Rennesøy kommune Arkivsak-dok. 15/00994-38 Saksbehandler Inger Narvestad Anda Saksgang Møtedato Planutvalget 30.08.2016 Kommunestyret 15.09.2016 DETALJREGULERING FOR ASKJE VEST LOKALSENTER - PLANID 2012007- INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK Forslag til vedtak/innstilling: Forslag til plan 2012007 detaljregulering for Askje vest lokalsenter med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 12.01.2016, sist revidert 12.08.2016 vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart sist datert 12.08.2016 3. Bestemmelser sist datert 12.08.2016 4. Planbeskrivelse sist datert 12.08.2016 5. ROS 6. Referat drøftingsmøte 7. Trekking av innsigelse 8. Innsigelse fra Rogaland fylkeskommune 9. Saksframlegg til Fylkesutvalget 10. Merknad fra Atrium AS på vegne av Smart Fuel 11. Merknad frå Sigbjørn og Sandra Kloster 1
Saken gjelder Rådmannen legger fram forslag til detaljregulering for Askje Vest lokalsenter til andre gangs behandling og endelig vedtak. Planforslaget er utarbeidet av Prosjektil Areal AS på oppdrag fra Haugvaldstad J Eiendom AS. Hensikten med planen er å legge til rette for utvidelse av forretningsarealet samt for tjenesteyting. Planforslaget ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn 26.01.2016. Rogaland fylkeskommune fremmet innsigelse til planen. Planforslaget er nå bearbeidet slik at innsigelsen er trukket. Gjeldende planer og regelverk Regionalplan for Jæren vedtatt 11.06.2013 Askje Vest er ikke en del av senterstrukturen i regionalplanen. Regional planbestemmelse 4.2 Lokalisering av handelsetableringer i sentre Nyetablering eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet er bare tillatt i områder avsatt til sentrumsformål, slik disse er lokalisert, dimensjonert og avgrenset i gjeldende kommuneplans arealdel eller kommunedelplan, og med de unntak som framgår av retningslinjene for nærbutikk og nærservice og for varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Retningslinjene i regionalplanen skal legges til grunn ved revisjon av kommuneplan/kommunedelplan. Retningslinjer 4.3 Definisjon av senterstruktur Lokalsenter: Lokalsenter er et senter for en bydel eller et større nærområde i kommunen. Senteret kan inneholde handel, næring, bolig, kultur, offentlig og privat tjenesteyting som skal rettes mot den bydelen eller det området senteret skal betjene og som kun er dimensjonert for å dekke lokale behov. Nærbutikk og nærservice: Nærbutikk og nærservice er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrere med etablerte sentre. Nærbutikk er en eller flere butikker med dagligvarer, dvs. handel med hovedvekt på mat og drikke. Nærservice er tjenesteyting i mindre virksomheter og i selvstendige enheter som kan etableres i sammenheng med nærbutikk. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og tilhørighet i boligområdet. Eksempler på dette er frisør, kafé, bakeri og blomster. 4.6 Dimensjonering av handel Nærbutikk og nærservice har en arealbegrensning på inntil 1000 m2 bruksareal handel og inntil 500 m2 bruksareal tjenesteyting. 2
Kommuneplanen for Rennesøy vedtatt 08.09.2011 og 29.03.2012. Planen viser området som byggeområde for forretning. Bestemmelsene til kommuneplanen gir føringer for utarbeidelse av reguleringsplaner. Utsnitt av kommuneplanen og reguleringsplan for Kyrkjevien med eksisterende veier og bebyggelse. 13. Område for forretning Askje Vest 13.1. I område avsatt til forretning på Askje Vest, Askjesenteret, kan det tillates inntil 3000m2 BRA med forretning. 13.2. Før videre utbygging av Askjesenteret skal det utarbeides og vedtas ny reguleringsplan for hele forretningsområdet. I kommuneplanens samfunnsdel er Askje vest beskrevet slik: «Askje vest er lokalsenter for de søre øyene. De tidligere nærbutikkene i tilknytning til ferjekaiene på Bru, Askje og Vestre Åmøy er nedlagt og erstattet med en større dagligvarebutikk på Askje vest. I tillegg har området bensinstasjon og vaskehall samt pizzarestaurant, galleri og forretning for elektriske produkter. Næringsområdet rett nord for butikkene har ulike servicebedrifter som bilverksted og traktorverksted. Skorpefjellutbyggingen vil føre til en betydelig befolkningsvekst i området, noe som vil styrke grunnlaget for Askje vest som lokalsenter.» Reguleringsplaner Reguleringsplanen for Askje vest ble vedtatt i 1990 og omfattet forretningsområdet og boligområdet. Bestemmelsene for næringsområdet fastsatte en gesimshøyde på 7 meter over planert terreng. Mindre endring av boligdelen av planen ble vedatt i 1995. For forretningsområdet setter kommuneplanen krav om ny regulering før videre utbygging. I 2008 ble et forslag til regulering av området med forretning og boliger møtt med innsigelse som senere ble opprettholdt med vedtak fra Miljøverndepartementet i 2009. Plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidd reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn. Etter merknadsfristen blir planen lagt fram for planutvalget til ny behandling med innkomne merknader. Etter behandling i planutvalget blir saken lagt fram for kommunestyret til endelig vedtak. For private planforslag har kommunen en tidsfrist på tolv uker fra planforslaget er mottatt til det legges fram for politisk behandling. Dersom planforslaget har mangler stoppes fristen fra det blir gitt melding om manglene til fullstendig planforslag er mottatt. Forskrift om konsekvensutredning Planen er vurdert til ikke å omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Varsel om oppstart 3
I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 ble planoppstart varslet i Stavanger Aftenblad den 24.05.2015, og samtidig lagt ut på Rennesøy kommunes hjemmesider. Aktuelle myndigheter, kjente grunneiere og rettighetshavere ble varslet gjennom brev av 23.05.2012. Det ble sendt nytt varsel til grunneiere og aktuelle overordna myndigheter 21.09.2015 på grunn av behov for å utvide planområdet nordover mellom Mosterøyveien og Kyrkjeveien. Innspillene er referert og kommentert av forslagstiller i vedlegg til planbeskrivelsen, se vedlegg 4 Beskrivelse av planområdet Planområdet er på ca. 13.8 daa og ligger på Askje mellom veiene E39, Mosterøyveien, Kyrkjevien og Askje vest. Området inneholder i dag butikker og bensinstasjon samt parkerings- og adkomstarealer. Området har i dag direkte adkomst til Mosterøyveien og trafikkområdene er lite definert og til dels uklare. Øst for planområdet er et boligfelt, lenger mot nord ligger et industriområde. Ellers er området preget av aktiv landbruksdrift og nærheten til E 39 og Mosterøyveien som er tilkomstvei til Askje, Mosterøy, Fjøløy og Utstein kloster. Det er ikke registrert spesielle biologiske arter innenfor planområdet. Det er gjennomført risiko og sårbarhetsvurdering. Trafikkforhold og bensinstasjonen utgjør en risiko som det må tas hensyn til i planleggingen av området. Bensinstasjonen kan også utgjøre risiko for forurensning. Området er utsatt for trafikkstøy. Et kulturminne i søndre del av planområdet ble frigitt og fjerna i 1980 ifølge kulturminnesøk. For nærmere beskrivelse av området se planbeskrivelse vedlegg 4 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget består av plankart og bestemmelser samt planbeskrivelse. Vedlegg 2, 3 og 4. Planforslaget legger til rette for utvidelse av dagens bygningsmasse mot nord, den nye delen skal kunne oppføres i to etasjer. Bensinstasjonen skal opprettholdes, men «fyllekassen» for levering av drivstoff må flyttes. Utbyggingen krever at det opparbeides ny adkomst fra Kyrkjeveien og at dagens adkomst til Mosterøyveien stenges. Det er foreslått rekkefølgekrav som skal sikre at ny adkomst blir opparbeidet før ny bebyggelse kan tas i bruk. For mer utførlig beskrivelse av planforslaget og konsekvenser vises til planbeskrivelsen, vedlegg 4. Offentlig ettersyn Planutvalget behandlet planforslaget 26.01.2016 og fattet følgende enstemmige vedtak: «Forslag til plan 2012007 detaljregulering for Askje vest lokalsenter med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 12.01.2016 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Ladestasjon til elbil vurderes lagt inn til 2.gangs behandling.» Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 05.02. - 18.03.2016. I høringsperioden mottok kommunen i alt 7 merknader og tilbakemeldinger, deriblandt innsigelse fra Rogaland fylkeskommune. 4
Avsender (datert) Merknad Rådmannen sin vurdering, oppfølging av merknadene og forslag til endringer Planutvalgets vedtak 26.01.2016 Ladestasjon til elbil vurderes lagt inn til 2.gangs behandling. Ladestasjon er allerede under etablering. Det er tatt inn i bestemmelsene at ladestasjon kan plasseres innen planområdet. 1. Fylkesmannen i Rogaland. (17.03.2016) Ingen vesentlige merknader til planen. Tas til orientering. 2. Rogaland fylkeskommune/vedta k i fylkesutvalget (28.03.2014) Innsigelse Det er i Fylkesutvalget den 19.04. 2016 fattet følgende vedtak: 1. Rogaland fylkeskommune fremmer innsigelse til planforslaget som følge av at arealet avsatt til privat tjenesteyting og kontor ikke er i samsvar med retningslinjer og maksimalt tillatt areal for nærservice i Regionalplan Jæren. (Maks 500 m2). 2. Rogaland fylkeskommune anbefaler at kommunen vurderer nærmere om planforslaget kan omarbeides slik at det blir lagt til rette for større grøntområder og uteoppholdsarealer i planområdet. Dette kan bidra positivt til målsetningen om at stedet skal utvikles til en trivelig sosial møteplass for befolkningen i nærområdet Det vises til Rennesøy kommunes kommuneplan der arealet til forretning begrenses til 3000 m2. Dette var et resultat etter mekling. Fylkesutvalget mener at Askje Vest ikke oppfyller de viktigste kriteriene for dannelse av et lokalsenter da det ideelt sett skal være plassert innenfor gangavstand (500 meter) til de boligområdene det skal betjene. Et lokalsenter bør inneholde en miks av bolig, handel, service og offentlige rom. Det bør plasseres nær grønne rekreasjonsområder og ha noen identitetsskapende elementer. Man mener at området i liten grad ivaretar disse elementene og fungerer i hovedsak som et bilbasert handlesenter. Foreslått utbygging vil forsterke utvikling som et bilbasert kjøpesenter. Dette vil svekke utviklingen av kommunesenteret Vikevåg. Man har forståelse for at kommunen ønsker å begrense handelslekkasjen ut av kommunen, men mener at løsningen er å styrke handels- og tjenestetilbudet i Vikevåg. Det er nå regionalplan for Jæren som skal legges til grunn for nye reguleringsplaner. Planforslaget må forholde seg til at Askje Det ble gjennomført drøftingsmøte mellom Rogaland fylkeskommune og Rennesøy kommune 09.05.2016. Fylkeskommunen stod fast på innsigelsen. Forslagstiller orienterte i e-post 1. juni at utbygger ikke ønsket «en langdryg og usikker meklingsprosess» og derfor «kunne leve med» en plan der kravene fra Fylkeskommunen ble innarbeidet. Revidert planforslag der tillatt bruksareal er redusert til 3500 og kontor er fjernet fra arealformålet ble sendt Fylkeskommunen i brev datert 24.06.2016. Rogaland fylkeskommune trakk innsigelsen i brev datert 12.07.2016. I det reviderte planforslaget er planlagt 2. etasje fjernet for den søndre delen av byggeområdet. Askje Vest er ikke definert som lokalsenter i regionalplanen og ligger heller ikke i umiddelbar nærhet (500 m) til boligene det skal betjene. Med bakgrunn i bebyggelsesstrukturen i kommunen mener vi imidlertid at senteret er lokalisert på den beste plassen for de søre øyene. 5
Vest ikke inngår som lokalsenter. De regionale retningslinjers pkt.4.6 knyttet til nærservice må legges til grunn for denne reguleringen. I retningslinjenes pkt.4.3 er nærbutikk og nærservice definert. Skal være i nær tilknytning til boligområder og kan ikke etableres i konkurranse med etablerte sentre. Foruten salg av dagligvarer er frisør, kafé, bakeri og blomster aktuelle virksomheter. Arealene skal begrenses til 1000 m2 handel og 500 m2 tjenesteyting. 3000 m2 til forretning er tidligere akseptert i overordnede planer. Man fremmer innsigelse mot 3000 m2 til tjenesteyting. Kontor er ikke definert som tjenesteyting. 3. Statens vegvesen Region vest (17.03.2016) Ingen merknader Tas til orientering 4. Lyse Elnett AS (02.02.2016) Har ingen kommentarer til planen. Vedlegger kart over eksisterende nett innen planområdet. Flytting/endring skjer i henhold til gjeldende retningslinjer. Tas til orientering 5. Rennesøy kommune VAR-avd. (12.02.2016) 6. Atrium AS på vegne av Smart Fuel: (18.03.2016) Krav til utforming og plassering av vann, avløp og overvannsanlegg defineres i planprosessen da tekniske planer skal være godkjent før IG. Renovasjonsordning for området kommer ikke inn under kommunal tvungen renovasjonsordning. Utbygger må få på plass en privat ordning for næringsavfall. Planlagt avkjøring vil krysse vannledning samt overvannssystem. Utbygger må forholde seg til kommunaltekniske normer for kryssing av kommunalt ledningsnett samt krav i tekniske planer. Det er krav om oljeavskiller i tilknytning til bensinstasjon. Dette må nevnes som del av de tekniske anlegg i reguleringsbestemmelsene. I område o_komm.tekn. ligger det stikkledninger til eksisterende bygg i området. Disse må evt. omlegges av utbygger. Man er skeptisk til foreslått omlegging av atkomst til planområdet og anmoder om at evt. omlegging ikke gjennomføres før området er ferdig utbygget. Er ivaretatt i 2.1 og 3.2. Renovasjonsordning for næringsavfall er etablert. Ivaretas ved teknisk detaljplanlegging og behøver ikke omtales i reguleringsbestemmelsene. Oljeavskiller er installert. Oljeavskiller er tatt med blant det som skal ivaretas i tekniske planer i 2.1. Ansvaret for omlegging av ledninger som følge av byggetiltak, vil i utgangspunktet være tiltakshaver. Området har imidlertid feil formålsbetegnelse da bebyggelsen i området er knyttet til strømforsyning. Formålet på plankartet er endret til 1510 Energianlegg. I reguleringsbestemmelsene legges det opp til at det ikke kan gis brukstillatelse eller ferdigattest til ny bebyggelse innenfor planområdet før ny atkomst er 6
7. Sigbjørn og Sandra Kloster, naboer, Askje Vest (18.03.2016) Foreslått ny plassering av påfyllingskassen er ikke akseptabel pga. høye anleggskostnader og er muligens ikke teknisk gjennomførbar da kassen vil bli liggende langt unna tankene. Da planlagt ny atkomst blir liggende over drivstofftankene, vil det kunne oppstå vanskeligheter ved vedlikehold, evt. utskifting av tankene da området kun har én kjøreatkomst. Man er interessert i en dialog om alternative løsninger med forslagsstiller og reguleringsmyndigheten. Man er kritisk til at det er tegnet inn parkeringsplasser innenfor manøvreringsareal for tankbil med henger da det kan forekomme feilparkering av biler i tidsrommet for fylling av tankene. Man påpeker at det må være manøvreringsplass også for andre tyngre kjøretøyer. Utbygging av området må ikke bli til vesentlig sjenanse for drift av stasjonen i anleggsperioden. Protesterer mot ny 2. etasje over eksisterende forretningsbygg da en ny etasje vil gå på bekostning av utsiktsog solforhold for byggefeltet. Man mener også at dette vil bli en bedre løsning estetisk. En ny etasje mener man ikke vil gi skjerming mot trafikkstøy. Man mener at det vil kunne bli generende innkikk til boligeiendommene med vinduer mot byggefeltet i 2.etasje. Eksisterende varemottak bør flyttes lenger bort fra boligbebyggelsen ved neste byggetrinn. Rygging med lastebiler, støy og eksos nevnes som ulemper med nåværende plassering av varemottak. opparbeidet og nåværende atkomst stengt. Det har vært krevende å finne fram til en akseptabel ny plassering av påfyllingskassen. Plasseringen er vurdert å være teknisk gjennomførbar, men kan gi betydelige anleggskostnader. Planlagt plassering av fyllekassen er foretatt etter befaring sammen med representant fra Shell. Plasseringen tar hensyn til fall fram til drivstofftanker og framkommelighet for tankbil. Dersom nåværende plassering av tankene skal opprettholdes, vil man få utfordringer ved framtidig vedlikehold eller utskifting. Det må da etableres provisorisk atkomstløsning i anleggsperioden som bør være kortest mulig. Adkomsten til forretningsområdet er plassert etter oppnådd enighet med Statens vegvesen og kan ikke endres. Inntegnede parkeringsplasser er fjernet. I reguleringsbestemmelsene er det krav om utomhusplan som viser parkeringsløsninger og manøvreringsareal for tankbil. Planen skal være en del av grunnlaget for å kunne gi byggetillatelse. Det bør være høy beredskap på å fjerne feilparkerte biler. Denne stasjonen er ikke utstyrt med hurtigpåfylling til store kjøretøyer. I utgangspunktet skal derfor denne stasjonen ikke betjene slike kjøretøyer. Her må man finne gode løsninger for anleggsperioden slik at drift både av stasjonen og forretningene i området kan opprettholdes mest mulig normalt. Noen ulemper må det nødvendigvis likevel bli i en anleggsperiode. Planforslaget er endret etter innsigelse fra Rogaland fylkeskommune. Dette innebærer at 2. etasje over eksisterende bygg er tatt ut av planen. Det er ikke avgjort at byggets 2.etasje vil få vinduer vendt mot boligbebyggelsen. Dette blir vurdert i byggesaken. Avstanden fra boligen til nytt bygg er imidlertid større enn mellom boliger i byggefelt. Utbygger har ikke planer om å endre organisering av eksisterende forretning i byggets 1.etasje med tilhørende varemottak. En flytting av varemottaket vil innebære en total omorganisering av butikken. Det er 7
Det er montert et nytt og større kjøleaggregat oppå taket, uten at naboene er varslet. Søppel-/renovasjonsanlegg er til sjenanse pga lukt, kråker/måker/rotter og personer som er på jakt etter kastet mat. Også plassering av el-retur container hevdes å være til ulempe for byggefeltet. for øvrig en høydeforskjell på ca. 4 meter fra innkjøringsnivå i varemottaket opp til nivå for bolighuset på 46/182. Avstanden mellom område f_r på plankartet og bolighuset på 46/182 er ca.30 m i tillegg til høydeforskjell på i overkant av 4 m. Brukerne av renovasjonsanlegget må sørge for gode rutiner for avstengning og tømming av containere uavhengig av reguleringsplanen. Endringer i plankart og bestemmelser etter offentlig ettersyn Endringene i planen går fram av rådmannens kommentarer over. De viktigste endringene er: Plankartet. Arealformål er endret fra forretning/kontor/tjenesteyting til forretning/tjenesteyting. Byggegrense er lagt inn mellom nordre og søndre del av byggeområdet. Nye byggehøyder og antall etasjer er påført. Planbestemmelsene. Tillatt bruksareal er redusert fra 3000 m 2 +3000 m 2 til 3500 m 2. Rådmannens vurdering av planforslaget: Planarbeidet ble først varslet i 2012, kort tid etter at kommuneplanen ble vedtatt. Av ulike årsaker har ikke Rennesøy kommune mottatt ferdig planforslag før november 2015. Forhold til gjeldende planer Planforslaget er i hovedsak i samsvar med arealbruken i kommuneplanen i og med at det tilrettelegges for forretning inntil 3000 m 2 BRA. I tillegg er det foreslått tjenesteyting i en skala som skal være tilpasset nærområdet («de søre øyane»). I forhold til Regionalplan for Jæren kan Askjesenteret inngå i kategorien nærbutikk og nærsenter. Rennesøy kommune har i dag stor handelslekkasje og stort underskudd på arbeidsplasser. Gjennomføring av planen vil være positiv ved at det etableres arbeidsplasser og at flere får mulighet til å handle i eget nærområde. Konsekvenser Jordvern Området er allerede opparbeidet som næringstomt/trafikkareal. Planlagt utbygging vil derfor ikke føre til tap av landbruksjord. Estetikk/stedets karakter Området har lenge framstått som rotete og dårlig utnyttet. Reguleringsbestemmelsene setter krav om estetiske kvaliteter som skal sikre oppgradering av området. Landskap/sol/skygge/terrengtilpasning Området ligger mot vest og har svært gode sol og utsiktsforhold. Bebyggelsen er plassert godt i terrenget. Etter at muligheten for utbygging er redusert i forhold til opprinnelig forslag vil ikke utbygging føre til vesentlig endret utsikt eller solforhold for boligene i Askje vest. Naturmangfold 8
Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med naturmangfoldloven. Trafikk/Infrastruktur Området får adkomst fra Kyrkjeveien og er tilknyttet offentlig vann og avløp. Gang/sykkelsti langs Mosterøyveien blir samenhengende langs planområdet Barn og unge Planen inneholder ikke boliger og derfor heller ikke leke- eller oppholdsområder spesielt tilrettelagt for barn og unge. Det er gang- og sykkelsti og fortau langs alle veier inn til området. Omlegging av adkomst vil gi bedre trafikksikkerhet, særlig i forhold til Mosterøyveien. Næringsutvikling Rennesøy kommune har stort underskudd på arbeidsplasser og stor handelslekkasje. Handelsanalysen viser at handelslekkasjen gjelder både dagligvarer og andre varer. Ved at befolkningen på «de søre øyane» får et bedre handels- og tjenestetilbud vil sannsynligvis flere handle her i stedet for å legge turen til Randaberg og Stavanger. Planen skal styrke Askje vest/askjesenteret som lokalsenter/nærsenter for «dei søre øyane». Før Rennfast var denne funksjonen spredt på alle ferjekaiene. ROS Utbyggingen vil ikke gi nye risikoforhold. Ved å legge om adkomsten til området vil trafikkarealene bli mer definert og oversiktlige og sikkerheten blir dermed bedre. Bensinstasjonen opprettholdes som i dag, men påfyllingsanlegget blir flyttet. Risiko med hensyn til bensinstasjonen er dermed uendret. I anleggsperioden må det tas nødvendige hensyn til drivstoffanlegget. Samlet vurdering og konklusjon Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn. Innsigelse fra Rogaland fylkeskommune er innarbeidet i planen og innsigelsen er trukket. Planforslaget er dermed i tråd med overordna planer. Planen tilrettelegger for lokalsenter/nærsenter med forretninger og tjenestetilbud for å dekke behovet i nærområdet, «dei søre øyane». Rennesøy kommune har stort behov for flere arbeidsplasser og tilbud om handel for å redusere handelslekkasje og utpendling. Utbygging av området vil føre til en bedre utnytting av et areal som allerede er tatt i bruk til næringsdrift. Planen kan gi grunnlag for en oppjustering av området når det gjelder utnytting, estetikk og trafikksikkerhet. Rådmannen kan ikke se at planforslaget medfører vesentlige negative konsekvenser. Rådmannen anbefaler at planen vedtas. 9