. Det tilstrebes å oppnå bymessig sammenheng med kvartalsstrukturen på nordre side av Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Det må avsettes arealer til stimleplass (for ca. 7000 personer) og bakkeparkering (minst for eksisterende kontor- og næringsvirksomheter i stadionanlegget) utenfor Marienlyst stadion. Felles konsekvenser for samtlige alternativer Byplanmessige forhold Tilgjengelighet Kollektivtransport: Tomten har god tilgjengelighet for kollektivtransport; jernbanestasjon og bussholdeplasser på Strømsø torg samt bussholdeplasser i Tordenskjolds gate og ved Maxisenteret. Gående/Syklende: Området har god tilgjenglighet fra alle retninger: Fra Bragernessiden via Strømsø torg og et ev. Marienlyst torg. Fra øvrige deler av byen via omkringliggende gater og eksisterende gang- og sykkelveier. Ombygging av Bjørnstjerne Bjørnsons gate vil dessuten øke tilgjengeligheten fra kvartalene nord for området. Overordnet arealbruk Grønnstruktur Er dette relevant? (= er det et eget tema?) Annet? Miljø Er dette relevant? (= er det et eget tema?) Likt for alle plasseringsalternativ? Overvannsproblematikk (må dette være med?) Funksjonelle forhold knyttet til Hallen Konsekvenser for skolene Trenger dette å være med? Økonomi og gjennomføring Kostnader Kostnader for bygging av en ny hall vil være omtrent lik for de forskjellige alternativene (med unntak av om- og tilbygging av eksisterende hall; Øst 3).
Alternativ Vest 1 Ny multifunksjonshall plassert på nordvestre del av område hvor friidrettstadion ligger i dag. Byplanmessige forhold Tilgjengelighet Gående/Syklende: God tilgjengelighet fra Bragernessiden via Strømsø torg og et ev. Marienlyst torg. Biladkomst: Forholdsvis lange avstander fra adkomstveier til hall. Parkering: Forholdsvis lange avstander til bakkeparkering. Mulighet for parkeringshus rett øst for hallen med adkomst fra Langes gate.
Bymessig sammenheng Mulighet for å legge inngang og stimleplass foran hallen i direkte tilknytning til et fremtidig Marienlyst torg (i forlengelse av en parallellforskyvet Byakse fra Strømsø torg). Hallen vil blokkere for den ev. fremtidige direkte siktaksen (ved riving av bensinstasjon) fra Strømsø torg langs Tamburgata. Siktakse langs Blichs gate vil også ende i hallen. Mulighet for opprettholdelse av siktakse langs Webergs gate. Hallen kan plasseres med direkte kontakt til Idrettsaksen. Forhold til omgivelser Direkte nabo med Drammensbadet, mulighet for felles inngangsplass. Kun offentlige funksjoner rundt ev. fremtidig Marienlyst torg; Drammen Museum, Drammen videregående skole, Drammensbadet og Multibrukshall. To voluminøse bygningsvolumer (Hall + Drammensbadet) som naboer i vestre ende av Idrettsaksen. Vil gi en tett og lukket situasjon mot Strømsø torg og byaksen. Hallen vil stenge inne Drammensbadet sett fra Bjørnstjerne Bjørnsons dette vil gi tap av annonseringseffekt for badet i forhold til forbipasserende trafikk. Funksjonelle forhold knyttet til hallen Konsekvenser for eksisterende aktiviteter i området Hall beliggende inntil Drammensbadet fører til konsentrasjon av idrettsfunksjoner i vestre del av idrettsaksen. Dette vil føre til større trafikkbelastning på Danvikgata og økt belastning på parkeringsforhold på søndre side av Drammensbadet.
Konsekvenser for arrangement/events Muligheter for god stimleplass på utside av Hall, mulighet for sambruk med et fremtidig Marienlyst torg. Lange avstander fra bakkeparkering ved Marienlyst stadion og Maxi-senteret. Nært parkeringshus i Blichs gate samt mulighet for nærhet til et nytt parkeringshus rett øst for hallen. Spesielt vanskelig vareadkomst pga avstand til adkomstveier for bil. Derved må varelevering skje over områder for gående og syklende med påfølgende ulykkesrisiko. Gjennomføring og økonomi Tilpassningsdyktighet Gode muligheter for tilpassning av konsept, innhold og utforming. Gode muligheter for etappevis utbygging hvis ønskelig. Byggeperiode (midlertidige løsninger) Mulig å bygge ny hall samtidig som eksisterende Drammenshall brukes; ingen midlertidige løsninger er nødvendig. Resterende areal av Tomten : Ca. 21.500 m2 Finansiering (Utarbeides av MU/Ticon?)
Alternativ Vest 2 Ny multifunksjonshall plassert på sørøstre del av område hvor friidrettstadion ligger i dag. Byplanmessige forhold Tilgjengelighet Biladkomst: Mulighet for direkte adkomst fra ny vei i forlengelse av Langes gate. Parkering: Ca. midt i mellom parkeringsområder sør for Drammensbadet og parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Mulighet for parkeringshus rett øst for hallen med adkomst fra Langes gate.
Bymessig sammenheng Mulighet for å legge inngang og stimleplass foran hallen i direkte tilknytning til idrettsaksen, snudd alternativt mot vest eller øst. Hallen vil ikke blokkere for den ev. fremtidige siktaksen (ved riving av bensinstasjon) fra Strømsø torg langs Tamburgata. Dette gir mulighet for en mer åpen og inviterende bebyggelsesstruktur ved overgang fra Byaksen til Idrettsaksen. Kun siktakse langs Webergs gate vil ende i hallen, mulighet for opprettholdelse av øvrige siktakser fra nordre side av Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Forhold til omgivelser Plassering midt mellom Drammensbadet og Marienlyst stadion gir spredning av de tyngste idrettsfunksjonene langs Idrettsaksen. Med inngang mot øst gis mulighet for felles inngangsplass med Marienlyst stadion. Hallens bygningsvolum vil ligge som fondvegg mot skøytebanen, gir luft mot stort byggningsvolum. Bakside mot Drammensbadet og ny bebyggelse mot vest. Funksjonelle forhold knyttet til hallen Konsekvenser for eksisterende aktiviteter i området Hall beliggende midt i området. Fører sannsynligvis til spredning av trafikkbelastning via flere adkomstveier. Skjerming av skøytebane/kunstgressbane, bedre vindforhold?
Konsekvenser for arrangement/events Muligheter for god stimleplass på utside av hall, i sambruk med stimleplass for Marienlyst stadion. Middels lange avstander fra bakkeparkering. Mulighet for nærhet til et nytt parkeringshus rett øst for hallen, forholdsvis langt til parkeringshus i Blichs gate. Mulighet for god tilkomst for varetransport fra Langes gate, med utkjørsel via parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Alternativt utkjørsel langs skøytebanen til Ordfører Ingebrigtsens gate. Gjennomføring og økonomi Tilpassningsdyktighet Gode muligheter for tilpassning av konsept, innhold og utforming. Gode muligheter for etappevis utbygging hvis ønskelig. Byggeperiode (midlertidige løsninger) Mulig å bygge ny hall samtidig som eksisterende Drammenshall brukes; ingen midlertidige løsninger er nødvendig. Resterende areal av Tomten : Ca. 22.750 m2 Finansiering (Utarbeides av MU/Ticon?)
Alternativ Øst 1 Ny multifunksjonshall plassert på østre del av område hvor Drammenshallen ligger i dag, eksisterende hall rives. Byplanmessige forhold Tilgjengelighet Biladkomst: Hovedadkomst fra Knofs gate til parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Alternativt via ny adkomst fra Langes gate. Parkering: Parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Mulighet for parkeringshus rett vest for hallen med adkomst fra Langes gate.
Bymessig sammenheng Mulighet for å legge inngang og stimleplass foran hallen i direkte tilknytning til idrettsaksen. Hallen vil ikke blokkere for den ev. fremtidige siktaksen (ved riving av bensinstasjon) fra Strømsø torg langs Tamburgata. Kun siktakse langs Mallinggate vil ende i hallen, mulighet for opprettholdelse av øvrige siktakser fra nordre side av Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Forhold til omgivelser Plassering midt fremfor Marienlyst stadion gir en tyngdepunkt av idrettsfunksjoner lengst øst på idrettsaksen (slik som i dag). Med inngang mot sør gis mulighet for felles inngangsplass med Marienlyst stadion. Hallens bygningsvolum vil ligge omtrent hvor Drammenshallen ligger i dag. Gir luft mot stort bygg. Liten forandring fra dagens situasjon. Bakside mot Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Funksjonelle forhold knyttet til hallen Konsekvenser for eksisterende aktiviteter i området Hall beliggende helt øst i området. Ingen større konsekvenser for trafikksituasjon og øvrige forhold siden forholdene blir i stort sett uforandret i forhold til dagens situasjon. Konsekvenser for arrangement/events Muligheter for god stimleplass på utside av hall, i sambruk med stimleplass for Marienlyst stadion (som i dag).
Nærhet til bakkeparkering foran hall og rundt Maxi-senteret. Mulighet for nærhet til et nytt parkeringshus rett vest for hallen, forholdsvis langt til parkeringshus i Blichs gate. Mulighet for god tilkomst for varetransport fra Langes gate, med utkjørsel via parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Alternativt utkjørsel langs skøytebanen til Ordfører Ingebrigtsens gate. Gjennomføring og økonomi Tilpassningsdyktighet Begrensede muligheter for tilpassning av konsept, innhold og utforming pga smalere tomtedybde i denne del av området (forutsatt at det skal opprettholdes stimleplass og parkeringsfunksjon foran Marienlyst stadion). Gode muligheter for etappevis utbygging hvis ønskelig. Byggeperiode (midlertidige løsninger) Forutsetter riving av hele Drammenshallen før igangsetting av ny hall; midlertidige løsninger for alle funksjoner er nødvendig. Resterende areal av Tomten : Ca. 23.600 m2 Finansiering (Utarbeides av MU/Ticon?)
Alternativ Øst 2 Ny multifunksjonshall plassert på vestre del av område hvor Drammenshallen ligger i dag, eksisterende hall rives. Byplanmessige forhold Tilgjengelighet Biladkomst: Mulighet for direkte adkomst fra ny vei i forlengelse av Langes gate alt. adkomst, som i dag, fra Knofs gate til parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Parkering: Parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Mulighet for parkeringshus rett vest for hallen med adkomst fra Langes gate.
Bymessig sammenheng Mulighet for å legge inngang og stimleplass foran hallen i direkte tilknytning til idrettsaksen, alternativt snudd mot vest eller øst. Hallen vil ikke blokkere for den ev. fremtidige siktaksen (ved riving av bensinstasjon) fra Strømsø torg langs Tamburgata. Kun siktakse langs Mallinggata vil ende i hallen, mulighet for opprettholdelse av øvrige siktakser fra nordre side av Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Forhold til omgivelser Plassering midt fremfor Marienlyst stadion gir en tyngdepunkt av idrettsfunksjoner lengst øst på idrettsaksen. Med inngang mot øst gis mulighet for felles inngangsplass med Marienlyst stadion. Bakside mot Langes gate alternativt mot ny bebyggelse mot øst. Funksjonelle forhold knyttet til hallen Konsekvenser for eksisterende aktiviteter i området Hall beliggende relativt midt i området. Fører sannsynligvis til spredning av trafikkbelastning via flere adkomstveier. Redusert parkeringsplasskapasitet på p-plass foran Marienlyst Stadion. Konsekvenser for arrangement/events Muligheter for god stimleplass på utside av hall, i sambruk med stimleplass for Marienlyst stadion.
Kort avstand til bakkeparkering (Eksisterende parkeringsplass må reduseres hvis inngang fra øst). Mulighet for nærhet til et nytt parkeringshus rett vest for hallen, forholdsvis langt til parkeringshus i Blichs gate. Mulighet for god tilkomst for varetransport fra Langes gate, med utkjørsel via parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Alternativt utkjørsel langs skøytebanen til Ordfører Ingebrigtsens gate. Gjennomføring og økonomi Tilpassningsdyktighet Gode muligheter for tilpassning av konsept, innhold og utforming. Gode muligheter for etappevis utbygging hvis ønskelig. Byggeperiode (midlertidige løsninger) Sannsynligvis mulig å bygge deler av ny hall samtidig som hoveddel av eksisterende Drammenshall brukes i en overgangsfase; midlertidige garderobeløsninger og kafeteria etc. er nødvendig. Resterende areal av Tomten : Ca. 24.175 m2 Finansiering (Utarbeides av MU/Ticon?)
Alternativ Øst 3 Multifunksjonshall som tilbygg til, og ombygging av, eksisterende Drammenshall. Hovedvolum med eksisterende spilleflater beholdes. Byplanmessige forhold Tilgjengelighet Biladkomst: Mulighet for direkte adkomst fra ny vei i forlengelse av Langes gate alt. adkomst, som i dag, fra Knofs gate til parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Parkering: Parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Mulighet for parkeringshus rett vest for hallen med adkomst fra Langes gate.
Bymessig sammenheng Inngang og stimleplass sør for hallen i direkte tilknytning til idrettsaksen (som i dag). Hallen vil ikke blokkere for ev. fremtidig siktakse (ved riving av bensinstasjon) fra Strømsø torg langs Tamburgata. Kun siktakse langs Mallinggata vil ende i hallen, mulighet for opprettholdelse av øvrige siktakser fra nordre side av Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Forhold til omgivelser Plassering midt fremfor Marienlyst stadion gir en tyngdepunkt av idrettsfunksjoner lengst øst på idrettsaksen. Med inngang mot sør gis mulighet for felles inngangsplass med Marienlyst stadion. Hallens hovedvolum bevares og gir i hovedsak de samme forhold mot øst og nord som i dag (avhengig av grad av ombygging av hovedvolum). Forhold mot adkomstvei i forlengelse av Langes gate er avhengig av valgt løsning for tilbygg mot vest; stort tilbygg vil gå helt frem til vei, mindre tilbygg vil gi rom for ny bebyggelse mellom Langes gate og hall. Forholdsvis liten forandring fra dagens situasjon. Funksjonelle forhold knyttet til hallen Konsekvenser for eksisterende aktiviteter i området Hall beliggende øst i området med hovedsakelig henvendelse mot idrettsaksen. Fører sannsynligvis til spredning av trafikkbelastning via flere adkomstveier (Langes gate + Knofs gate). For øvrig ingen større forandringer av dagens situasjon.
Konsekvenser for arrangement/events Muligheter for god stimleplass på utside av hall, i sambruk med stimleplass for Marienlyst stadion (som i dag). Kort avstand til bakkeparkering. Mulighet for nærhet til et nytt parkeringshus rett vest for hallen, forholdsvis langt til parkeringshus i Blichs gate. Mulighet for god tilkomst for varetransport fra Langes gate, med utkjørsel via parkeringsplass foran Marienlyst stadion. Alternativt utkjørsel langs skøytebanen til Ordfører Ingebrigtsens gate. Gjennomføring og økonomi Tilpassningsdyktighet Store muligheter for tilpassning av størrelse og løsninger på tilbygg. Begrensede muligheter for tilpassning av funksjoner i eksisterende hall. Gode muligheter for etappevis utbygging hvis ønskelig. Byggeperiode (midlertidige løsninger) Sannsynligvis mulig å bygge deler av ny hall samtidig som hoveddel av eksisterende Drammenshall brukes i en overgangsfase; noe bruk av midlertidige garderobeløsninger og kafeteria er nødvendig. Resterende areal av Tomten : Ca. 19.300 22.450 m2 avhengig av størrelse og løsning på tilbygg mot vest.
Finansiering (Utarbeides av MU/Ticon?)
Alternativ Syd Ny multifunksjonshall plassert på område hvor utebad ligger i dag. Byplanmessige forhold Tilgjengelighet Biladkomst: God biladkomst via Danvikgata. Parkering: Kort avstand til bakkeparkering ved Danvikgata, i Schreiners gate og i Ordfører Ingebriktsens gate. Forholdsvis stor avstand til parkeringshus i Blichs gate og til ev. nytt parkeringshus med adkomst fra Langes gate.
(Skisse tegnes tilsvarende øvrige skisser?) Bymessig sammenheng Mulighet for å legge inngang og stimleplass enten mot vest (mot Danvikgata) eller mot øst (mot skøytebanen), ingen av disse situasjoner relaterer direkte til Byaksen eller Idrettsaksen. Stimleplass må lages som en ny offentlig plass. Forhold til omgivelser Direkte nabo med Drammensbadet. Inngang på motsatt side av badets inngang (ny hall blir liggende bak Badeland ). Stor og voluminøs hall som nabo til eneboligbebyggelse vest for Danvikgata. To bygningsvolumer (Hall + Drammensbadet) som naboer i sørvestre del av området. Plasseringen gir svekket funksjon av idrettsaksen siden inngang til hallen blir liggende bak Drammensbadet (sett i forhold til aksen). Funksjonelle forhold knyttet til hallen Konsekvenser for eksisterende aktiviteter i området Hall beliggende inntil Drammensbadet fører til konsentrasjon av idrettsfunksjoner i vestre del av området, vekk fra idrettsaksen. Vil føre til større trafikkbelastning på Danvikgata og økt belastning på parkeringsforhold på søndre side av Drammensbadet. Størrelse på utebadet må reduseres vesentlig. Dette vil sannsynligvis ikke gi så store konsekvenser for bruken hvis det etableres et mer kompakt utendørs badeanlegg nærmere Drammensbadet. De store gressarealene som ligger rundt dagens utendørsbassenger er kun tilgjengelige for allmennheten mot betaling og kun en relativt kort del av året. Områdets tidligere bruk med "solbading på gress" har nå fått nye
muligheter på de opparbeidede uteområdene langs elven. Tidligere mosjonssvømming i 50-meters basseng utføres i dag innendørs. Konsekvenser for arrangement/events Muligheter for god stimleplass på utside av hall. Lange avstander fra bakkeparkering ved Marienlyst stadion og Maxi-senteret. Forholdsvis lange avstander til parkeringshus i Blichs gate samt ev. nytt parkeringshus ved Langes gate. God tilgang til vareadkomst via Danvikgata og Ordfører Ingebriktsens gate. Økonomi og gjennomføring Tilpassningsdyktighet Gode muligheter for tilpassning av konsept, innhold og utforming. Gode muligheter for etappevis utbygging hvis ønskelig. Byggeperiode (midlertidige løsninger) Mulig å bygge ny hall samtidig som eksisterende Drammenshall brukes; ingen midlertidige løsninger er nødvendig. Resterende areal av Tomten : Ca. 34.000 m2 Finansiering (Utarbeides av MU/Ticon?)
Oppsummering/Konklusjon Vest 1 Positivt: Negativt: Konklusjon: Vest 2 Positivt: Negativt: Konklusjon: Øst 1 Positivt: Negativt: Konklusjon: Øst 2 Positivt: Negativt: Konklusjon: Øst 3 Positivt: Negativt: Konklusjon Øst 4 Positivt: Negativt: Konklusjon: Syd Positivt: Negativt: Konklusjon: Bør ikke brukes til utbygging av hall. Tomteområdet bør likevel vurderes utbygget med boliger som en del av utviklingen av Marienlystområdet.