PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. 201115168-42 Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 27.08.2015 Tobienborg - Detaljregulering - Offentlig ettersyn Sammendrag Planområdet ligger på Oddemarka og er nærmeste nabo til den verneverdige Tobienborg gård, i bydelen Lund i Kristiansand kommune. Planområdet avgrenses i vest av St. Olavs vei, i nord av allèen til Tobienborg gård, i sør av Sleipners vei og i øst av Tobienborg gård, og omfatter Tobienborg plantemarked. Det er ca 150 meters gangavstand fra metroholdeplasser i Østerveien. I nærområdet ligger Oddernes kirke og Oddemarka ungdomsskole er nabo til planområdet. Forslagsstiller ønsker å bygge 4 blokker i 3-5 etasjer med et felles garasjeanlegg i kjeller. Blokkbebyggelsen er utformet som mindre blokker med store balkonger og takhøyder for de øverste etasjene. Takformen varierer mellom pulttak og mønetak. Utnyttelsen økes fra
gjeldende plan på 5800 m2 til ca 7500 m2. Overbygget sykkelparkering, parkeringsanlegg og utkragede balkonger er ikke tatt med i beregning av utnyttelsen. I planen er det foreslått boenheter på 75 med parkeringsdekning på 1,25 p.plasser/boenhet i kjeller. Foreslått uteoppholdsareal er 50m2/boenhet. Sandlekeplass er vist mellom blokkene, og det skal opparbeides parkmessig uteareal med sandlek foran den verneverdige Tobienborg gårds hovedbygning. Sentrale problemstillinger. Planforslaget strider mot kommuneplanens krav til størrelse på uteoppholdsareal pr. boenhet. Det utfordrer gjeldende regulering med høyder, utnyttelse og parkeringsdekning. Nærheten til Tobienborg gård og vernet allè må hensyntas i planforslaget. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering og prioritering. I dette forslaget er gjeldende plan med karrèlignende bebyggelse forkastet som struktur, da denne strukturen vil oppleves fremmed i området og samtidig vil fremstå som en barriere mot St. Olavs vei. Forslaget viser en mer oppdelt bebyggelse i likhet med bygningene rundt. Vi er positive til disse endringene og mener at bygningsformene bør kunne gi åpnere og mer solfylte arealer på bakkeplan. Hensynet til Tobienborg gård som kulturminne er en sentral del av planprosessen, og plassering av nye bygg i planområdet bør ta hensyn til verneinteressene. Det er spesielt avstanden og høyder mot verneverdige Tobienborg gård som må bearbeides. Allèen består av kastanjetrær. I vurderingsrapport datert 17.07.2011, kommer frem at mange av trærne er i dårlig tilstand. Det bør vurderes utbytting av trær på begge sider av alleen. Høyder og utforming på bygningene gjør at gode solforhold på utearealer er vanskelig å oppfylle. Med å akseptere mindre uteoppholdsareal enn 80m2 pr. bruksenhet skal utearealene ha kvalitet og sol. Lekeplassen skal være ihht kravene i kommuneplanen. Ved å opparbeide park med sandlek på f_but i tillegg til den som ligger mellom blokkene, vil man få uteoppholdsareal som oppfyller gode solforhold. Dette betyr at området med hensynsone kulturminner blir berørt og det krever en avklaring med fylkeskonservator ang. eventuel utgraving og registrering i området. Plan, bygg- og oppmålingsetaten foreslår at avstanden mellom blokk C og Tobienborg gård vurderes spesielt i høringsperioden. Forslag til vedtak Venke Moe Plan- og bygningssjef Anna Sofia Kristjansdottir Saksbehandler 2
Trykte vedlegg 1. Plankart, på bakke, sist datert 19.06.2015. 2. Plankart, kjeller, sist datert 19.06.2015. 3. Bestemmelser, sist datert 12.08.2015. 4. Planbeskrivelse, sist datert 02.07.2015. 5. Vurdering av allè, datert 17.07.2011. 6. Sjekkliste for risiko og sårbarhet, sist datert 26.02.2015. 7. Støyrapport, sist datert 24.02.2015. 8. Tobienborg gjeldende bestemmelser 9. Tobienborg gjeldende plan Utrykte vedlegg Øvrige dokumenter 3
BAKGRUNN FOR SAKEN Området inngår i reguleringsplanen for Tobienborg. Forslaget fremmes av SPISS Arkitektur & Plan AS på vegne av Kaspar Strømme AS. Bakgrunnen for at denne planen foreslås endret er et ønske om økt utnyttelse, samt en annen og bedre plassering og utforming av bebyggelsen på tomta enn i gjeldende reguleringsplan. Avgrensning av planområdet Dagens situasjon Planområdet ligger på Oddemarka og er nærmeste nabo til den verneverdige Tobienborg gård. Området er i dag bebygd med plantemarkedet Plantasjen. Bygningene er hovedsakelig enkle drivhus i glass- og stålkonstruksjoner. Bygningene i området rundt er svært forskjellige. Hovedbygningen på Tobienborg gård er en to etasjes Sveitservilla med saltak. Nybygg i St. Olavs vei og Tryms vei er 3-4 etasjes blokker med flate tak. Hovedbygget på Oddemarka skole har to etasjer med flatt tak. På vestsiden ligger høyblokkene i Kjempegravane. Denne bebyggelsen har en klar arkitektonisk ide som spiller på vekslingen mellom lave rekkehus og høyblokkene som kontrasterer den lave bebyggelsen på en gjennomtenkt måte. Allèen til Tobienborg gård, på nordsiden av planområdet, er vernet. En rapport om allèens tilstand tilsier at den trenger intensivert skjøtsel eller alleen erstattes med nye trær dersom trærne er i dårlig tilstand. Eier av alleen og utbygger er enige i at alleen skal beplantes med nye, friske trær. Gjeldende reguleringsplan viser et større grøntareal foran Tobienborg gård. Dette opprettholdes i planen. I dette grøntarealet er det registrert fornminner og disse skal registreres i samsvar med Fylkeskonservators anbefalinger. Området opparbeides parkmessig med sandlek. Området har for øvrig en sentral beliggenhet i forhold til overordnet grønnstruktur og friluftsområder som Jegersberg og Bertesbukta. 4
Flyfoto Planens innhold Oddemarka/Tobienborg området skal utvikles i retning av et urbant område med høy tetthet og bymessig struktur. Forslaget innebærer en økt fortetting av boliger i området i forhold til gjeldende plan. Planforslagets formål er hovedsakelig boliger med muligheter for forretninger og kontor i 1. etasje. Det planlegges 4 blokker i 3-5 etasjer med til sammen maks 75 bruksenheter. Leilighetene varierer i størrelse fra ca. 30 m2 til ca. 140 m2. Alle nye bruksenheter skal tilfredsstille krav til universell utforming. Bygningene er utformet slik at det er mulig å dele inn leilighetene i varierende antall og størrelser. Forslagsstiller mener at planens hovedgrep er et resultat av en analyse av eksisterende bebyggelse i området. De fire blokkene danner rom seg i mellom som gir mulighet for uteopphold med sandlek. 5
Det er beregnet uteoppholdsareal på 50m2/bruksenhet med min. 50% på bakkeplan. All parkering er plassert i parkeringskjeller under bygningene med adkomst fra Sleipnes vei. Det beregnes 1,25 plasser pr. bruksenhet som utgjør 94 p.plasser. Plantasjen Oddemarka skole Nybygg i Tryms vei Arealbruk Planområdets størrelse er ca 6,2 daa. Det planlegges bolig med mulighet for forretning og kontor i 1. etasje mot St. Olavs vei. Innenfor området er det uteoppholdsareal med sandlek. I tillegg er det bl.a. samferdselsanlegg med teknisk infrastruktur, hensynssone- bevaring og kulturhistorisk vern. Sol og skygge Det er utført en sol-skyggeanalyser som illustrerer solforholdene på forskjellige tidspunkt på dagen og året. Leilighetene plasseres slik at leilighetene stort sett har en kombinasjon av morgen-/formiddags- og ettermiddagssol, eller ettermiddags-/kveldssol. Blokkenes høyder gjør at det blir lite sol på bakken. Lekeplass og uteoppholdsareal ligger stort sett i skyggen. Fornminner Innenfor planområdet er det registrert fornminner i form av kokegroper foran Tobienborg gård. Disse graves ut og registreres i samsvar med Fylkeskonservators anbefalinger. Det planlegges park med sandlek i dette området. Kulturminne Nærmeste nabo til planområdet er Tobienborg gård. Gården og kastanjeallèen er vernet. Hensyn til kulturminner er viktig i planprosessen. 6
Alleen til Tobienborg gård Skråfoto Tobienborg gård Støy Beregningene viser at to av fire leilighetsbygg nærmest St Olavs vei og Sleipners vei vil ligge marginalt i gul støysone. For å tilfredsstille de anbefalte retningslinjene bør leilighetene i gul støysone planlegges slik at de får tilgang til "stille side". Hjørneleiligheter i krysset St Olavs vei/sleipners vei vil vanskelig kunne få tilgang til stille side, men beregnet støynivå er grunnet liten trafikkmengde beregnet til å være marginalt over grenseverdien. Innendørs støynivå ivaretas gjennom byggets utforming ihht til krav i TEK10. Estetikk Bygningene skal ha felles eller beslektet materialbruk av høy kvalitet. Bygningsvolumet skal tilpasses nyere blokkbebyggelse i nærområdet med unntak av friere takform. Bygninger kan ha saltak, pulttak eller kombinasjoner av disse takformene. Alle møneretninger ligger nordsyd. Barn og unge Området ligger tett inn til bussmetroaksen med tilgang til hoved busslinjer. St. Olavs vei oppgraderes til miljøgate med gang- og sykkevei. Det er gang- og sykkelavstand til nærmeste skoler og barnehager. Steinerbarnehage, som er privat, er i 200 m avstand og Roligheden barnehage er i 1,4 km avstand. Steinerskolen er i ca. 200 m avstand og Lovisenlund skole er i ca. 400 m avstand. Oddemarka ungdomsskole er nærmeste nabo til planområdet. Bydelshus med idretts- kultur- og sosiale tilbud ligger på Roligheden 1,4 km fra planområdet. Gimlehallen (0,5 km) og Kristiansand stadion med friidrettsanlegg og kunstgressbaner (1,5 km) er to nært liggende av byens store idrettsanlegg som er tilgjengelige for allmennheten. Skoleveien for barna i området er i noen grad ivaretatt, men det er fremdeles utrygge kryssinger i plan med bl.a. Østerveien. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplan I kommuneplanen for Kristiansand er tenkt at Oddemarka/Tobienborg skal utvikles i urban retning med høy tetthet og bymessig struktur. Tobienborg blir en naturlig fortsettelse på utviklingen mot et bymessig boligområde. Krav til uteoppholdsareal er min. 80m2 pr. bruksenhet. Det skal være sol på minst halve arealet for opphold lek og rekreasjon klokken 15 vårjevndøgn. 7
Reguleringsplan Gjeldende plan for Tobienborg vedtatt i bystyret 21.01.09. Området er merket B/F/K1, B/K/K1a, 1b, 1c og 1d. Området B/F/K1d er markert med lek. Område B/F/K1 kan bebygges med boliger, kontorer og/eller forretninger i inntil 4 etasjer pluss evt. p-kjeller. Det vises karrierbebyggelse mot St. Olavs vei og Sleipners vei. Gjeldende kotehøyder vises fra 20,4 til 34,5. Utnyttelse er BRA 5800m2. Uteoppholdsareal regnes 80m2/bruksenhet. Sandlekeplass for bebyggelsen i område B/F/K1 skal anlegges i område Fg5. Høyder, uteoppholdsareal og utnyttelse utfordres i nytt planforslag. Byggeplan St. Olavs vei St. Olavs vei er planlagt som miljøgate med gang- og sykkelvei. Det er viktig å samkjøre disse to planene. Planforslag Melding om oppstart Plansaken startet i 2011. Den har to ganger hatt oppstart, sist i 20.08.2014. Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 27.08.14, med frist 01.10.2014. Det kom inn 7 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Kort oppsummering Fylkesmannen ber om at plassering av barnehage avklares før videre tiltak igangsettes. Basert på dette, samt et ønske om å se grøntarealer/lekearealer under ett gjør at fylkesmannen ønsker å se hele S2 under ett. Vest-Agder Fylkeskommune påpeker at kulturminner må hensyntas, og det bes om at tiltakshaver kontakter fylkeskonservatoren for videre avklaringer rundt dette. Eier av Tobienborg gård viser til de vurderinger som ble gjort da gjeldende reguleringsplan ble utarbeidet, og ber om at forslagsstiller forholder seg til disse. Elevrådet er opptatt av trafikksituasjonen rundt skolen, og uttrykker bekymring for at ny utbygging vil forverre denne. 8
Sameiet Tryms vei ber om at man i plansaken forholder seg til gjeldende reguleringsplan mhp høyder og utnyttelse. Utbygger har besvart merknadene i planbeskrivelsen. I følge Oppvekstsektoren i Kristiansand kommune skal det ikke etableres barnehage i området S2, ettersom det ikke er behov for det. Forholdet til Tobienborg gård bør bearbeides videre i planprosessen. Medvirkning Utbygger har hatt møte med eier av Tobienborg gård som også har vært i kontakt med saksbehandler. Utbygger har vært i kontakt med Agder Naturmuseum for registrering av biologisk mangfold ihht innspill fra Fylkesmannen i Vest-Agder. I tillegg ble det avholdt møte med fylkeskonservator 28.02.2013, ang. vernede fornminner. Det er avholdt flere arbeidsmøter mellom utbygger og administrasjonen. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa sentrum først den 12.09.2012 og sist den 27.05.2015. Samarbeidsgruppas merknader er i stor grad imøtekommet i planforslaget. Det som må bearbeides i forslaget er: 1. Sol- og skyggeforhold på uteoppholdsarealer og lekeplass. 2. Tilstrekkelig avstand / høyder mot Tobienborg gård. 3. Avklaring av vern eller utbytting av trær for å beholde alleen. 4. Presisering av balkonger i bestemmelser. 5. Stjernemagnolian vises med hensynsone på plankart. Snitt A C. Tobienborg gård Snitt B D 9
Illustrasjon Sett fra Oddemarka-krysset mot St. Olavs vei 10
Sol- og skygge 20.03. kl. 15:00 11
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planforslaget vil bidra til en positiv utvikling i området og er i tråd med kommuneplanens tre satsningsområder; byen som drivkraft, byen det er godt å leve i og klimabyen. Tomten ligger i et område som er planlagt for transformasjon. Oddemarka har endret seg fra et uryddig trafikkområde til et spennende byutviklingsområde med et vakkert parkdrag mellom bebyggelsen og Oddernes kirke. Den nye bygningsmassen med 4 frittstående blokker forholder seg bedre til de andre nybyggene i området enn karrèbebyggelse i gjeldende plan da denne strukturen er fremmed i området. Høyder og tetthet utfordrer gjeldende plan. Uteoppholdsarealene blir skyggelagt i lange perioder. Dette medfører at sandlek mellom bygningene ikke vil ha tilfredsstillende solforhold på vår- og høstjevndøgn. For å løse denne utfordringen har forslagsstiller foreslått en sandlek i tillegg som plasseres i området foran Tobienborg gård. Dette mener vi er et godt grep. Utbygger er villig til å ta på seg utgraving og registrering av fornminner blir det fylkeskonservators anbefaling og konklusjon. Det er hovedsakelig fire elementer som er viktig å jobbe med videre i planprosess: Tobienborg gård, allèen, evt. utgraving av kulturminner og solforhold på utearealer. Følgende tema er beskrevet i planbeskrivelsen: Bebyggelse, struktur og tiltak Grønnstruktur Samferdselsanlegg/ trafikk (infrastruktur, kollektivtransport) Teknisk infrastruktur Universell utforming Veinavn Barn og unges interesser Risiko- og sårbarhetsanalyse Miljøkonsekvenser Naturmangfold Kulturminner Folkehelse Støy Anleggsfasen Kriminalforebygging Forurensning, energiforbruk Økonomiske konsekvenser for kommunen Det er inngått utbyggingsavtale om bidrag til veikryss og oppjustering av kvartalslekeplass i Tryms vei. Det stilles rekkefølgekrav til fortau i Sleipnes vei og nødvendig VA anlegg. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Utfordringer: Sol- og skygge på uteoppholdsareal Kulturminner og sandlek Nærhet til Tobienborg gård Verneverdig allè, magnolien 12
Største utfordringene ligger i høydene og volum på bygningene mht sol- og skyggevirkning på utearealer. Administrasjonen og utbygger er blitt enige om at med å plassere sandlek i parken foran Tobienborg, i tillegg til sandlek mellom blokkene, vil det være optimalt forhold til sol og tilgjengelighet for allmennheten. Området er i hensynsone hvor det er registrert fredete kulturminner. I merknader fra Fylkeskommunen i oppstartsfasen kommer frem at hvis det planlegges bygging (fundamentering for lekeapparater i dette tilfellet) i området, må forholdene til kulturminner avklares med Fylkeskonservator. Utbygger er villig til å grave ut å registrere fornminner i samsvar med fylkeskonservators anbefalinger. Allèen består av kastanjetrær. I vurderingsrapport datert 17.07.2011, kommer frem at mange av trærne er i dårlig tilstand. Det bør vurderes utbytting av trær på begge sider av alleen. Administrasjonen foreslår at utbygger og eier gjør en skriftlig avtale seg mellom om utskifting og vedlikehold av trær på begge sider av allèen. Gårdseiere av Tobienborg gård mener at det er tatt lite hensyn til Tobienborg gård i planforslaget. I gjeldende plan skal området B/F/K1d ikke bebygges. Planforslaget viser blokk C plassert i dette området. Nærheten til Tobienborg gård er vesentlig endret i forhold til gjeldende plan. Avstand mellom nybygg og bevaringsverdig bebyggelse er ca. 30 m i gjeldende plan men vises ca. 15 m i planforslaget. Kotehøyde på gesims er foreslått +30,2 m. Utbyggers mener de har jobbet mye med takformene og høyder på Blokk C for å ta hensyn til Tobienborg gård. Takhøyde er redusert fra kote +33 til kote +30,2 og overgangen mellom reguleringstomten og Tobienborg gård skal være lite merkbar med skrående terreng eller nedtrapping og beplantning som vil gjøre at overgangen blir mer naturlig. Blokk C ble skjøvet til vest for å trekke den lengst mulig fra Tobienborg gård. Administrasjonen og byantikvaren mener at forslagsstiller har bearbeidet forslaget på en god måte for å imøtekomme kravet om avstand og høyder mot Tobienborg gård. Taket trekkes ned mot gården og bygningsvolumet trappes ned og er forskjøvet 3,5m mot vest. Ettersom avstanden mellom hovedbygningen på den verneverdige gård og nybygg C er tydelig mindre enn i gjeldende plan bør dette høres spesielt i høringsperioden. Overgangen mellom reguleringstomten og Tobienborg gård skal være lite merkbar. Skrående terreng eller nedtrapping og beplantning vil gjøre at overgangen blir mer naturlig. Parkanlegget med sandlek foran hovedbygningen på Tobienborg gård vil være en stor forbedring i forhold til dagens situasjon og stramme opp aksen mot denne. Plan, bygg- og oppmålingsetaten foreslår at avstanden mellom blokk C og Tobienborg gård vurderes i høringsperioden. Anna Sofia Kristjansdottir, 11.08.2015 13