FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 07/1350 Arkiv: L12, 109/10, 157, 195 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet 23.06.2011 106/11 PRA Bystyret 08.09.2011 033/11 PRA Klage vedr. Reg.plan Viga-Brattebakken gnr. 109 bnr. 10, Andabeløy Saksdokumenter: 1. Klage fra Heidi K. Johansen datert 16.9.2010 2. Klage fra Knut Staddeland datert 17.9.2010 3. Klage fra Monica T. Dugan og Irene Rafoss datert 19.9.2010 4. Reguleringskart BYS-033/11 Klage fra Heidi K. Johansen tas til følge. Lekeplass merket i kartet Lek tas ut av planen. Saksopplysninger: Bystyret vedtok i møte den 24.6.2010 reguleringsplan Viga-Brattbakken gnr. 109 bnr. 10 og 195, Andabeløy. Vedtaket ble kunngjort 1.9..2010. Tre klager ble fremsatt Innen tre uker fra kunngjøringsdato. Klagene er i det følgende kort referert og kommentert av saksbehandler. Heidi K. Johansen, medeier av gnr. 109 bnr. 9 er i klage av 16.9.2010 ikke negativ til anlegging av permanent lekeplass i området, men ser det som urimelig at kommunen benytter seg av ekspropriering av deres eiendom for at en privat utbygger skal kunne fortette området. Viktig at det beholdes grønne lunger i området for ta vare på det åpne særpreget. Påpeker at det ikke er inngått avtale om økonomisk kompensasjon som det tidligere var blitt opplyst at ville skje. Da skolen på Andabeløy ble nedlagt ble lekeapperatene flyttet til del av hovedparsellen til bnr. 9 utenfor aktuelt planområde og med oppsigelig avtale. Dette forholdet var ikke kjent for saksbehandler da planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. For å sikre en lekeplass i området vedtok derfor formannskapet å lokalisere en permanent lekeplass på en 200 m 2 stor parsell av bnr. 109 som allerede lå innenfor oppmeldte planområde. Denne endringen ble forelagt klager som i protest av 25.3.2010 mente det var urimelig at de måtte gi avkall på eiendom for at en utbygger skulle få fortette i området. Samtidig ble det opplyst at det kunne være aktuelt å trekke protesten mot en akseptabel økonomisk kompensasjon.
Saksbehandler opplyste i sin kommentar den gang at vedtatt plan ville danne grunnlag for forhandlinger med grunneier. Innløsing av arealet vil innebære en utgift for kommunen. Det er derfor hensiktsmessig å klarere dette gjennom en vedtatt plan i bystyret. Forhandlinger om innløsing er ikke begynt da det så langt ikke har vært aktuelt å begynne opparbeidelse av lekeplassen. Klager har også rett til å kreve arealet innløst. Slik en tolker klagen vil klager fortsatt være åpen for å inngå forhandlinger om erverv av parsellen. Situasjonen vurderes derfor ikke å være forskjellig fra da vedtaket ble fattet. Det er heller ikke fremført planfaglige argumenter mot at lekeplassen i området ikke skulle lokaliseres på denne parsellen. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Knut Staddeland, medeier av gnr. 109 bnr. 213 mener i klage av 17.9.2010 at en grønn lunge vil forsvinne om del av bnr. 10 som grenser til bnr. 213 i nord blir bebygget. Dette kommer til å ta hele utsikten over sjøen fra ham. Klager også på at del av bnr. 9 som grenser til bnr.213 blir gjort om til lekeplass. Det foreligger muntlig avtale om kjøpe av denne parsellen. Utbygger bør løse sine utfordringer på egen grunn. Formannskapet fattet sin innstilling til bystyret den 28.1.2010. I utgangspunktet hadde Fylkeskonservator innsigelse til planforslaget. Formannskapet vedtak innebar derfor at saken skulle oversendes fylkeskonservator for å klarere om innsigelsen kunne frafalles før planforslaget skulle legges frem i bystyret. Knut og Birgitte Staddeland overtok bnr. 213 den 26.3.2010 av tiltakshaver av planarbeidet. Bystyret vedtok planforslaget i møte den 24.6.2010 slik formannskapet hadde innstilt på. Kommunens innstilling til arealsituasjonen i området var derfor allment kjent da eiendommen ble overdratt klager. Det er forventet at en gjør seg kjent med aktuell plansituasjon, inkludert om det pågår eventuelt planarbeid, ved kjøp av eiendom. Da salget ble inngått var det kun formaliteter igjen for at planforslaget kunne vedtas etter en tre års lang planprosess. Da salget ble inngått måtte en regne med at planforslaget ble vedtatt og at dette kom til å bli gjeldende plansituasjon i området. Redusert utsikt og bortfall av mulighet for å kjøpe tilleggsgrunn måtte påregnes allerede da eiendommen ble kjøpt. Om konsekvensene av reguleringsplanen ble vurdert som avgjørende burde en ikke ha inngått kjøpet av eiendommen. Tillatt møne- og gesimshøyde for aktuelt nybygg er henholdsvis kote 12.8 og kote 8.8. Eksisterende bolig på gnr. 106 bnr. 213 ligger på kote 10. Hovedetasjen på eksisterende bolig ligger på en høy grunnmur. Dessuten blir ikke det aktuelle nybygget liggende rett foran hovedfasaden til eksisterende bolig. Reduksjon i utsikt vurderes derfor ikke å være utilbørlig i forhold til hva en kan forvente innenfor et tettsted. Gnr. 109 bnr. 213 omfatter cirka 0,5 daa. En ser at tilleggsgunn på 0,2 daa kunne vært gunstig. Ettersom etablert lekeplass har blitt til på en oppsigelig avtale vurderes det som viktig å etablere en permanent lekeplass i området. Aktuelt areal vurderes å ha en passe form og størrelse og en mener den samfunnsmessige interessen her bør gå foran ønsket om større tomt. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Monica T. Dugan og Irene Rafoss, eiere av gnr. 109 bnr. 194 hevder i klage av 19.9.2010 og i henhold til målebrev for bnr. 195, at reguleringsplanen ikke kan gå helt ut til bryggekant da denne ikke tilhører bnr. 195 og er tiltenkt fremtidig båtnaust for bnr. 194. Viser også til avtale mellom eiere av bnr. 194 og tidligere eier av bnr. 195 hvor eier av bnr. 195 godkjenner at eventuelle utvidelser av vei til tidligere kommunal brygge kan skje på bnr. 195. Målebrevet kan tolkes slik at selve bryggekanten foran deler av bnr. 195 tilhører bnr. 194. I så fall inngår bryggekanten i reguleringsformålet privat småbåtanlegg på land. Dette planformålet må anses å være i henhold til aktuell bruk og en ser derfor ingen grunn til å la aktuell bryggekant utgå av planen. Aktuelt areal er også så lite at det ville forsvinne under formålsstreken i plankaret. Avtalen det vises til gir klager adgang til å sette opp et uthus en halv meter fra grensen. Uthuset er oppført. Avtalen sier ingenting om at det skal avsettes grunn til en utvidelse, men at en eventuell utvidelse må skje på bnr. 195. I og med at uthuset
er oppført må en anse at forholdet avtalen var ment å skulle ivareta er innfridd. En kan ikke se at planforslaget er i konflikt med forhold fremsatt i klagen. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vurdering: Plan- og bygningslovens 12-12 åpner for at kommunestyrets endelige vedtak kan påklages. Alle tre klagerne eier grunn omfattet av reguleringsplanen eller som grenser til planområdet og vurderes med det å ha rettslig klageinteresse i saken. Alle tre klagene er registrert mottatt innen tre uker fra vedtaket ble kunngjort og er derfor rettidig innkommet. Klagene vurderes å tilfredsstille kriteriene i Forvaltningslovens 28 og 29. Klagene vurderes ikke å ha frembrakt vesentlige forhold som ikke har vært til vurdering i saksutredningen og som ville kunne ha resultert i et annet utfall av saken. Med henvisning til kommentarene til hver enkelt klage anbefales klagene avvist. Rådmannens forslag til Tre klager på vedtatt reguleringsplan for Viga-Brattbakken gnr. 109 bnr. 10 og 195, Andabeløy avvises i henhold til Forvaltningslovens 33. Bystyrets vedtak i sak 062/08 fattet i møte den 27.11.2008 opprettholdes. Klagene vurderes ikke å inneholde vesentlige moment som ikke har vært vurdert i saksfremstilling forut for planvedtaket, og som ville kunne ha konsekvens for utfallet i saken. Klagen oversendes Fylkesmannen i Vest-Agder for endelig avgjørelse. 23.06.2011 Formannskapet Behandling: H v/ellen Matsen fremsatte følgende forslag: Klage fra Heidi K. Johansen tas til følge. Lekeplass kan innreguleres på utbyggers eiendom. Ved alternativ votering mellom rådmannens innstilling og Hs forslag, ble Hs forslag vedtatt med 7 mot 1 st. (S.Hobbesland (Ap)) FSK-106/11 Klage fra Heidi K. Johansen tas til følge. Lekeplass kan innreguleres på utbyggers eiendom. Nye saksopplysninger: Klagesaken ble ekspedert Fylkesmannen for endelig avgjørelse den 6.7.2011. I brev av 8.8 finner Fylkesmannen det nødvendig å be kommunen vurdere om formannskapet hadde myndighet til å treffe vedtak om reguleringsendring. Med henvisning til Plan- og bygningsloven av 1985 som vedtaket er fattet i henhold til, anføres følgende: Det følger av pbl. 27-3 andre ledd tredje punktum at klager forelegges det faste utvalget for plansaker som - hvis det finner grunn til å ta klagen til følge legger saken fram for kommunestyret
med forslag til endring av vedtaket, og ellers gir uttalelse og sender saken gjennom fylkesmannen til departementet. Bestemmelsen innebærer at det faste utvalg for plansaker ikke selv har adgang til å endre kommunestyrets reguleringsvedtak etter klage, men må foreslå endring, og legger endringsforslaget frem for kommunestyret. Det opplyses videre at formannskapet kan fatte vedtak om å gjennomføre en mindre vesentlig reguleringsendring. Vurdering: Formannskapets vedtak tolkes som om tiltakshaver til reguleringsplanen må etablere lekeplass på egen grunn. En slik endring vil måtte innebære at byggegrunn til bolig må få endret status til offentlig friområde. Dette kan medføre at en regulert tomt må utgå. I så fall kan ikke dette betraktes som en mindre vesentlig reguleringsendring som kan avgjøres av formannskapet i en klagebehandling. Klagesaken fremmes derfor med dette for bystyret. Bystyret bes å ta stilling til om reguleringsplan Viga-Brattbakken ønskes opprettholdt slik den ble vedtatt, eller om det skal gjennomføres en reguleringsendring som konsekvens av formannskapets innstilling i klagesaken. Vedtas det å gjennomføre en reguleringsendring må denne tas opp til behandling som egen sak etter gjeldende lovverk. Det endelige vedtaket bør presiseres. Mener bystyret at klage fra Knut Staddeland, og Monica T. Dugan og Irene Rafoss ikke skal tas til følge bør dette sies konkret. Formannskapets innstilling til Klage fra Heidi K. Johansen tas til følge. Lekeplass kan innreguleres på utbyggers eiendom. 08.09.2011 Bystyret Behandling: Ap v/anne Bystadhagen fremsatte følgende forslag: Tre klager på vedtatt reguleringsplan for Viga-Brattbakken gnr.109 bnr.10 og 195, Andabeløy avvises i henhold til Forvaltningslovens 33. Bystyrets vedtak i sak 062/08 fattet i møte den 27.11.2008 opprettholdes. Klagene vurderes ikke å inneholde vesentlige moment som ikke har vært vurdert i saksfremstilling forut for planvedtaket, og som ville kunne ha konsekvens for utfallet i saken. Klagen oversendes Fylkesmannen i Vest-Agder for endelig avgjørelse. Krf v/sven Hogstad fremsatte følgende forslag: Klage fra Heidi K. Johansen tas til følge. En mindre lekeplass kan innreguleres på utbyggers eiendom. Aps forslag falt med 32 mot 3 st. (A.Bystadhagen (Ap), K.Sigbjørnsen (Ap) og H.G.Aarenes (Ap)) Krfs forslag falt med 28 mot 7 st. (2 Sv, Ø.Johansen(Krf), V.Waage (Krf), S.Hogstad (Krf), K.Larsen (Krf) og P.Stordrange (Krf)) Bystyret fattet deretter enstemmig følgende Klage fra Heidi K. Johansen tas til følge. Lekeplass merket i kartet Lek tas ut av planen.
Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: