Søgne kommune Arkiv: 74/15 Saksmappe: 2015/2125-43948/2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 23.11.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for riving og gjenoppbygging - bolig med garasje - GB 74/15 - Toftelandsveien 78 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for riving av bygninger og oppføring av bolig med to boenheter og garasje, mottatt i kommunen 21.08.2015. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Statens Vegvesens vilkår skal etterkommes Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny bolig med to boenheter og med garasje. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrensen mot veien, og fra formålet i kommuneplanen både LNFR-formålet og nedslagsfelt til Søgne elva. I tillegg til at plankravet i kommuneplanens bestemmelser 2 gjør seg gjeldende. Søknaden: Det søkes om riving av to bygninger som i dag er betegnet som annen industribygning i Matrikkelen. Begge byggene er registrert som SEFRAK-minne, henholdsvis som snekkerverksted og uthus/lager. I følge eier skal byggene vært benyttet til skofabrikk. Videre opplyser eier at byggene er i svært dårlig stand. Ny bolig skal gjenoppføres med endret plassering, og vil komme noe lengere bort fra riksveien. Høyder, arealer og utnyttelse for ny bolig vil være i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger i et uregulert område, og innenfor område avsatt til LNFR-formål i kommuneplanens arealdel. I tillegg ligger eiendommen innenfor nedslagsfeltet til Søgne elva,
som er vist som sikringssone i plankartet. Kommuneplanen krever at det utarbeides detaljreguleringsplan før nye tiltak kan finne sted. Relevante bestemmelser i saken: Utsnitt av skråfoto og av situasjonskartet: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen naboprotester til søknaden. Uttalelse fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: ved Miljøvernavdelingen, har ut fra naturforvaltningsinteresser ikke spesielle merknader til at det i dette tilfellet blir gitt dispensasjon fra kommuneplanen.
Ved eventuell utbygging må det tas hensyn til at eiendommen delvis ligger i gul trafikkstøysone. Vest-Agder Fylkeskommunen ved Fylkeskonservator: skal påse at statlige og regionale kulturminneinteresser ivaretas, ved å vurdere og å gi uttalelser til tiltak som berører kulturminner og kulturmiljøer av regional og nasjonal verdi, og skal, jr. kulturminneloven 25, alltid rådspørres ved mer omfattende tiltak på bygninger oppført før 1850. Tiltak som berører kulturminner og kulturmiljøer av mer lokal verdi, yngre enn 1850, er i utgangspunktet et kommunalt anliggende. Omsøkte bygninger har ved sine mangeartede funksjoner over mer enn hundre år, representerer en interessant del av Søgne kommunes nærings- og kulturhistorie, og særlig hvis de to bygningene ses i sammenheng. Likevel kan ikke anlegget sies å ha særskilt nasjonal eller regional kulturminneverdi. Det må slik være opp til kommunen å vurdere anleggets lokale kulturminneverdi. Statens Vegvesen: har gitt tillatelse til avkjørsel, og dispensasjon fra byggegrensen langs fylkesveien. Det er satt en rekke vilkår for både avkjørselstillatelse, og for dispensasjonen. Fagleder miljø og landbruk, Søgne kommune: har ingen merknader til saken. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det vil ikke være nødvendig med en reguleringsplan for å føre opp et nytt bygg, det vil bli uforholdsmessig kostbart for tiltakshaver. Plankravet ligger der i kommuneplanen, og det må foretas en konkret vurdering i forhold til om det skal gis dispensasjon fra dette. Den største forskjellen på utarbeiding av plan kontra dispensasjon, vil nok i dette tilfellet være uforholdsmessige store kostnader. Det er snakk om en allerede bebygd eiendom, og en kan ikke se at utarbeidelse av plan vil endre ønskene for utvikling av eiendommen. Det er oppført flere boliger i området rundt eiendommen. Hovedbygget på eiendommen har en utforming som kan minne om en bolig, slik at endringen ved nyoppføring som omsøkt vil ikke endre karakteren på bygningsmiljøet i området. Det er flere boliger og uthus innenfor kort avstand. Bygget er i meget dårlig stand. Fylkeskonservator skriver i sin uttale at byggene var opplyst å være i god stand ved SEFRAKregistreringen, men dette var i 1981, og mye kan ha skjedd med bygningene siden den tid. Det er mulighet for tilkopling til det kommunale vann- og avløpsnettet, og avkjøringstillatelse er gitt. Statens Vegvesen har på vilkår gitt tillatelse til avkjørsel, og dispensasjon fra byggegrensen mot fylkesveien. Det foreligger også avklaring i forholdt til kommunal tilkopling av vann, samt opplysninger om at det er planer om oppstart av kloakkering i området. Inntil dette er på plass, gis det mulighet for tilkopling på privat avløpsanlegg på GB 74/86. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplanen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende plan er eiendommen avsatt til LNFR-formål, og i slike områder er det et generelt byggeog deleforbud, og det stilles krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før nye tiltak finner sted. Området inngår også i nedslagsfeltet til Søgne elva, og tiltaket er i strid med byggeavstand til Fylkesveien.
Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Boligbygging bør i utgangspunktet skje i regulerte områder, i områder avsatt til byggeområder, eller i LNFR-områder hvor spredt boligbygging er tillatt. Å tillate boligbygging i andre områder kan medføre at man tilsidesetter hensynet bak kommuneplanen med bestemmelser som det søkes dispensasjon fra. Hensikten bak det generelle bygge- og deleforbudet i LNFR-områder, er blant annet å forhindre at verdifulle landbruksarealer blir delt opp og nedbygd. I dette tilfellet er dette ikke et tema, det dreier seg om en eiendom på ca. 1700 m², helt uten interesser innen landbruket. I tillegg til å ta var på landbruksinteressene, skal LNFR-formålet også verne om natur- og friluftsinteressene. Administrasjonen kan ikke se at tiltaket som omsøkt vil ha innvirkning på disse interessene. Eiendommen er allerede bebygd, og vil i realiteten ikke endre noe i forhold til ovennevnte hensyn. Videre kan vi heller ikke se at omsøkte tiltak vil endre noe i forhold til nedslagsfeltet til Søgne elva, da eiendommen allerede er bebygd. Hensynet bak kommuneplanens krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan før utbygging, er at det skal sikres en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av arealutnyttelsen i det aktuelle området, samt at det skal sikres en mest mulig forutsigbar utvikling. Plankrav skal sikre at sakene blir forsvarlig opplyst, og at de aktuelle interesser blir vurdert i et helhetsperspektiv. Plankrav gir altså styring med den samlede arealutnyttelsen i området. Om det skal gis dispensasjon fra plankravet i en sak, vil i vesentlig grad bero på om dispensasjonssøknaden belyser og avveier de aktuelle problemstillingene i saken like tilfredsstillende som en detaljreguleringsplan ville gjort. Hvis man tillater flere byggetiltak gjennom dispensasjoner i enkeltsaker, vil man over tid undergrave hensikten med plankravet. I denne konkrete saken gjelder tiltaket derimot riving og gjenoppføring av bygninger, på en relativt liten tomt, beliggende med nærhet til flere bolighus og uthus i området. Forhold rundt vei, vann, kloakk, og avkjørsel er avklart. Det er lite trolig at en detaljreguleringsplan ville endre arealbruken for denne eiendommen, i forhold til bruken som nå er omsøkt.
Formålet med byggegrenser er at disse særlig skal ivareta trafikksikkerhet langs veien, drift og vedlikehold av veien, arealbehovet ved utbedring, samt miljøet langs veien. Statens Vegvesen er positive til søknaden, og administrasjonen vurderer derfor at hensynet bak byggegrensene ikke blir vesentlig tilsidesatt. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Det må videre, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan vil i dette tilfellet ikke løse problemstillingen med byggeavstand til vei og til nedslagsfeltet for Søgneelva, da hele eiendommens beliggenhet strider mot disse. Den største forskjellen på om det blir laget en detaljreguleringsplan eller om saken blir løst som en dispensasjon, er kostnader og ressursbruk. Det er snakk om en allerede bebygd eiendom, og en kan ikke se at utarbeidelse av plan ville endre noe av arealdisponeringen for eiendommen utover den her omsøkte dispensasjon. Alternativt ville eksisterende bygg kunne søkes bruksendret til bolig, men også dette vil være avhengig av dispensasjon fra plankravet. Altså finnes det ikke alternative løsninger som ikke krever dispensasjon. Hverken dyrket mark eller andre landbruksinteresser blir negativt berørt av tiltaket. Heller ikke miljøforhold eller de friluftsinteresser LNFR-formålet skal ivareta. Høringsinstansene, med unntak av Fylkeskonservator, har ikke negative merknader til tiltaket. Dette heller i favør av dispensasjon. Fylkeskonservator sier at det er opp til kommunen å vurdere anleggets lokale kulturminneverdi. Administrasjonen anser at valgene her står mellom å utvikle eiendommen til noe annet enn det er i dag; bolig, eller la bygningsmassen forfalle og til slutt ramle ned. Vi anser at det vil være av større verdi å endre eiendommen til boligeiendom, særlig for eier, men også for miljøet og beboerne i området. Byggene som står på eiendommen i dag, er i følge tiltakshaver og ansvarlig søker i dårlig forfatning og vil ikke kunne brukes til boligformål uten en kostbar totalrenovering. Byggene er ikke godt nok bygd til å kunne repareres som det er i dag. Riving og gjenoppføring vil derfor være mer hensiktsmessig. Omsøkte tiltaket medfører også en bruksendring fra industri til bolig, hvilket er positivt i forhold til at eiendommen kan bebos, isteden for at den er bebygd med gamle fabrikkbygninger som står tomme, og som vil forfalle ytterligere på sikt. Hovedbygningen på eiendommen kan til forveksling se ut som en bolig, og den visuelle kontrasten vil derfor ikke bli så stor ved nyoppføring av bolig. Dette er en fordel som må tas med i vurderingen. Det foretas en endring av plasseringen av byggene. Det omsøkte bolighuset vi trekkes lengre bort fra fylkesveien, hvilket vurderes som svært fordelaktig i forhold til trafikksikkerhet, vedlikehold av veien, og for miljøet langs veien. Statens Vegvesen stiller som krav at det skal være 10 meter fra bygning til veimidte, dette vil være en stor forbedring i forhold til dagens ca. 3,6 m. Det anses som en tungtveiende fordel, sammen med at miljøet på eiendommen styrkes betraktelig.
Videre er det en tungtveiende fordel at Statens Vegvesen som faginstans på området, har gitt sitt samtykke til en dispensasjon. Når det gjelder presedensfaren, må enhver sak vurderes på selvstendig grunnlag. Graden av faren for presedens anses som liten i denne saken, da det er snakk om en allerede bebygd eiendom, at det bygges lengre bort fra både Søgne elva og fylkesveien, og at det ikke gripes ytterligere inn i LNFRformålet. Administrasjonen mener etter en konkret vurdering at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Kart, tegning, og redegjørelse - GB 74/15 - Toftelandsveien 78 3 Uttalelser vei, vann og kloakk - GB 74/15 - Toftelandsveien 78 4 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk til søknad om - Bolig med garasje - GB 74/15 - Toftelandsveien 78 5 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring av bolig med garasje på GB 74/15 6 Uttalelse til søknad om riving av SEFRAK-registret bygg GB 74/15 - Toftelandsveien 78 7 Oversiktskart - GB 74/15 - Toftelandsveien 78