Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: 14.06.2006 Arkivsak: 05/00919-014505/06 Arkiv: PLA 194 Sak: 0040/06 REGULERINGSPLAN FOR STANGE MEIERI Behandling: Innstillingen fra formannskapet som det faste planutvalg ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 27-1 vedtar kommunestyret reguleringsplan for Stange Meieri med bestemmelser datert 15.12.05, revidert 19.05.06. Rett utskrift: Stange kommune, den 19.06.2006 Kari Vasaasen formannskapssekretær Saksprotokoll sendes: Planavdelingen.
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Sturla Skancke Arkiv: PLA 194 Arkivsaksnr.: 05/00919 Saken skal sluttbehandles av: Kommunestyret REGULERINGSPLAN FOR STANGE MEIERI Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 27-1 vedtar kommunestyret reguleringsplan for Stange Meieri med bestemmelser datert 15.12.05, revidert 19.05.06. Stange, den 09.05.2006 Erik Heldal Haugerud rådmann Jørn A. Haugen kommunalsjef
SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn: Eiendomsprosjektering AS oversender på vegne av Stange Meieribolag AL forslag til reguleringsplan for meieritomta og del av arealet nord for som areal for utvidelse av Stange skole. Planforslaget er en endring av gjeldende setrumsplan fra nov 1989. Planarbeidet ble varslet igangsatt ved annonse i dagspressen og ved brev til høringsinstanser og naboer i mars 2005. Uttalelser til oppstart av planarbeidet: Fylkesmannen i Hedmark 30.03.2005: I fylkesmannes merknad påpekes at dersom det skal bygges boliger forutsettes at intensjonene i rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen blir ivaretatt og at hvis det skal planlegges for boliger må støyspørsmålet utredes. Minner også om rundskriv T-5/99 Tilgjengelighet for alle og oppfordrer til at en universell utforming etterstrebes. Det legges ikke opp til at det skal bygges boliger i det gamle meieriet. Kombinert formål B/F/K stadfester eksisterende forhold, men ved evt prosjektering av nye boliger innen planområdet vil de ovenfor nevnte forhold bli tatt til følge. Hedmark fylkeskommune 31.03.2005: Hedmark fylkeskommune peker i sin merknad på at Stange Meieri er et kulturminne med stor betydning for Stange sentrum og området rundt. Anbefaler at bevaringsverdiene kartlegges og at det nedfelles i reguleringsbestemmelsene hvordan disse verdiene skal ivaretas for fremtiden. Det anses ikke som nødvendig å foreta arkeologisk befaring i saken. Opplyser videre om ansvar for å melde om evt funn av automatisk fredede kulturminner. Stange Meieri er gitt signatur verneverdig bebyggelse i gjeldende reg plan for Stange sentrum, dette videreføres både i plan og bestemmelser i dette planforslaget. Det tas inn et eget pkt om automatisk fredede kulturminner i reguleringsbestemmelsene. Høring og offentlig ettersyn: Planforslaget ble i møte 29.03.06 i formannskapet som det faste utvalg for plansaker vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 07.04-05.05.2006. Det har kommet inn merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Hedmark Hedmark fylkeskommune Jernbaneverket Statens vegvesen Region øst Stange Kommune Barn og Unges talsperson Stange Kommune kommunalteknisk avdeling Ola Nordsveen, Stange
Foreslåtte endringer i plankart og bestemmelser: - Korslått byggegrenser mot trase for vannledning mot Stange sentrum - Krav til universell utforming innarbeides i reg bestemmelser - Reg bestemmelser endres på pkt om kulturminner. Stange Kommune har gått gjennom merknadene sammen med Eiendomsprosjektering som har innkommet med kommentarer som følger: Fylkesmannen i Hedmark: Har ingen vesentlige merknader til plankartets formelle sider, eller til saksbehandlingen så langt. Påpeker at prinsippet om universell utforming dreier seg om at alle skal kunne bruke de samme fysiske løsninger i så stor grad som mulig, og ber om at det vurderes å innarbeide dette i planbestemmelsene som gjelder utearealene. Peker videre på at bestemmelsen om automatisk fredede kulturminner ikke er hjemlet i Planog bygningsloven. Punktet som omhandler utearealene er endret slik at det stilles krav til universell utforming ved utforming og opparbeiding av uteplasser og lekearealer. Videre er pkt om automatisk fredede kulturminner flyttet til innledningen i planbestemmelsene. Hedmark fylkeskommune: Planforslaget representerer en positiv oppgradering av det aktuelle området, og har ingen vesentlige planfaglige merknader. Stange meieri er et kulturminne med stor betydning for sentrum og fylkesdirektøren ser det som positivt at det stilles krav til samarbeid med vernemyndighetene ved fasadeendringer og at det stilles krav til prosjekterendes kompetanse. Tas til underretning. Jernbaneverket: Ser det som positivt at det legges til rette for en utvikling av sentrum omkring stasjonen så lenge publikum, bolig- og næringsarealer ikke utsettes for uheldig støy eller fare. Forutsetter at Stange Meieri ikke benyttes til bolig og at det sikres mot uønsket ferdsel over og langs sporet. Reguleringsplanen synes heller ikke å være i konflikt med framtidig dobbeltspor Eidsvoll Hamar. Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging gjelder innenfor planområdet. I reguleringsbestemmmelsene stilles krav til at det skal gjennomføres støyberegninger ved planlegging av nye bygg og utendørs oppholdsarealer og at tiltak skal gjennomføres før bygg og utendørs arealer tas i bruk. Statens vegvesen Region øst:
Har ingen merknader til planforslaget og vil ikke motsette seg ikke kommunens egengodkjenning. Tas til underretning. Stange kommune, Barn og unges talsperson: Henviser til at planen gir plass til utbygging av skole og utvidelse av skolegården noe som trengs samt at planen regulerer trafikken i området. Regner med at elever blir tatt med på råd når det gjelder utformingen av skolens uteområde. En av hensiktene med planen har nettopp vært å legge til rette for skoleutbyggingen. En forutsetter at Stange Kommune som byggeherre sørger for at brukerne av uteområdet ved skolen får delta i planleggingen og minner om punkt 1.3 i planbestemmelsene. Stange Kommune, Virksomhet for Kommunalteknikk: Peker på at viktig ledningsnett for Stange sentrum går over skolearealet. Ledningen skal legges om ifm skoleutbygging og for å sikre traseen kan en ide være å vise byggegrenser mot traseen. Byggeforbud som følge av ledning vil bli mer synlig på denne måten å regulere på. Det er en god løsning for å sikre viktige ledningstraseer og det legges inn byggegrenser i samsvar med ønsker fra kommunalavdelingen. Ola Nordsveen: Bemerker at Fp1 (Meieritorget) er felles for F/K og B/F/K, mens det faktiske forhold er slik at de fleste som parkerer ikke er kunder verken hos Stange Zoomiljø eller Stange Farvehandel, og at man uansett må regne med en slik utvidet bruk av torget. Vi må bare konstatere at Nordsveen nok har rett i sin merknad. Planen: Planforslag, bestemmelser og beskrivelse følger vedlagt. Hovedformålet med reguleringsendringen er behovet for utvidelse av Stange skole, samtidig ønsker Stange Meieri å bygge om meieriets nordfløy samt å oppgradere deler av eiendommen ved å fjerne gjennomgangstrafikken. Stange Meieribolag eier og fradeler nordre del av sin tomt og omregulerer denne delen fra trafikkområde til offentlig formål, område for skole/undervisning. I gjeldende plan reguleringsplan for Stange sentrum, er området regulert til vegformål og byggeformål samt fellesområder parkering. Adkomst og parkering er løst på to plan, en felles parkeringsplass med adkomst fra Storgata og en parkeringsplass med adkomst fra Skolegata. Gaten mellom øvre og nedre parkeringsplan er foreslått tatt ut og erstattet med trapp. For områdene med blandet formål er det ikke lagt opp til større grad av utnytting enn dagens situasjon. For skoletomta er grad av utnytting tilpasset behov for utvidelse.
Det er ikke sagt noe om alternativ energikilde og oppvarmingssystemer fra forslagstillers side. Det er heller ikke gjort støyberegninger. Vurdering: Planforslaget er en endring av gjeldende sentrumsplan fra 1989. I sentrumsplanen er det lagt opp til et vegnett som ikke har blitt gjennomført og denne reguleringsendringen omfatter deler av planlagte veger som nå omreguleres til offentlig formål og fellesområder for adkomst og parkering. Planforslaget legger til rette for en utvidelse av Stange skole. Planen er drøftet med kulturvernavdelingen hos Hedmark Fylkeskommune. Fylkeskommunen pekte på at det tidligere har stått en trerekke langs hovedvegen inn til sentrum. Det hadde vært ønskelig om denne ble reetablert ikke bare fordi det har vært trær der tidligere, men like mye for å få området til å fremstå som et hyggelig møte med Stange sentrum. Stange meieri er et viktig bygg i Stangebyen og det legges opp til at bygningen skal bygges om til kontorer uten at eksteriøret endres, men får en generell reparasjon og oppussing. I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn at det skal benyttes fagkyndige til prosjektering av nye bygg og større ombyggings- og restaureringsarbeider. Dette for å understreke viktigheten av at områdets verneverdige bebyggelse blir ivaretatt på en god måte samtidig som nye bygg også skal få en moderne og tidsmessig utforming som er tilpasset omgivelsene i form og funksjon. Andre tiltak som f eks skilting i fm verneverdig bebyggelse bør legges fram for ansvarlig vernemyndighet for uttalelse før godkjenning. Stange sentrum skal preges av god byggeskikk. Støyforhold er ikke utredet. Det settes som krav i bestemmelsene at støy skal utredes for nye bygg med funksjoner definert som støyfølsomme, dvs bolig og undervisningsrom samt uteoppholdsarealer og at eventuelle støytiltak må gjennomføres før bygningene tas i bruk. Hva gjelder lekeplasser og uteoppholdsarealer knytter dette seg til evt nye prosjekter med boliger, og behov vil bli vurdert i den forbindelse. Ved nye bygg og større ombyggingsarbeider vil det stilles krav til at alternativ energibruk for oppvarming skal vurderes. Planen er framstilt på en tilfredsstillende måte og stadfester i hovedsak dagens situasjon samtidig som den åpner for nye tiltak og rydder opp i forhold i gjeldende plan som ikke lenger er aktuelle å gjennomføre. Med dette grunnlaget kan rådmannen anbefale at reguleringsforslaget med bestemmelser vedtas av kommunestyret. Vedlegg: Plankart mål 1:500 Bestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan