Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /17 Bystyret /17

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /17 Bystyret /17 Arkivnr: GBR - 32/47, GBR - 32/41 Arkivsaksnr.: 16/ Saksbehandler: Ola Skei Bekken Tittel: Arealplanlegger Dok.dato: Detaljregulering av Lofthusveien 83 og 89 - vedtaksbehandling Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas forslag til detaljregulering for Lofthusveien 83 og 89, datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert og planbeskrivelse av revidert Behandling i Planutvalget Vedtak: Administrasjonens forslag vedtas. PUV- 021/17 Innstilling fra Planutvalget: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas forslag til detaljregulering for Lofthusveien 83 og 89, datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert og planbeskrivelse av revidert Behandling i Bystyret Tillegg til saksfremstilling (tekst var ikke kommet med) var sendt ut på mail Vedtak: Innstilling fra planutvalget vedtas. BS- 024/17 Bystyrets vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas forslag til detaljregulering for Lofthusveien 83 og 89, datert , med tilhørende bestemmelser datert , revidert og planbeskrivelse av revidert Saksopplysninger: Sammendrag Eiendommen med adresse Lofthusveien 89 og hagen tilhørende Lofthusveien 83 detaljreguleres til boligformål der det vil oppføres et nytt leilighetsbygg mellom de to

2 eksisterende boligene. Den nye eiendommen vil ha to leilighetsbygg med til sammen 10 boenheter, hvor alle er små leiligheter rundt 70 m² og mindre. Med dette legger planen til rette for fortetting, og tilrettelegging for små sentrumsnære leiligheter vurderes som ønsket. Tidligere saksgang Saken var oppe i planutvalget for utlegging til offentlig ettersyn. Da vedtok planutvalget at "Alle tiltak for å ivareta støy skal løses på fasade." Bestemmelsene ble endret i samsvar med dette og planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det kom en del merknader fra offentlige myndigheter ifht manglende utredning av støyforholdene særlig i forhold til uteoppholdsarealene. Etter dette er støyrapport blitt utarbeidet og planen er blitt tilpasset denne. Planen som nå foreligger er etter administrasjonens vurdering forskjellig på et par vesentlige punkter. Det er gjennomført ny begrenset høring og det vurderes at den nå kan ferdigbehandles og vedtas. Endringer De vesentligste endringene fra saken var oppe til behandling sist er at antall boenheter er redusert fra 11 til 10. Parkering er redusert fra 14 til 11 slik at man nå har 1 p-plass pr boenhet og 1 gjesteparkeringsplass. Lekeareal er endret og flyttet og det er lagt inn krav om at leilighetene i det nye bygget skal være gjennomgående slik at de får minst et soverom på stille side. Alt i alt vurderer administrasjonen at planen nå er en vesentlig forbedring fra saken ble lagt ut til offentlig ettersyn. BAKGRUNN FOR SAKEN Saken fremmes av Trollvegg Arkitektstudio AS på vegne av JEB Invest SØR AS. Planens innhold Det etableres en ny boligbygning med 6 boenheter. Eksisterende bolig reguleres til flermannsbolig. Det avsettes areal til lekeplass, uteoppholdsareal og nødvendig infrastruktur. Dagens situasjon På eiendommen i dag er en bolig som benyttes til utleie av flere boenheter. Planstatus Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til boligformål. Reguleringsstatus I gjeldende reguleringsplan er eiendommene avsatt til boligformål. Planbestemmelsene angir at utnyttelsesgrad skal tilsvare situasjon på vedtakstidspunkt og at fortetting ikke tillates. Tematisk vurdering Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Tiltaket ligger på GBR 32/47 og deler av 32/41. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper, arter aller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes av tiltaket. Omkringliggende natur er av en slik karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes

3 sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad som følge av tiltaket. På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML er følgelig ikke relevante. Parkering Etter offentlig ettersyn er planen endret slik at parkering er redusert fra 14 parkeringsplasser til 11. Disse utgjør en parkeringsplass pr boenhet, og en gjesteplass i tillegg. Dette er avvik fra kommuneplanens arealdel som angir at det skal være 1,5 plasser for hver leilighet over 70 m² og 1/3 pakeringsplass pr boenhet til gjester. Nå er det dimensjonert som om alle leilighetene er under 70 m² og antall gjesteplasser er redusert fra 4 til 1. Administrasjonen vurderer at dette er et akseptabelt avvik fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel ut fra den sentrumsnære beliggenheten og størrelsen på leilighetene. Grønnstruktur Innenfor planområdet er det avsatt arealer for lek og felles uteoppholdsareal. Samlet er det avsatt om lag 600 m² uteoppholdsareal hvorav 300 m² er avsatt til lek. Den delen som er avsatt til lek ligger utenfor gul støysone og har bedre kvalitet. Støy fra veien vil variere noe ut fra tid på døgnet og det antas at også noe av arealene som ligger innenfor gul sone vil kunne brukes som uteopphold om nødvendig. Ut fra leilighetenes størrelse som gir grunn til å tro at det i flere av leiligheten vil være kun en beboer og antakelig uten barn, kombinert med kort avstand til andre rekreasjonsområder utenfor planområdet vurderer administrasjonen at det er avsatt tilstrekkelig uteoppholdsareal og lekeareal. Miljøvern Deler av eiendommen ligger innen for gul støysone. Det er utarbeidet en støyrapport og det er implementert bestemmelser som hensyntar den støyen som potensielt vil kunne komme etter gjenåpning av veien. I støyrapporten er det tatt hensyn til stor trafikk etter gjenåpning av veien. En ådt på 3500 vurderes å være største tenkelige scenario, men det er likevel vist hvordan støyen vil bli med en ådt på Det er også lagt til grunn 10% tungtrafikk, noe som veien antakelig ikke vil være åpen for etter åpning av veien. Administrasjonen vurderer at den støyen som er vist med ådt på 3500 fortsatt gir akseptable boforhold med de punktene som er tatt inn i bestemmelsene. Samtidig er det realistisk å anta at støyforholdene reelt sett vil bli langt mindre belastende enn dette. Klima, transport og infrastruktur Boligene vurderes å være sentrumsnære. Det vil være enkelt å gå eller sykle til Lillesand sentrum og det er gode bussforbindelser innen rimelig gangavstand. Avstanden til hovedåren med kollektivtrafikk er 500 meter, og det er nokså frekvente avganger både mot Grimstad, Kristiansand og Birkeland. Anlegging av mindre leiligheter i sentrumsnære strøk antas å generere mindre trafikk og lavere samlet belastning for klima og miljø. Kulturminner Det er enkelte kulturminner i nærhet til planområdet, men ingen påvirkes direkte av planforslaget.

4 Risiko- og sårbarhetsanalyse RoS-analyse ligger vedlagt saken. I analysen er identifisert følgende fire hendelser: Geologisk ustabilt (lav risiko), Radon (kritisk), Flom (lav risiko) og Støy (lav risiko). Barn og unges interesser Sjekkliste som ivaretar barn og unges interesser følger saken. Barn og unges interesser vurderes som godt ivaretatt gjennom planforslaget. Skole- og barnehagesituasjon Planområdet ligger i nærhet til barnehage, skole og idrettsanlegg avstanden til grunnskole, videregående skole og idrettsanlegg er mindre enn en kilometer. Økonomiske konsekvenser for kommunen Tiltaket vurderes å ikke ha vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen. Utbyggingspolitikk Slik planavdelingen vurderer planen er denne i samsvar med kommunens boligpolitikk. Det er ønskelig med flere mindre leiligheter nært til sentrum. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 6. April 2016 med frist 8. mai Det kom inn tre merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Kommunen vurderer at merknadene er vurdert, kommentert og imøtekommet. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 6 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og administrasjonens vurdering. Fylkesmannen i Aust-Agder v/ Miljøvernavdelingen, e-post datert Det påpekes at området ligger i gul støysone mot lofthusveien og det etterlyses en støyfaglig utredning. Det må sikres at alle boenheter får en stille side samt har tilgang til egnet uteoppholdsareal med egnede støyforhold. Det savnes også en bedre beskrivelse av forhold til klima og energi og det anbefales å redusere antall parkeringsplasser. Det er utarbeidet en støyrapport som tar forseg forholdene både for utearealer og innvendig i bygningne. Bestemmelsene sikrerer at alle boenheter skal utformes gjennomgående og ha minst 1 soverom lagt mot "stille side". Administrasjonen vurderer at hensyn rundt klima er godt nok belyst ut fra planens størrelse og karrakter. Antall p-plasser er redusert, og for øvrig er små sentrumsnære boenheter antatt å gi et snilt fotavtrykk klimamessig. Aust-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, e-post datert Det er kommet innspill om at fylkeskommunen støtter merknaden fra fylkesmannen om at antallet parkeringsplasser bør reduseres for å få mer attraktive uteområder. Det bes også om at tilgang til alternative uteområder og rekreasjonsmuligheter beskrives. Merknadene er blitt etterkommet og planen er justert i samsvar med uttalelsen. Statens Vegvesen, e-post datert Det anføres at avkjørselen må dimensjoneres som kryss ved ÅDT på over 50. Dette vil ha innvirkning på dimensjonering av krysset og siktlinjene. Det bes også om at snittegninger

5 som viser terreng må utarbeides for å vurdere byggegrense mindre enn 20 meter fra senter veg. Det anføres også at det ikke bør bygges tak/bod/skur til renovasjon nærmere veien enn byggegrensen. Sist nevnes dette med støy, samme anførsler som fra fylkesmannen, og at veien vil kunne åpnes og at eventuelt trafikkskyttelanlegg vil kunne få konsekvenser for innog utkjøringen til planområdet. Antall boenheter er redusert med 1 og antall pakeringsplasser er nå redusert med 3. Ut fra leilighetenes størrelse og sentrumsnære beliggenhet vurderer administrasjonen at en nå bør kunne legge til grunn en ÅDT under 50. Støyrapport er utarbeidet og planen er tilpasset denne. Snittegninger som viser terreng er utarbeidet og vedlagt saken. Det er lagt inn forbud mot oppføring av skur eller overbygg i renovasjonsområdet slik at dette ikke skal komme i konflikt med byggegrense. Norges vassdrags- og energidirektorat, i e-post av Viser til standardskriv av og har for øvrig ingen merknader Notert. Kystverket, i e-post av Ingen merknader Notert. Direktoratet for mineralforvaltning, i e-post av Innenfor området ligger det sand- og grusressurser som er registrert som lokalt viktige men disse er allerede dekket med høy grad av bebyggelse og er derfor utilgjengelige uansett. For øvrig er det ingen merknader Notert. Begrenset høring Etter offentlig ettersyn er planen blitt revidert og sendt på begrenset høring til Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens vegvesen. Fylkesmannen i Aust-Agder v/ Miljøvernavdelingen, e-post datert Aust-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert Statens Vegvesen, e-post datert PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Reguleringsplanen anbefales vedtatt slik den nå foreligger. Saksdokumenter:

6 Lofthusveien 83 og 89 Plankart Lofthusveien 83 og 89 Bestemmelser Lofthusveien 83 og 89 Planbeskrivelse Lofthusveien 83 og 89 RoS-analyse Lofthusveien 83 og 89 Barn og unge Lofthusveien 83 og 89 Offentlige arealer Lofthusveien 83 og 89 Støyrapport + høringsuttalelser Saksdokumenter: Lofthusveien 83 og 89 Plankart Lofthusveien 83 og 89 Bestemmelser Lofthusveien 83 og 89 Planbeskrivelse Lofthusveien 83 og 89 RoS-analyse Lofthusveien 83 og 89 Støyrapport Lofthusveien 83 og 89 Terrengsnitt Lofthusveien 83 og 89 Barn og unge Høringsinnspill samlet