Del 1 Jekteviken 5 Jekteviken 5, 5010 Bergen 27.11.15
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 1 av 22 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT... 2 1.1 Formål... 3 1.2 Eiendomsopplysninger... 3 1.3 Rapportering... 4 1.4 Oppsummering med tiltak og kalkyler... 7 2.1 Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. 10 2.2 Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering... 19 2.3 Rapport (nr 1) fra særskilte kartlegginger... 21 3.0 Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan.... 22
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 2 av 22 TILSTANDSRAPPORT Eiendommen Jekteviken 5 er et gammelt kontor-/verkstedbygg oppført i 1936. Bygningen består av en kontorfløy på to etasjer samt en verkstedfløy på en etasje. Kontorfløyen er oppført i teglstein og benyttes i dag av Dyrebeskyttelsen i Bergen, samt diverse mindre leietakere (kultur). Verkstedfløyen, som er oppført i betong, er leid ut til et bilverksted samt en mindre del til en privatperson (også bilverksted). Bygget har ingen kjeller. Totalt BTA for hele bygget er 1 814 m 2 i følge overlevert dokumentasjon. Hovedinntrykket av eiendommen er at det er et stort vedlikeholdsetterslep både utvendig og innvendig. Lokalene til Dyrebeskyttelsen fremstår imidlertid i tilfredsstillende vedlikeholdt stand, men både verkstedet og de øvrige lokalene i kontorfløyen fremstår sterkt nedslitt med tydelig behov for vedlikehold/oppgraderinger. Bygget er fundamentert på betongfundamenter, antatt til faste masser. Bæresystemene er hhv. mur og betong for kontorfløyen, mens verkstedbygget er et rent betongbygg. Ytterveggene er pusset og malt utvendig. Fasadene bærer tydelig preg av manglende vedlikehold over lengre tid bortsett fra sørgavlen på kontorfløyen som ble pusset opp i inneværende år. Det er gamle trevinduer fra 1978 på kontorfløyen, men også noen originale fra byggeåret og noen nye fra 2015 på sørgavlen. På verkstedfløyen er det glassbyggerstein på sørfasaden, mens det er noen trevinduer på tilbygget i tre, antatt fra 1990-tallet. Bortsett fra to nye ytterdører mot bakgården er ytterdørene av eldre årgang trolig fra 1970-tallet. Tilstanden på både vinduer og dører vurderes som mindre god, med få unntak. Også innvendig er tilstanden mindre god bortsett fra en del av lokalene til Dyrebeskyttelsen. Det er registrert mye slit og elde og utidsmessige lokaler. Yttertaket på kontorfløyen er tekket med skiferstein fra byggeåret, mens verkstedfløyen har tilnærmet flatt tak med mye gammel papptekking. Bygget tilfredsstiller ikke dagens krav til Universell Utforming (UU) og vi anser forholdene slik at det kun kan utføres meget enkle forbedringer uten store innvesteringer. Bygget anses være lite fleksibelt og er ikke arealeffektivt, men fungerer likevel greit til dagens bruk. Bygget har noe energiinnsparingspotensial som det fremgår av en enkel enøkrapport, utarbeidet av OPAK. Dette bekreftes også i utarbeidede energiattester for hhv. kontor- og verkstedfløy. Dette gjelder særlig isolering av fasader og tak samt utskifting av vinduer. Ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning er også en av flere anbefalte tiltak samt flere driftsrelaterte tiltak. Kontorfløyen har oppnådd karakteren G-farge rød, mens verkstedfløyen fikk karakteren F- farge rød. Omlegging til fjernvarme vil også bidra til bedret karakter i denne sammenheng. De VVS-tekniske anlegg er gjennomgående av noe eldre årgang både hva angår sanitær og ventilasjon. Det er behov for til dels omfattende oppgraderinger i løpet av de neste 10 årene. Bygget har hatt et vannbasert varmeanlegg som er delvis fjernet. OPAK anbefaler at det reinstalleres og kobles til fjernvarme. De elektrotekniske anleggene varierer stort i alder og utførelse. Her er det også behov for relativt store utbedringer over de neste 10 årene, spesielt i verkstedfløyen. Belysningen er også moden for utskifting i løpet av 10 år. Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 23,5 millioner inkl. mva. Av dette utgjør ca. 74 % vedlikeholdskostnader og ca. 26 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være ca. 50 år for kontorfløyen, trolig noe mindre for verkstedfløyen (avhenger av vedlikeholdet). Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør ca. 12 977 kr/m 2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller eiendommen Jekteviken 5 inn under kategorien bygg som har behov for «større vedlikeholdstiltak/etterslep, herunder moderate behov for utvikling og moderniseringer». En relativt stor andel av kostnadene tilhører dessuten verkstedfløyen. Bygningen er imidlertid noe utidsmessig, og har behov for noen utviklingstiltak utover de tiltak som er medtatt i summene over, dersom en skal løfte standarden vesentlig opp fra dagens relativt enkle bruk. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 3 av 22 1.1 Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. eringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av OPAK AS inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Morten Bjordal/Steinar Sjøstrand Tjenestestedsleder - Verneombud - 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 164/10 Adresse: Jekteviken 5 Postnr/Sted: 5010/Bergen Byggeår: 1936 BTA: 1 814 m 2 Antall bygninger 1 Vernestatus: Ingen vernestatus Antall etasjer: 1-2 Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: 0 Tomtestørrelse: 1 896 m 2 Bygningstype: Kontor/verksted Bygningen brukes i dag til: Kattehjem, danseskole, veterinær og Tomteopparbeidelse: 1 100 m 2 verksted. Bygningens tidligere bruk: Ant. P-plasser: 32 (ikke alle oppmerket) Større påkostninger: Vei/adkomst: Kommunal vei Ferdigattest: Ikke fremlagt Vannforsyning: kommunal Bygningsbrannklasse: 1 Avløp: kommunal Antall brukere/ kapasitet Ikke opplyst antar, for bruk i risikobasert tilstandsregister, et antall på 60 personer. Antall ansatte Ikke opplyst Andre bruksformål - antall pers. -
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 4 av 22 1.3 Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: : Kapittel 1.1 1.4 angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel 2.1 2.5 angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: John Morten Kvam og Ola Thingelstad 13.10.15 en er kontrollert Henrik Syvertsen 13.10.15 Kvalitetssikrer Kristin Hygen 13.10.15 en er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater OPAK AS, John Morten Kvam, siv. ing. RIB John Morten Kvam, siv. Ing. RIE Ola Thingelstad, ing. RIV Ola Thingelstad, ing. Andre (enøk) Jarle Svanæs, siv. ing. Oppsummering fra vernerunde Ikke relevant Oppsummering fra kartlegging av helseplager Ingen opplysninger foreligger. Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Ingen opplysninger foreligger samt arbeidsplasser Andre rapporter? Beskriv rapporttype - Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Ikke relevant. Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Ikke relevant. Belysning/ støy utført ved behov Ikke utført Utlegging/innhenting av Utføres av Bergen kommune EBE. sporfilmer Radon Analyse av sporfilmer Ikke relevant. Tidligere asbestkartlegging Ikke utført i følge omviser. Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av Driftsoperatør Steinar Sjøstrand Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Ikke utført CO2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke utført Belysning Ikke utført
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 5 av 22 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode en angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 6 av 22 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 7 av 22 1.4 Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av et bygg oppført i 1936. Bygget inneholder en kontorfløy over to etasjer og en verkstedfløy på en etasje. Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: Restlevetid ca. 50 år for kontorfløyen og 25 år for verkstedfløyen (avhenger av vedlikeholdet). Jekteviken 5 -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: 1 814 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Andel Enøk Driftsmessige forhold D 0 (anbefalte forbedringer) U 0 Bygning V 20 000 5 360 000 5 000 60 000 5 445 000 2 969 U 0 820 00 820 000 452 VVS V 0 20 000 1 500 000 0 1 520 000 838 U 0 1 200 000 1 000 000 0 2 200 000 1 213 Elkraft V 0 400 000 600 000 540 000 1 540 000 551 U 0 50 00 50 000 28 Tele og automasjon V 0 50 000 50 000 0 100 000 55 U 0 Andre installasjoner V 0 U 0 Utendørs V 0 1 045 000 30 000 0 1 075 000 593 U 0 Dokumentasjon - V 0 35 00 35 000 19 rapporter - HMS U 0 370 00 370 000 204 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V 20 000 6 910 000 2 185 000 600 000 9 715 000 5 025 Sum Utvikling eks mva U 0 2 440 000 1 000 000 0 3 440 000 1 896 0 SUM Eks. mva VU 20 000 9 350 000 3 185 000 600 000 13 155 000 6 921 0 Uforutsett 20% VU 4 000 1 870 000 637 000 120 000 2 631 000 Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU 6 000 2 805 000 955 500 180 000 3 946 500 MVA VU 7 500 3 506 250 1 194 375 225 000 4 933 125 TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU 40 000 17 530 000 5 970 000 1 130 000 24 670 000 12 977 0 Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. TG KT risiko Score 1,5 6,2 1,94 735 Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Ingens særskilte forhold Ansvar
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 8 av 22 Investeringsplaner: Eiendommen Jekteveiken 5 er ikke nevnt spesifikt i budsjettplan for Bergen kommune. OPAK kjenner således ikke Bergen kommunes planer for bygget, som har et betydelig investeringsbehov i årene framover, dersom dagens bruk skal opprettholdes på et forsvarlig nivå. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Jekteviken 5, ble oppført i 1936 Eiendommen ligger på Nøstekaien, i Bergenhus bydel, i Bergen sentrum. Bygningen leies i sin helhet ut til ulike foreninger/stiftelser og et privat bilverksted. Bygget består av to fløyer, en kontorfløy over to etasjer samt en verkstedfløy på en etasje. Bygget er en murgård med et totalt BTA på 1 814 m 2. Grunnmur/fundamenter er i plasstøpt betong, antatt fundamentert til faste masser. Ingen tegn til svikt eller skader. Bæresystemer er i tegl og betong, pusset og malt på utsiden. Yttervegger består av pusset og malt tegl/betong. Fasaden mot sør (kontorfløyen) ble rehabilitert i inneværende år. Også vinduene her ble skiftet. Bygget har ellers trevinduer, hovedsakelig fra 1978, men også noen originale fra byggeåret. Nordgavlen på kontorfløyen har lite parti med eternittplater, som trolig inneholder asbest. Kontorfløyen har saltak i tre tekket med gammel skiferstein og gamle, slitte beslag. Tekkingen er trolig fra byggeåret, men ikke beslagene. Verkstedfløyen har også slak saltaksform tekket med papp. Tekkingen er generelt gammel, men det er skiftet på ca. ¼ av taket ved behov. Innvendig er det meget varierende standard og vedlikeholdt stand, spesielt er tilstanden dårlig i verkstedet. De VVS-tekniske anlegg er gjennomgående av noe eldre årgang både hva angår sanitær og ventilasjon. Sanitæranleggene vurderes å være fra 1970-tallet med noen senere oppgraderinger. Det vil være behov for til dels omfattende oppgraderinger i løpet av de neste 10 årene. Bygget har hatt et vannbasert varmeanlegg som er delvis fjernet. OPAK anbefaler at det reinstalleres og at det kobles til fjernvarme, noe som også er medtatt i vårt kostnadsoppsett. Bygget har kun et ventilasjonsanlegg fra 1994 med ukjent kapasitet. Anlegget fungerer tilfredsstillende, men nærmer seg sin forventede levetid og bør skiftes ut i løpet av ca. 10 år. De elektrotekniske anleggene varierer også stort i alder og utførelse og det vil også for disse være behov for utskiftinger over de neste 10 årene, spesielt i verkstedfløyen, hvor vi anser tilstanden på anleggene som mindre god. Belysningen er også moden for utskifting i løpet av 10 år. Utvendige områder består av store asfalterte områder med biloppstillingsplasser. Oppmerkingen er dårlig og asfaltdekket her mye sprekker og hull. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år- Jekteviken 5 Det er etter vår vurdering, og gjennomgang av risiko, estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Kontroll av piper pga. mye synlige sprekker utvendig over tak. Videre anbefaling (1-10år): Eiendommen Jekteviken 5 har etter OPAKs vurdering behov for en omfattende rehabilitering både innvendig og utvendig. Dette innebærer: Full oppgradering av utvendige vegger inkl. utskifting av vinduer og dører/porter. Verkstedfløyen bør også vurderes tilleggsisolert i denne forbindelse. Tekke om takene. Skifertekkingen på kontorfløyen anbefales forsøkt beholdt. Takene på verkstedfløyen bør også vurderes isolert. Fjerne/erstatte eternittplater på fasaden. Full rehabilitering av innvendige lokaler i hele bygget bortsett fra noen mindre lokaler som allerede er oppgardert. Dette omfatter gulv, vegger og tak. Utskifting av gammel kjøkkeninnredning i 2. etasje. Oppgradere/skifte ut sanitæranleggene. Skifte ut eksisterende varmeovner alt. legge om varmeanlegget til moderne vannbåren varme tilkoblet fjernvarme. Utskifting/oppgradering av ventilasjonen i hele bygget. Oppgradere basisanlegget i verkstedfløyen. Oppgradere lavspentforsyningen i hele bygget.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 9 av 22 Utskifting av belysningen i hele bygget pga. utgått levetid. Utvide brannalarmanlegget til å inkludere verkstedfløyen. Kontroll og utbedring av utvendig teglsteinsmur. Undersøkelse og eventuell sanering av oljetank. Legge nytt asfaltdekke på uteområdene og merke opp biloppstillingsplassene.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 10 av 22 2.1 Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat. 2.1.1 Driftsmessige forhold (1) De ulike leietakere er ansvarlig for driften av egne lokaler. OPAK har ikke fått forelagt leieavtalene, men forutsetter standard leiekontrakter som tilsier at gårdeier er ansvarlig for utvendig vedlikehold, vedlikehold av fellesarealene og for drift og utskiftinger ev tekniske anlegg. Etter det vi forstår har ikke gårdeier rutiner for driftingen av bygget annet enn sporadisk kontroll når de tilkalles av leietakere. Her er det trolig rom for forbedringer. 2.1.2 Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Eiendommen Jekteviken 5 består av et teglsteinsbygg oppført i 1936. Bygget har grunnmur/fundamenter og bæresystemer i betong og teglstein. Ytterveggene er utvendig pusset og malt teglstein og betong. Bygget har trevinduer, primært fra 1978 men også noen eldre og noen nye fra 2015 på sørgavlen. Etasjeskiller er i betong. Yttertaket på kontorfløyen er i tre og er en form for åstak, tekket med skiferstein. På verkstedbygget har taket også saltaksform. Taket antas være et innstøpt ståltak tekket med papp. Innvendige flater holder generelt en gammel standard. Mye slit og elde. Tilstand: TG 2 Bygget fremstår generelt i dårlig vedlikeholdt stand og med gammel, utidsmessig standard. Mye slit og elde både innvendig og utvendig. Tiltak: Bygget har behov for en full utvendig og innvendig rehabilitering hva angår bygningsmessige forhold. 210 Grunn og fundamenter Det er ikke fremlagt dokumentasjon om bygningens grunnforhold og fundamentering. Bygningen står på plasstøpt betonggrunnmur og plate på grunn, antatt fundamentert på faste masser. Dreneringen antas å være fra byggeåret. Tilstand: TG 1 Det er ikke registrert forhold som indikerer svikt eller skader i byggets grunn eller fundamenter. Også dreneringen syntes å fungere tilfredsstillende (ikke kjeller). Tiltak: Ingen tiltak medtatt innenfor byggets restlevetid. 220 Bæresystemer Bygget har bærende systemer i mur og betong, samt etasjeskille i plasstøpt betong. Tilstand: TG 1 Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt eller betydelige setninger i bæresystemet. Tiltak: Ingen tiltak medtatt innenfor byggets restlevetid.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 11 av 22 230 Yttervegger Ytterveggene på kontorfløyen er i pusset tegl som er malt utvendig. På østgavlen er det dessuten noe malt trepanel og et område med eternittplater. Verkstedbygget har yttervegger i betong, pusset og malt utvendig. Vinduer og ytterdører er hovedsakelig fra 1978, men enkelte er antatt fra byggeåret. På sørgavlen ble vinduene byttet inneværende år. Vinduene er av tre med tolags isolerglass med sålebenk i skifer. På sørsiden av verkstedfløyen er det glassbyggerstein som vinduer. Det er oppført et tilbygg i bindingsverk kledd med trepanel på nordenden av verkstedfløyen. Det er gamle kjøreporter i stål inn til verkstedet Tilstand: TG 1-2 - Fasadene er generelt i lite tilfredsstillende stand, med mye sprekker og avflassing på fasadene, bortsett fra sørgavlen som ble rehabilitert inneværende år. Øvrige fasader bør rehabiliteres i løpet av få år. Vinduene og ytterdørene bør byttes da det er flere punkterte glass og vinduene har passert forventet levetid. Også ytterdører bør skiftes. Det bør vurderes å tilleggsisolere fasadene på verkstedbygget. Fasade med eternittplater kan inneholde asbest. Kjøreportene inn til verkstedfløyen er gamle og uisolerte, trolig fra 1970- tallet. Tiltak: 1-10 år: Samtlige fasader rehabiliteres bortsett fra sørgavlen. Vinduer fra 1978 eller tidligere byttes ut. Eldre og slitte ytterdører byttes også ut. Rive eternittplatene og erstatte disse med trepanel. Montere nye, isolerte kjøreporter til verkstedet. 240 Innervegger Innervegger består av pussede og malte murvegger og platevegger. Hos Dyrebeskyttelsen er det flere lettvegger og systemvegger som er belagt med malt strie. Det er videre flere eldre vegger med ulike typer panel/plater. Innerdørene består av ulike typer fra gamle trefyllingsdører til moderne laminatdører. Tilstand: TG 1-2 - Innervegger og dører fremstår generelt med tydelige tegn på slit og elde. Unntaket er deler av lokalene hos Dyrebeskyttelsen. Det pågår for tiden en oppgradring av noen av lokalene i 2.etasje, hvor Dyrebeskyttelsen skal inn. På verkstedfløyen er vedlikeholdsbehovet stort med svært tydelige tegn på slit og elde. Her er også registrert fuktskader i ytterveggene etter tidligere lekkasjer fra taket. Det er flere eldre innerdører, men dørene er generelt i tilfredsstillende stand alder tatt i betraktning, men flere har passert forventet levetid. Tiltak: 1-10 år: Foreta en full innvendig rehabilitering av lokalene, inkl. vegger og innerdører. Det bør tilstrebes en mest mulig enhetlig utførelse for hele eiendommen. Gjelder også verkstedfløyen. Det bør gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering for å dokumentere brannsikkerheten i bygningen. 250 Dekker Etasjeskillere er av betong også mot krypkjeller i kontorfløyen. Støpt betonggulv på grunn i verkstedfløyen. Tilstand: TG 1 - Tilstanden på dekkene vurderes som tilfredsstillende, med lang restlevetid. Tiltak: Ingen tiltak.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 12 av 22 255 Gulvoverflater Gulvoverflater er i hovedsak banebelegg og fliser av noe ulik alder, noe muligens fra byggeåret, i kontorfløyen. I dansesalen i 2. etasje er det eldre parkett. I garderobene i 1. etasje og inngangsparti/trapperom er det fliser. Malt betonggulv i verkstedfløyen samt noe gammel laminat. Tilstand: TG 1-2 Gulvbeleggene varierer i tilstand og alder, men det er generelt eldre standard. Flere rom har slitt belegg som det er vanskelig å rengjøre. Forventet levetid for banebelegg er 20-30 år. Hos Dyrebeskyttelsen er de fleste gulvene i tilfredsstillende stand. Gulv med fliser består generelt av eldre skiferfliser, trolig fra byggeåret eller terracottafliser fra 1970-/1980- tallet. Her er det stor slitasje. Parketten i dansesalen er noe slitt, men har fremdeles restlevetid. Malt betonggulv i verkstedfløyen er meget malingsslitt. Tiltak: 1-10 år: Utskifting av eldre og slitte banebelegg i kontorfløyen samt slipe og lakkere parkettgulvet i dansesalen. Skifte gamle fliser på gulvene. Overflatebehandling av gulv verkstedfløyen. Lang sikt: Utskiftning av banebelegg hos Dyrebeskyttelsen ved utgått levetid. 256 Himlinger Bygningen har hovedsakelig nyere systemhimlinger hos Dyrebeskyttelsen i 1. etasje og malte plate-/betonghimlinger i øvrige lokaler. I verkstedfløyen er det malte, pussede flater i den største delen, mens det i den lille delen, som er leid ut privat, er montert lydabsorberende systemhimling. Tilstand: TG 1 - Himlingene er av varierende alder og utførelse, men i generelt tilfredsstillende stand. Basert på normale levetidsbetraktninger har systemhimlinger en antatt levetid på 20 +/- 5 år. Malte himlinger har vedlikeholdsintervaller på 10-15 år. Tiltak: 1-10 år: Plate-/betonghimlinger males i sammenheng med veggene. Montere systemhimlinger i lokaler i kontorfløyen. Lang sikt: System-/nedforede himlinger skiftes ut ved utgått levetid. 260 Yttertak Begge fløyene har takkonstruksjoner med saltaksform, tekket med hhv. skiferstein for kontorfløyen og konvensjonell papp på verkstedfløyen. Skifersteinen antas å være fra byggeåret, mens beslagene antas å være fra 1970-1980-tallet. Det er snøfangere på taket av eldre dato. Det er ikke gitt opplysninger om ev. utbedringer av taket, men det antas at tekkingen på taket er oppgradert siden byggeåret. Takrenner og nedløpsrør er av varierende alder. Verkstedfløyen har et svakt hellende saltak i stål/betong, tekket med asfaltbelegg (takpapp). Ca. ¼ av tekkingen er lagt om de senere årene. Alderen på asfaltbelegget for øvrig er ukjent, men det antas å være passert forventet levetid. Det er også et lite tilbygg mot nord med flatt tak også tekket med takpapp av gammel årgang. Det er takrenner og nedløp av lakkert stål langs fasadene, også av ulik alder og utførelse. Tilstand: TG 2 Det er ingen lekkasjer fra taket på kontorfløyen i dag, men vi anser likevel tekkingen som helhet å ha passert sin forventede levetid. Selve skiferstein har lang levetid og kan gjenbrukes. Vi stiller imidlertid spørsmålstegn ved tilstanden på sløyfer, lekter og undertaksbelegg. Også beslag, renner og nedløp har passert forventet levetid. Takene over verkstedfløyen har hatt en rekke lekkasjer som er utbedret ved behov. Den gamle tekkingen vurderes å ha passert sin forventede levetid og bør skiftes. Takrenner og nedløp likeså. Antatt levetid for takrenner og nedløp med plastbelagt stål er ca. 30 år +/- 5 år. Mange av rennekrokene ruster.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 13 av 22 Tiltak: 1-10 år: Legge om tekkingen på kontorfløyen. Forutsetter gjenbruk av skiferstein. Utskifting av gamle takrenner, nedløp og øvrige beslag gjøres samtidig. Legge om tak over verkstedfløyen med egnet pga. utgått levetid. Utskifting av resterende takrenner og nedløp gjøres samtidig. 280 Trapper og balkonger Det er to trapper i bygget, begge i betong. Den ene er ifb. med hovedinngangen mot gate, og er en 180 o rettløpstrapp i betong med sort terrazzo belegg. Den andre er en 180 o svingtrapp i betong belagt med skiferheller. Begge er med stålrekkverk, uten håndløper på veggen. Det er trinnfri adkomst til begge fløyene. Tilstand: TG 1 Begge trappene er i tilfredsstillende stand, med normal slitasje. Trappene mangler håndløpere på veggene. Det bør monteres håndløper på vegg i trapperommene av sikkerhetsmessige hensyn. Teknisk forskrift (TEK 10) til Plan- og bygningsloven har krav om håndløper på begge sider. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales at dette monteres for økt personsikkerhet. Tiltak: 1-10 år: Montere håndløpere på vegger. Rense/polere overflaten på begge trappene. 2.1.3 VVS (NS3451 3) 310 Sanitærinstallasjon Det er ordinære sanitæranlegg hvor det meste av utstyret er fra 1970-tallet, men med noe nytt fra ca. 2000-tallet. Røranlegget er i all hovedsak fra 1936 med noen nyere suppleringer antatt på 1970 tallet. Varmt tappevann leveres fra OSO beredere fra 2015 på 150 liter. Det er også to eldre Hekla-beredere på 200 og 50 liter fra 1980-tallet. Avløpsrørene er for det meste standard soilrør fra byggeåret med senere oppgraderinger fra 1970 tallet. Vannledningene består i hovedsak av stive kobberrør fra samme tid. Verkstedbygget har ingen sanitærinstallasjoner. Tilstand: TG 1 - Det antas å være ca. 50% opprinnelig sanitærutstyr med to-greps blandebatterier. Normal levetid for sanitæranlegg og ledningsnett er 40 +/- 10 år. Det antas videre at ca. 50% av sanitæranleggene og 80% ledningsnettet har passert sin forventede levetid. Avløpsrørene er for det meste standard soilrør. Basert på normale levetidsbetraktinger antas det at hoveddelen av vann- og avløpsledningene har gått ut på dato. Tiltak: Planlegging og utskifting av alle gamle røranlegg og gammelt sanitærutstyr. 320 Varmeinstallasjon Det er vannbåren varme fra et varmeanlegg hvor samtlige fyrromsinstallasjoner er fjernet. Hele distribusjonsanlegget og radiatorene gjenstår. Utvendig er det lufterør til oljetank. Tilstand: TG 3 - Hele anlegget anbefales oppgradert/skiftet til annen, mer miljøriktig energikilde (fjernvarme som i dag bygges ut i området) i stedet for dagens anlegg med el-ovner. Verkstedbygget er ikke tilknyttet det gamle anlegget, men bør inngå i det nye anlegget. Tiltak: Skifte ut hele varmeanlegget inkl. gamle radiatorer og rør pga. utgått levetid. Anlegget tilkobles fjernvarmeanlegg.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 14 av 22 360 Luftbehandling Bygget ventileres av et luftbehandlingsanlegg kapasitet ukjent et fra 1994, med kryss gjenvinner. Luften i bygget tilføres via diffusorer og trekkes ut via kontrollventiler. Luften distribueres i spirokanaler og firkantkanaler som ikke er varmetapsisolert på tilluftssiden. Luftbehandlingsanlegget styres av en DDC basert undersentral plassert i tavleskapet. Tilstand: TG 1/2 - Verkstedbygget har ingen luftbehandlingsanlegg. Det er ikke fremlagt FDVinstrukser/-tegninger over ventilasjonsanleggene. Forventet levetid på luftbehandlingsanleggene er 30 år +/- 10 år. Det må etableres moderne, tidsriktig luftbehandlingsanlegg i hele bygget. Tiltak: Skifte ventilasjonsanleggene til et moderne anlegg, som dekker hele bygget, iht. dagens krav i løpet av ca. 10 år. 370 Luftkjøling Det er et utvendig kjøle/varmepumpe anlegg på vegg som ikke er i bruk (fungerer ikke?). Tilstand: TG 2 - Anlegget er gammelt og inneholder trolig det miljøfarlig R-22 kjølemediet. Tiltak: Anlegget demonteres og fjernes. 2.1.4 Elektro/automasjon (NS3451 4 og 5) 410 Generelle anlegg De elektrotekniske anleggene er i stor grad fra en større oppgradering på 1990-tallet og delvis i 2015, men det gjenstår en del av eldre standard fra 1970-tallet, spesielt i verkstedbygget. Fremføring av de elektrotekniske installasjonene i bygget er hovedsakelig basert på brystningskanaler i kontorer, samt en del skjulte røranlegg i vegger og tak. Mye er også forlagt åpent. Kabler og brytere er av svært ulik alder, men det meste er fra oppgraderingen på 1990 tallet, utenom verkstedbygget hvor det er eldre. Tilstand: TG 1-2 - Det settes spørsmål ved kontrollen på anleggene, som syntes være mangelfull. Generelt fremstår anleggene i tilfredsstillende stand, med en restlevetid på 15 år +/- 5 år, men for verksted bygget er tilstanden mindre god. System for internkontroll elektro er ikke fungerende etter OPAKS vurdering. Det er ikke fremlagt noen FDV-instrukser-/tegninger over el-anleggene. Utskiftinger/oppgraderinger av de ulike anleggene er medtatt under. Tiltak: Kort sikt: Oppgradering av verkstedbygget og etablering av internkontroll elektro. 430 Fordeling Kablene er av ulik alder, men mye er fra oppgraderingene på 1990-tallet. For undersentralene er de aller fleste fra 1990-tallet og noen er blitt/blir oppgradert i inneværende år, med automatsikringer. I verksteddelen er det gamle fordelerskap, med skrusikringer og en med automatsikringer. Hovedtavlen, som også er fra oppgradering på 1990-tallet, er utført som stålplateskap, likeså underfordelingene. Spenningssystemet er 230 V-IT. Tilstand: TG 1-2 - Det er registrert en del eldre brytere, stikk og kabler er trolig fra 1970-tallet eller eldre, spesielt i verkstedfløyen. Disse har passert forventet levetid. Forventet levetid for
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 15 av 22 underfordelere og hovedtavle er 30 år +/- 10 år. Hovedtavlen og underfordelerne er ca. 20 år gamle i dag, og har en forventet restlevetid på ca. 15 år. Tiltak: Kort sikt: Eldre brytere, stikk, ledninger og tavler i verkstedfløyen bør skiftes. ang sikt: Anleggene i kontorefløyen må oppgraderes ved utgått levetid. 440 Belysningsanlegg Belysningsanleggene i bygget består av lysrørarmaturer, kompaktlysarmaturer og glødelampearmaturer med energipærer. Lysarmaturene i de fleste rom antas å være skiftet en gang på slutten av 1990-tallet og noen senere, frem til i dag. Tilstand: TG 1 - Belysningen i bygningen vurderes som generelt tilfredsstillende, men enkelte lokaler har noe dårlig belysning som i deler av verkstedene. Forventet levetid for belysningsanlegg er 20 +/- 10 år. Tiltak: Det meste av belysningen bør skiftes ut i løpet av en 5-10 års periode. 450 Elvarme Oppvarmingen i bygget er hovedsakelig basert på varmeovner under vinduene og varmluftsvifter, trolig fra slutten av 1990-tallet. Tilstand: Den elektriske oppvarmingen vurderes å være i god stand. Forventet levetid for varmeovner er 25 år, +/- 5 år. Tiltak: Skifte den elektriske oppvarmingen ved utgått levetid. Det bør vurderes å gjøre dette vannbårent, når fjernvarme er ferdig lagt i området (se pkt. 320). 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Fremføring av tele- og automatisering på brystningskanaler og noe åpent forlagt. Anleggene er i tilfredsstillende stand, med lang restlevetid men dette avhenger av brukernes behov i fremtiden. Tilstand: TG 1 - Tilstanden på dette er ikke vurdert. Kostnader på arbeidene ifm. fremføring av basisinstallasjoner, utføres i sammenheng med basisinstallasjonene for el-kraft, se pkt. 410. Tiltak: Ingen kostand medtatt. 542 Brannalarm Bygget har et nytt brannalarmanlegg fra 2015, med detektorer i kontorfløyen, men ikke i verkstedfløy. Tilstand: TG 1 - Anlegget har en forventet restlevetid på 15 +/- 5 år. Anlegget er i god stand. Tiltak: Verkstedfløyen bør tilkobles anlegget i kontorfløyen hvis mulig 543 Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Ikke vurdert.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 16 av 22 2.1.5 Heis/andre installasjoner (NS3451 6) Bygget har ikke heis. 2.1.6 Utendørs (NS3451 7) Bygningen ligger på en flat tomt inntil kaiområdet i Jekteviken. Det er asfalterte områder på alle fire sidene av bygningsmassen. Mot øst er Jekteviken (vei), på sør- og nordsiden er det store asfalterte områder med biloppstillingsplasser. Vestsiden vender mot kaien som ikke er tilgjengelig fra eiendommen. En må gjennom tollklarering for å komme inn. Mot naboeiendommen mot nord er det satt opp en lang teglsteinsmur. Det er noe usikkert hvorvidt området mot sør tilhører eiendommen, da det har et eget g.nr./b.nr. Tilstand TG 1-2 Tilstanden på de asfalterte områdene vurderes som tilfredsstillende, men det er registrert en del sprekker og hull i asfaltdekke som indikerer at det er kort restlevetid. Teglsteinsmuren mot nord fremstår i svært dårlig vedlikeholdt stand. Det er registrert omfattende avskallinger i pussen. Tiltak Utbedre asfaltdekkene. 720 Utendørs konstruksjoner Av utendørskonstruksjoner finnes kun en skillevegg i tegl mot naboeiendommen i nord som er ca. 30 meter lang. Tilstand TG 2 - Det er registrert omfattende avskalling av både puss og maling på muren. Det syntes også som om den buler ut litt omtrent midt på. Tiltak Utbedre teglsteinsvegg. 2.1.7 Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) 2.1.7.1 Generelt Det er ikke fremlagt noe brannkonsept for bygningen eller mottatt noen rapporter vedrørende brannsikkerheten. Det anbefales å utarbeide en brannteknisk tilstandsvurdering av hovedbygningen for å få en komplett oversikt over branntekniske svakheter og eventuelle behov for tiltak. Det er heller ikke overlevert FDV-instrukser/-tegninger over luftbehandlingsanleggene eller noe FDV-dokumentasjon for bygg og el-anleggene. Det bør utarbeides et sporbart system for alle fag som dokumenterer alle forhold omkring vedlikehold og oppgraderinger. Det er oppgitt informasjon om at det pågår et digitaliseringsprosjekt av all FDV som forventes ferdig til påske 2016. Universell utforming Bygget er ikke særskilt tilpasset dagens krav til universell utforming. Det er registrert omfattende mangler i forhold til disse. Det er ikke heis i bygget, det er smale dører med terskler med ulike, høyder, det er ikke HC-toalett for å nevne noe. Bygget har imidlertid trinnfri adkomst til 1. etasje, men innvendig er det ikke utført tiltak som sikrer tilkomst for folk i rullestol. Tilstand TG 3 Bygget har store mangler og vi ser heller ikke noen muligheter for at bygget skal kunne klare å møte disse i noen større grad uten omfattende ombygginger. Vi anser ikke dette for å være relevant i dagens situasjon. Ingen tiltak medtatt.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 17 av 22 Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygningen har to fløyer, som er bundet sammen utvendig. Lokalene benyttes til en rekke ulike formål som kattehjem, veterinærpraksis, øvingslokale for musikere, danseskole og bilverksted. Bruken er stadig i endring. OPAK anser bygget for lite funksjonelt, slik det fremstår i dag, målt opp mot dagens bruk. Det vil kreves omfattende ombygginger- /oppgraderinger dersom en skal få bedret byggets funksjonalitet. Ved dagens bruk vil bygget fortsette å forfalle og funksjonaliteten vil stadig bli dårligere om det ikke tas grep i løpet av kort tid. Verkstedfløyen mangler sanitæranlegg. Dette bør utbedres. Fleksibilitet, Arealbruk Bygningen er relativt liten, noe som gir begrensede muligheter for ombygginger. Bærende vegger er av mur eller betong. Det kreves dermed både statisk og brannteknisk prosjektering ved større ombygginger. Interne lettvegger gir noe fleksibilitet for ombygginger. Bygget har hatt en rekke ulike bruk opp gjennom årene. Dagens bruk er ikke ideell da de fleste leietakere er små og ikke ser ut til å oppfylle sine krav til vedlikehold. Bygget vil således stadig forfalle, noe det tydelig bærer preg av i dag. Byggets utforming er som nevnt lite fleksibel, men det kan likevel gjøres relativt enkle tiltak som vil bedre denne, dersom en får til en mer enhetlig bruk av bygget og får til en generell standard hevning av hele bygget slik at leietakere får interesse av å vedlikeholde sine lokaler. Dette ser ut til å være tilfelle i kontorfløyen. Enøk OPAK har gjennomført en enkel enøkanalyse av bygget, basert på opplysninger/registreringer fra befaringen og oversendt dokumentasjon. Av lønnsomme tiltak som vil kunne gi noe energibesparelse er tilleggsisolering av fasader, bytte av vinduer og tilleggsisolering av loft. Tilleggsisolering av fasadene anses være mest aktuelt for verkstedfløyen, som kun har uisolerte betongvegger. Bør gjennomføres ved neste fasaderehabilitering. Det er ikke oppgitt energiforbruk for bygningen. Bygget er blitt energimerket av OPAK som en del av dette oppdraget energimerket og tekniske anlegg energivurdert. Kontorfløyen har oppnådd karakteren G-farge rød, mens verkstedfløyen fikk karakteren F-farge rød. Ventilasjonsanlegget er energivurdert og anbefales skiftet til nytt anlegg med roterende gjenvinner tilknyttet et moderne SD-anlegg Av mulige tiltak nevnes: Tiltak 1: Tilleggsisolering yttervegg. Tilleggsisolering av yttervegger i betong på verkstedfløyen anses som aktuelt. Kontorfløyen antas å ha doble teglsteinsvegger. Det antas videre at 100 mm tilleggsisolering vil trekke U- verdi ned til nær forskriftsnivå. Tiltaket er medtatt i tiltaksplanen pkt. 230 Yttervegger. Tiltak 2: Bytte ut vinduer Bygget har vinduer fra 1978 og tidligere som har dårlig U-verdi i forhold til dagens krav. Ut fra beskrivelsen av vinduene kan de ha en U-verdi på 2,8 W/m2K. Bytte til vinduer med U- verdi på forskriftsnivå. Det foreslås vinduer med en U-verdi på 1,1 W/m 2 K. Tiltaket er medtatt i tiltaksplanen pkt. 234 Utvendige vinduer, dører og porter. Tiltak 3: Tilleggsisolering loft Det foreligger ingen opplysninger om at loftet har vært tilleggsisolert i senere tid. Det antas at det er 100 mm isolasjon i gulvet. Tilleggsisolering i etasjeskiller på kaldloft. Det antas at 100 mm tilleggsisolering i form av matter/innsprøyting vil trekke U-verdi ned til nær forskriftsnivå. Tiltak 4: Bytte ut ventilasjonsanlegget Dagen anlegg med kryssgjenvinner og reimdrevne vifter anbefales skiftet til nytt heldekkende anlegg med roterende gjennvinner. Se for øvrig vedlagte enøkrapport, energiattester og energivurderingsrapport for ytterligere informasjon.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 18 av 22 2.1.7.2 Helse Det foreligger ingen opplysninger eller rapporter om innemiljøet i bygget og/eller om særskilte helseplager for de som arbeider der. Det er ikke foretatt særskilte målinger av inneluften i forbindelse med denne undersøkelsen. Brukerne har heller ikke opplyst om spesielle problemer. Svømme-/ badeanlegg Ikke relevant. Separat vannforsyning Bygget er tilkoblet kommunal vannforsyning og avløp. Det er ikke meldt om noen problemer i denne forbindelse, hverken hva angår vannkvalitet eller funksjon. 2.1.7.3 Miljø Bygget har ingen felles avfallsplan etter det OPAK kjenner til. Den enkelte leietaker er selv ansvarlig for sitt avfall som plasseres i byggets avfallscontainere som er plassert i bakgården. Bilverkstedet har egne avfallscontainere. Avfallet kildesorteres iht. Bergen kommunes retningslinjer. Lysarmaturene i begge fløyene antas å være skiftet en gang etter 1990-tallet, og skal ikke inneholde PCB. Vinduene er stort sett fra 1978, med enkelte utskiftninger i 2015. De fleste isolerglassruter produsert i perioden 1965-1975 har forseglingslim som inneholder PCB. Også importerte vinduer produsert fram til 1980 inneholder PCB. OPAK har ikke mottatt opplysninger eller noen indikasjoner på at vinduene fra 1978 inneholder PCB. Isolerglassvinduer produsert i perioden 1976-1990 kan inneholde klorparafiner eller andre miljøgifter. Isolerglassvinduer fra før 1985 må således håndteres som farlig avfall og leveres til miljøstasjonen i kommunen, med mindre det er dokumentert at lim og lister ikke er farlig avfall. 2.1.7.4 Sikkerhet Bygget har ikke felles innbruddsalarmanlegg. Sikkerheten i bygget vurderes som generelt tilfredsstillende, alder tatt i betraktning. Det bør monteres sklisikring i begge trappeløpene samt håndløpere på veggene. Brann Det er et nytt brannalarmanlegg med detektorer i alle arealene i kontorfløyen, men ikke i verkstedfløyen. Anlegget har lang forventet restlevetid. Det er ikke fremlagt noe brannkonsept for bygningen, og det er ikke mottatt noen rapporter vedrørende brannsikkerheten. Det anbefales å utarbeide en brannteknisk tilstandsvurdering av bygningen for å få en komplett oversikt over branntekniske svakheter og eventuelle behov for tiltak. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Ikke relevant. 2.1.7.5 Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er 1 814 m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er 1 642 m 2. Differansen er 172 m 2 som utgjør 9,5 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10%. Arealdifferansen vurderes således å være innenfor normalområde, spesielt med tanke på alderen på bygget. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDV-system/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 19 av 22 2.2 Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering 2.2.1 Utførte målinger Målinger ikke utført da det ikke anses å være behov for noe slike 2.2.1.1 Inneklimalogging (CO2, temp og RF) Det er ikke utført noen CO2 målinger (inneklimalogging) ved bygget da dette inngår i dette oppdraget. 2.2.1.2 Fuktregistrering Det er ikke utført noen fuktmålinger i bygget da det ikke anses være behov for dette. Det er ikke observert fukt, eller indikasjoner på dette, i noen bygningsdeler pr. i dag. 2.2.1.3 Radon Bergen kommune har foretatt radonmålinger, ref. brev datert desember 2014. Måleresultatene er gjengitt under. Sporfilmer er analysert av Radonlab i rapport datert 05.03.2014. Sporfilmnr. Bygg/ fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN Årsmiddel bq Tiltaksbehov JA/NEI 227691-1 104 ekspedisjon 30.01.2014 25.04.2014 31 Nei 228414-1 108 kontor 30.01.2014 25.04.2014 21 Nei 243622-1 117 kontor 30.01.2014 25.04.2014 4 Nei 243625-1 116 kontor 30.01.2014 25.04.2014 24 Nei 243644-1 111 kontor 30.01.2014 25.04.2014 5 Nei 243954-1 112 kontor 30.01.2014 25.04.2014 14 Nei 245260-1 120 møterom 30.01.2014 25.04.2014 10 Nei 245289-1 114 kontor 30.01.2014 25.04.2014 16 Nei 245305-2 115 kontor 30.01.2014 25.04.2014 8 Nei Strålevernets anbefalinger for radon (www.nrpa.no) Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 Målinger med sporfilm må ligge ute i minimum 2 mndr i vinterhalvåret og skal etter nye krav for skoler og barnehager legges ut i alle rom beregnet for opphold mot bakkeplan, samt minimum 10% i øvrige etasjer hvorav minimum 1 sporfilm i hver etasje. Radon skal måles regelmessig og etter hver ombygging. Kildehenvisning: Statens Strålevern Det er ikke registrert overskridelser av målt årsmiddelverdi noe sted. Samtlige rom er langt under tiltaksgrensen på 100Bq/m³. 2.2.1.4 Lysmålinger Ikke utført. Leietakers ansvar.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 20 av 22 2.2.2 Tidligere målinger/kartlegginger Det foreligger ingen kjente, tidligere målinger som OPAK har fått utlevert. 2.2.2.1 Kartlegging av asbest Foreligger ingen rapport i følge omviser. OPAK har registrert eternittplater på deler av nordgavlen på kontorfløyen. Disse inneholder trolig asbest. Basert på byggeåret standarder antar vi at det kan være forekomster av asbestholdige materialer i innvendige konstruksjoner, selv om dette ikke ble registrert. 2.2.2.2 Mugg/sopprapporter Ingen kjente mugg- eller soppforekomster. 2.2.2.3 PCB Ingen opplysninger om PCB foreligger. Se punkt 2.1.7.3 foran. 2.2.2.4 Annet Ikke relevant.
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 21 av 22 2.3 Rapport (nr 1) fra særskilte kartlegginger Ingen særskilte kartleggingsrapporter er lagt frem utover hva som er omtalt i foregående kapitler.»
Etat for bygg og eiendom Dato: 27.11.15 Side 22 av 22 3.0 Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side.
Jekteviken 5 27.11.2015 Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Jekteviken 5 Objektnr: 610801 Risiko 0-9 Tilstandsgrad 0-3 Risiko = KG x S Konsekvenstype 1-9 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score Kontor-/verkstedbygg TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år 11-15 år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V 20 000 5 360 000 5 000 60 00 5 445 000 2 969 89 750 U 0 820 00 820 000 0 452 13 667 3 VVS V 0 20 000 1 500 00 0 1 520 000 838 25 333 U 0 1 200 000 1 000 00 0 2 200 000 0 1 213 36 667 4 Elkraft V 0 400 000 600 000 450 000 90 000 0 1 540 000 551 16 667 U 0 50 00 50 000 0 28 833 5 Tele og automatisering V 0 50 000 50 00 0 100 000 55 1 667 U 6 Andre installasjoner V 0 U 7 Utendørs V 0 1 045 000 30 00 0 1 075 000 593 17 917 U 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS V 0 35 00 35 000 19 583 U 0 370 00 370 000 0 204 6 167 1,6 2,0 1,3 1,0 #DIV/0! 1,3 1,3 6,7 6,8 5,5 6,3 #DIV/0! 6,5 5,5 2,72 1,50 1,33 1,00 #DIV/0! 1,67 1,42 403 34 57 11 0 62 168 Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V 20 000 6 910 000 2 185 000 510 000 90 000 0 9 715 000 5 025 151 917 Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U 0 2 440 000 1 000 00 0 3 440 000 0 1 896 57 333 Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva Kostnadstype V+U 20 000 9 350 000 3 185 000 510 000 90 000 0 13 155 000 0 6 921 209 250 20 % 4 000 1 870 000 637 000 102 000 18 000 0 2 631 000 1 384 41 850 25 % 6 000 2 805 000 955 500 153 000 27 000 0 3 946 500 2 076 62 775 25 % 7 500 3 506 250 1 194 375 191 250 33 750 0 4 933 125 2 595 78 469 40 000 17 530 000 5 970 000 960 000 170 000 0 24 670 000 0 12 977 392 344 1,5 6,2 1,94 735 FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc dlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Side 1 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING - ETAT FOR BYGG OG EIENDOM Jekteviken 5 HMS-konsekvens = 1-5 1-2 = Liten/ ubetydelig risiko Kontor-/verkstedbygg Drift og vedlikeholdskonsekvens = 5-7 3-4 = Middels/ betydelig risiko Andre Bygg 610801 Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = 7-9 6-9 = Stor/ kritisk risiko Areal BTA (m 2 ): 1 814 Antall brukere: 60 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og- endringer Byggeår: 1936 Registreringsdato: 23.09.2015 Utført av: OPAK AS BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 2 Bygning 210 Grunn og fundamenter Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon om byggets grunn eller fundamenter. Bygget står på en betonggrunnmur/-såle, antatt fundamentert til faste masser. Det er ikke registrert forhold ved byggets fundamenter som indikerer skade eller svikt i disse. Bygget har ikke kjeller. 220 Bæresystemer Byggets bærende systemer består av mur- og betongkonstruksjoner. Også trolig noe stål i verkstedfløyen. Det er ikke regisytrert indikasjoner på feil/svikt i byggets bærende systemer som har lang forventet restlevetid. Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann- og eksplosjonsvernloven 11. Diskr.- og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVU-dok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen avvik 1=Ikke vesentlige avvik 2=Vesentlige avvik 3=Stort eller alvorlig avvik Ingen tiltak Ingen tiltak. 225 Brannbeskyttelse bærende konstruksjon OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av bygningen. Se pkt. 961- Branntekniske forhold for tiltak og kostnad. 230 Yttervegger Ytterveggene består av pussede og malte tegl- og betongkonstruksjoner. Foreta en betongkontroll av fasadene på verkstedfløyen for å avdekke Det er registrert en del riss og avskallinger på både tegl- og betongveggene. skadeårsak. På verkstedfløyen er det også registrert hva vi antar er pågående armeringskorrosjon i relativt stort omfang. Bilde nr 1 og 8 6, 7 og 8 Hjemmel TG KT KG S R Score År Sum eks. mva: 1 8 1 1 1 2 Kalkyle netto TOTALT (V+U) Andel Vedlikeholdskostnad (V) Andel Utviklingskostnad (U) ENØK Andel off. tilskudd potensiale (av U) 13 155 000 9 715 000 3 440 000 0 1 7 1 1 1 3 0 0 1 7 2 2 4 12 2016 60 000 60 00 230 Yttervegger Sørgavlen på kontorfløyen ble oppgradert i 2015 og fremstår i dag i god Utbedre puss og betongskader på alle fasader (ca. 650 m2) 1 til 1 7 2 2 4 12 2018 stand. 10 1 200 000 1 200 00 230 Yttervegger Pga. meget dårlig U-verdi i ytterveggene, spesielt på verkstedfløyen Tilleggsisolere fasader på verkstedfløy. anbefaler vi at disse tileggsisoleres. Dette kan bidra til en enklere utbedring 2 2 5 2 2 4 40 2018 av eventuelle betongskader i fasadene. 250 000 0 250 000 0 230 Yttervegger Fjerne og erstatte eternittplater på nordgavlen. 3 9 1 5 1 2 2 10 2018 50 000 50 00 Bildenummer fotoserie Hjemmel/ krav Tilstandsgrad 0-3 Konsekvenstype Konsekvensgrad 0-3 Sannsynlighet 0-3 Risiko=KGXS Score=TGxKTxR Anbefales utført innen Konsekvenstype r: 1=Fare for liv og helse(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig(6) 5=Helse og Miljø(5) 6=Driftsavbrudd( KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(20-50%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (1-10) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING 234 Utv. vinduer, dører, porter Bygget har hovedsakelig vinduer fra 1978, men også noen fra byggeåret. Vinduene er trevinduer med 2-lags isolerglass. Sørgavlen på kontorfløyen fikk nye vinduer i 2015. Vinduene fremstår generelt i dårlig vedlikeholdt stand og ut fra vanlige levetidsbetraktninger har alle nådd forventet levetid pr. i dag. På verkstedfløyen er det benyttet glassbyggerstein på sørfasaden. Disse fremstår i tilfredsstillende stand, men har dårlig U-verdi. Flere av ytterdørene er av nyer dato, men det er noen eldre, trolig fra 1970-tallet. Utskifting av samtlige gamle vinduer og dører fra 1978 eller eldre. 3, 5 og 9 2 8 2 2 4 16 2018 234 Utv. vinduer, dører, porter Anbefaler å montere varevinduer på innsiden av glassbyggersteinen i verkstedfløyen. Montere varevinduer på innsiden av glassbyggersteinen. 8 1 5 2 2 4 20 2018 700 000 700 00 125 000 0 125 000 0 Side 2 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 234 Utv. vinduer, dører, porter Vinduene fra 2015 må normalt males innenfor en 10-års periode. Male vinduer. 9 og 10 1 7 1 1 1 3 2025 5 000 5 00 237 Solavskjerming Det er montert solavskjerming med markiser på fire vinduer langs gatefasaden. Disse ser ut til å være ødelagte eller i meget dårlig stand. Utskifting av 4 stk. markiser. 240 Innervegger Innerveggene består av pussede og malte mur- og betongvegger, platekledte stenderverksvegger, lettvegger/systemvegger og enkle gipsvegger i verkstedfløyen. Innerveggene er generelt aveldre årgang med tydelige tegn på slit og elde. Hos deler av Dyrebeskyttelsen, i 1., etasje, er veggene i tilfredsstillende stand, men endel kloremerker etter kattene er registrert. I verkstedfløyen er alle vegger skitne og sterkt nedslitte etter manglende vedlikehold over lang tid. Etter OPAKs vurdering er det behov for å gi hele bygget en innvendig ansiktsløting. Dette har delvis startet i 2. etasje. Arbeidene bør prosjekteres og gjennomføres samlet for hele byggget, slik at det får en mer enhetlig standard på innvendige flater. Oppgradere innvendige vegger i hele bygget. 4 2 8 2 2 4 16 2018 25 000 25 00 12 til 18, + 25, 27 og 30 2 7 2 2 4 24 2020 450 000 450 00 240 Innervegger Oppgradere vegger på toaletter med fliser 23 0 0 2020 200 000 100 000 100 000 0 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Innerdører består av alt fra nyer aluminiumsdører, trefyllingsdører, finerdører Skifte innvendige dører slik at bygget får en mer enhetlig standard. og malte laminatdører. 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Det er ikke registrert avvik i branncellebegrensende konstruksjoner. OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det bør gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av bygningen. Se pkt. 961- Branntekniske forhold for tiltak og kostnad. Ingen tiltak. 250 Dekker Etasjeskillere er av betong. Støpt betonggulv på grunn i verkstedfløy. Tilstanden på dekkene vurderes som tilfredsstillende,men det er en del sprekker/riss i gulvet i verkstedfløyen. Dekkene har lang restlevetid. Ingen tiltak. 255 Gulvoverflater Gulvoverflatene i kontorfløyen består av vinylbelegg av ulik alder og tilstand, Skifte diverse gulvbelegg i kontorfløyen,her medtas både vinyl og fliser store områder med gamle, slitte fliser samt noe parkettgulv. I verkstedfløyen er det malt betonggulv på grunn bortsett fra i tilbygg og i delen nærmest kontorfløyen som leies ut til privatperson. Her er det lagt laminatgulv. Bortsett fra gulvene hos Dyrebeskyttelsen i 1. etasje fremstår overflatene i kontorbygget som slitte og tydelig preget av elde. I verkstedfløyen er det stor slitasje på dekken, emd mye sprekker/riss. 15, 16 og 21 2 8 1 1 1 4 2020 250 000 250 00 0 0 0 0 2 7 2 2 4 24 2020 400 000 400 00 255 Gulvoverflater Slipe og lakkere parkettgulv i dansesalen i 2. et. 13 2 7 1 2 2 12 2020 25 000 25 00 255 Gulvoverflater Utbedre sprekker i betonggulv i verkstedfløyen og legge nytt belegg. 28 2 7 2 2 4 24 2020 200 000 200 00 256 Himlinger Hos Dyrebeskyttelsen i 1. etasje er det montert mye akustikkhimling/systemhimling som fremstår i god stand med lang restlevetid. For øvrig er det platehimlinger med og uten Takess-plater samt noe malt betong. I verkstedfløyen er det malt betonghimling bortsett fra hos den private leietakeren hvor det er montert moderne systemhimling med akustikkplater. 256 Himlinger Anbefaler å montere akustikkplater i hele verkstedfløyen slik som er gjort i den delen som er leid ut til privatformål. Vil også bidra til en viss bedring av U-verdien i taket. Anbefaler å montere systemhimling i øvrige lokaler i kontrofløyen ifb. med oppgradring av øvrige flater. Montere akustikkplater. 13, 15, 16 og 24 25, 26 2 7 1 2 2 12 2020 2 7 1 2 2 12 2020 200 000 100 000 100 000 0 150 000 75 000 75 000 0 260 Yttertak På taket på kontorfløyen, som er et tradisjonelt saltak tekket med skiferstein, Tekke om hele taket på kontorfløyen inkl. nye beslag, renner og nedløp. har tekkingen passert forventet levetid. My dårlige beslagog rustne spiker som fester skifersteinen til lektene. Det er tegn til at lektene er i ferd med å råtne (løse spiker) Vi anbefaler gjenbruk av skifersteinen og omlegging av hele taket. 260 Yttertak Taket over verkstedfløyen har saltaksform og er trolig utført i stål og betong, Omtekking av tak over verkstedfløyen med egnet membran. tekket med tradisjonell papptekking. Tekkingen er generelt gammel, trolig utgått på levetid. Ca. 1/4 av taket er tekket om de senere årene, med ulike belegg. Vi anbefaler full omlegging av jhele taket inkl. nye renner, nedløp og beslag. Flate tak over mindre tilbygg er inkludert i prisen. 260 Yttertak Pga. antatt dårlig U-verdi i taket over verkstedfløeyn anbefales det, som et energibesparende tiltak å isolere yttertaket for det tekkes om. Tilleggsisolere tak over verkstedfløyen. 31 til 35 37 til 42 18 2 7 2 2 4 24 2020 18 2 7 2 2 4 24 2020 2 2 5 2 2 4 40 2020 1 100 000 1 100 00 550 000 550 00 150 000 0 150 000 0 Side 3 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 265 Gesimser, takrenner og nedløp Rennebeslag, takrenner og nedløp er i stålutførelse og noe kobber. Kostnad medtat i postene over. Tilstanden vurderes som generlt mindre god. Alle beslag, renner og nedløp 35 0 0 skiftes ifb. med omleging av takene. 270 Fast inventar Ikke vurdert. 271 Murte piper og ildsteder Kontorfløyen har i alt fire murte piper over tak. Hvorvidt noen av disse er skorsteiner for ildsteder vites ikke. Tilstanden på alle pipene vurderes som Kontroll av tilstand på piper med videokamera. mindre god. Det er mye sprekker og avskallinger i pussen med fare for nedfall til fortau. Dersom pipene ikke lenger er i bruk anbefales de fjernet når teket legges om. I mellomtiden må de sikres mot nedfall. I motsatt fall må de 33 og 34 1 2 3 2 2 4 56 2015 utbedres. 20 000 20 00 273 Kjøkkeninnredning Det er et relativt gammelt kjøkken i tilknytning til dansesalen i 2. etasje. Utskifting av kjøkkeninnredning ved utgått levetid. Innredningen er rolig fra 1980-1990-taller og viser noe tegn på slitasje 1 8 1 1 1 2 2020 60 000 60 00 273 Kjøkkeninnredning I 1. etasje, hos Dyrebskyttelsen er det et nyere kjøkken, trolig fra ca. 2005 Utskifting av kjøkkeninnredning ved utgått levetid. 19 1 8 1 1 1 2 2030 eller senere. 60 000 60 00 275 Skap og reoler Ikke vurdert. 276 Sittebenker, stolrader, bord Ikke vurdert. 277 Skilt og tavler Ikke vurdert. 2771 Merking og etterlysende ledesystem OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Nødlysutstyr er kommentert under pkt. 443-Merking og etterlysende ledesystem. 280 Trapper, balkonger mm Bygget har to trappeganger, En mot sør i kontorfløyen og en mot nord. Begge trappene er betongtrapper med mellomrepos. Trappen ved hovedinngangen er belagt med skiferfliser i inntrinnene mens den i sørenden er belagt med sort terrazzobelegg. Begge trappene har stålrekkverk med håndløper. Ingen av trappene har håndløper på vegg. Tilstanden vurderes som generelt god for begge trappene, med lang restlevetid. Skiferflisene m/fuger i hovedtrappen bør renses. Rens av skiferfliser i trappeløp. Dagens forskrifter foreskriver håndløper på begge sider i et trappeløp. Montere håndløper på vegg i begge trappeløp. Forskriften har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales likevel montert. 0 0 2 9 1 1 1 2 2018 12 1 3 1 1 1 7 2018 15 000 15 00 20 000 0 20 000 0 285 Tribuner og amfier Ikke relevant. 286 Baldakiner og skjermtak Ikke relevant. 290 Andre bygningsdeler Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,6 6,7 2,72 403 SUM BYGNINGSMESSIG NETTO 6 265 000 5 445 000 820 000 0 3 VVS-installasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Det er ordinære sanitæranlegg med mye gammelt utstyr fra 1970-tallet, men Planlegging og utskifting av alle gamle røranlegg og gammelt sanitærutstyr. også noe nytt fra ca. 2000-tallet. Røranlegget er i all hovedsak fra 1936 med noen nyere suppleringer antatt på 1970 tallet. Varmt tappevann leveres fra OSO beredere fra 2015 på 150 liter. Det er også to gamle Hekla beredere på hhv. 200 og 50 liter fra 1980-tallet. Avløpsrørene er for det meste standard soilrør fra byggeåret og noen senere oppgraderinger på 1970 tallet, mens vannledningene i hovedsak består av stive kobberrør fra samme tid. Verkstedbygget har ingen sanitærinstallasjoner. Det antas å være ca. 50% sanitærutstyr fra 1970-tallet, med to-greps blandebatterier. Normal levetid for sanitæranlegg og ledningsnett er 40 +/- 10 år. Det antas videre at ca. 50% av sanitæranleggene og 80% ledningsnettet har passert sin forventede levetid. Avløpsrørene er for det meste standard soilrør. Basert på normale levetidsbetraktinger antar vi at hoveddelen av vann- og avløpsledningene har utgått på dato. 1 til 3 1 6 2 1 2 8 2025 500 000 500 00 Side 4 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 320 Varmeinstallasjoner Det er et gammelt vannbårent varmeanlegg som er demontert og fjenet hva angårr fyromsinstallasjonene. Hele distribusjonsanlegget og radiatorene gjennstår imidlertid, men er ikke i bruk. Utvendig er det lufterør til oljetank Hele anlegget anbefales derfor skiftet til annen, mer miljøriktig energikilde (fjernvarme som i dag bygges ut i området). Verkstedsbygget er ikke tilknyttet dette gamle anlegget. Bygget oppvarmes i dag i stedet av el-ovner se kapittel 450. 330 Brannslokking OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det vurderes å være tilfresstillende med brannslanger og pulverapparater, som kontrolleres årlig. Bygge nytt vannbårent varmeanlegg basert på fjernvarme. 4 3 8 1 2 2 12 2020 Ingen tiltak utover utskifting av pulverapparater ved behov. Ingen kostnad medtatt da dette hører inn under driften. 6 0 0 1 200 000 0 1 200 000 0 340 Gass og trykkluft Ikke relevant. 350 Prosesskjøling Ikke relevant. 360 Luftbehandling Bygget ventileres av et luftbehandlingsanlegg med ukjent kapasitet, fra 1994, med kryss gjenvinner. Luften i bygget tilføres via diffusorer og trekkes ut via kontrollventiler. Luften distribueres i spirokanaler og firkantkanaler som ikke er varmetapsisolert på tilluftssiden. Luftbehandlingsanlegget styres delvis av en DDC basert undersentral plassert i tavleskapet. Skifte ventilasjonsanleggene til moderne anlegg iht. dagens krav. Verkstedsbygget har ingen luftbehandlingsanlegg. Det er ikke fremlagt FDVinstrukser/-tegninger over ventilasjonsanlegget. Forventet levetid på luftbehandlingsanlegg er 30 år +/- 10 år. Det må etableres et moderne, tidsriktig luftbehandlingsanlegg som dekker hele bygget. 7 2 2 5 1 1 1 10 2025 2 000 000 1 000 000 1 000 000 0 370 Komfortkjøling Det er et utvendig kjøle/varmepumpe anlegg på fasaden, som ikke er i bruk, Anlegget demonteres og fjernes, kan inneholde miljøfarlig kjølemediet R-22. 5 9 2 8 1 1 1 4 2017 trolig fordi det ikke virker. 20 000 20 00 380 Vannbehandling Ikke relevant. 383 Systemer for rensing av vann til svømmebasseng Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 2,0 6,8 1,50 34 SUM VVS NETTO 3 720 000 1 520 000 2 200 000 0 4 Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft De elektrotekniske anleggene er i stor grad fra en større oppgradering som Oppgradering av basis-anleggene i verkstedbygget og etablering av fant sted på 1990 - tallet og delvis i 2015. Mye av anlegget er imidlertid internkontroll elektro. gammelt, spesielt i verkstedbygget. Fremføring av de elektrotekniske installasjonene i bygget er hovedsakelig basert på brystningskanaler i kontorer, samt en mye skjulte røranlegg i vegger og tak. Noe er også forlagt åpent. Kabler og brytere er av svært ulik alder, men det meste er fra oppgraderingen på1990 tallet, utenom i verkstedsbygget. Det er uvist om anleggenei verkstedbygget kontrolleres regelmessig. De fremstår i generelt lite tilfredsstillende stand. Anleggene i kontorfløyen har en forventet restlevetid på 15 år +/- 5 år, mens de i verkstedfløyen vurderes å være passert sin forventede levetid. Det er ikke fremlagt noen FDVinstrukser/tegninger over el-anleggene. Utskiftinger av de ulike anleggen er medtatt i punktene under. 4 og 5 3 2 3 2 1 2 28 2020 100 000 50 000 50 000 0 420 Høyspent forsyning Trafo er plassert i bygget. Netteiers ansvar. Ingen tiltak nødvendig. Side 5 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 430 Lavspent forsyning Kablene er av ulik alder, men mye er fra oppgraderingen på 1990-tallet. For Gamle brytere, stikk og ledninger og tavler i verkstedbygget må skiftes. undersentralene er de aller fleste også fra oppgraderingen på 1990-tallet og noe oppgraderes i år, med automatsikringer. I verksteddelen er de gamle, med skrusikringer og en med autmatsikringer. Hovedtavlen, som er fra oppgradering på 1990-tallet, er utført som stålplateskap. Underfordelingene er utført som stålplateskap. Spenningssystemet er 230 V-IT. Det er imidlertid registrert en del gamle brytere, stikk og kabler trolig fra 1970-tallet og tilbake til byggeåret spesielt i verkstedbygget. Disse har passert forventet levetid. Forventet levetid for underfordelere og hovedtavler er 30 år +/- 10 år. Hovedtavlen og underfordelerne er ca. 20 år gamle, og har en restlevetid på ca. 15 år. 3 til 6 3 2 3 1 1 1 14 2020 300 000 300 00 430 Lavspent forsyning Oppgradering/utskiting av anlegg i kontorfløyen ved utgått levetid. 1 3 1 8 1 1 1 2 2030 450 000 450 00 440 Lys Belysningsanlegget i bygget består av lysrørarmaturer, kompaktlysarmaturer Belysningen i hele bygget skiftes ut i løpet av en 5-10 års periode. og glødelampearmaturer med energipærer. Lysarmaturene i de fleste rom antas å være skiftet en gang på slutten av 1990-tallet og noen senere. Belysningen i bygningen vurderes som generelt tilfredsstillende, men enkelte lokaler har dårliger belysning som deler av verkstedene. Forventet levetid for belysningsanlegg er 20 +/- 10 år. 7 og 10 2 1 8 1 2 2 4 2025 443 Nødlysutstyr Det er nyer rømnings- og ledelysanlegg fra 2015 i bygget. I verksted bygget er det imidlertid mangelfult. Tilstanden vurderes som tilfredsstillende med lang forventet restlevetid (over 15 år). 400 000 400 00 Det må påregnes å suplere/oppgardere nødlysanlegget i verkstedfløyen. 3 1 3 1 1 1 7 2018 50 000 50 00 Utskifting av nødlysanlegg ved utgått levetid. 9 0 0 2035 90 000 90 00 450 Elvarme Oppvarmingen i bygget er hovedsakelig basert på varmeovner under vinduene og varmluftsvifter, trolig fra slutten av 1990-tallet. Den elektriske oppvarmingen vurderes å være i god stand. Forventet levetid Utskifting av el-ovner inkl. verkstedfløy. for varmeovner er 25 år, +/- 5 år. Vi refererer i denne forbindelse til pkt. 320 over hvor vi anbefaler omlegging til fjernvarme. Hvis dette ikke gjøres, må en påregne utskifting av el-ovnene i løpet av 5-10 år. 1 8 1 1 1 2 2025 200 000 200 00 460 Reservekraft Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,3 5,5 1,33 57 SUM ELEKTRO NETTO 1 590 000 1 540 000 50 000 0 5 Tele og automatisering 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Fremføring av tele- og automatisering på brystningskanaler og noe åpent forlagt. Anleggene er i tilfredsstillende stand, med lang restlevetid men dette avhenger av brukernes behov i fremtiden. Tilstanden på dette er ikke Ingen tiltak. vurdert. Kostnader på arbeidene ifm. fremføring av basisinstallasjoner, utføres i sammenheng med basisinstallasjonene for el-kraft, se pkt. 410. 1 8 1 1 1 2 520 Integrert kommunikasjon Ikke relevant. 530 Telefoni og personsøking Ikke vurdert. 540 Alarm- og signalsystemer Ikke vurdert. 542 Brannalarm Det er et nytt brannalarmanlegg fra 2015, med detektorer i kontrofløyen,men Utvidelse av eksisterende anlegg til verkstedfløyen. dette dekker ikke i verstedfløyen. Anlegget har en lang forventet restlevetid på 15 +/- 5 år. Anlegget er i god stand med det bør utvides til å dekke verkstedfløyen også. 8 1 1 3 1 1 1 7 2017 50 000 50 00 543 Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Ikke vurdert. 544 Pasientsignal Ikke relevant. 545 Uranlegg og tidsregistrering Ikke relevant. Side 6 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 549 Andre deler for alarm og signal Ikke relevant. 550 Lyd- og bildesystemer Ikke vurdert. 560 Automatisering Det er et DDC baser automatikk-anlegg til ventilasjonsanlegget fra 1994. Etablering av nytt automatikk-anlegg. Dette vurderes å være i god stand, også i følge driftspersonalet. Ved installering av nytt luftbehandlingsanlegg må også disse 1 8 1 1 1 2 2025 oppgraderes/skiftes. 50 000 50 00 570 Instrumentering Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,0 6,3 1,00 11 SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO 100 000 100 00 6 Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) Ikke relevant. 0 0 620 Person og varetransport Ikke relevant. 630 Transportanlegg for småvarer Ikke relevant. 640 Sceneteknisk utstyr Ikke relevant. 650 Avfall og støvsuging Ikke relevant. 660 Fastmontert spesialutrustning for Ikke relevant. 0 0 virksomhet(storkjøkken) 670 Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke relevant. 690 Andre tekniske installasjoner Hydrauliske løfteinretninger for bilverksted. Ikke vurdert. Snittverdi pr registrering ### ### #### 0 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO 0 7 Utendørs 700 Utendørs generelt Byggets utendørsområder består av en stor asfaltert gårdsplass utenfor verkstedsfløyen. Her er mange biloppstillingsplasser. Det er en stor murvegg mot naboeiendommen i nord. Det er også en stor asfaltert biloppstillingsplass i sørende av bygget. Det er uvist om denne tilhører eiendommen, da den har eget g.nr/b.nr. Den er imidlertid medtatt i 0 0 undersående kap. 710 Bearbeidet terreng Ikke relevant. 720 Utendørs konstruksjoner Ikke relevant. 721 Støttemurer og andre murer Det er en relativt lang murvegg i tegl mot naboeiendommen i nord. Det er registrert omfattende sprekkdannelser og avskalliger på veggen samt hva ser ut som en liten utbulning midt på. Vi anser ikke dette å utgjøre noen fare foreløpig, men anser likevel at det må foretas en grundig kontroll av veggen før en rehabiltering startes. Kontroll og utbedring av muren. Kostnad avhenger av utfallet av kontrollen. Her er medtatt en budsjettsum. 2 og 3 18 2 3 2 1 2 28 2016 100 000 100 00 722 Trapper og ramper i terreng Ikke relevant. 723 Frittstående skjermtak, leskur mv Ikke relevant. 725 Gjerder, porter og bommer Det er en stor stålport fra gaten inn mot gårdsrommet. Porten er i galvanisert Ingen tiltak utover vanlig service/tilsyn. 1 8 1 1 1 2 utførelse. Lang forventet restlevetid. 726 Kanaler og kulverter for tekniske installasjoner Ikke relevant. 727 Kummer og tanker for tekniske installasjoner Det har tidligere vært oljefyr ved eiendommen med nedgravd oljetank. Undersøkelse og sanering av oljetank. Lufterør går opp på fasaden. Det er uvist hvorvidt oljetanken er fjernet. Dette 9 1 4 2 2 4 24 2016 må undersøkes og en eventuell oljetank må saneres iht. forskriften. Tar med kostnad for å vise omfanget. 75 000 75 00 730 Utendørs røranlegg Det er overvannshåndtering via kummer til offentlig nett. Det er ikke meldt om problemer med anleggene og tilstanden vurderes som generelt god. Anlegget har trolig lang restlevetid, men det bør kontrolleres med videokamera for å nærmere bestemme tilstanden. 740 Utendørs elkraft Utvendig belysning fra flere armaturer på fasadene, styrt av moderne lysstyring. Anleggene har lang restlevetid, ca. 10 år. Videokontroll av utvendige avløpsledninger for spillvann og overvann. Utskifting av de utvendig lysarmatureren ved endt levetid. 1 8 1 1 1 2 2017 20 000 20 00 11 1 8 1 1 1 2 2025 30 000 30 00 Side 7 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 750 Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ikke relevant. 760 Veier og plasser Bygget har to store asfalterte områder, et mot nord og et mot sør. Det er usikkert mht. eierskapet for den mot sør, men vi har medtatt kostnader for utbedring av asfaltdekket her da den trolig tilhørrer enten Jekteviken 5 eller 6A. Begge tilhører Bergen kommune. Asfaltdekkene viser tegn til oppsprekking og noe hulldannelser. Restlevetiden anslås til 5 år + før tiltak bør iverksettes. Legge nytt asfaltdekke på byggets uteområde - ca. 2 500 m2. 5 og 6 0 0 2 8 1 1 1 4 2020 850 000 850 00 770 Parker og hager Ikke relevant. 780 Utendørs infrastuktur Ikke vurdert. Snittverdi pr registrering 1,3 6,5 1,67 62 SUM UTENDØRS NETTO 1 075 000 1 075 00 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS Her gis en oppsummert beskrivelse av foreliggende dokumentasjon og/ eller beskriv tilstand/ registeringer og anbefalinger utfra befaring/ intervju. Skjønnsmessig fagvurdering med mindre ikke annet er nevnt under. Aktuelle rapporter skal vedlegges sluttrapport. 901 FDV-dokumentasjon Det bør forsøkes å fremskaffe FDV-dokumentasjon for det bygningsmessige, elog Det er ikke fremlagt noen FDV-dokumentasjon annet enn enkle VVS for alle bygg og etableres et sporbart system for alle fag. Ingen kostnad 17 2 7 2 2 4 24 2017 plantegninger. medtatt. 902 Fagrapport bygningsvern kulturminne Det er ikke opplyst om at bygget har noen form for vernestatus. 903 Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Basert på ovennevnte registreringer er det OPAKs vurdering at eiendommen Innstallere sanitæranlegg i verkstedfløyen med WC, dusj etc. er dårlig tilpasset dagens krav til universell utforming. Bygget kan imidlertid, ved relativt enkle bygningsmessige midler gjennomføre tiltak som vil bedre forholdene mht. kravene til universell utforming. Dette må vurderes opp mot eventuell videre bruk. Arbeidene må prosjekteres. Det medtas ingen kostnader her. Vi vil imidlertid påpeke at det ikke finnes sanitæranlegg i verkstedfløyen. Dette anbefales innstallert. 11 2 8 2 2 4 16 2020 250 000 0 250 000 0 904 Fleksibilitet Bygningen er relativt liten, noe som gir begrensede muligheter for ombygginger. Bærende vegger er av betong. Det kreves dermed både statisk og brannteknisk prosjektering ved større ombygginger. Interne lettvegger gir noe fleksibilitet for ombygginger. Bygget har hatt ulik bruk opp gjennom årene, men det syntes ikke å ha vært gjennomført større, strukturelle endringer. Ingen tiltak.. 905 Arealbruk Arelane som er i bruk i dag utnyttes ikke maksimalt. Dette beror i stor grad på at store deler av bygget står tomt. Arealbruken er ikke optimal. Dette bør en ha i tankene når en skal planlegge en innvendig oppgardering. Dette vil i stor grad avhenge av type virksomheter som skal være i bygget. 906 Sertifiseringer Bygget har, etter det OPAK kjenner til, ingen form for sertifisering, heller ikke energimerking. 911 Enøkrapport Den forenklede enøkrapporten har vurdert ulike tilleggsisoleringstiltak samt utskifting av vinduer. Kun isolering av tak mot loft anses være et lønnsomt tiltak. Vi har likevel anbefalt isolering av ytterveggene på verksetdbygget over da dette vil bidra til en drastisk bedring av inneklimaet. Medtatt under kap. 2 over. Ingen tiltak.. 912 Energiattest/ Energimerking Det er utarbeidet energiattest for eiendommen ifb. med denne tilstandsregistreringen. Kontorfløyen har oppnådd karakteren G-farge rød, mens verksredfløyen fikk karakteren F-farge rød. Det er anbefalet en rekke større og mindre tiltak som er medtatt i poster/kap. over. Mens en rekke mindre tiltak ikke er priset særskilt. Vi refererer til vedlagte rapporter/attester for nærmere info. Ingen tiltak. Tilleggsisolere bjelkelaget mot loft. 1 8 1 1 1 2 1 8 1 1 1 2 4 2 5 1 2 2 20 2020 4 1 5 1 1 1 5 0 0 120 000 0 120 000 0 0 Side 8 av 9
Jekteviken 5 27.11.2015 913 Energivurdering av tekniske anlegg Teknisk anlegg er energivurdert i forbindelse med energiattestene. Det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg. Overordnet vurdering av behov for energivurdering skrives inn her. Ventilasjonsanlegget 4 1 5 1 1 1 5 anbefales skiftet. Medtatt i kap. 3 over. 0 920 Helsemessige forhold-generelt Enkel, formell avklaring med brukere er ikke gjort. 927 Atmosfærisk miljø Det er ikke opplyst om, eller registrert forhold,som indikerer dårlig innemiljø i Ingen tiltak.. 7 1 5 1 1 1 5 bygget. 9272 Mugg/sopp/råte/ fukt Det er ikke registrert noe mugg, sopp, råte eller fukt i bygget. Ingen tiltak.. 7 1 5 1 1 1 5 9273 Skadedyr Ingen kjente forekomster. Ingen tiltak.. 7 1 5 1 1 1 5 9274 Legionella Ingen dokumentasjon fremlagt. OPAK anbefaler at kontrollrutiner fra "Norsk Inegn tiltak. 7 2 5 1 1 1 10 Egenkontroll for forebygging av legionella" benyttes. 9275 Asbest Det foreligger ingen kartleggingsrapport. OPAK har imidlertid registrert hva Kostnad er medtatt under kap. 2 over. vi antar er asbestholdige eternittplater på nordgavlen. Disse bør saneres ifb. 2 1 5 1 1 1 5 2018 med oppgradering av fasadene. 928 Termisk miljø Ikke vurdert. 929 Aktinisk mijø Belysningen vurderes som tilfredsstillende ut fra dagens bruk. Ingen tiltak 2 1 8 1 1 1 2 9291 Belysning OPAK har ikke foretatt noen særskilt vurdering av belysningen da dette er de 0 0 ulike leietakeres ansvar. 9292 Radon Det foreligger en radonrapport utarbeidet av Radonlab datert 05.03.2014. Ingen tiltak. Denne konkluderer med at det ikke er målt radon som overstiger 6 1 5 1 1 1 5 tiltaksgrensen noen steder i bygget. 9293 Elektriske og magnetiske felt Ingen opplysninger foreligger, men det er heller ingen mistanke om slikt Ingen tiltak.. 6 1 5 1 1 1 5 (ingen høyspentledninger el.). 930 Akustisk miljø Ikke vurdert. 931 Mekanisk miljø Ikke vurdert. 9311 Støvdeponi Leietakers ansvar. 9312 Inngangsparti Det er relativt liten trafikk inn og ut av bygget. Det er plassert matter på Ingen tiltak.. 7 1 5 1 1 1 5 innsiden av hovedinngangsdørene. 9314 Fallsikring Ikke vurdert. 9315 Skoldefare Ikke vurdert. 940 Miljømessige forhold-generelt Det er mest sannsynlig ingen PCB forekomster i bygget, men det kan likevel være noen gamle lysarmaturer i noen av leietakerarealene som ikke Ingen tiltak.. var ordentlig tilgjengelig. Det er trolig klorparafiner i vinduene fra 1978. Dette må hensyntas ved utskifting av vinduene. 9 1 5 1 1 1 5 960 Sikkerhetsmessige forhold-generelt 961 Branntekniske forhold OPAK har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll ifb. med dette oppdraget. Det er ikke fremlagt noen brannteknisk rapport for bygget. Dette anbefales utført. Foreta brannteknisk kontroll av bygget. 1 2 3 2 1 2 28 2017 35 000 35 00 962 Elektrotekniske forhold Det er ikke fremlagt noen rapport (Internkontroll) for de elektrotekniske anleggene. Det opplyses at kommunen selv foretar slik kontroll regelmessig. Det er et forskriftskrav at det skal kunne dokumenteres å være utført Ingen kostnad medtatt da dette er en driftskostnad. regelmessig kontroll av anleggene og at disse er i forskriftsmessig stand. Det må etableres et system hvor kontrollene loggføres og kopi oppbevares i bygget. Termografering av alle fordelere inngår som en del av 3 2 3 1 1 1 14 2017 internkontroillen. 963 Tilfluktsrom Ikke relevant. 964 Løfteutstyr og løfteinnretninger Leietaker i verkstedbygget har hydrauliske løftebukker. Dette er leietakers eiendom. Ikke vurdert av OPAK. 967 Ras- og flomsikring Eiendommen ligger ikke i et rasutsatt område. Dens nærhet til kaien kan imidlertid medføre en viss fare ved springflo. Dette er imidlertid ikke nærmere vurdert da det ikke anses være noe problem. Ingen tiltak.. 0 0 0 0 Snittverdi pr registrering 1,3 5,5 1,42 168 SUM RAPPORTER-DOKUMENTASJON-HMS netto 405 000 35 000 370 000 0 SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,5 6,2 1,94 735 Side 9 av 9
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 1 av 11 Bilde nr. 2.01 Østfasade mot gate kontorfløy. Bilde nr. 2.02 Sørgavl på kontorfløy ble oppgradert i år inkl. nye vinduer. Bilde nr. 2.03 Nordgavl har nyere trepanel og gamle eternittplater. Bilde nr. 2.04 Hovedinngang fra gate. Bilde nr. 2.05 Mye skader langs gesims kan tyde på lekkasjer i takrenner. Bilde nr. 2.06 Verkstedfløyen har også mye skader langs gesimskanten.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 2 av 11 Bilde nr. 2.07 Tegn til betongskader i betongfasaden på verkstedfløyen. Bilde nr. 2.08 Verkstedfløyen sett fra sør. Mya avflassing og sprekker i betongen. Bilde nr. 2.09 Gammelt, originalt vindu i 1. et. Bilde nr. 2.10 Flere originale vinduer her i 2. etasje. Mrk. mye sprekker i pussen på fasaden. Bilde nr. 2.11 Kaldloft over kontorfløyen Bilde nr. 2.12 Fra trappegangen i 2. etasje ved veterinæren. Lokalet er nyoppusset.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 3 av 11 Bilde nr. 2.13 Lokalene til Tango i 2. etasje med parkettgulv. Generelt eldre, utidsmessige flater. Bilde nr. 2.14 Eldre kjøkkeninnredning ifb. med Tangos lokaler. Bilde nr. 2.15 Lokaler under oppussing for Dyrebeskyttelsen i 2. etasje. Bilde nr. 2.16 Som forrige bilde. Bilde nr. 2.17 Toalett med enkel standard i 1. etasje. Bilde nr. 2.18 Fra Dyrebeskyttelsens lokaler i 1. etasje. Lokalene er i god vedlikeholdt stand.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 4 av 11 Bilde nr. 2.19 Nyere kjøkkeninnredning hos Dyrebeskyttelsen i 1. etasje. Bilde nr. 2.20 Nedforet akusstikkhimling i store deler av lokalene til Dyrebeskyttelsen. Bilde nr. 2.21 Deler av gulvbeleggene har stygge skjøter. Bilde nr. 2.22 Inngangsparti for Dyrebeskyttelsen fra gate. Nyere aluminiumsdør trolig ca. 1990. Bilde nr. 2.23 Toalett med enkel standard. Bilde nr. 2.24 Rom i 1. etasje, mot nord, er leid ut som lager.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 5 av 11 Bilde nr. 2.25 Orienterende bilde fra verkstedfløyen. Bilde nr. 2.26 Flatene i verkstedet er generelt skitne og slitte. Bilde nr. 2.27 Ytterveggene flasser mye, trolig pga. fuktgjennomgang. Bilde nr. 2.28 Gulvet i verksteder er generelt slitt. Grov overflate vanskelig å rengjøre. Bilde nr. 2.29 Det er satt opp diverse lettvegger i vestenden av verkstedfløyen til bruk som garderobe, kontor etc. Bilde nr. 2.30 Verkstedfløyen har glassbyggerstein som vinduer.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 6 av 11 Bilde nr. 2.31 Yttertaket på kontorfløyen er tekket med skiferstein antatt fra byggeåret, men i tilfredsstillende stand. Beslag/renner dårlige. Bilde nr. 2.32 Det er registrert en rekke rusthull i renner og rennebeslag. Bilde nr. 2.33 Mye dårlig puss på skorsteinene som trolig er i betong. Bilde nr. 2.34 Som forrige bilde. Bilde nr. 2.35 Renne med beslag har overskredet forventet levetid. Mye rust/hull. Bilde nr. 2.36 Tak over trapperom med gammel papptekking som har passert forventet levetid.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 7 av 11 Bilde nr. 2.37 Tak over verkstedfløyen. Her en del med ny tekking. Bilde nr. 2.38 Hovedtaket over verkstedfløyen har saltaksform. Noe nye, men mest gammelt tekking. Bilde nr. 2.39 Det er registrert mye luftblærer i den gamle tekkingen. Bilde nr. 2.40 Også noe mose/grønske i belegget er registrert. Bilde nr. 2.41 Tekkingen er lagt over beslaget. Dårlig håndverksmessig utførelse. Bilde nr. 2.42 Gammel, slitt tekking, moden for utskifting.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 8 av 11 Bilde nr. 3.01 Gammel varmtvannsbereder. Bilde nr. 3.02 Nytt sanitærutstyr og bereder. Bilde nr. 3.03 Gammelt sanitærutstyr. Bilde nr. 3.04 Gammelt varmerørsanlegg og radiator som ikke lenger er i bruk. Bilde nr. 3.05 Gammelt kjøleanlegg inneholdende miljøfarlig kjølemedium. Er ikke i bruk. Bilde nr. 3.06 Håndslukkeutstyr i verkstedfløyen.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 9 av 11 Bilde nr. 3.07 Luftbehandlingsaggregat fra 1994 med utvendig kortslutning mellom inntak/avkast. Bilde nr. 4.01 Nyere hovedtale i kontorfløyen. Bilde nr. 4.02 Underfordeler i verkstedfløyen er skitten og uryddig i bunnen. Bilde nr. 4.03 Gammel underfordeler/hovedtavle i verkstedfløyen. Bilde nr. 4.04 Uryddig og dårlig el-anlegg i verkstedfløyen. Bilde nr. 4.05 Som forrige bilde.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 10 av 11 Bilde nr. 4.06 Mer dårlig el-anlegg i verkstedfløyen. Bilde nr. 4.07 Gammel og generelt dårlig belysning i verkstedfløyen. Bilde nr. 4.08 Nytt heldekkende brannalarmanlegg i kontorfløyen. Bilde nr. 4.09 Nytt markeringslys i kontorfløyen. Bilde nr. 4.10 Nytt lys og el-anlegg i inngangspartiet i hjørnet mot verkstedfløyen Bilde nr. 4.11 Nyere utelys på kontorfløy mot bakgård.
Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Kontor- og verkstedbygg Jekteviken 5 Side 11 av 11 Bilde nr. 7.01 Tilbygg med resepsjon på verkstedfløyen av nyere dato. Bilde nr. 7.02 Teglsteinsmur mot naboeiendom i dårlig stand. Bilde nr. 7.03 Teglsteinsmuren sett fra naboeiendommen. Bilde nr. 7.04 Del av verkstedfløyen som ikke er i bruk, sett fra naboeiendommen mot nord. Bilde nr. 7.05 Stor asfaltert plass på nordsiden av eiendommen. Bilde nr. 7.06 Stor asfaltert plass på sørsiden av eiendommen.
6B Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for bygg og eiendom Målestokk 1:1000 Gnr/Bnr 164/10 Dato: 23.03.2015 Adresse: Jekteviken 5 296800 296900 16 6700700 164/19 164/20 164/18 164 17 164 17 164/9 20 19 164/19 Æ" 164/ Æ" 6700600 164/11 6 Sydnes 164/9 4 5 Jekteviksveien 164/10 164/1452 Æ" 164/16 Æ" 164/77 164/44 Æ" 164/8 164/79 164 164/143 164/142 16416 78 76 164/78 164/76 35 33 164/8 164 Bratlands- 164/80164/75 164/42 141 164 20 smaue 10 164164/82 164/82 29 Sydne 18 12 5 8 6 Æ" 164/224 164/12 Æ" 29 4/1439 6A Æ" U U Æ" 11446 y Æ" Æ" 31 Jekteviksbakken 6700500 7 164/1439 Æ" - 164/13 Æ" Æ" To 164/1436