Arkiv: 201313 Arkivsaksnr: 2013/3571-16 Saksbehandler: Rolf Brovold Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 201313 - Forslag til reguleringsendring for del av «Områdereguleringsplan for Hommelvik sentrum» - Parkeringsplass for Sandfjæra barnehage. Første gangs behandling. Vedlegg: Vedlegg 1: 201313 Plankart datert 7. april 2015. Utarbeidet av tegn_3. Vedlegg 2: 201313 Reguleringsbestemmelser, datert 8. april 2015. 2 sider. Vedlegg 3: 201313 - Planbeskrivelse, datert 8. april 2015. 19 sider. Vedlegg 4: 201313 - Brev fra tegn_3 - kunngjøring oppstart - datert 04122013-2 sider Vedlegg 5: 201313 - Brev fra Statens vegvesen - datert 17122013-1 side Vedlegg 6: 201313 - Brev fra Norges vassdrags- og energidirektorat - datert 16122013-1 side Vedlegg 7: 201313 - Brev fra kommuneoverlegen og barn- og ungerepresentanten Malvik kommune - datert 19122013-2 sider + vedlegg Vedlegg 8: 201313 - Epost fra FDV-kommunalteknikk Malvik kommune - datert 20122013-1 side Vedlegg 9: 201313 - Brev fra Sør-Trøndelag fylkeskommune - datert 27122013-1 side Vedlegg 10: 201313 - Brev fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag - datert 31122013-2 sider Vedlegg 11: 201313 - Brev fra Jernbaneverket - datert 09012014-1 side Vedlegg 12: 201313 - Brev fra Kystverket - datert 07022014-2 sider Saksdokumenter (ikke vedlagt) Ingen Innledende informasjon Denne saken ble lagt fram til behandling i ARESAM i juni 2014, men den ble da ikke tatt opp til behandling. Det ble fattet følgende vedtak: «Saken utsettes i påvente av ny behandling av barnehagesaken.» Når det nå pånytt er fattet vedtak om å bygge Sandfjæra Barnehage, legges også denne saken om parkeringsplasser for barnehagen, fram på nytt. Gjeldende reguleringsplan for den største delen av dette planområdet, er den nylig vedtatte «Områderegulering for Hommelvik sentrum». I sentrumsplanen er det aktuelle området vist som
friområde. I tillegg berøres en liten del av «Detaljregulering for n1,n2 og endring av b2-3, 4, 5, 6, Hommelvik Sjøside», men her endres ikke formålet, da det allerede er vist i illustrasjonsplanen at det er planlagt veg inn til området på dette stedet. Saksopplysninger Foranledningen til denne saken Sandfjæra barnehage skal ha 6 avdelinger og med krav om 6 parkeringsplasser pr. avdeling (kommuneplanens arealdel), må det finnes plass til totalt 36 biloppstillingsplasser. I reguleringsplanen for barnehageområdet er det vist at 11 biloppstillingsplasser på P1 skulle være reservert barnehagen (resten er reservert boligbebyggelsen). Forutsetningen var da at de resterende 25 plassene måtte det finnes plass til innenfor området regulert til barnehage. På det samme plankartet vises et område sør/øst for barnehagebygget som er regulert til «Friområde/Barnehage». Dette arealet ble endret fra «Friområde» til «Friområde/Barnehage» fordi barnehagen ble planlagt med flere barn, enn det som var forutsetningen i de opprinnelige planene. Det ble da akseptert at barnehagetomta ble utvidet, men den nye delen av tomta skal kunne fungere som en del av friområdet når barnehagen ikke er i bruk. Figur 1: Utsnitt av reguleringsplanen for barnehagetomta, med felles parkeringsplass (P1).. I forbindelse med detaljplanleggingen av Sandfjæra barnehage ble det høsten 2013 klarlagt at det innenfor det avsatte området var vanskelig å finne plass til de 36 parkeringsplassene, slik som planene for barnehagen krever. Utomhusplanen for barnehagen viser 14 parkeringsplasser innenfor det regulerte området (P1 + barnehagen). Disse plassene er tiltenkt levering og henting av barn, pluss en plass (eller to) for forflytningshemmede. De øvrige 22 parkeringsplassene må det finnes plass til utenfor det regulerte området. Krav om nok parkeringsplasser for å få godkjent barnehagen Det må gjennom byggeprosjektet vises godkjente planer for det nødvendige antallet parkeringsplasser knyttet opp til barnehagen, før byggearbeidet kan settes i gang. Alternativt må det gis en dispensasjon, slik at byggestart kan skje, men parkeringsplassene må være på plass før barnehagen kan tas i bruk.
Kunngjøring oppstart planarbeid 7. desember 2013 ble oppstart «Reguleringsendring for del av Moan og Sandfjæra parkeringsplass for Sandfjæra barnehage» kunngjort ved annonse i Adresseavisen. På samme tid ble kunngjøringsbrevet sendt ut til statlige og fylkeskommunale organer osv. Figur 2: Utsnitt av kartet som ble brukt ved kungjøring av planoppstart. Figuren over er kopi av kartet som ble brukt i annonsen og i brevet om kunngjøring av oppstart planarbeid. Kartet viser planområdets plassering. Beskrivelse av området Det aktuelle området eies av Hommelvik Sjøside Bolig AS. Gjeldende reguleringsplan for området er «Reguleringsplan for Moan og Sandfjæra», fra september 2008. På det aktuelle planområdet står det midlertidige energianlegget (drevet av elektrisitet), som leverer varme til de nye boligene på Sandfjæra. I tillegg var området i fjor benyttet som riggområde, ved bygging av den nye brua over Homla. Området er i gjeldende reguleringsplan, den nylig vedtatte områdereguleringa for Hommelvik sentrum, avsatt til friområde (se plankartet nedenfor).
Figur 3: Gjeldende reguleringsplan for området, «Områdereguleringsplan for Hommelvik sentrum» fra mars 2015. Figur 4: Gjeldende reguleringsplan for nord/østre delen av planområdet, «Detaljreguleringsplan for n1, n2 og endring av b2, 3, 4, 5, 6, Hommelvik sjøside» fra desember 2013.
Som en del av avtalen om å kunne etablere parkeringsplass for barnehagen på det aktuelle området, ønsker grunneieren at den permanente energisentralen (drevet med trepellets) for Sandfjæraområdet, skal kunne etableres innenfor det samme området. Uttalelser på bakgrunn av kunngjøring oppstart, med rådmannens kommentarer Nedenfor er det laget et enkelt sammendrag av de forskjellige uttalelsene til kunngjøring oppstart. I tillegg er det tatt med rådmannens kommentarer: Uttalelse fra: Statens vegvesen, datert 17.12.13. Ingen merknader. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert 16.12.13. Dersom geoteknikk for dette arealet ikke er utredet i forbindelse med tidligere planarbeid, må dette avklares og utredes som del av ROSanalysen til planforslaget. Kommuneoverlegene og barn- og ungerepresentanten, Malvik kommune, datert 19.12.13. Enig i at det er behov for flere parkeringsplasser for å få en hensiktsmessig hente- og bringesituasjon. De er ikke enig i at en vesentlig del av det viste arealet tas til parkering og varmesentral. Dette begrunnes ut fra: Vi behøver grøntarealer ved utløpet av Homla: Området er regulert til friområde og er tiltenkt en viktig plass i den helhetlige planen for Moan/Sandfjæra. I planprogrammet for sentrumsplanen er viktigheten av Homlas elvebredd som grøntdrag og friområde presisert. Homlavassdraget er vernet. Dette er også presisert i NVEs uttalelse. Vi er bekymret for at totalt areal for grønt- og friområder i helhetsplanen for Moan/Sandfjæraområdet gradvis blir redusert i forhold til opprinnelig plan: Samme gruppe uttalte i 2010 til gjeldende plan at det er viktig å opprettholde grønt- /friarealer mellom barnehagen og elva. De har også registrert at deler av det området har blitt tatt til barnehageformål. På andre siden av elva har heving av den nye brua ført til redusert grønt-/friareal. Og nå ønsker man å redusere nok et grønt-/friareal. Hvis ett grønt-/friareal blir redusert må det legges inn et erstatningsareal et annet sted på Rådmannens kommentarer: Det vil gjennom planbestemmelsene bli krevd at nødvendige geotekniske undersøkelser og utredninger er gjort før byggetillatelse kan bli gitt. Rådmannen mener at det aktuelle området ikke er det viktigste friområdet i dette området. De som søker til denne delen av Hommelvik vil ikke primært søke til elva men til sjøkanten som ligger like i nærheten. Rådmannen er ellers enig i at det er viktig å beholde friområdet ned mot elvekanten. Selv om Homla er et vernet vassdrag, kan det reguleres utbygging i det aktuelle området. Rådmannen ser ingen realistiske muligheter for å erstatte det arealet som blir tatt til utbygging
Moan/Sandfjæra området. Det finnes andre løsninger for å øke antall parkeringsplasser til barnehagen. 1) Legg parkeringen i en rekke langs vegen inn til næringsarealet på grensa mellom næringsarealet og friområdet, med direkte avkjøring til biloppstillingsplassene fra denne vegen. Skisse er lagt med (se figur 5 nedenfor). gjennom denne planen, et annet sted på Moan/Sandfjæra. Det er ikke plass til 22 parkeringsplasser langs vegen inn mot næringsarealet. Figur 5: Utsnitt skissen fra kultur og helse. 2) Varmesentralen må plasseres i området for næringsareal eller boliger. Som alternativ bør det være mulig å få til en samarbeidsavtale med Hommelvik Sjøside som skal opparbeide inntil 1000 parkeringsplasser på Sandfjæraområdet. FDV-Kommunalteknikk (datert 20.12.13): Ber om at følgende forhold ivaretas: Tilstrekkelig parkeringskapasitet for ansatte Parkering for levering og henting av barn må ha tilfredsstillende kapasitet og være trafikksikker. I uttalelsen er det listet opp viktige elementer ved planlegging av parkeringsplasser for levering og henting av barn. Ber om å få oversendt arbeidsskisser før endelig plan foreligger. Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert 27.12.13. Så lenge tiltaket ikke er til hinder for ferdsel langs Homla, så har STFK ingen innvendinger mot planen. Parkeringsplassene må kunne brukes av turgåere utenom barnehagens åpningstider. STFK minner for øvrig om den generelle Det er en del av avtalen med Hommelvik Sjøside Bolig AS, som grunneier at kommunen får arealet til parkeringsplass mot at det aktuelle energiverket plasseres i det samme området. Det vil være mulig rent reguleringsmessig å inngå avtale med Hommelvik Sjøside Bolig AS å opparbeide de nødvendige parkeringsplassene på det regulerte næringsarealet. Rådmannen har ikke forsøkt å inngå en slik avtale. Det er målet med planen. I tilknytning til det planlagte barnehagebygget som var ute på anbud i fjor, var det vist 13 (12) biloppstillingsplasser for levering og henting av barn. Behovet er ganske sikkert større. Dette er omtalt senere i saksframlegget. Planen vil bli sendt på høring etter første gangs behandling i ARESAM.
aktsomhetsplikten vedr. kulturminner. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert 31.12.13. Fylkesmannen har en foreløpig vurdering av planen: Landbruk og bygdeutvikling For et så sentralt område, forutsetter fylkesmannen en effektiv arealbruk. Miljøvern Fylkesmannen vurderer det som svært uheldig å omdisponere deler av dette friområdet til bl.a. parkeringsplass. Området ligger nært Homla, et vassdrag som er varig verna. Nær utløpet ligger et stort grunnvannområde som er i stadig forandring. Homla er viktig i frilufts øyemed. I tillegg stort naturmangfold knyttet til elveløpsform, geomorfologi, vannfauna og botanikk. Elva er lakseførende opp til Dølanfossen. Utløpet av elva er viktig overvintringssted for vannfugl, flere rødlistearter er registrert. Friområde nær Homla er viktig i folkehelsesammenheng og med tett utbygging blir friområdene desto viktigere. Sammenhengende grønnstruktur langs elva kan binde tettstedet sammen. Vann er en viktig del av grøntstrukturen. Med nye boligområder er det viktig å sikre områder for møtesteder og friområder. Det omsøkte tiltaket vil medføre at friområdet minker i omfang og dets plassering nær Homla er uheldig. «Fylkesmannen som miljøvernyndighet vurderer på bakgrunn av dette, plassering av parkeringsplass m.m. som svært uheldig og ber tiltakshaver om å finne alternative plasseringer/løsninger.» Barn og unge, Sosial og helse, universell utforming og Samfunnssikkerhet. Ingen merknader til disse fire siste temaene. Rådmannen mener at det framlagte forslaget viser en effektiv arealbruk. Rådmannen mener at den aktuelle utnyttinga av deler av friområde til parkering og energisentral ikke skal ha vesentlig påvirkning på de forhold som fylkesmannen peker på i sin generelle uttalelse til kunngjøringen av oppstart av planarbeidet. Rådmannen mener at det aktuelle området ikke er det viktigste friområdet i dette området. De som søker til denne delen av Hommelvik vil ikke primært søke til elva men til sjøkanten som ligger like i nærheten. Rådmannen er ellers enig i at det er viktig å beholde friområdet ned mot elvekanten. Det framlagte planforslaget vil fortsatt beholde elvekanten som en del av friområdene langs Homla. Gjennom dette planarbeidet mener rådmannen å ha vurdert de aktuelle løsningene for parkeringsplass for de ansatte, og har konkludert med at den viste planen er den totalt beste løsningen. «Fylkesmannen vil komme tilbake med endelig uttalelse når planen sendes på høring. Vi tar forbehold om at det da kan foreligge nye momenter som endrer forutsetningene for vår vurdering av planforslaget.» Jernbaneverket, datert 09.01.14. Jernbanebrua over Homla vil bli utvidet til 2
spor. Det nye sporet vil komme på nordsiden av eksisterende spor. Endelig løsning ikke klart ennå, men jernbaneverket vil uansett ha behov for areal på den aktuelle tomta i utbyggingsfasen. Varmesentralen må plasseres i tilstrekkelig avstand fra jernbanen, slik at den ikke kommer i konflikt med bygging av ny jernbanebru, inkludert eventuell midlertidig bru i anleggsperioden. Det samme gjelder i utgangspunktet for nye parkeringsplasser, men her er det lettere å etablere midlertidige løsninger i anleggsfasen for ny bru. Kystverket, datert 07.02.14. Etter å ha orientert om kystverkets ansvar, fulgte en vurdering med følgende konklusjon: Kystverket «har derfor ingen merknader til forslaget.» Etter kontakt med Jernbaneverket er varmesentralen plassert minst 30 meter fra sporet, som er det generelle kravet til avstand mellom bygninger og jernbanespor. Parkeringsplasser er tenkt plassert innenfor denne sonen. Erfaringer med parkeringsplasser tilknyttet barnehage Behovet for det totale antallet parkeringsplasser knyttet til Sandfjæra barnehage er bestemt ut fra kravet i kommuneplanens arealdel (6 plasser pr. avdeling). Det har vært en del diskusjoner internt i administrasjonen om det er nødvendig med så mange parkeringsplasser pr. avdeling, for en barnehage som har en så sentral beliggenhet. Sandfjæra barnehage vil få en beliggenhet som er så langt fra der de fleste med barn bor og fra jernbanestasjonen og bussholdeplasser eller lokale arbeidsplasser i Hommelvik, at det må ansees som reelt at svær mange barn vil bli levert og hentet med bil. Behovet for parkeringsplasser i den mest hektiske tiden (mellom 7.15 og 8.15 og mellom 15.30 og 16.30) vil være på mer enn de 13 (12) biloppstillingsplassene som er avsatt foran barnehagen. Med erfaring fra blant annet Vidhaugen barnehage, vil opp mot 10 av de 22 plassene som reguleres gjennom planen, som nå blir lagt fram til behandling, kunne bli brukt ved levering og henting, it tillegg til plassene foran barnehagen. Med nærmere 30 ansatte i en 6 avdelingers barnehage, bør ikke parkeringsarealet reduseres i forhold til kravet om totalt 36 biloppstillingsplasser. I tillegg vil det være vanskelig å redusere antallet parkeringsplasser knyttet til en kommunal barnehage, ut fra at det er gjennom kommuneplanens arealdel dette tallet er satt. Kommunen bør ikke gi seg selv dispensasjon fra dette kravet, da vi i andre byggesaker normalt er svært strenge overfor utbyggere, om at de skal forholde seg til kravene i kommuneplanens arealdel og vedtatte reguleringsplaner. Av totalt 36 plasser skal 5 % av plassene være for forflytningshemmede. Det vil si at det skal være 2 plasser for forflytningshemmede. Av hensyn til de som har behov for disse plassene, må begge være i nærheten av bygget. Det vil bety at det blir igjen 12 plasser for levering og henting av barn foran bygget. (Gjeldende forslag til utomhusplan for utbyggingsprosjektet viser 1 HC plass og 13 vanlige plasser foran den planlagte barnehagen.)
Tomt for energisentral for Sandfjæraområdet I området hvor det vurderes å plassere parkeringsplasser for Sandfjæra Barnehage, står det i dag en mindre energisentral for Hommelvik Sjøside. Den som står der i dag er elektrisk drevet. Planen er at den skal erstattes med en større energisentral som skal drives av biobrensel. I tillegg til selve brenselsanlegget må det derfor også etableres en silo for lager av pellets. Denne energisentralen skal levere varme til de ulike byggene/anleggene på Sandfjæra. Det vil si til nåværende og framtidige boliger, til framtidige næringsbygg og til Sandfjæra barnehage. Energisentralen planlegges ikke for levering av varme til framtidig utbygging på Moan eller andre deler av Hommelvik. Den nye brua over Homla er heller ikke bygd med forberedende røropplegg, med tanke på en slik levering. Alternative forslag til utforming av planen Forslaget som nå legges fram til første gangs behandling viser de 22 biloppstillingsplassene, som mangler ved den planlagte Sandfjæra barnehage, samt tomt for energisentralen. Med bakgrunn i signalene om at friområdet i minst mulig grad bør tas til parkeringsanlegg, er det forsøkt å utarbeide en plan med en parkeringsplass som utnytter arealet mest mulig effektivt, det vil si tar minst mulig av friområdet. I tillegg er det tatt hensyn til jernbaneverkets krav om 30 meter mellom byggelinja og det framtidige sporet. Før fristen for innspill etter kunngjøringa om oppstart planlegging var gått ut den 2. januar 2014, leverte arkitektene det første forslaget til en plan for parkeringsanlegget og energisentralen (se figur 6 nedenfor). Denne skissen ble derfor grunnlaget for innspillet fra kommuneoverlegene og barneog ungdomsrepresentanten. De andre uttalelsene kom på bakgrunn av de generelle opplysningene i kunngjøringa. Figur 6: Utsnitt av illustrasjonsplanen for Hommelvik sjøside, som viser adkomstvegen inn til næringsområdet, som også kan være adkomstvegen inn til parkeringsanlegget og varmesentralen.
Figur 7: Konsulentens forslag datert 16. desember 2013. (Dette forslaget er tatt med her, fordi det er grunnlaget for uttalelsen fra kommuneoverlegen og barnog ungerepresentanten.) Figur 8: Endelig forslag til detaljreguleringsplan for parkeringsplasser tilknyttet Sandfjæra barnehage. Datert 8. april 2015. Alternative steder som er vurdert for å finne plass til de 22 biloppstillingsplassene Øst for den planlagte bebyggelsen på Moan: Øst for den planlagte bebyggelsen på Moan er det i gjeldende sentrumsplan (fra 2000) planlagt en parkeringsplass for friområdene, knyttet til sjøen med badestrand og gangveger. I forslaget til ny sentrumsplan var denne parkeringsplassen vist som et sted for et parkeringshus i inntil tre plan. Denne delen av sentrumsplanen er imidlertid tatt ut ved sluttbehandlinga i kommunestyret.
Avstanden mellom barnehagen og denne parkeringsplassen er ca. 200 meter. Med denne avstanden ville de ansattes parkeringsplasser kunne plasseres her. Men med tanke på levering og henting av barn vil denne avstanden bli for stor. De som kommer med bil for å levere eller hente barn vil i alle tilfeller parkere på ledige arealer nærmere barnehagen. Hvis alle de 22 manglende biloppstillingsplassene blir plassert på dette området vil det etter rådmannens syn fortsatt mangle biloppstillingsplasser nær barnehagen for levering og henting av barn. Figur 9: Utsnitt av forslaget til ny sentrumsplan for Hommelvik, som viser tomta for parkeringshuset (SPH1) og det aktuelle planormådet (o_gf6). (Området på Moan, vest for Homla, ble tatt ut av planen ved sluttbehandlinga i kommunestyret. Gjeldende plan for området viser parkeringsplass, men ikke parkeringshus.) Figur 10: Utsnitt av illustrasjonsplan, som viser midlertidig vei som er bygd over den aktuelle tomta for parkeringsplassen/-huset. Dette veianlegget er knyttet opp til den nye brua over Homla, og vil bestå fram til ny veg mot havneanlegget blir bygget langs jernbanesporet. Kjøp av parkeringsplasser på Næringsarealet på Sandfjæra: Det kan være et alternativ å kjøpe parkeringsplasser inne på Hommelvik sjøsides næringsareal. Kommunestyret har satt en øvre grense på kostnadene for gjennomføring av dette barnehageprosjektet. Rådmannen mener med bakgrunn i dette, at kjøp av annen grunn til parkeringsanlegget ikke er realistisk. Det har derfor ikke vært kontakt mellom kommunen og eierne av næringsarealet om dette spørsmålet.
Barnehagens uteareal og nærfriområde Normen for uteareal i en barnehage er 6 ganger barnehagens leke- og oppholdsareal inne (LOA). For den planlagte barnehagen på Sandfjæra betyr det at utearealet er noe mindre enn den ideelle normen. Fra barnehagens side er det et ønske om å kunne benytte det aktuelle planområdet som et tilleggs uteareal og som et nærfriområde. Grunnforholdene på den aktuelle tomta NVE sa i sin uttalelse til kunngjøringa av oppstart planarbeid, at geoteknikken for dette arealet må utredes. Gjennom planbestemmelsene blir det stilt krav om at det må foreligge geoteknisk vurdering av området før byggestart kan gjennomføres, både for parkeringsanlegget og varmesentralen. Rådmannens vurdering Konklusjon på arbeidet som er gjort fram til nå En av de konklusjonene som kan trekkes av planarbeidet så langt, er at det er motforestillinger mot å ta i bruk store deler av det aktuelle friområdet til parkeringsformål. Både fylkesmannen og kommuneoverlegen og barne- og ungerepresentanten i kommunen har gitt tilbakemeldinger om dette. I tillegg har Hommelvik Sjøside gjennom sin daglige leder gitt signal om at det ikke må tas så stor del av friområdet til de aktuelle formålene, slik den første skissen viser (figur 6). Samtidig har daglig leder for Hommelvik Sjøside sagt at det er uaktuelt å plassere energisentralen inne på næringsområdet, da den «stjeler alt for mye plass av næringsarealet og det er vel verken i vårt eller Malvik kommunes ønske at næringsarealet skal beskjæres så mye.» Rådmannens konklusjon på dette planarbeidet er at det framlagte forslaget til reguleringsplan er den beste løsningen. Planforslaget er en endring av «Områdereguleringsplan for Hommelvik sentrum», vedtatt i mars 2015. Rådmannens innstilling Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 skal «Detaljregulering for parkeringsplass for Sandfjæra barnehage», med tomt for energianlegg, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.