Rapport Skissefase. BERGEN KOMMUNE Åsane, Ulset, gnr 189 bnr 178, del av bnr 65 Reguleringsplan Ulset Kiwi. Fosse Eiendom AS

Transkript

1 Fosse Eiendom AS Rapport Skissefase Skisse 5 - illustrasjon ny Kiwi Ulset, Sweco BERGEN KOMMUNE Åsane, Ulset, gnr 189 bnr 178, del av bnr 65 Reguleringsplan Ulset Kiwi Side 1 av 12

2 1. SAMMENDRAG BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET SKISSEPROSJEKT... 3 INNLEDNING... 3 SKISSER... 7 Skisse Skisse Skisse Skisse Skisse KONKLUSJON Side 2 av 12

3 1. SAMMENDRAG I forbindelse med regulering av Ulset Kiwi er flere ulike alternativ for utnytting av tomten vurdert. Tomten er begrenset, og det er flere hensyn å ta. Hensyn: Naboer, byggehøyder, estetikk, grønne interesser, gangveg til Dalaelven, nærbutikkens størrelse, antall parkeringsplasser, ryddig trafikksituasjon, varelevering. Den mest optimale løsningen blir med nærbutikk i første etasje og lager, kontor, tekniske rom, heis, sosiale rom, ansatt-parkering og lasteområde for varebil i underetasje. Denne løsningen vil gi gode løsninger med tanke på gangtrase mot Dalaelva, parkering, varelevering, trafikksituasjon, og gi et ryddigere bilde for omgivelsene. 2. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Eksisterende butikk på eiendommen er moden for en omfattende renovering. Bygget ble oppført i 1967 med et tilbygg i I forbindelse med tilbygg ble det søkt om fradeling fra friområde sør for butikken. Grønn etat fikk i 1999/2000 tillatelse til gjennomgang over eiendommen 189/178, for fremføring av gangvei langs Dalaelva. Avtalen forutsetter at forholdet blir gjort permanent etter et makebytte mot deler av friområde øst for butikken. Det ble da på ny søkt fradeling av areal sør for butikken. Innehaver av butikken ønsker å rive eksisterende bygg for å bygge nytt bygg. Med nybygging ønsker en også å oppnå systematisering og strukturering av kundeparkering og varelevering. Dagens Kiwi Dagens situasjon, med planavgrensning. 3. SKISSEPROSJEKT INNLEDNING Flere interesseområder og begrensede arealer gjør at utformingen av tomten er begrenset. For at det skal være hensiktsmessig å oppføre en ny nærbutikk må butikken være av en viss størrelse og i samsvar med Norgesgruppens krav til utforming. Skisseprosjektet viser ulike alternativer til utforming og oppsummerer fordeler og ulemper ved disse. Side 3 av 12

4 Utforming av nærbutikken For å romme varelokale, kontor, personalrom og lager må nærbutikken være ca 1150m². Skisse som viser hvor mye areal nærbutikken trenger til de ulike funksjonene: Areal til nærbutikklokaler. Lager, sosiale rom, kontor og tekniske rom. Side 4 av 12

5 Grønne interesser Over tomtens nord-vestre hjørne går det i dag en gangtrase ned mot Dalaelva. Denne gangtraseen skal ivaretas. Det er i dette området viktig at det blir minst mulig konflikter mellom de gående og nærbutikken. Ved utforming av bygget må en ta hensyn til grøntområdet i nærmiljøet. Gangtrase som krysser tomten og går videre ned mot Dalaelva Gangtrase stiplet grønt Parkering Jf Bergen kommunes parkeringsvedtekter skal det være p-plasser pr 1000 m² nærbutikk. Det legges til grunn at totalareal av nærbutikken blir ca 1150 m² og det er i planen vist 23 parkeringsplasser i tilknytning til butikken. Side 5 av 12

6 Naboer Øst for tomten ligger en rekke med kjedede boliger. Disse er vendt mot tomten og hensyn til byggehøyder og estetikk er dermed viktig ved utforming av nærbutikken. Trafikk Avkjøring til butikken er i dag fra kommunal veg Fossekleiva. Veg og parkering flyter i dag sammen og gir ikke en god trafikksituasjon. Langs tomtens nordside går kommunal veg Haukedalsbotn. Levering av varer til ny nærbutikk vil bli med lastebil og det må være tilstrekkelig trafikkareal til at denne kan snu på en hensiktsmessig måte. Fossekleiva Haukedalsbotn Dagens trafikk- og parkeringssituasjon, nærbutikk til høyre i bildet. Side 6 av 12

7 SKISSER Skisse 1 Alt på ett plan. Butikk, lager, sosiale rom, kontor, tekniske rom, parkering og lasteområde for lastebil i første etasje. Utforming av nærbutikken: Forslaget betyr at det ikke vil være mulig å få tilstrekkelig areal til nærbutikken. Grønne interesser: Gangtraseen må legges om. Eventuelt kan traseen legges under parkeringsdekket, men da må parkeringsdekket og nærbutikken heves noe. Parkering: Forslaget viser tilstrekkelig antall parkeringsplasser. Naboer: Byggehøyden behøver ikke bli mye over dagens bygg, men må ha tilfredsstillende byggehøyde etter dagens standard. Utbyggingen medfører en endring ut fra dagens situasjon, men vil gi et ryddigere bilde av situasjonen rundt nærbutikken, og bygget vil utformes med vekt på estetikk. Trafikk: Skissen viser innkjøring på tomten fra Fossekleiva med tilfredsstillende snuareal for lastebil. En slik løsning er gunstig med tanke på at lastebil kan snu på egen tomt, og at varelevering/lager befinner seg i samme etasje som butikken. Løsningen rydder opp i trafikksituasjonen med tydelig avgrensing mellom kommunal veg og areal til nærbutikk. Konklusjon: Forslaget viser en forbedring av dagens situasjon med tanke på parkering og trafikkløsninger, men størrelsen på F1 er for lite til at det er hensiktsmessig å bygge ny nærbutikk. Side 7 av 12

8 Skisse 2 Alt på ett plan. Nærbutikk, lager, sosiale rom, kontor, tekniske rom, parkering og lasteområde for varebil i første etasje. Utforming av nærbutikken: Forslaget betyr at det ikke vil være mulig å få tilstrekkelig areal til nærbutikken. Grønne interesser: Gangtraseen må legges om. Eventuelt kan traseen legges under parkeringsdekket, men da må parkeringsdekket og nærbutikken heves noe. Parkering: Forslaget viser tilstrekkelig antall parkeringsplasser. Naboer: Byggehøyden behøver ikke bli mye over dagens bygg, men må ha tilfredsstillende byggehøyde etter dagens standard. Utbyggingen medfører en endring ut fra dagens situasjon, men vil gi et ryddigere bilde av situasjonen rundt butikken, og bygget vil utformes med vekt på estetikk. Trafikk: Skissen viser innkjøring på tomten fra Fossekleiva. Lastebil må benytte seg av Fossekleiva for å rygge seg inn på tomten, dette er ikke en optimal trafikksituasjon. En slik løsning er gunstig med tanke på at varelevering/lager befinner seg i samme etasje som nærbutikken. Forslaget rydder opp i trafikksituasjonen med tydeligere avgrensing mellom kommunal veg og areal til nærbutikk. Konklusjon: Forslaget viser en forbedring av dagens situasjon med tanke på parkering og trafikkløsninger, men det er ikke heldig at lastebilen må rygge inn på tomten. Størrelsen på F1 er for lite til at det er hensiktsmessig å bygge ny nærbutikk. Side 8 av 12

9 Skisse 3 Første etasje Underetasje Nærbutikk, lager, sosiale rom, kontor parkering og lasteområde for varebil i første etasje, tekniske rom, heis og parkering i underetasje. Utforming av nærbutikken: Forslaget viser tilfredsstillende areal til størrelse av nærbutikken. Grønne interesser: Gangtraseen kan legges under parkeringsekket (stiplet med blått). Kunder som benytter parkeringsplassene i underetasjen vil i hele nærbutikkens åpningstid være i konklikt med de gående som benytter gangtraseen. Parkering: Forslaget viser tilstrekkelig antall parkeringsplasser, fordelt i første etasje og underetasje. Kundene kan benytter parkeringsplassene både oppe og nede. Fra underestasje går det heis opp til nærbutikken. Naboer: Utbyggingen medfører en endring ut fra dagens situasjon ved at nærbutikken må heves ca 3 meter ut fra dagens nærbutikk, dette vil endre utsikten for beboerne øst for Fossekleiva. Endring fra dagens situasjon medfører imidlertid at det vil bli et ryddigere bilde av situasjonen rundt butikken, og bygget vil utformes med vekt på estetikk. Trafikk: Skissen viser innkjøring på tomten fra Fossekleiva og Haukadalsbotn. Lastebil må benyttes seg av Fossekleiva for å rygge seg inn på tomten. En slik løsning er gunstig med tanke på at varelevering/lager befinner seg i samme etasje som nærbutikken. Forslaget rydder opp i trafikksituasjonen med tydeligere avgrensing mellom kommunal veg og areal til nærbutikken. Konklusjon: Forslaget viser en forbedring av dagens situasjon med tanke på opprydding av situasjonen rundt nærbutikken, men det er ikke heldig at lastebilen må rygge inn på tomten. Gangtrase mot Dalaelva kan opprettholdes. Størrelsen på F1 er for lite til at det er hensiktsmessig å bygge ny nærbutikk. Side 9 av 12

10 Skisse 4 Første etasje Underetasje Nærbutikk, lager, sosiale rom, kontor parkering og lasteområde for lastebil i første etasje, tekniske rom, heis og parkering i underetasje. Utforming av nærbutikken: Forslaget betyr at det ikke vil være mulig å få tilstrekkelig areal til nærbutikken. Grønne interesser: Gangtraseen kan legges under parkeringsekket(stiplet med blått). Kunder som benytter parkeringsplassene i underetasjen vil i hele nærbutikkens åpningstid være i konklikt med de gående som benytter gangtraseen. Parkering: Forslaget viser tilstrekkelig antall parkeringsplasser, fordelt i første etasje og underetasje. Kundene kan benytter parkeringsplassene både oppe og nede. Fra underestasje går det heis opp til nærbutikken. Naboer: Utbyggingen medfører en endring ut fra dagens situasjon ved at nærbutikken må heves ca 3 meter ut fra dagens nærbutikk og dette vil endre utsikten for beboerne øst for Fossekleiva. Endring fra dagens situasjon medfører imidlertid at det vil bli et ryddigere bilde av situasjonen rundt butikken, og bygget vil utformes med vekt på estetikk. Trafikk: Skissen viser innkjøring på tomten fra Fossekleiva og Haukadalsbotn. Lastebilen kjører inn fra Fossekleiva og snur på egen tomt. En slik løsning er gunstig med tanke på at varelevering/lager befinner seg i samme etasje som nærbutikken. Løsningen rydder opp i trafikksituasjonen med tydeligere avgrensing mellom kommunal veg og areal til nærbutikken. Konklusjon: Forslaget viser en forbedring av dagens situasjon med tanke på opprydding av situasjonen rundt nærbutikken. Gangtrase mot Dalaelva kan opprettholdes. Størrelsen på F1 er for lite til at det er hensiktsmessig å bygge ny nærbutikk. Side 10 av 12

11 Skisse 5 Første etasje Underetasje Nærbutikk i første etasje, lager, kontor, tekniske rom, heis, sosiale rom, ansattparkering og lasteområde for lastebil i underetasje. Utforming av nærbutikken: Forslaget viser tilfredsstillende areal til størrelse av nærbutikken. Grønne interesser: Gangtraseen kan legges under parkeringsdekket(stiplet med blått). Under dekket vil det være ansattparkering og varelevering. Trafikk inn under dekket vil dermed kun skje ved starten og slutten av de ansattes arbeidsdag og når det leveres varer til nærbutikken. Varer blir levert ca en gang om dagen. Konflikten mellom trafikk og de gående vil dermed bli minimal. Parkering: Forslaget viser tilstrekkelig antall parkeringsplasser med kundeparkering på dekket i første etasje og ansattparkering i underetasje. Fra underestasje går det heis opp til nærbutikken. Naboer: Utbyggingen medfører en endring ut fra dagens situasjon ved at nærbutikken må heves ca 3 meter ut fra dagens nærbutikk, dette vil endre utsikten for beboerne øst for Fossekleiva. Endring fra dagens situasjon medfører imidlertid at det vil bli et ryddigere bilde av situasjonen rundt butikken, og bygget vil utformes med vekt på estetikk. Trafikk: Skissen viser innkjøring på tomten fra Fossekleiva og Haukadalsbotn. Lastebilen kjører inn fra Haukedalsbotn og snur på egen tomt. Varene tas inn på lager i underetasjen og fraktes med heis opp til butikken. Forslaget rydder opp i trafikksituasjonen i Fossekleiva med tydeligere avgrensing mellom kommunal veg og areal til nærbutikken. Konklusjon: Forslaget viser en forbedring av dagens situasjon med tanke på opprydding av situasjonen rundt nærbutikken. Gangtrase mot Dalaelva kan opprettholdes. Størrelsen på F1 er tilstrekkelig for å løse de funksjonene som nærbutikken trenger. Side 11 av 12

12 4. KONKLUSJON Alternativ 5 regnes som den beste løsningen for den nye nærbutikken og er det alternativet med minst konflikter. Reguleringsplanen vil basere seg på alternativ 5. 3D illustrasjon av alternativ 5: Side 12 av 12