Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 07.11.2016 079/16 Bystyret 16.11.2016 139/16 Arkivnr: K2 - L12 Saksbehandler: Ola Skei Bekken Dok.dato: 13.10.2016 Arkivsaksnr.: 14/2905-41 Tittel: Arealplanlegger Detaljregulering Høvåg sentrumsområde - Vedtak Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, datert 12.08.2015, sist revidert 04.03.2016, med tilhørende bestemmelser sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse sist revidert 04.03.2016. 07.11.2016 Behandling i Planutvalget Vedtak: Administrasjonens forslag vedtas. PUV- 079/16 Innstilling fra Planutvalget: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, datert 12.08.2015, sist revidert 04.03.2016, med tilhørende bestemmelser sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse sist revidert 04.03.2016. 16.11.2016 Behandling i Bystyret Notat med tilleggsdokumentasjon (oppdatert illustrasjonsplan) ble sendt ut på e-post 27.10.16. Vedtak: Innstilling fra planutvalget vedtas. BS- 139/16 Bystyrets vedtak er dermed: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for Høvåg sentrumsområde, datert 12.08.2015, sist revidert 04.03.2016, med tilhørende bestemmelser sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse sist revidert 04.03.2016.
Saksopplysninger: Sammendrag Saken gjelder ny reguleringsplan som i praksis endrer og vil erstatte eksisterende reguleringsplan for Høvåg Sentrum av 19.05.2010. De vesentligste endringene er at arealer endres fra forretning/kontor til bolig. Det gjøres også en rekke mindre justeringer som er oppsummert i planbeskrivelsen. Bakgrunn for saken Block Watne fremmer saken med den hovedbegrunnelse at eksisterende plan er vanskelig å utnytte, og at det er behov for enkelte justeringer slik situasjonen har endret seg. Planens innhold Formål Boligbebyggelse Barnehage Kommunaltekniske anlegg (KT1 KT2) Lekeplass Bolig/forretning/kontor Forretning/kontor Arealer daa 26,16 4,66 2,89 3,44 3,01 0,84 Sum arealer Sum Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur 41,00 41,00 17,09 19,95 Sum alle formål 78,04 Dagens situasjon Planområdet er delvis opparbeidet i samsvar med gjeldende plan. Deler av planområdet er ikke opparbeidet, og det gjelder da bl.a. områdene avsatt til næring. Tidligere saksgang I opprinnelig planforslag var den vesentligste endringen at tidligere FK2 skulle endres til B15(bolig) og BFK1(bolig/forretning/kontor). Mens B15 var godt detaljert var det ikke utarbeidet gode bestemmelser for BFK1 som sikret forutberegnelighet for området. Administrasjonen anbefalte å la FK2 bestå, og planutvalget fulgte innstillingen. For de områdene som nå heter FK2 og KT2 er det ingen endringer fra eksisterende plan. Planstatus Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til bolig, næringsbebyggelse og tjenesteyting. For området som endres fra forretning/kontor til bolig, er ikke formålet i reguleringsplanen i samsvar med kommuneplanens arealdel.
Vurdering: Utfordringer knyttet til KT2 kommunalteknisk I planforslaget er KT2 uendret fra dagens reguleringsplan. Planavdelingens vurdering er imidlertid at dagens situasjon med miljøstasjon rett ved siden av barnehage og i så nær tilknytning til boligområde, er uheldig. Samtidig er et annet areal, på andre siden av fylkesveien, avsatt til kommunalteknisk i kommuneplanens arealdel dette med tanke på å få Libir til å flytte miljøstasjonen hit. Kommunen har utfordret regulant til å finne en annen utnyttelse for området, men har ikke kommet i mål. Etter dette vurderer planavdelingen at situasjonen kan forbli uendret selv om det er uheldig. En omregulering her ville tydelig gitt signal om at miljøstasjonen ønskes flyttet, samtidig som dagens drift ville kunne opprettholdes inntil videre. Tematisk vurdering Aktuelle tema beskrives, ikke-aktuelle tema strykes, og dersom det finnes andre aktuelle tema, utvides temalisten. Konsekvensutredning/ Planprogram Planavdelingen vurderer foreliggende planforslag å ha såpass begrenset omfang av endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan at full konsekvensutrednign ikke kreves. Det er krevet omfattende støyutredning som må hensyntas ved utbygging av det nye boligområdet. Universell utforming, tilgjengelighet for alle. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2-5 første ledd bostav a står følgende: "Tilgjengelighet Ved detaljregulering skal det legges opp til at minst 50 prosent av boenhetene i nye byggeområder skal være tilgjengelige boenheter, blant annet ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. De tilgjengelige boenhetene skal avmerkes i detaljreguleringer. Forretnings-, kontor- og offentlige bygg som er åpne for allmennheten skal ha tilgjengelighet for alle. Bestemmelsen gjelder både for bygninger og uteområder." Kommuneplanens krav er ikke ivaretatt fullt ut i planforslaget da andelen ikke ligger på 50 %. I bestemmelsene pkt. 2.12 står følgende: "Antall boliger som må oppfylle kravene til tilgjengelige boenheter skal utgjøre min. 45 % av de til sammen 71 boenhetene innenfor planen. Bebyggelsen i følgende områder skal oppfylle plan- og bygningslovens krav til tilgjengelig boenhet: B8, B9, B10, B11, B13, B14 og B15 (8 leiligheter i 1. etg.) til sammen 32 boenheter." Dette innebærer at 45 % av boenhetene bygges med tilgjengelighet. Planavdelingen vurderer at dette er tilfredsstillende. Naturmangfold Må undersøkes. I henhold til naturmangfoldlovens 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper, arter aller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes av tiltaket. Omkringliggende natur er av en slik
karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad som følge av tiltaket. På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML 10-12 er følgelig ikke relevante. Grønnstruktur/lek Det er avsatt til sammen 20 daa grøntstruktur innenfor planområdet. For øvrig byr nærområdene utenfor planområdet på gode friluftsmuligheter. Det er avsatt tilfredsstillende areal for lek innenfor planområdet. Miljøvern Det er utarbeidet en rapport som tar for seg støy, og mulige avbøtende tiltak for den del av planområdet som grenser mot vei. Denne rapporten har vist at det er nødvendig med avbøtende tiltak for oppføring av boliger på de nye boligområdene. Dette er sikret gjennom pkt 2.11 i bestemmelsene. Trafikk og kollektivløsning Tiltakshaver har utarbeidet veiløsningen i planen i samsvar med kommunens vegtekniske normer. Det er busstopp for begge retninger ved krysset inn mot Høvåg kirke. Det er innregulert fortau langs hele veisløyfen gjennom planområdet, og satt rekkefølgekrav for etablering av denne. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke påvist automatisk fredede kulturminner i området. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke pekt på alvorlige konsekvenser i RoS-analysen. RoS-analysen ligger vedlagt. Barn og unges interesser Hensyn til barn og unge er ivaretatt i planarbeidet. Sjekkliste for barn og unge ligger vedlagt. Skole- og barnehagesituasjon Det er etablert barnehage innenfor planområdet. Gangavstand til Høvåg Skole er 2,7 km. Økonomiske konsekvenser for kommunen Endringene i planen vil ikke gi økonomiske konsekvenser av betydning for kommunen. INNSPILL TIL PLANARBEIDET
Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 28.11.2014 med frist 12.01.2015. Det kom inn tre merknader. Merknadene fra fylkesmannen og fylkeskommunen er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Her stiller planavdelingen seg bak forslagsstillers vurdering. I tillegg kom det en merknad fra Statens Vegvesen av 06.01.2015. Hovedmomentene var angivelse av byggegrenser, kryss/avkjørsel og gang- og sykkelveg/skoleveg samt en kommentar til rekkefølgebestemmelsene. Planavdelingens kommenterte merknaden slik: "Byggegrense på 30 meter er ivaretatt i plan og kryssløsning endres ikke. Planbeskrivelsen omhandler ikke skolevei eller beskrivelse av sikkers skolevei eller hvilke tiltak som er nødvendig for å sikre dette. Slik planavdelingen vurderer saken er situasjonen uendret i forhold til dagens situasjon og de vurderingene som ble gjort i eksisterende plan kan legges til grunn. Etter innspill fra Statens vegvesen anbefales også å ta ut rekkefølgekravene 14.1 og 14.2." Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 12.08.2016 27.09.2016. Det kom inn åtte svar. Av disse var fire av typen "ingen merknad" dette gjelder svar fra Kystverket, Norges vassdrags- og energidirektorat, Fiskeridirektoratet og Aust-Agder Fylkeskommune. Alle svar og merknader gjennomgås i det følgende. Fylkesmannen i Aust-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert 15.09.2016 Det etterlyses mer om klima og energi i planbeskrivelsen. Kollektivtilbud og gang- /sykkelveinett burde vært bedre belyst. Man burde sett på muigheter for tiltak som for eksempel bildeling, sykkelparkering, fornybare energikilder, lavernergibygg, passivhus/plussbygg mv. Det anbefales også å legge in gang-/sykkelvei ved i området gjennom friområde. Enrdringene i planen i forhold til eksisterende plan er relativt små. Antall boliger øker fra 59 til 70 og kommunen har vurdert at skoleveien er god. Kommunen har ikke stilt krav om å vurdere bildeling eller øvrige klimatiltak da dette kun er en endring av eksisterende plan. Det har ikke vært noe ønske fra forslagsstiller å revurdere hele planen. Når det gjelder anbefalingen om gang-/sykkelvei er det vanskelig å etablere denne i samsvar med kommunens normaler uten at det ville bli vesentlige terrenginngrep. Det er imidlertid etablert en slags sti gjennom friområdet som benyttes av skolebarn, selv om denne ikke er vist i planen. Regulanten har også kommentert merknaden fra fylkesmannen og anfører at tiltak som bildeling, lavenergibygg, fornybare energikilder mv. ikke er reguleringsmessige forhold, utenom krav om tilrettelegging for vannbåren varme noe som ikke er aktuelt for dette planområdet. Regulantens tilsvar er også lagt ved saken. Aust-Agder fylkeskommune brev datert 27.09.2016 Ingen merknader til saken.
Tatt til orientering. Statens Vegvesen, brev datert 12.08.2016 Det anføres at en ikke bør regulere utbyggingsområder og anlegg innenfor byggegrensa, og at arealet utenfor byggegrensa bør reguleres til grøntformål og ikke utbyggingsformål. Det gjøres også oppmerksom på at en etter vegloven 30 ikke kan oppføre byggverk, kiosk, opplag eller annen større innretning innenfor byggegrensa, og at støyskjerm,støyvoll omfattes av forbudet. Det vurderes som tilstrekkelig at det er avmerket byggegrense da dette er en videreføring av situasjonen i eksisterende reguleringsplan. De konkrete støyskjermingstiltak vil måtte avklares i byggesaken. Hvis det skal oppføres større konstruksjoner utenfor byggegrensa vil dette måtte bli behandlet som en dispensasjon fra plan, og avklares med Statens Vegvesen. Lillesand kommune v/ Enhet for miljø, drift og samferdsel av 25.08.2016 Det er svært uheldig at man blander kommunalteknisk anlegg og barnehage/bolig. Dette genererer mye trafikk av både personbiler og tyngre kjøretøy. Det er enighet om at situasjonen ikke er ideell og at miljøstasjonen skulle vært flyttet ut av boligområdet. Det har vært forsøkt dialog med Libir som benytter plassen og Block Watne som står bak den nye planen og de har igjen hatt kontakt med grunneier for omådet KT2. Det har ikke lykkes å komme frem til en god løsning. Kystverket Sørøst i e-post av 31.08.2016 Ingen merknader Tatt til orientering. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) i e-post av 05.09.2016 Ingen merknader Tatt til orientering. Erling Løyning, brev datert 26.09.2016 Innspillet gjelder delområde FK2 og innsender er grunneier. Forslaget går ut på å legge inn fire boligtomter med hver sin enebolig. Det er spilt in forslag til hvordan planen kan se ut, og forslag til bestemmelser. Forslaget vurderes som godt, og slik forslaget nå ser ut er det i tråd med de ønskene
administrasjonen hele tiden har hatt for området og detaljeringsgraden av dette. Fire boliger som vist i forslaget later til å være mer realistisk i forhold til gjennomføring og vil by på mindre konflikt i forhold til barnehage og øvrige boliger. En utfordring med forslaget er gjenvinningsstasjonen plassert på KT2. Dette forslaget innebærer ikke en omregulering av KT2 men legger opp til avbøtende tiltak enten med en massiv støyskerm og/eller buffersone. Administrasjonens oppfatning er at KT2 kunne vært regulert på omtrentlig samme måte som dette innspillet, men her er ikke grunneier interessert så lenge LIBIR fortsatt ønsker å bruke området til gjenvinningsstasjon. Det vil antakelig være mulig å gjennomføre planforslaget og samtidig beholde gjenvinningsstasjonen, men da må det gjennomføres ytterligere utredninger om konsekvenser. Det beste hadde vært å endre planen til bolig eller bolig og grøntstruktur for begge områdene, for eksempel med rekkefølgekrav knyttet til avvikling av gjenvinningsstasjonen før de nærmeste boligene kunne oppføres. Planforslaget vil innebære en forbedring av planen, men at det fortsatt vil være konflikt knyttet til KT2 som ideelt sett burde vært endret samtidig. Dersom endringene skal impementeres i planen, må planen sendes ut på ny runde med offentlig ettersyn. Forslagsstiller er i prinsippet ikke negativ til innspillet, men anfører at tiden som tapes med ny runde offentlig ettersyn vil virke urimlig for dem. Det vil være mulig å ta opp områdene FK2 og KT2 i en felles mindre reguleringsendring senere. Slik forslaget til nye regler for mindre endring av reguleringsplaner ser ut, vil dette antakelig være mulig etter 1. juli 2017. Kort oppsummert er endringen for FK2 til bolig bra, men vil medføre forsinkelser for utbygger som står bak planen for øvrig dersom disse skal implementeres. Hvis kommunen skulle kreve denne prosessen gjennomført ville det være naturlig å omregulere KT2 samtidig, for å gi et tydelig signal om at gjenvinningsstasjonen skal bort. Det ville styrke hele området. Høringsuttalelsene kan i sin helhet leses i kommunens digitale arkiv på Lillesand kommunes nettside (Innsyn -> Søk etter saker -> Saksnummer: 14/2905). PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Planen kan vedtak slik den foreligger. Det er gjort vurderinger i forhold til innspill fra Løyningav, men planavdelingen har under tvil kommet til at det ikke er hensiktsmessig å pålegge regulanten å implementere forslaget ut fra hvor langt prosessen er kommet og de forsinkelsene en ny høringsrunde vil medføre. Saksdokumenter: Høvåg Sentrumsområde Plankart Høvåg Sentrumsområde Bestemmelser endelig Høvåg Sentrumsområde Planbeskrivelse Høvåg Sentrumsområde Illustrasjonskart
Høvåg Sentrumsområde Barn og Unge Høvåg Sentrumsområde RoS-analyse Høvåg Sentrumsområde Støyvurdering Sulfid_Vurdering FMs sjekkliste plansaker Høvåg sentrumsområde 610497_Illustrasjon_FK2_2016-09-14.pdf Høvåg sentrumsområde sept -16 høringsuttalelse..docx Høringsuttalelse til detaljreguleringsplan for Høvåg sentrumsområde Uttalelse til offentlig ettersyn 16_122716-3Detaljreguleringsplan - høring - Høvåg sentrumsområde - Lillesand kommune.pdf Høvåg Sentrumsområde Innspill til oppstart REGULERINGSPLAN FOR HØVÅG SENTRUMSOMRÅDE - MINDRE ENDRING.pdf