Rennesøy kommune Arkivsak-dok. 15/00045-6 Saksbehandler Siv Hansen Saksgang Møtedato Planutvalget 31.05.2016 PLAN 2012006 - DETALJREGULERING FOR DEL AV GNR 45/2 OG GNR 45/9 PÅ SOKN, INNSTILLING TIL 1. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak/innstilling: Forslag til plan 2012006 detaljregulering for del av gnr. 45/2 og gnr 45/9 på Sokn med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 29.03.2016 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Bestemmelser 4. Forslagstillers planbeskrivelse 5. Illustrasjoner 6. Renovasjonsplan 7. Støyrapport 8. Kopi merknader 1
Saksutredning: Rådmannen legger fram forslag til detaljregulering for del av gnr. 45/2 og gnr 45/9 på Sokn til første gangs behandling. Planforslaget er utarbeidet av Dimensjon på oppdrag fra Jarle Våge, Anne Siri Eiane, Lene Eiane Aarre og Trond Nyman Aarre. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av eneboliger med tilhørende anlegg og lekeplass på Sokn. Gjeldende planer og regelverk Regionalplan for Jæren vedtatt 11.06.2013 Planområdet er vist som kjerneområde landbruk. Kommuneplanen for Rennesøy vedtatt 08.09.2011 og 29.03.2012. Planen viser området som fremtidig og eksisterende boligbebyggelse. Bestemmelsene til kommuneplanen gir føringer for utarbeidelse av reguleringsplaner. 3 Utbyggingsavtale: 4 Utbyggingstakt: Første utbyggingsår er satt til 2014, tre boliger pr år, i alt ca. 12 boliger. 5 Rekkefølgekrav: Krav om opparbeidelse av fortau langs Bruvegen. 6.1 Krav om tetthet: «Øvrige områder» 2 boliger pr daa. 6.2 Universell utforming: Minimum 40 % av boligene skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. 6.3 RPR for barn og unge skal legges til grunn 6.4 Barnetråkk skal registreres 6.5 Arealkrav til lekeplasser og andre felles uteoppholdsareal. 6.6 Areal og funksjonskrav til lekeplasser 6.7 Parkeringskrav. Eneboliger - min. 2 parkeringsplasser 2
Reguleringsplaner Plan 2013007 detaljregulering av G/S-veien langs Bruveien ble vedtatt 21.05.2015. Opparbeidelse av g/s-veien er et rekkefølgekrav før boligene innenfor B4 i kommuneplanen kan tas i bruk. 3
Plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidd reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn. Etter merknadsfristen blir planen lagt fram for planutvalget til ny behandling med innkomne merknader. Etter behandling i planutvalget blir saken lagt fram for kommunestyret til endelig vedtak. For private planforslag har kommunen en tidsfrist på tolv uker fra planforslaget er mottatt til det legges fram for politisk behandling. Dersom planforslaget har mangler stoppes fristen fra det blir gitt melding om manglene til fullstendig planforslag er mottatt. Forskrift om konsekvensutredning Området er vurdert i konsekvensutredningen for kommuneplanen sammen med tilgrensende tomt på gnr 45 bnr 6. Detaljplanen er vurdert til ikke å omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Varsel om oppstart I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 ble planoppstart varslet i Stavanger Aftenblad den 14.05.2012, og samtidig lagt ut på Rennesøy kommunes hjemmesider. Aktuelle myndigheter, kjente grunneiere og rettighetshavere ble varslet gjennom brev av 12.05.2012. Innspillene er referert og kommentert av forslagstiller i forslagstillers planbeskrivelse. Planområdet ble opprinnelig varslet med g/s-vei langs Bruveien til Åmøyveien. Det er i ettertid utarbeidet og vedtatt egen plan for g/s-veien, plan 2013007. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger i Rennesøy kommune på Sokn, Nygårdshagen. Planområdet avgrenses av fv. 586 Bruveien i vest, Nygårdsveien i nord samt Nygårdshagen i sør og øst. Området er på ca. 7 daa. Det legges opp til opparbeidelse av ca. 12 boenheter i kommuneplanen, en utnyttelse på ca. 1,7 boliger per daa. Planområdet består i dag av eksisterende boligbebyggelse og landbruksjord. Planforslaget inkluderer en eksisterende boenhet som er bygget i tråd med aktuell reguleringsplan. Eksisterende boligområde har adkomst fra Nygårdshagen via Nygårdsveien som grenser til planområdet i nord. På Sokn er det observert kanadagås som er svartlistet. Ærfugl som er rødlistet er blitt observert under sommertid. Det er registrert kystlynghei i nord/midt av Sokn med verdien lokalt viktig. Innenfor planområdet er det ikke registrert trua arter. Kulturhistorisk registrering er gjennomført. Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner på området. Det er ikke registrert særlige risikoforhold innenfor området utover biltrafikken og trafikkstøy. Det er heller ingen kjente spesielle miljøforhold For nærmere beskrivelse av området se planbeskrivelse. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget består av plankart og bestemmelser. Vedlegg 2 og 3. Forslagstiller har beskrevet og vurdert planforslaget i vedlegg 4. Planforslaget er videre illustrert med snittegninger og 3D modell. Vedlegg 5. Det er lagt til rette for oppføring av 8 nye eneboliger samt en lekeplass nord for dagens bebyggelse. Et eksisterende hus er inkorporert i planen. 4
Utbyggingen vil kreve at det opparbeides nye offentlige anlegg innen planområdet, samt ny internvei fra Nygårdshagen. Det er foreslått rekkefølgekrav som skal sikre at ny adkomst samt g/s langs Bruvegen frem til Sokn bussterminal er opparbeidet før planområdet tas i bruk. For mer utførlig beskrivelse av planforslaget og konsekvenser vises til forslagstillers planbeskrivelse, vedlegg 4. Rådmannens vurdering av planforslaget Planarbeidet ble først varslet i 2012, kort tid etter at kommuneplanen ble vedtatt. Ferdig planforslag ble innlevert i 2016. Forhold til gjeldende planer Administrasjonen anser ikke planen for å være i strid med regionalplanen for Jæren da kartet i regionalplanen kun viser en generell oversikt over områder. Dette vises blant annet ved at hele Sokn er markert med landbruk i regionalplanen. Kommuneplanen vil overstyre regionalplanen og være det førende dokumentet i planprosessen. Planforslaget er i samsvar med arealbruken i kommuneplanen. Området er en del av nye boligområder i kommuneplanen som skal være med på å gi grunnlag for en akseptabel vekst av boliger framover. Nærområdet består av eneboliger/rekkehus, og det synes at planområdet er passende for tilrettelegging av familieboliger. For å sikre høy kvalitet og tilfredsstillende størrelse på felles og private uteområder, samt boliger, vil foreslått utnyttelse kunne tilrettelegge for et godt boligområde som er positivt for velferd og oppvekstsvilkår. Jordvern Planområdet består i dag av dyrkbar jord som ligger brakk, samt en grusbane og en nylig oppført bolig. Bolig og grusbane beholdes i planforslaget, mens alt dyrket areal vil gå med til oppføring av nye boliger samt utvidelse av Nygårdsveien. Sol/skygge/terrengtilpasning Planområdet ligger godt til rette med helning mot sørvest. Dette gir gode solforhold på dag- og kveldstid. Bebyggelsen er plassert godt i terrenget. Gode solforhold på lekeplassen store deler av dagen hele året. Boligene skyggelegger lite for arealer utenfor planområdet. Utbygging vil i liten grad føre til tap av utsikt for arealer utenfor planområdet. Barn og unge Planforslaget legger til rette for å oppgradere eksisterende lekeplass. Barn og unge går/sykler langs Bruvegen. Det er bussholdeplass vest for planområdet der barn blir hentet med skolebussen. I kommuneplanen stilles det rekkefølgekrav om videreføring av g/s-vei langs Bruveien fram til Sokn bussterminal før planområdet tas i bruk. Gjennomføring av rekkefølgekrav vil gi bedre trafikksikkerhet. Infrastruktur Boligene innenfor BF1 har adkomst fra internvei, mens boliger innenfor BF2 og BF3 har adkomst direkte fra vei Nygårdshagen. Det tilrettelegges for 2 parkeringsplasser i garasje for BF1-BF3 samt minimum 1 biloppstillingsplass i gårdsrom. Veibredde på eksisterende vei er 3-4 meter, internvei er på 4 meter. Smale veier med korte rettstrekninger oppfordrer til lav fart. Det må etableres nye offentlige anlegg innen planområdet. Det legges nye spillvannsledninger og vannledninger innenfor planområdet langs internvei i nord-sør retning. Disse kobles på eksisterende anlegg sørøst og/eller sørvest for planområdet. Det ser ikke ut til at det er nok kapasitet på eksisterende ledningsnett for overvann til at boligene kan kobles på dette. Det foreslås dermed intern fordrøyning på området. Støy Denne viser at støynivået ligger under grenseverdien for gul sone på hele hagearealene til den østligste boligrekken. På deler av hagearealene til den vestligste boligrekken er støynivået omkring 1 db over 5
grenseverdien for gul sone. Da hoveddelen av hagearealene ligger utenfor gul sone, anses det imidlertid ikke som nødvendig med skjerming av hagene. Lekeplass har støynivå under L den = 55 db. Det kan bli behov for støyreduserende tiltak i fasadene på enkelte bygg. Dette må imidlertid beregnes mer nøyaktig når det foreligger detaljerte plan- og fasadetegninger for boligene. Naturmangfold Planforslaget legger opp til etablering av boligbebyggelse på noe som i dag er dyrkbar jord som ligger brakk. Med bakgrunn i allerede utbygd område i sør vil utbygging ha mindre konsekvenser i forhold til landskap. På Sokn er det observert kanadagås som er svartlistet. Ærfugl som er rødlistet er blitt observert under sommertid. Det er registrert kystlynghei i nord/midt av Sokn med verdien lokalt viktig. Det er ikke registrert trua arter innenfor planområdet. Estetikk Det er lagt til rette for oppføring av 8 nye eneboliger innenfor planområdet. Området vil få et gjennomført og helhetlig uttrykk. ROS Utbyggingen vil skje i forlengelsen av etablert boligområde. Utbyggingen vil ikke gi nye risikoforhold. Rekkefølgekrav Utbyggingen vil kreve at det opparbeides nye offentlige anlegg innen planområdet, lekeplass, adkomst og gang- og sykkelvei langs fv. 568 Bruveien til fv. 441 Åmøyveien før planområdet tas i bruk. Rådmannen vil anbefale at ordlyd i bestemmelse 2.1 endres fra «ferdig» til «sikret» opparbeidet til andregangs behandling for å skape rom for en gradvis oppbygging av området. Utover dette vil rådmannen ta sikte på å utarbeide utbyggingsavtaler for gjennomføring av plan og rekkefølgekrav. Grunnlag for utbyggingsavtale skal i hovedsak foreligge før eller samtidig med 2. gangs behandling. Samlet vurdering og konklusjon Rådmannen mener at planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Planen tilrettelegger for etablering av eneboliger med tilhørende anlegg og lekeplass på Sokn. Planen gir grunnlag for en oppjustering av området når det gjelder utnytting, estetikk og trafikksikkerhet. Store bo- og utearealer samt lekeplass og nærhet til flere friområder gir godt grunnlag for godt bomiljø. Rennesøy kommune ser på det som positivt at det legges til rette for ytterligere boligutbygging i etablerte boligområder i tråd med kommuneplanen, samt at kommuneplan realiseres. Rådmannen kan ikke se at planforslaget medfører vesentlige negative konsekvenser. Rådmannen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn. 6