DRAMMEN KOMMUNE Saksprotokoll Utvalg: Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker. Møtedato: 12.05.2015 Sak: 53/15 Arkivsak: 13/15146 Tittel: SAKSPROTOKOLL - 26/32, SVELVIKVEIEN 105, NYBYGG GARASJE Behandling: Johan Baumann (H) fremmet følgende forslag på vegne av Høyre, Venstre og Fremskrittspartiet: FORSLAG TIL VEDTAK FOR SVELVIKVEIEN 105: 1. Saken sendes tilbake til rådmannen for ny behandling. 2. Dispensasjoner som gjelder garasje innvilges. 3. tiltak som er utført tidligere uten søknad etter plan- og bygningsloven godkjennes ikke. 4. Tilgangen til stranda må i størst mulig grad bevares som i dag, men kan forbedres med trapp eller lignende. 5. Rådmannen inngår forhandlinger med sikte på ny avtale om veirett. Det stilles ikke vilkår om at adkomstveien fjernes for huseiers regning ved en eventuell utvidelse av Svelvikveien, eller gjerdehold mot den kommunale eiendommen syd for boligen. 6. Rådmannen gis fullmakt til å ferdigforhandle avtale om vegrett og behandle eventuell revidert søknad om dispensasjon. Formannskapet skal holdes orientert om saken. Jon Engen-Helgheim (FrP) fremmet følgende protokolltilførsel: Det forutsettes at administrasjonen legger godviljen til og sørger for at denne saken løses raskt og til beste for tiltakshaver og allmennheten. Administrasjonen har tidligere signalisert at brygge skal få stå som i dag og at det bør gjennomføres en mindre grensejustering slik at hjørnet på terrassen og trappen langs gavlveggen syd på boligen blir liggende på tiltakshavers eiendom. Det forutsettes at dette ligger til grunn for det videre arbeidet. Johan Baumann (H) og Tove Paule (H) støttet protokolltilførselen fra FrP. Tilbakesendingsforslaget fra Høyre, Venstre og Fremskrittspartiet ble enstemmig vedtatt. Side 1 av 2
Sak 53/15 Vedtak: FORSLAG TIL VEDTAK FOR SVELVIKVEIEN 105: 1. Saken sendes tilbake til rådmannen for ny behandling. 2. Dispensasjoner som gjelder garasje innvilges. 3. tiltak som er utført tidligere uten søknad etter plan- og bygningsloven godkjennes ikke. 4. Tilgangen til stranda må i størst mulig grad bevares som i dag, men kan forbedres med trapp eller lignende. 5. Rådmannen inngår forhandlinger med sikte på ny avtale om veirett. Det stilles ikke vilkår om at adkomstveien fjernes for huseiers regning ved en eventuell utvidelse av Svelvikveien, eller gjerdehold mot den kommunale eiendommen syd for boligen. 6. Rådmannen gis fullmakt til å ferdigforhandle avtale om vegrett og behandle eventuell revidert søknad om dispensasjon. Formannskapet skal holdes orientert om saken. Side 2 av 2
DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 26/32 Arkivsaksnr.: 13/15146-26 Dato: 29.04.2015 26/32, SVELVIKVEIEN 105, NYBYGG GARASJE ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL: formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: 1. Søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn fire meter, kommuneplanens arealdel punkt 2,0 for oppføring av tiltak nærmere Drammensfjorden enn 50 meter, punkt 2.4 utnyttelsesgrad, punkt 2.5 byggehøyde og punkt 3.1 for oppføring av tiltak i LNF område datert 09.01.14 avslås, da fordelene ved å innvilge dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 2. Avtale om veirett for biladkomst til eiendommen 26/32 over den kommunale strandtomten 26/234 inngås ikke. 3. Rådmannen utferdiger vedtak om avslag på søknad om rammetillatelse for oppføring av garasje m.m. Osmund Kaldheim rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Bertil Horvli byutviklingsdirektør
... Sett inn saksutredningen under denne linja 26/32, SVELVIKVEIEN 105, NYBYGG GARASJE Hensikten med saken Drammen kommune mottok den 10.12.13 søknad om rammetillatelse for oppføring av garasje, fasadeendring, riving av bod og deler av en ikke ulovlig oppført terrasse, samt godkjenning av en ulovlig oppført brygge og deler av en terrasse. Det ble også søkt om tillatelse for oppføring av en trapp på offentlig grunn samt snuplass på offentlig grunn. (tegninger vedlegg 1) Da tiltaket var avhengig av flere dispensasjoner mottok kommunen 09.01.14 søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn fire meter, kommuneplanens arealdel punkt 2,0 for oppføring av tiltak nærmere Drammensfjorden enn 50 meter, punkt 2.4 utnyttelsesgrad, punkt 2.5 byggehøyde og punkt 3.1 for oppføring av tiltak i LNF område (vedlegg 2). Da deler av tiltakene er plassert på kommunal grunn er tiltaket også avhengig av at det inngås avtale med tiltakshaver om bruk av kommunal grunn. Hensikten med denne saken er å avgjøre om tiltaket kan gis dispensasjon og hvorvidt avtale skal inngås med tiltakshaver med sikte på gjennomføring av tiltak på kommunal grunn. Saksutredning Historikk: Drammen kommune mottok allerede den 16.05.11 søknad om tillatelse til oppføring av garasje på eiendommen. Søknaden ble avslått ved kommunens vedtak den 05.12.12 (vedlegg 3), da dispensasjon ikke ble innvilget for tiltaket da hensynene bak bestemmelsene det ble søkt om dispensasjon fra ble vesentlig tilsidesatt. Vedtaket ble påklaget til Fylkesmannen i Buskerud som i brev av 10.10.13 stadfestet kommunens vedtak om avslag (vedlegg 4). Under behandlingen var det fremkommet at det på eiendommen var utført flere tiltak uten at disse var søkt om i samsvar med plan- og bygningsloven. Flere bygg og anlegg var plassert på kommunal grunn. Eier fremmet derfor ny søknad den 09.01.14 ved Arkitekt Arne Hauger. Søknaden omfatter nå oppføring av garasje med tilhørende snuareal og atkomst fra Svelvikveien. Garasjen har underetasjer tilknyttet boligen. Det søkes også om fasadeendring av boligen, riving av bod og deler av en terrasse plassert på kommunal grunn. Det søkes om å beholde de deler av den ulovlige oppførte terrassen som ikke er til hinder for fri ferdsel og den ulovlig oppførte bryggen. Som kompensasjon tilbyr tiltakshaver å oppføre en mindre terrengtrapp for å gi allmennheten tilgang til den kommunale stranden. Tiltaket: Garasjen er utformet som et tilbygg tilknyttet nordfasaden på den eksisterende boligen. Tilgjengelig areal mellom Svelvikveien og eksisterende bolig er begrenset og svært bratt. Adkomstvei/rampe ned til den omsøkte garasje er så bratt som det lar seg gjøre, det danner seg derfor et hulrom med høyde tilsvarende to etasjer under selve garasjen. Det underste arealet er planlagt brukt til bod, mellomplanet til en mindre boenhet, og det øverste planet er selve garasjen. 2
Garasjen har saltak med takvinkel lik den øvrige bebyggelsen på eiendommen. Fra øst, syd og nord, fremstår bebyggelsen som kompakt - men helhetlig. Sett fra fjorden legger selve garasjebygget seg inn bak den opprinnelige bebyggelsen slik at kun taket blir synlig. De ulike volumene i bebyggelsen følger terrengets naturlige stigning opp mot Svelvikveien. På denne måten bygger takene seg opp bak hverandre opp mot Svelvikveien. Garasjen som ett element i en tett bygningsmasse, er med på å skape et helhetlig bygningsmiljø. Utfordringer: I uregulerte områder setter bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt. 2.0 forbud mot bygging i en sone på 50 meter langs Drammenselva og fjorden. Den omsøkte garasjen er prosjektert inn mot boligens vestfasade og får en avstand til fjorden på ca 15 meter. Tiltaket medfører en utnyttelsesgrad på 40,1 % BYA. Etter bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt 2.4 skal tillat grad av utnytting ikke overstige 30 % BYA i enebolig og småhusområder. Videre setter bestemmelsene i pkt 2.5 maksimale byggehøyder hvor det ikke følger av annen fastsatt plan. Arealdelen setter maksimal gesimshøyde til 7 meter og maksimal mønehøyde til 9 meter målt fra gjennomsnittlig terrengs nivå rundt bygningen. Det gjennomsnittlige terrenget målt rundt den omsøkte garasjen er satt til cote 3,48, som gir en gesimshøyde på 8,06 meter og mønehøyde på 10,07 meter over gjennomsnittlig terrengs nivå. I søknaden om dispensasjoner datert 09.01.14 fremkommer det at bakgrunnen for søknaden er ønsket om å sikre en trafikksikker adkomst til eiendommen som ligger inneklemt i en vestvendt skråning mellom Drammensfjorden og Svelvikveien. Dispensasjon fra forbudet mot bygging langs Drammensfjorden er begrunnet med at garasjen ligger mellom boligen og Svelvikveien. Ved reduksjon av de ulovlig oppførte terrassene mener søker at tiltaket som helhet vil gi en klarere avgrensning mellom privat og offentlig grunn ned til strandkanten. Søknad om dispensasjon fra bestemmelsen om byggehøyder i kommuneplanens arealdel er begrunnet med tomtens utforming og stigningsforhold i avkjøringen fra Svelvikveien. For at avkjøringen ikke skal bli for bratt må garasjen har en slik plassering og utforming som omsøkt. Søker på peker at sett fra fjorden vil garasjen fremstå som visuelt tilbaketrukket i forhold til hovedhuset og ved å tilpasse grunnmur til terreng sikres en skånsom tilnærming til naturen. Høring: Dispensasjonssøknaden har vært til uttalelse hos Fylkesmannen i Buskerud. I høringsuttalelsen datert 14.05.14 (vedlegg 5) fremkommer det at Fylkesmannen ut i fra garasjens plassering kan se at tiltaket vil medføre ulemper for ferdsel langs stranda eller legge beslag på arealer av verdi for friluftsliv. Oppretting av terrengtrapp, fjerning av den eksisterende boden og deler av terrassen mot sjøen, vil kunne være positivt for allmenne friluftsinteresser. Fylkesmannen forutsetter at gjennomføringen av disse tiltakene blir stilt som vilkår for en eventuell dispensasjon. Videre påpeker Fylkesmannen at kommunen må se til at det blir tatt tilstrekkelig hensyn til landskap og estetikk. Selv om garasjen er plassert på baksiden av huset i forhold til sjøen, vil det bratte terrenget og høyden på garasjen gjøre tiltaket eksponert mot fjorden. Fylkesmannen presiserer at det skal føres en restriktiv dispensasjonspraksis mot sjøen og advarer mot at flere tiltak over tid bidrar til en bit-for-bit-utbygging som til sammen vil virke negativt på de allmenne interessene som planmyndigheten skal ivareta. Et eventuelt vedtak om dispensasjon må derfor begrunnes nøye ut fra en helhetsvurdering hvor også landskapet må tillegges vekt. 3
Tiltaket fordrer også ny avkjøringstillatelse fra Svelvikveien. Denne er gitt ved statens vegvesens vedtak 27.08.14. Behov for avtale: Boligen har i dag en enkel gangadkomst til Svelvikveien over kommunens eiendom 26/234. for å benytte adkomsten til bilkjøring må det utarbeides en avtale om veirett som kan tinglyses som heftelse på kommunens eiendom. For å sikre at de ulovlig utførte byggverkene som er oppført på kommunens grunn fjernes og å sikre allmennheten atkomst til sjøen, har kommunen stilt betingelser for å inngå en avtale om veirett i samsvar med Fylkesmannens uttalelse til dispensasjonssøknaden (e-post til partens advokat vedlegg 6). Kommunen har krevet at alle byggverk plassert på kommunens grunn nord for boligen med unntak for bryggen fjernes. Det er videre stilt vilkår om at adkomstveien fjernes for huseiers regning fjernes ved en fremtidig eventuell utvidelse av Svelvikveien. Kommunen har også krevet at terrengtrappen plasseres syd for boligen slik at det blir tilgang til den kommunale stranden, samt at det gjennomføres en mindre grensejustering for at mindre bygningsdeler på boligen kommer innenfor eiendommens grenser. Kommunen har mottatt notat fra Advokat Petter Holmen på vegne av tiltakshaver om muligheten for en avtale med kommunen (vedlegg 7). Av notatet fremkommer det at tiltakshaver ikke har noe i mot å fjerne boden plassert på kommunal grunn. Videre fremkommer det at parten ønsker å beholde den ulovlig opparbeidede terrassen på kommunens eiendom, og mener å ha hevdet rett til bryggen som også er plassert på kommunens eiendom. Parten ønsker åpenbart ikke å etablere terrengtrapp til den offentlige stranden syd for boligen, og offentlig adkomst over stranden mellom sjøen og boligen påpekes som et urimelig vilkår for dispensasjon. Tiltakshaver er imidlertid villig til å gi rett til ferdsel og etablere trapp til stranden dersom kommunen aksepterer erverv av tilleggsarealer slik at de ulovlig utførte byggverk blir liggende på tiltakshavers eiendom. I notatet påstås videre en hevdet rett til bruken av arealet syd for eiendommen. Etter påstanden har arealet vært opparbeidet som hage i mer enn hundre år. På denne bakgrunn påpekes det som unødvendig å gjennomføre noen grensejustering for eiendommen. Avslutningsvis påpeker advokat Holmen at kommunen bør være tilbakeholden med å sette vilkår knyttet til søknaden om oppføring av garasjen som ikke har naturlig sammenheng med det omsøkte tiltaket. Advokaten påpeker også at trafikksikkerhetsmessige hensyn bør veie tyngst i vurderingen. Rådmannens vurdering Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen innvilge dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å innvilge dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen har også anledning til å sette betingelser for dispensasjoner for å kompensere for eventuelle ulemper som følge av dispensasjonen. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, 4
kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dette er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke bare for private enkeltinteresser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene. Loven krever således at begge vilkår er oppfylt for at dispensasjon kan gis. Slik rådmannen oppfatter Fylkesmannens uttalelse av 14.05.14 legges det til grunn at de tre dispensasjonene ikke innebærer at hensikten bak bestemmelsene det dispenseres fra tilsidesettes. Fylkesmannen setter imidlertid klare vilkår for at dispensasjon innvilges. Vilkårene er ment å bøte på de ulempene som følger av tiltaket, og er til for å sikre at de offentlige rekreasjonsmulighetene bestemmelsene om byggeforbud i strandsonen og utnyttelsesgrad er ment å ivareta ikke forsvinner. En naturlig forståelse av Fylkesmannens uttalelse er at den ikke kan oppfattes som positivt innstilt uten at vilkårene er oppfylt. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd at ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Videre heter det at kommunen heller ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer når en direkte berørt statlig myndighet har uttalt seg negativt. De to kommunale strandparsellene som tiltakshaver har tatt seg til rette på representerer en sjelden mulighet til tilgang til sjøen for beboere på oversiden av Svelvikveien. Offentlig tilgjengelig rekreasjonsarealer langs fjorden er et knapphetsgode, som vurderes å bli mer og ikke mindre dyrebar når befolkningen øker, og flere reiser forutsettes løst til fots eller på sykkel. Notatet fra advokat Holmen inneholder enkelte påstander rådmannen finner grunn til å bemerke. Det er tidligere gjort forsøk på inngå en avtale med tiltakshaver vedrørende veirett. Denne avtalen ble imidlertid aldri sluttført. Det er imidlertid ikke slik som det tilsynelatende fremkommer av notatet datert 08.04.15 at kommunen har presentert endringer i en allerede inngått avtale. I notatet påstås det også mulig erverv av kommunal grunn eller rett til bruk av kommunal grunn på bakgrunn av hevd. Dette er det etter rådmannens syn ikke grunnlag for. Flyfoto over eiendommen viser at bryggen er oppført mellom 2003 og 2005, og hevdstid er således ikke oppfylt. Heller ikke påstand om hevdet rett til bruk av arealet syd for boligen synes å kunne føre frem. Området er ut i fra flyfotoer utviklet over tid, og det er slik rådmannen ser det kun tale om en tålt bruk. Da både 5
nåværende og tidligere eiere har ønsket å kjøpe kommunens grunn synes heller ikke god tro kravet i hevdsloven å være oppfylt. Forøvrig bemerkes at kommunen ved befaring ikke har gitt tiltakshaver tilsagn om kjøp av grunn eller noen berettiget forventning om dette. At kommunen derimot har påpekt at dette er nødvendig for at kommunen i det hele tatt skulle kunne vurdere en søknad om de ulovlige utførte tiltakene innebærer ikke at kommunen forpliktes til å inngå avtale om salg. Parten ønsker åpenbart ikke å inngå en avtale om veirett på de vilkår kommunen også ville satt som betingelse etter Fylkesmannens uttalelse. Som følge av dette vil fordelene som kunne oppnås ved dispensasjon ikke være klart større enn ulempene. Partens ønske om fortsatt privatisering av kommunal eiendom i strandsonen og høyere utnyttelse av egen eiendom er etter rådmannens syn uforenelig med hensynet til statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og rikspolitiske retningslinjer for Oslofjordregionen. Anlegg av hage og terrasser bit-for-bit på de to kommunale eiendomsparsellene i strandsonen er slik rådmannen ser det heller ikke forenelig med lanskapsvernehensyn, og vil kunne være med på å skape forventninger om dispensasjon fra andre basert på presedenstankegang. Rådmannen anbefaler etter dette at søknad om dispensasjon avslås, og at avtale om veirett over den kommunale strandtomten ikke inngås. For å kunne godkjenne en dispensasjon foreslår rådmannen at det kreves at parten er villig til å inngå en avtale som sikrer allmennheten atkomst til sjøen på vilkår av at de ulovlige byggverkene nord for tiltakshavers eiendom fjernes, at adkomstveien fjernes for tiltakshavers regning ved utvidelse av Svelvikveien, at terrengtrappene plasseres syd for boligen samt at det gjennomføres en mindre grensejustering, vil dispensasjonsvurderingen få et annet utfall. Vedlegg: 1. Tegninger og situasjonskart 2. Søknad om dispensasjon 09.01.14 3. Vedtak om avslag 05.12.12 4. Fylkesmannens stadfestelsesvedtak 10.10.13 5. Høringsuttalelse Fylkesmannen i Buskerud 14.05.14 6. E-post til Advokat Holmen 25.03.15 7. Notat fra Advokat Petter Holmen 08.04.15... Sett inn saksutredningen over denne linja 6