DETALJREGULERING Detaljregulering for del av Ryggveien 58, gnr/bnr 48/21, 48/200 og 48/206 "Vonheim Gaard" PLANBESKRIVELSE Reguleringsplanen for Vonheim Gaard er utformet med utgangspunkt i eksisterende topografi og omkringliggende bebyggelse. Planen er organisert etter prinsipp om et minimum av veiareal og gode solforhold. Det er lagt vekt på å etablere et variert botilbud og samtidig ivareta en helhet i bebyggelsen. Planområdet er i Kommuneplanens arealdel 2007-2020 vist som planlagt boligområde. Framdrift for utbygging kommer til å følge det boligpolitiske handlingsprogrammet når det gjelder boligbyggingsprogrammet slik dette er vedtatt av kommunens politikere. Planen har et areal på 22,821 daa, Forslaget som foreligger viser 73 enheter som gir en utnyttelse på 3,2 boliger pr dekar, og en BYA på 26%. eks biloppstillingsplasser. 1. PLANAVGRENSNING OG FORMÅL Området er regulert til konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg som trafikkområder, gangstier, lekeplasser, tekniske installasjoner m.m. Planområdets samlede areal er disponert som følger: Boligbebyggelse 15 952 m2 Renovasjonsanlegg.....83 m2 Annen veggrunn, grøntareal (Støyskjerm).....122 m2 Post....81 m2 Lekeplass...... 2243 m2 Kjøreveg.. 1620 m2 Gatetun..1067m2 Gang-og sykkelveg...724 m2 Parkeringsplasser.661 m2 2. GJELDENDE PLANER Planområdet er ikke tidligere regulert. Planforslaget medfører at planområdet, som i dag er brukt til jordbruksmark, blir benyttet til boligformål. Planen grenser til Reguleringsplan Nedre Grødem (02.02.1984) og en aktuell veiplan for utbedring av krysset Ryggveien / Grødemveien. 3. TIDLIGERE BEHANDLING Planen er tidligere levert til førstegangsbehandling til møte i hovedutvalg for nærmiljø og kultur 3.2.2011. Behandling av saken ble da utsatt, og forutsatt behandlet sammen med utkast til utbyggingsavtale. 4. VARSEL OM OPPSTART REGULERINGSARBEID Varsling om oppstart ble avertert i Stavanger Aftenblad 02.07.2010 og i Rogalands Avis 03.06.10. Nabovarsler ble sendt ut 31.10.07 i henhold til naboliste datert 30.10.07.
Offentlige og private instanser ble varslet i brev av 31.05.10, i henhold til liste fra planavdelingen i Randaberg kommune, datert 28.05.10. 5. INNKOMNE MERKNADER Merknadene kommentert her er innkommet etter varsling av oppstart. 5.1 FYLKESRÅDMANNEN, KULTURSEKSJONEN 26.06.10 - Skal gi endelig uttale til planen først etter befaring, som må foretas for å vurdere potensialet for tidligere ikke-registrerte automatisk fredete kulturminner. - Anbefaler at tiltakshaver får utført befaring på et tidlig tidspunkt i prosessen. Forslagsstillers kommentar : Tiltakshavere vil avtale befaring. 5.2 STATENS VEGVESEN, REGION VEST 09.0610 Viser til sak datert 31. Mai 2010 og møte avholdt 7. Mai 2010. - Minner om at det må tas med i reguleringsbestemmelsene at ny avkjørsel skal godkjennes av Statens Vegvesen før det gis igangsettingstillatelse til bygging av nye boliger. - Oppsummerer retningslinjer for utforming av avkjørsel. - Byggegrensen skal settes til 15 m fra senterlinje fylkesveg. - Forutsetter at støygrensene i støyretningslinjen T-1442 ivaretas, også i anleggsperioden. Forslagsstillers kommentar: Det er avholdt to møter med Statens Vegvesen hvor planen har vært presentert. Viste løsning er i henhold til de konklusjoner som ble trukket i møtene og senere korrespondanse. 5.3 FYLKESRÅDMANNEN, REGIONALPLANSEKSJONEN, 24.06.2010 - Påpeker at det er lagt opp til en tetthet på 3,5 boliger pr daa, og at det er viktig å finne gode løsninger for uteoppholdsareal, særlig for barn og unge, som sikrer gode solforhold og trafikksikre løsninger. - Det forutsettes at en støyutredning blir utført og at planen skisserer nødvendig tilrettelegging i samsvar med kravene i T-1442. - Det pågår utbedring av E39 på gjeldende strekning og det anbefales avklaring med vegvesenet om avstandsreglene i forhold til ny bebyggelse. Forslagsstillers kommentar : - Det er lagt særlig vekt på at den nye bebyggelsen og grøntområder knyttes sammen med den eksisterende bebyggelsen. Den nye bebyggelsen er derfor planlagt relativt lav og jevn i høyden, og typiske leilighetsbygg er unngått. Kvalitet på grøntområder og lekeområder for barn har fått høy prioritet i organiseringen og store arealer. Planforslaget ligger noe under den ønskede tettheten på 3,5. Kommunes krav til antall parkeringsplasser er såpass arealkrevende at en høyere boligtetthet ville gått ut over grøntarealene med mindre man la opp til en boligstruktur med høyere leilighetsbygg. - Det er utført støyberegning og lagt inn skjerming som sikrer at planen tilfredsstiller kravene til støynivå. - Avstandsreglene i forhold til E39 er avklart med Vegvesenet og har ikke innvirkning på bebyggelsen i dette området. 5.4 NEDRE GRØDEM VELFORENING, 21.06.2010 - Forutsetter ny adkomst til området fra Ryggveien for å unngå ekstra belastning på veier i nabolaget. - Det forventes at det benyttes egen adkomst også i anleggsperioden. - Det er ønskelig at det etableres gang- og sykkelsti fra Kongleveien i nabolaget til Ryggveien for å bedre tilkomst mellom feltene og til veien. - Velforeningen ønsker å holdes underrettet om planarbeidet.
Forslagsstillers kommentar: Velforeningens innspill er imøtekommet i det nye planforslaget. De vil informeres om videre gang i saken. 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger mellom servicetilbud i Randaberg sentrum i vest og arbeidsplasser i de voksende næringsområdene langs fjorden i øst. Landskapet på Grødem er preget av landbruk og spredt bebyggelse, det er åpent og relativt jevnt med noen knauser og åser. Planområdet grenser til feltbebyggelse mot sør og øst, og jordbukslandskap med gårder mot vest og nord. Terrenget heller jevnt mot sørøst og er åpent i alle retninger. Høydeforskjellen øst-vest er på ca12 meter. Hoveddelen av planområdet er i dag benyttet til jordbruksmark og det meste av vegetasjonen befinner seg dermed langs kantene og mot steingardene. I den vestre delen av området er to boligtomter der boligene vil erstattes av tettere bebyggelse. Planområdet ligger nær E39 og er utsatt for støy fra denne. Det er nødvendig med støyskjerming for å få gode forhold, spesielt mot vest. Vedlagt planbeskrivelsen følger støyvurdering utført av Sinus AS. Nærmeste busstopp ligger langs Grødemveien ca 100 meter fra nærmeste bebyggelse I feltet. Her er det forbindelse til Stavanger og Randaberg. Nødvendige servicetilbud i Randaberg sentrum ligger ca 2 km fra planområdet. Offentlig og privat service i nærområdet: Skoler: Grødem Skole 1-10 kl. Harestad skole 1.-10.kl. Goa skole (1. 10. kl.) Randaberg videregående skole Barnehager: Ryggstranden barnehage Fjellheim barnehage Solbakken barnehage Sentrum barnehage Nyvoll barnehage Vistestølen barnehage 7. ORGANISERING AV BEBYGGELSEN Området er en utvidelse av en eksisterende eneboligbebyggelse med store tomter. Den eksisterende bebyggelsen er variert, men ligger generelt jevnt i en høyde på to etasjer. Forslaget er derfor planlagt som en tett-lav bebyggelse bestående av leiligheter, rekkehus og kjedehus. Med unntak av tomter der terrenget krever spesiell tilpasning holdes bebyggelsen på to etasjers høyde. Det er prioritert to romslige lekeområder der det ene grenser til eksisterende kommunal balløkke i sørenden av området. Denne er vist på illustrasjonsplanen og skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen. To gang- og sykkelstier kobler nytt og eksisterende boligområde samtidig som det eksisterende boligområdet får tilgang til Ryggveien. Bebyggelsen er organisert med kjedehus og rekkehus mot eksisterende bebyggelse i sør. Her har alle boligene private hager mot sør. Nordvest I feltet ligger rekkehus og kjedehus organisert rundt et parkområde. Rekkehusene har hage mot vest og adkomst fra øst, mens kjedehusene har hage på begge sider av huset. Bebyggelsen ligger likevel slik at hagene er uten slagskygge fra sør. Leiligheter i seksmannsboliger er plassert nordøst i feltet og får utsikt over parken. Samtlige har balkong mot sør og får også inn kveldssol. Illustrasjonsplanen viser 7 boligtyper, A - G. Flere boligtyper er med på å gi et bredt botilbud og sosialt miljø og et variert felt i utforming av omgivelsene.
Reguleringsområdet er delt inn i 13 felt: Felt B1, B2, B3 Feltene er planlagt bebygd med rekkehus og tomannsboliger på 3 etasjer og kjedehus på 2 etasjer. Disse er vist som boligtype E, F og G. Terrengforskjellene på disse tomtene gjør at type E og F tilpasses terrenget med en sokkeletasje inngravd i terreng. Boligene har parkering og sportsbod i sokkeletasjen. Boligtype E har plass til en bil i sokkeletasjen og har en oppstillingsplass på egen tomt. Boligtype F har plass til to biler i sokkeletasje. Boligtype G har plass til en bil i carport og har en parkeringsplass på felles parkering P4. Vedlegg 4 viser konseptsnitt for terrengtilpasning for disse feltene. Felt B4, B5, B8, B11 og B13 Feltene er planlagt bebygd med kjedehus på opptil 2 etasjer vist som type A og B. Type A har dobbel garasje m sportsbod og to oppstillingsplasser. Type B har enkel garasje m sportsbod og en oppstillingsplass. Felt B6, B7, B12 Feltene er planlagt bebygd med rekkehus på 2 etasjer, vist med bolig type C. Rekkehusene har enkel carport med sportsbod og biloppstillingsplass på egen tomt. I B6 og B7 lages to gjesteplasser som fellesplasser. Denne boligtypen er beregnet på førstegangsetablerere. Felt B9 og B10 B9 og B10 planlegges bebygd med seksmannsboliger i to etasjer, vist som type D Hver leilighet har 1,5 parkeringsplass i felles anlegg og felles sportsboder og sykkelparkering på felles tomt mot Ryggveien. 8 UNIVERSELL UTFORMING For uteområder, samferdselsanlegg, grønnstrukturer og andre fellesarealer legges TEK 10 til grunn for planlegging og utbygging. Det er lagt vekt på tilrettelegging av boliger for personer med nedsatt funksjonsevne. Alle leilighetene samt 50% av småhusene skal tilfredsstille Norsk Standards definisjoner på livsløpsboliger eller bolig forberedt for universell utforming. Dette gir 46 tilrettelagte boliger av 73 totalt. I tillegg bygges de øvrige boligene med trinnfri adkomst og tilgjengelig inngangsparti. Tabell 01 viser oversikt over boligtypene og hvilke definisjoner som legges til grunn for utforming. Vedlegg 02 viser Illustrasjonsplan for grad av tilgjengelighet. Forslag til planløsninger for hustypene er skissert i vedlegg 03. tabell01 BOLIGTYPE BRA BOLIG ANTALL TRINNFRI ADKOMST LIVSLØPS- BOLIG NS-11001-2:2009 FORBEREDT FOR UNIVERSELL UTFORMING NS-11001-2:2009 TYPE A KJEDEHUS 170 5 X X B KJEDEHUS 140 12 X X C REKKEHUS 90 23 X D LEILIGHET 65 18 X X E REKKEHUS/TOMANNS 145 4+4 X X - BOLIG M SOKKEL F REKKEHUS M SOKKEL 140 4 X G KJEDEHUS 140 3 X X
9 TRAFIKKSITUASJON / ADKOMST TIL OMRÅDET Det etableres ny adkomst til feltet fra FV 479 Ryggveien. Denne skal også brukes også av nabotomter gnr/bnr 47/22, 47/ 437, 47/9, 48/200 og 48/206 mot vest. Eksisterende avkjørsler fra Ryggveien til disse tomtene samt avkjørsel til gnr/bnr 48/200 og 48/206 stenges når ny adkomst er opparbeidet. 10 PARKERING Parkeringsdekning følger parkeringsnormen i Randabergs kommuneplan 2009-2022. Parkeringsplasser for leiligheter og gjesteplasser for hele feltet er lagt ved adkomsten for å unngå trafikk lenger inn i feltet. Kjedehus har parkeringsdekning på 4 biler for type A og 2 biler for type B og G. Rekkehus har parkeringsdekning på 2 biler. Leiligheter har parkeringsdekning på 1,5 biler. 11 AVFALLSHÅNDTERING Alle boliger i feltet har felles avfallshåndtering. Det er planlagt to nedgravde renovasjonsanlegg, hver med fire sorteringer. 12 LEKEAREAL Det er regulert inn to lekeplasser i planen. De er plassert slik at de har minst mulig kontakt med trafikkarealer. L1 er plassert mellom to boligrekker mens L2 er plassert øst i feltet I forlengelsen av tilgrensende offentlig ballfelt. Lekeplassene innen feltet er planlagt opparbeidet med parkmessig preg som et samlingssted for voksne og barn, med eksempelvis egen grillplass eller lignende i tillegg til mindre sandlekeplasser. 13 BARN OG UNGES INTERESSER Planområdet grenser til et godt etablert eneboligområde og en kommunal balløkke, og det er lagt vekt på skape gode og trygge gang- og sykkelforbindelser mellom den nye bebyggelsen og den eksisterende. Gang- og sykkelstier er lagt gjennom bebyggelsen og i minst mulig kontakt med kjøreveger. Det legges opp til lekemuligheter for både små og større barn i området som er regulert til lekeplass. 14 VEG OG TRAFIKKAREAL Eksisterende adkomst til gnr/bnr. 48/200, 48/206, 47/428 og 47/437 fra FV Ryggveien skal stenges for kjøretøy og kun benyttes som gangsti. De berørte eiendommene skal benytte ny adkomst. Det er ikke regulert inn bussholdeplass langs FV 479 Ryggveien da det pr. idag ikke er busstilbud langs denne strekningen. 15 GANG- OG SYKKELTRAFIKK Det reguleres inn to offentlige gang- og sykkelstier mellom eksisterende boligfelt og nytt felt. Den nye avkjørselen fra Ryggveien lages med en sykkelvennlig løsning for syklister langs Ryggveien. I forlengelsen av tungate GT2 lages det en gang -og sykkelforbindelse til Ryggveien gjennom støyskjerm. Gangstier mellom boligfeltene sørger for god forbindelse til lekeplasser og boligfeltene imellom.