Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 05.11.2012 64409/2012 2012/5268 110/3 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/17 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 12/40 Klagenemnda 13.11.2012 Klage på avslag - søknad om dispensasjon for deling til fritidsformål fra eiendom gnr. 110 bnr. 3 på Valnes, Karen- Anna Karlsen 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Valnes, 8056 SALTSTRAUMEN Eiendom: 110/3 Søker: Karen-Anna Karlsen Tiltakstype: Dispensasjon - fritidsformål Tiltaksart: Klager: Karen-Anna Karlsen Klagen datert: 02.10.2012 Klage på administrativt vedtak den 12.09.2012. Søknaden er avslått i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2, jfr kommuneplanens arealdel 2.3.1 og 3.2.1, pbl 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Søknaden, datert 03.07.2012, mottatt 10.07.2012, gjelder søknad om dispensasjon for fremtidig deling og bygging til fritidsformål. Det foreligger ikke naboprotester. 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt 18.06.2009. Området er avsatt til LNF-1 område. Side65
«LNF-1 er områder der det i hovedsak er vesentlige frilufts- og/eller naturverdier.», jf. bestemmelsene 3.2 første punktum. «Innenfor LNF-1 tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål. Unntak er bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring og tiltak for tilrettelegging av friluftsliv for allmennheten.», jf. bestemmelsene 3.2.1. 3.2 Rettslig grunnlag Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker., jf. pbl. 19-2. Sivilombudsmannen uttaler den 15.05.2012 under sak 2011/2812 at begrunnelsen for et dispensasjonsvedtak etter pbl. 19-2 at det fremgår at hvert av lovens kumulative vilkår er vurdert og hvilke konklusjoner vurderingen munner ut i. Fylkesmannen har i vedtaket verken vist til fordelene eller ulempene ved å gi dispensasjon, og heller ikke konkludert med om vilkåret i pbl. 19-2 annet ledd annet punktum er oppfylt. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt at det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. 4. Uttalelser Byplankontoret uttaler at området er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF 1 og omsøkte parsell ligger i 100 m beltet langs sjøen. Følgende bestemmelser tilknyttet kommuneplanens arealdel er særlig aktuelle i denne saken: 1.8 Strandsone og vassdrag. Oppføring av ny bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse, utvidelse eller fradeling til disse formål tillates ikke innenfor 100m-beltet langs sjøen, og en sone på 50 m langs vann og vassdrag. 3. 2 LNF - 1 Landbruks-, natur- og friluftsområder med særlig viktige frilufts- og/eller naturområder. Innenfor LNF 1 tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål. Unntak er bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring og tiltak for tilrettelegging av friluftsliv for allmennheten. Byplankontoret kan ikke anbefale at det gis dispensasjon fra de nevnte bestemmelser. Kulturkontoret uttaler at disse fraråder fradeling/bygging nedenfor og langs den kommunale veien mot sjøen. Området er et viktig frilufts- og rekreasjonsområde. Imidlertid er fradeling av tomt/tomter mot det etablerte hyttefeltet, i østlig retning, akseptabelt. Landbrukskontoret uttaler at disse har ingen merknader til søknaden. Omsøkte parsell vil ikke Side66
være til hinder eller føre til driftsmessige ulemper av større grad for landbruket i området, eller i forhold til fremtidig drift. Parsellen ligger tett opptil areal avsatt til hyttefelt i kommuneplanens arealdel, Hyttefelt H 48. I forhold til DNs Naturbase er det ikke registrert naturtyper, konflikter eller forhold som skulle tilsi negativ uttalelse i forhold til naturmangfold eller verneinteresser. 5. Dispensasjon Landbrukseiendommen skal ikke ha vært i selvstendig drift siden begynnelsen av 70-tallet, og er for liten enhet til å drive etter dagens standard og gården mangler driftsbygninger. Eiendommens dyrka mark er leid ut, men landbruksdriften i området er i nedgang, og skogen utnyttes til eget forbruk. Omsøkte eiendom som søkes fradelt er vest for gårdens bebyggelse, på uproduktiv mark og ligger mellom sjøen og den kommunale veg. Tiltaket skal derfor ikke være i konflikt med produktivt areal på eiendommen. Tomta grenser i vest til eksisterende fritidsbebyggelse og mot øst til våtmark, noe som skal begrense ferdsel over området. I nord består av åskammer med markert høyde som skal medføre at bygningen vil bli lite synlig fra sjøen. Det er ingen stier eller turløyper i området. Heller ikke registrert rødlistearter av verken fyler eller planter. Omsøkte fritidseiendom vil benytte samme avkjørsel som gnr. 100 bnr. 43. Eiendommen i vest skal ha egne avkjørsler eller parkeringsplasser. På grunn av vegetasjon vil ny bygning bli lite synlig fra de andre fritidsboligene. 6. Klagen I området Kobbosen, Gjælen skal det ligge hytter langs hele veien etter fjorden, denne hytta vil være den siste i rekken. I forhold til friluftsinteressene vil ikke hytta bli til hinder for allmennheten og tiltaket vil ikke bli i konflikt med landbruksinteressene. Den nye hytta vil være i nærheten til en eksisterende hytte. Klagerne anfører at tomta ikke skal omsettes, overdras til datteren. Saksbehandleren ved kulturkontoret har hytte på naboeiendommen, og klager mener det må føre til inhabilitet. Det viser for øvrig til klagen. 7. Bygningssjefens vurderinger Tiltaket er i strid med formålet i plan og forbudet mot deling innen for 100-meters beltet til sjø. Det foreligger ikke et plankrav, all tid området ikke er avsatt til utbyggingsområde. Side67
For å dispensere i medhold av pbl. 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt at det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Begrunnelse som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planen eller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssakene. Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkelt saker. Fagmyndighetens uttalelser skal tillegges stor vekt ved avgjørelsen. I utgangspunktet bør bruk av arealene, en formålsendring, behandles i en reguleringsprosess. I denne saken er hensynet til friluftsinteressene fremtredende. Kulturkontoret uttaler at området er et viktig frilufts- og rekreasjonsområde. Imidlertid er fradeling av tomt/tomter mot det etablerte hyttefeltet, i østlig retning, akseptabelt, noe som taler for at etablering av fritidseiendommer i området bør vurderes i en reguleringsprosess. For øvrig finner bygningssjefen at hensynet til å holde strandsonen ubebygd, at det i området er kvaliteter for friluftsliv, fri ferdsel, tilsier å være varsom med å dispensere i enkeltsaker. Den omsøkte plassering vil kunne medføre at et større område i strandsonen vil fremstå som privatisert, all tid den privat sfære vil måtte respekteres rundt fritidsbolig. Det tillegges ikke vekt i vurderingen at eiendommen ikke skal omsettes. Klager gis ikke medhold om at tiltaket ikke tilsidesetter eller fortrenger hensynet til landbruksinteressene, all tid det er andre interesser som er fremtredende i dette området. Bygningssjefen tar til følge at området er utbygd med fritidseiendommer og at det kan tenkes at området blir ytterligere fortettet. For å kunne oppnå en forsvarlig utbygging, hvor plasseringene av bygningene blir minst mulig i konflikt med andre interesser taler dette for å regulere området. På den bakgrunn finner bygningssjefen at tiltaket vesentlig tilsidesetter de hensyn som plan fremmer. De anførte begrunnelser for å dispensere tillegges mindre vekt, og fremstår ikke som klare fordeler i forhold til mulige ulemper ved å fradele i dette området. Det rettslige grunnlaget for kravet til habilitet følger av forvaltningsloven (fvl.) 6. For det første kommer ikke fvl. 6 komme til anvendelse, da det er Byggesakkontoret i kommunen som har truffet avgjørelsen i saken. Side68
For det andre vil ikke habiliteten til kulturkontoret blitt rammet, da det er habiliteten til kultursjefen som må være til stede når kontoret treffer en avgjørelse. I denne sak er kultursjefen habil og behandlingen av saken hos kulturkontoret medfører ikke inhabilitet ved at saksbehandler er nabo til tiltaket, jf. tredje ledd. Inhabilitet kan inntre når «andre særegne forhold» enn de som er nevnt i første ledd «er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet». Kulturkontoret har etter en faglig vurdering vurdert tiltaket. Til vurderingen er det lagt til grunn blant annet friluftslivskartlegging og bestemmelser som styrer anbefalinger hvor kommunen skal disponere til friluftsinteresser. Dette vil medføre at uttalelsen kan etterprøves, og for kommunen er det kvalitetsmessig naturlig at fagkontoret foretar denne vurderingen. Bygningssjefen finner ikke grunnlag for å komme til en annen konklusjon enn hva kulturkontoret er kommet til, utfra vurdering av saken og begrunnelse for søknaden. Utfra det anser bygningssjefen ikke at uttalelsen kan svekke tilliten til upartiskhet til kulturkontoret eller mistillit til den faglige vurdering som er utført. På den bakgrunn finner ikke bygningssjefen at vedtaket lider av habilitetsmangler. Klagerne har ikke fått medhold i sine anførsler, og Klagenemnda anbefales å ikke ta klagen til følge. Det viser for øvrig til vedtaket av 12.09.2012. 8. Forslag til vedtak Klagenemda finner ikke å ta klagen til følge, og opprettholder avslaget av 12.09.2012. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng Bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Grete Bach Mortensen Trykte vedlegg: Vedlegg 1 klagen 2 Situasjonskart 3 Bilder 4 Uttalelse fra kulturkontoret 5 Avslaget 6 Plankart 7 Oversiktskart Side69
Side70
Side71
Side72
Side73
Side74 file://c:\ephorte\pdfconvertertemp\ephorte\280146.html Side 1 av 1 24.08.2012 Seder svar via e-post: Fradeling til fritidsformål, Kobbosen, Karlsen. Vi fraråder fradeling/bygging nedenfor og langs den kommunale veien mot sjøen. Området er et viktig frilufts- og rekreasjonsområde. Imidlertid er fradeling av tomt/tomter mot det etablerte hyttefeltet, i østlig retning, akseptabelt. Vh Hans-Henrik Nordhus rådgiver Bodø kommune kulturkontoret
Byggesakskontoret Karen-Anna Karlsen Kobbosen 8056 SALTSTRAUMEN Dato:... 12.09.2012 Saksbehandler:... Grete Bach Mortensen Telefon direkte:... 75 55 53 61 Deres ref.:... Løpenr.:... 53613/2012 Saksnr./vår ref.:... 2012/5268 Arkivkode:...110/3 Avslag Byggeplass: Valnes, 8056 SALTSTRAUMEN Eiendom: 110/3 Tiltakshaver: Bygningsnr: Søker: Karen-Anna Karlsen Tiltakstype: Dispensasjon - fritidsformål Tiltaksart: Søknaden gjelder søknad om dispensasjon for fremtidig deling og bygging til fritidsformål. Søknaden avslås i medhold av pbl 19-2, jfr kommuneplanens arealdel 2.3.1 og 3.2.1, pbl 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Det foreligger/foreligger ikke naboprotester. Tiltaket tillates igangsatt etter dette vedtaket. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Dette avslaget er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresser. Søknaden: Søknaden, datert 03/07-2012, mottatt 10/07-2012, gjelder søknad om dispensasjon for fremtidig deling og bygging til fritidsformål. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt 18.06.09. Området er avsatt til LNF-1 område. Uttalelser/vedtak/samtykke fra annen myndighet: Byplankontoret; Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF 1 og omsøkte parsell ligger i 100 m beltet langs sjøen. Følgende bestemmelser tilknyttet kommuneplanens arealdel er særlig aktuelle i denne saken: 1.8 Strandsone og vassdrag. Oppføring av ny bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse, utvidelse eller fradeling til disse formål tillates ikke innenfor 100m-beltet langs sjøen, og en sone på 50 m langs vann og vassdrag. Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: 75 55 50 00 972 418 013 Besøksadresse: Ekspedisjon: 75 55 52 00 grete.bach.mortensen@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: 75 55 53 48 www.bodo.kommune.no 4500 55 00080 Side75
3. 2 LNF - 1 Landbruks-, natur- og friluftsområder med særlig viktige frilufts- og/eller naturområder. Innenfor LNF 1 tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål. Unntak er bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring og tiltak for tilrettelegging av friluftsliv for allmennheten. Byplankontoret kan ikke anbefale at det gis dispensasjon fra de nevnte bestemmelser. Kulturkontoret; Vi fraråder fradeling/bygging nedenfor og langs den kommunale veien mot sjøen. Området er et viktig frilufts- og rekreasjonsområde. Imidlertid er fradeling av tomt/tomter mot det etablerte hyttefeltet, i østlig retning, akseptabelt. Landbrukskontoret; Viser til forespørsel ang. dispensasjon for fremtidig deling og bygging til fritidsformål. I forhold til dispensasjon fra LNF område, har vi ingen merknader. Omsøkte parsell vil ikke være til hinder eller føre til driftsmessige ulemper av større grad for landbruket i området, eller i forhold til fremtidig drift. Parsellen ligger tett opptil areal avsatt til hyttefelt i kommuneplanens arealdel, Hyttefelt H 48. I forhold til DNs Naturbase er det ikke registrert naturtyper, konflikter eller forhold som skulle tilsi negativ uttalelse i forhold til naturmangfold eller verneinteresser. Dispensasjoner: Det foreligger begrunnet søknad om dispensasjon. Kort referert; Eiendommens dyrka mark er utleid. Landbruksdriften i området er i nedgang. Parsellen ligger på uproduktiv mark mellom sjø og kommunal vei. Grenser mot eksisterende fritidsbebyggelse og våtområde som begrenser ferdsel i området. Ønsker å benytte samme avkjørsel som gnr 110/43. Strandsonen består av gjell. Fremtidig bygning vil være lite synlig fra sjøen. Området har ingen stier eller turløyper og det er ikke registrert rødlistearter. Bygningssjefens vurdering: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf pbl 19-2 annet ledd. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, er ikke vilkårene for å dispensere tilstede. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon foreligger. Bygningssjefen vil bemerke at enhver søknad vurderes konkret og individuelt. Avslag 2 av 4 Side76
Byplankontoret og kulturkontoret har innsigelser til at dispensasjon gis. Omsøkte tiltak er i strid med plan. En tillatelse forutsetter dispensasjon fra kommuneplanens arealdel formål LNF-1, plankrav og tiltak i 100 metersbeltet. Omsøkte søknad er søknad om dispensasjon for ovennevnte forhold. Innenfor LNF-1 tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg eller fradeling til slike formål. Unntak er bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring og tiltak for tilrettelegging av friluftsliv for allmennheten. Landbrukskontoret har stilt i utsikt at de kan gi samtykke til deling jfr jordloven og at tiltaket ikke vil føre til merulempe for landbruksdrift eller i forhold til naturmangfoldloven. I den øvrige dispensasjonsvurderingen legges uttalelsene fra byplankontoret og kulturkontoret til grunn i forhold til de faglige vurderingene og disse gjentas ikke. Omsøkte dispensasjon vil ikke være i tråd med den arealdisponeringen som kommuneplanens arealdel skal ivareta. I tillegg vil fremtidig deling og tiltak være i strid med intensjonene i pbl 1-8 om forbud mot tiltak i strandsonen. Ønsket fradeling ligger tett inntil område som er avsatt til fritidsformål i kommuneplanens arealdel. Samtidig skal det føre en strengere holdning til tiltak i LNF-1 områder. Ut fra en totalvurdering vil hensynene til det som det skal dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. I området som er avsatt til fritidsbebyggelse foreligger det også et plankrav. Dette er også gjeldende for denne eiendommen/parsellen. Oppsummert foreligger det tre dispensasjoner, fra formål, plankrav og tiltak i strandsonen. Under henvisning til det som er anført ovenfor gir bygningssjefen avslag på omsøkte dispensasjoner i hht pbl 19-2 da vilkårene for å dispensere ikke er tilstede. Eventuell revidert søknad: Vi anbefaler at dere kontakter byplankontoret for å få laget en reguleringsplan innspill til revidert kommuneplan for eventuelt utvidelse av det området som er avsatt til fritidsbebyggelse. Gebyrberegning: Gebyr er beregnet etter gjeldende betalingsregulativ. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Nordland. Klagen skal sendes til Bodø kommune v/byggesakskontoret. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Det vises for øvrig til vedlagte orientering samt utdrag fra forvaltningsloven. Avslag 3 av 4 Side77
Klageretten gjelder også de som får kopi av dette brev. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Grete Bach Mortensen saksbehandler Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Vedlegg: Orientering om klageadgang Avslag 4 av 4 Side78
SITUASJONSKART OVER ADRESSE: Gnr/ Bnr: Valnes 110/3 Målestokk: 1:5000 Dato: 05.11.2012 Sign: Kartinnholdet er ikke kontrollert. Tiltakshaver plikter å utføre nødvendig kontroll. Ved utskrift fra PDF- fil kan målestokken bli unøyaktig Tegnforklaring AVLØP FELLES OVERVANNSLEDNING SPILLVANN VANNLEDNING SIGNALKABEL Kartreferanse: EUREF89 UTM-sone 33 Høyderef.: NN1954 X 7453500 X 7453000 Y 476000 Side79 Y 476500
SITUASJONSKART OVER ADRESSE: Gnr/ Bnr: Valnes 110/3 Målestokk: 1:10000 Dato: 05.11.2012 Sign: Kartinnholdet er ikke kontrollert. Tiltakshaver plikter å utføre nødvendig kontroll. Ved utskrift fra PDF- fil kan målestokken bli unøyaktig Tegnforklaring AVLØP FELLES OVERVANNSLEDNING SPILLVANN VANNLEDNING SIGNALKABEL Kartreferanse: EUREF89 UTM-sone 33 Høyderef.: NN1954 X 7454000 X 7453000 Y 476000 Side80 Y 477000