Del 1 Tilstandsrapport. Jekteviken 6a Jekteviken 6a, 5010 Bergen

Transkript

1 Del 1 Jekteviken 6a Jekteviken 6a, 5010 Bergen

2 Side 1 av 22 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Rapport (nr 1) fra særskilte kartlegginger Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan

3 Side 2 av 22 TILSTANDSRAPPORT Eiendommen Jekteviken 6A er et kontor-/lagerbygg oppført i ca Det syntes å herske en viss usikkerhet omkring det nøyaktige byggeåret. Det er opplyst 1967 under vår befaring, vinduene er datert 1973 og energiattesten opererer med Vi velger derfor å benyttet 1973 som byggeåret videre i rapporten. Bygget består av en kontorfløy på to etasjer oppført som et tilbygg samt et lagerbygg på en etasje med en mindre kontoretasje mot sørøst og en enkel mezzaninetasje på lageret. Bygget er i dag leid ut til en hovedleietaker som har fremleiet deler av lokalene (kontorene) og lageret mot sørøst. Det er ikke utført vesentlige utbedrings- eller oppgraderingsarbeider ved eiendommen de seneste 20 årene bortsett fra noe innvendig arbeid i 2. et. (leietakers oppgraderinger). Bygget har ingen kjeller og er i følge mottatte opplysninger m 2 BTA. I matrikkelen er BRA opplyst å være m 2 mens i energiattesten er BRA opplyst til m 2. Her er det således at avvik som bør avklares. Se kap Hovedinntrykket av bygget er at det fremstår med tydelig slit og elde og det er opparbeidet et betydelig vedlikeholdsetterslep både innvendig og utvendig. Kontorene fremstår som noe utidsmessige. VVS-tekniske anlegg er også i all hovedsak fra byggeåret med standard deretter. Det er kun avtrekksventilasjon i bygget. El-anleggene er også i det alt vesentlige fra byggeåret med relativt kort restlevetid. Bygget er ikke tilpasset dagens krav til Universell Utforming. Vi anser heller ikke bygget å være spesielt arealeffektivt, men det opplyses å fungere greit for dagens leietaker. Funksjonaliteten vurderes som tilfredsstillende ut fra dagens bruk. Det er foretatt en enkel enøkanalyse av bygget. Denne konkluderer med at det kun er et økonomisk lønnsomt tiltak innenfor et 10 års perspektiv. Isolering av ytterveggene er så vidt lønnsomt innenfor 30 år. Tiltakene vil imidlertid klart bedre inneklimaet i bygget. Det er også utarbeidet en energiattest for bygget ifb. med denne tilstandsvurderingen. Bygget (kontordelen) har oppnådd karakteren G-farge rød. Også denen konkludere med at tilleggsisolering av tak og fasader er noen av flere aktuelle tiltak. Utskifting av vinduer er et annet tiltak sammen med flere mindre driftsrelaterte tiltak. Basert på at en stor del av ytterveggene er plasstøpte betongvegger har bygget et energiinnsparingspotensiale ved å tilleggsisolere fasader og tak, samt å skifte ut vinduer. Bygget står på betongfundamenter antatt fundamentert til faste masser. Bærende systemer i bygget er primært betong i form av vegger og dekker i betong samt betongdrager og søyler. Det er trolig også noe stål i kontorfløyen. De bærende systemene har lang restlevetid. Ytterveggene er dels pusset og malt utvendig, dels ubehandlet betong og noe korrugerte stålplater. Fasadene bærer tydelig preg av manglende vedlikehold over lengre tid. Det er gamle trevinduer fra 1973 på kontorfløyen. Bygget har to ytterdører i natureloksert aluminium og to ståldører. Førstnevnte antas å være fra byggeåret, men i god stand. Ståldørene er slitte med noe rust. Tilstanden på både vinduer og dører vurderes som mindre gode, med liten restlevetid. Også innvendig er tilstanden generelt mindre god bortsett fra enkelte lokaler i 2. etasje som er pusset opp av leietaker i senere tid. Det er registrert mye slit og elde og utidsmessige lokaler i begge etasjene. Lagerfløyen fremstår også som slitt og er lite renholdt. Yttertaket, som er tilnærmet flatt, er tekket med papptekking av ukjent alder. Fem overlys som har hatt lekkasjer er tette i følge bruker. Tekkingen med beslag anses ha liten restlevetid. De VVS-tekniske anlegg er gjennomgående av noe eldre årgang både hva angår sanitær og ventilasjon. Det er behov for til dels omfattende oppgraderinger i løpet av de neste 10 årene. De elektrotekniske anleggene varierer også stort i alder og utførelse. Det er behov for relativt store utbedringer over de neste 10 årene. Belysningen er også moden for utskifting i løpet av 10 år. Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 18,0 millioner inkl. mva. Av dette utgjør 79 % vedlikeholdskostnader og 21 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være ca. 45 år. Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør ,- kr/m 2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller eiendommen Jekteviken 6A inn under kategorien bygg som har behov for «større vedlikeholdstiltak/etterslep», herunder moderat behov for utviklings- og moderniseringstiltak». Bygningen er noe utidsmessig, og har behov for noen utviklingstiltak

4 Side 3 av 22 utover de tiltak som er medtatt i summene over dersom en skal løfte standarden vesentlig opp fra dagens relativt enkle bruk. OPAK har ikke vurdert leietakers vedlikeholdsplikt i forbindelse med denne tilstandsrapport. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, endringer i reguleringsplanen, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 1.1 Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. eringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av OPAK AS inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Morten Bjordal/Steinar Sjøstrand Tjenestestedsleder Verneombud 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 164/12 Adresse: Jekteviken 6A Postnr/Sted: 5010/Bergen Byggeår: Ca BTA: m 2 (anslått) Antall bygninger 1 Vernestatus: Ingen Antall etasjer: 2 Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: 0 Tomtestørrelse: m 2 Bygningstype: Kontor/lager Bygningen brukes i dag til: Kontor og lager Tomteopparbeidelse: Ca. 200 m 2 Bygningens tidligere bruk: Som i dag Ant. P-plasser: Ingen på egen grunn Større påkostninger: Ingen Vei/adkomst: Kommunal vei Ferdigattest: Ikke fremlagt Vannforsyning: Offentlig Bygningsbrannklasse: 1 Avløp: Offentlig Antall brukere/kapasitet Ikke opplyst. Antall ansatte Ikke opplyst Andre bruksformål - antall pers. -

5 Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: : Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: OPAK AS, v/john Morten Kvam en er kontrollert OPAK AS, v/henrik Syvertsen Kvalitetssikrer OPAK AS, v/kristin Hygen en er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater OPAK AS, John Morten Kvam, siv. ing. RIB Som over RIE OPAK AS, Ola Thingelstad, ing. RIV Som over Enøk OPAK AS, Jarle Svanæs, siv. ing. Oppsummering fra vernerunde Ikke relevant Oppsummering fra kartlegging av helseplager Ikke relevant Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Ikke utført samt arbeidsplasser Andre rapporter Ingen Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Ikke utført Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Ikke utført Belysning/ støy utført ved behov Ikke utført Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Utføres av Bergen kommune EBE. Ingen rapporter fremlagt Analyse av sporfilmer - Tidligere asbestkartlegging Ikke fremlagt Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av driftsoperatør Steinar Sjøstrand Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Ikke relevant CO2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke relevant Belysning Ikke utført

6 Side 5 av 22 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte og annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale for arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode en angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.

7 Side 6 av 22 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av et kontor-/lagerbygg oppført i Kontorfløyen har to etasjer, mens lagerdelen er dels høytlager og dels lavtlager. Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: 45 år Jekteviken 6A -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Andel Enøk Driftsmessige forhold D 0 (anbefalte forbedringer) U 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U 0 Tele og automasjon V U 0 Andre installasjoner V 0 U 0 Utendørs V U 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U 0 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,5 6,0 1, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Ansvar Ingen -

9 Side 8 av 22 Investeringsplaner: Eiendommen Jekteveiken 6A er ikke nevnt spesifikt i budsjettplan for Bergen kommune. OPAK kjenner således ikke Bergen kommunes planer for bygget, som har et betydelig investeringsbehov i årene framover, dersom dagens bruk skal opprettholdes på et forsvarlig nivå For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Jekteviken 6A, ble oppført i ca Eiendommen ligger på Nøstekaien i Bergenhus bydel, i Bergen sentrum. Bygningen leies i sin helhet ut til et privat firma, Crane Partner AS, som fremleier store deler av kontordelen og deler av lagerdelen til ulike firma. OPAK har ikke vurdert leietakers vedlikeholdsplikt. Mye av kontordelen står i dag tom. Bygget består av to fløyer, en kontorfløy over to etasjer samt en lagerfløy på en etasje m/delvis mezzanin. Bygget er et betong-bygg med et totalt BTA opplyst å være ca m 2 i følge Bergen kommune (EBE). Opplyst BRA i følge matrikkelen er også m 2, mens det i energiattesten er opplyst et BRA på m 2. Her er således et avvik. Ref. kap Fordelingen mellom kontor og lager er ca. 50/50. Grunnmur/fundamenter er i plasstøpt betong, antatt fundamentert til faste masser. Ingen tegn til svikt eller skader. Bæresystemene er i betong, i form av veggskiver, dragere og dekke-elementer, men også trolig noe stål i kontorfløyen mot nord. Ytterveggene består av pusset og delvis malt betong samt noe korrugerte stålplater på kontorfløyen. Vinduene er trevinduer med vippebeslag og er fra 1973 (byggeåret). Det er registrert svært mange punkterte glass. Innvendig fremstår bygget i det store og hele med standard fra byggeåret. Deler av kontorene i 2. etasje er pusset opp, men generelt er det registrert mye slit og elde på alle innvendige flater, både gulv, vegger og tak. I kontorene er det eldre laminat og vinyl på gulvene samt noen flisgulv i 1. etasje. Veggene består av eldre systemvegger fra byggeåret, men også noen malte striekledte vegger, nye og gamle. Himlingene har spaltepanel i deler av 1. etasje. For øvrig mye nedforet systemhimling (T-profil) av ulik alder. Det er også noen teppelagte lokaler i 2. etasje i relativt god stand. Lageret fremstår som rotete og nedslitt med et mezzaninetasje i tre. Det er også et lavtlager under den ene kontordelen. Lagerdelen har ubehandlet betonggulv. Yttertaket er et oppforet tretak med svak helning til hver side. Tekkingen er av eldre årgang, trolig fra byggeåret, med mye blærer og krakkeleringer i overflaten. Det er utført reparasjoner rundt overlysene som det er fem stk. av. Det er registrert mangelfulle beslag både på gesims og rundt overlysene. Ingen kjente lekkasjer fra taket pr. i dag. Sanitæranleggene er i hovedsak fra byggeåret med noen lokale utskiftinger/oppgraderinger. Røranleggene har en restlevetid på ca. 10 år mens utstyret for øvrig har passert sin forventede levetid. Det må påregnes store utskiftinger av sanitæranleggene de neste 10 årene. Bygget har kun avtrekksanlegg hva angår ventilasjonen som anses som meget utidsmessig for denne type bygg. OPAK anbefaler at det installeres et balansert luftbehandlingsanlegg ved oppgradering av bygget. De elektrotekniske anleggene er også hovedsakelig fra byggeåret bortsett fra enkelte lokale oppgraderinger. Også for disse er det behov for relativt store utbedringer over de neste 10 årene, inklusive belysningen. Det bør også etableres et nødlysanlegg i bygget samt et brannvarslingsanlegg. Dette av person- og materialsikkerhetshensyn.

10 Side 9 av 22 Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år - Jekteviken 6 A Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Installere brannalarmanlegg. Videre anbefaling (1-10år): Bygget har behov for omfattende vedlikehold/oppgraderinger over de neste 10 årene. Følgende er en enkel oppsummering av hovedtiltakene under de ulike fag: Betongkontroll og rehabilitering av yttervegger/fasader samt baldakin. Skifte kledning på kontorfløyen. Utskifting av vinduer/dører/porter pga. utgått levetid. Rehabilitering av innvendige vegger. Utskifting av slitt gulvbelegg. Oppgradere gulvet i lagerfløyen for bla. enklere renhold. Nye himlinger i 1. og 2. etasje. Tekke om yttertaket og skifte ut overlysene. Ny kjøkkeninnredning i 2. etasje. Nye fliser i hovedtrappen. Ny tekking på skjermtak. Oppgradering av sanitæranleggene. Etablere balansert ventilasjon i kontorfløyen. Etablere Internkontroll elektro. Oppgradere lavspentforsyningen. Utskifting av belysningen pga. utgått levetid. Etablere nødlysanlegg. Skifte ut el-ovner. Foreta asbestkartlegging dersom dette ikke er gjort.

11 Side 10 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Eiendommen Jekteviken 6A består av et betongbygg oppført i 1973 på 1-2 etasjer. Bygget har ingen kjeller. Bygget har en kontorfløy og en lagerfløy. Ytterveggene består av malte og umalte råbetongvegger samt noen pussede og malte flater og korrugerte stålplater på kontorfløyen mot nord. Det er trevinduer fra byggeåret som vurderes å være passert sin forventede levetid. Det er observert mange punkterte glass. Yttertaket som er flatt har papptekking av ukjent alder, men det vurderes til å ha kort restlevetid. Innvendig er bygget meget utidsmessig både hva angår gulv, vegger og tak. Tilstand: TG 2 Bygget fremstår generelt i dårlig vedlikeholdt stand og med gammel, utidsmessig standard. Mye slit og elde både innvendig og utvendig. Tiltak: Bygget har behov for en full utvendig og innvendig rehabilitering hva angår bygningsmessige forhold. 210 Grunn og fundamenter Det er ikke fremlagt dokumentasjon om bygningens grunnforhold og fundamentering. Bygningen står på isolert plate på grunn, antatt fundamentert på faste masser. Dreneringen antas å være fra byggeåret. Tilstand: TG 1 Det er ikke registrert forhold som indikerer svikt eller skader i byggets grunn eller fundamenter. Også dreneringen syntes å fungere tilfredsstillende (ikke kjeller). Tiltak: Ingen tiltak medtatt innenfor byggets restlevetid. 220 Bæresystemer Bygget har bærende systemer i betong og trolig noe stål i kontorfløyen. Tilstand: TG 1 Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt eller betydelige setninger i bæresystemet. Tiltak: Ingen tiltak medtatt innenfor byggets restlevetid. 230 Yttervegger Ytterveggene er hovedsakelig i pusset/upusset betong, både malt og ikke mal utvendig. På kontorfløyen mot nord er det benyttet korrugerte stålplater, trolig fra byggeåret. Vinduer og ytterdører er fra 1973 i tre med tolags isolerglass. Ytterdører i aluminium og stål, også fra byggeåret. Det er eldre uisolerte kjøreporter i stål inn til lagerfløyen. Tilstand: TG Fasadene er generelt i lite tilfredsstillende stand, med mye sprekker og avflassing på fasadene, sørfasaden er ubehandlet råbetong. Samtlige fasader bør rehabiliteres i løpet av

12 Side 11 av 22 få år og vinduene og ytterdørene byttes da det er mange punkterte glass og vinduene har passert forventet levetid. Også kjøreportene bør vurderes skiftet, da disse trolig er fra byggeåret. Rehabiliteringen omfatter også skifte av kledning på kontorfløyen. Det bør vurderes å tilleggsisolere fasadene på hele bygget, fasade med stålplater inkludert. Tiltak: 1-10 år: Samtlige fasader rehabiliteres og vinduer/dører/porter skiftes. 240 Innervegger Innerveggene består av en del systemvegger og malte platevegger belagt med malt strie i kontorfløyene, mens det i lageret er malte/ubehandlede betongvegger. Innerdørene består av gamle, malte finerdører og enkelte nyere laminatdører. Toalettene holder generelt en enkel, utidsmessig standard, med og uten fliser på veggene. Tilstand: TG Innervegger og dører fremstår generelt med tydelige tegn på slit og elde. Noen av lokalene i 2.etasje er oppgradert i senere tid og fremstår i god stand. For øvrig er vedlikeholdsbehovet stort med svært tydelige tegn på slit og elde. De fleste innerdørene er fra byggeåret, men i tilfredsstillende stand alder tatt i betraktning. Tiltak: 1-10 år: Foreta en full innvendig rehabilitering av lokalene, inkl. vegger og innerdører. Det bør tilstrebes en mest mulig enhetlig utførelse for hele bygget. Gjelder også lagerfløyen. Det bør gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering for å dokumentere brannsikkerheten i bygningen. 250 Dekker Etasjeskillere er av betong i kontorfløyen. Støpt betonggulv på grunn i lagerfløyen. Mezzaninetasje i lager med åpent trebjelkelag Tilstand: TG 1 - Tilstanden på dekkene vurderes som tilfredsstillende, med lang restlevetid. Tiltak: Ingen tiltak. 255 Gulvoverflater Gulvoverflater er i hovedsak banebelegg, laminat og fliser av noe ulik alder, noe trolig fra byggeåret. Det er tepper i de mest nylig oppgraderte lokalene i 2. etasje. Det er ubehandlede betonggulv i lagerfløyen samt noe gammel laminat. Tilstand: TG 1-2 Gulvbeleggene varierer i tilstand og alder, men generelt er det mye gammelt og slitt belegg. Flere rom har gammelt og slitt belegg som er vanskelig å rengjøre. Forventet levetid for banebelegg er år. Gulv med fliser er generelt fra byggeåret. Betonggulv i lagerfløyene har en noe grov overflate som vanskeliggjør renhold. Tiltak: Utskifting av eldre og slitte banebelegg i kontorfløyen. Skifte gamle fliser på gulvene. Rens og overflatebehandling av gulv i verkstedfløyen.

13 Side 12 av Himlinger I kontorfløyen i 1. etasje er det hovedsakelig montert spaltepanel i himlingen. Ellers er det noe malte platehimlinger samt nedforede systemhimlinger i kontordelen i 2. etasje av eldre årgang. I lagerfløyen er det åpent opp til betongelementene som er hvitmalte. Tilstand: TG 1 - Himlingene er av varierende alder og utførelse, men i generelt tilfredsstillende stand. Etter vår vurdering av spaltehimlingen noe utidsmessig og systemhimlingene i 2. etasje viser tydelige tegn på elde. Basert på normale levetidsbetraktninger har systemhimlinger en antatt levetid på 20 +/- 5 år. Malte himlinger har vedlikeholdsintervaller på år. Spaltepanelet anbefales skiftet ut. Tiltak: Skifte platene i 2. etasje og skifte ut spaltepanelet i 1. etasje. Male platehimlinger ved behov. 260 Yttertak Bygget har et stort papptekket pulttak med avrenning til takrenne med nedløp langs vestfasaden. Det er fem store overlys, alle fra byggeåret med aluminiumsomramming. Tekkingen er av ukjent alder, trolig fra 1990-tallet. Galvaniserte stålbeslag, renner og nedløp samt noe bly, alle trolig fra byggeåret. Tilstand: TG 1-2 Det er ingen lekkasjer fra taket i dag, i følge leietaker, men vi anser likevel tekkingen som helhet å ha passert sin forventede levetid. Også beslag og renner. Overlysene har tydeligvis hatt lekkasjer opp gjennom årene og det er foretatt en noe amatørmessig tetting med bla. tape. Løse beslag og flere glass med sprekker som er fuget. Antatt levetid for takrenner og nedløp med plastbelagt stål er ca. 30 år +/- 5 år. Mange av rennekrokene ruster. Tiltak: 1-10 år: Legge om tekkingen på hele taket inkl. alle beslag. Overlysene bør også vurderes skiftet til nye med energiglass. 280 Trapper og balkonger Det er to trapper i bygget. En hovedtrapp i betong med fliser fra byggeåret samt en rømningstrapp (spiral) i stål ut til lageret. Hovedtrappen har ingen håndløper på veggene. Bygget har tilnærmet trinnfri adkomst. Tilstand: TG 1 Begge trappene er i tilfredsstillende stand, men flisene i hovedtrappen er typisk talls og modne for utskifting. Trappen mangler håndløpere på begge sider. Det bør monteres håndløper på vegg i trapperommene av sikkerhetsmessige hensyn. Teknisk forskrift (TEK 10) til Plan- og bygningsloven har krav om håndløper på begge sider. Kravet har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales at dette monteres for økt personsikkerhet. Tiltak: Montere håndløpere på vegger og skifte fliser i hovedtrappen.

14 Side 13 av VVS (NS3451 3) Det er ordinære, enkle VVS-tekniske anlegg i all hovedsak fra byggeåret i hele bygget. Det er gjort nødvendige utskiftinger ved behov på sanitæranleggene. Det er et gammelt avtrekksanlegg som ikke er i drift. 310 Sanitærinstallasjon Det er ordinære sanitæranlegg med utstyr fra 1970-tallet. Røranlegget er også i all hovedsak fra byggeåret. Varmt tappevann leveres fra en gammel Hekla bereder på 200 fra 1980-tallet. Avløpsrørene er for det meste standard plastrør fra 1970-tallet, mens vannledningene i hovedsak består av stive kobberrør fra samme tid. Tilstand: Det antas å være ca. 50% opprinnelig sanitærutstyr med to-greps blandebatterier. Normal levetid for sanitæranlegg og ledningsnett er 40 +/- 10 år. Basert på normale levetidsbetraktinger antar vi at hoveddelen av vann- og avløpsledningene holder i ytterligere 10 år+. Tiltak: Planlegging og utskifting av alle gamle røranlegg og gammelt sanitærutstyr. 320 Varmeinstallasjon Det er elektrisk oppvarming se kapitel Luftbehandling Det er avtrekksventilasjon med avtrekksvifte som blåser ut av vegg. Friskluft via spalteventiler og klaffventiler. Ventilasjonen var ikke i drift under befaringen. Tilstand: Det er manglende og dårlig ventilasjon i hele bygget Tiltak: Etablering av balansert ventilasjon for kontorfløyen. 370 Luftkjøling Det er to utvendige kjøle/varmepumpe-anlegg montert på fasaden. Anleggene opplyses å ikke være i bruk. Det er en for 1. etasje som er i bruk. Tilstand: Anlegget er dårlig og inneholder miljøfarlig R-22 kjølemediet. Tiltak: Anlegget demonteres og fjernes.

15 Side 14 av Elektro/automasjon (NS og 5) De elektrotekniske anleggene er primært fra byggeåret Det er imidlertid foretatt enkelte utskiftinger/suppleringer av brytere, stikk og kabler ved behov. Fordelere er også generelt fra byggeåret, men noe er planlagt oppgradert i år. Bygget har ikke nødlysanlegg. 400 Elkraftanlegg 410 Generelle anlegg De elektrotekniske anleggene er generelt fra byggeåret. Fremføring av de elektrotekniske installasjonene i bygget er hovedsakelig basert på brystningskanaler i kontorer, samt en del skjulte røranlegg i vegger og tak. Noe er også forlagt åpent. Kabler og brytere er av svært ulik alder. Tilstand: Det vurderes som usikkert at el-anleggene har vært kontrollerert regelmessig. Anleggene bærer tydelig preg av elde og har etter OPAKs vurdering en restlevetid på 5 år +/- 5 år. System for internkontroll elektro er ikke fungerende etter OPAKS vurdering. Det er ikke fremlagt noen FDV-instrukser/tegninger over el-anleggene. Tiltak: Oppgradering av el-anlegget etter endt levetid og etablering av internkontroll elektro. 430 Fordeling Kablene er av ulik alder, men mye er fra byggeåret. Også undersentralene er for de fleste fra samme tid og noen er planlagt oppgradert i år, med automatsikringer. De eldste er med skrusikringer mens en trolig er oppgradert tidligere med automatsikringer. Hovedtavlen er utført som stålplateskap, likeså underfordelingene. Spenningssystemet er 230 V-IT. Tilstand: Det er registrert en del gamle brytere, stikk og kabler trolig fra byggeåret. Disse har passert forventet levetid. Forventet levetid for underfordelere og hovedtavler er 30 år +/- 10 år. Hovedtavlen og underfordelerne er ca. 35 år gamle, og har, basert på dette, en restlevetid på ca. 5 år. OPAK har ikke registrert noe varmgang i anlegget. Tiltak: Gamle brytere, stikk, ledninger og tavler må skiftes. 440 Belysningsanlegg Belysningsanlegget i bygget består av lysrørarmaturer, kompaktlysarmaturer og glødelampearmaturer med energipærer. Lysarmaturene i de fleste rom antas å være skiftet en gang på og 1990-tallet, enkelte også senere. Tilstand: Belysningen i bygningen vurderes som generelt å bestå av eldre utstyr. Forventet levetid for belysningsanlegg er 20 +/- 10 år. All belysning må forventes skiftet i løpet av ca. 10 år. Det er ikke nødlysanlegg i bygget Tiltak: Belysningen bør skiftes ut i løpet av en 5 års periode. Etablere nødlysanlegg i bygget. 450 Elvarme Oppvarmingen i bygget er hovedsakelig basert på varmeovner under vinduene, trolig fra 1990-tallet.

16 Side 15 av 22 Tilstand: Den elektriske oppvarmingen vurderes å være i tilfredsstillende stand. Normal levetid for varmeovner er 30 år, +/- 10 år. Tiltak: Skifte den elektriske oppvarmingen ved utgått levetid. Det bør vurderes å gjøre dette vannbårent, når fjernvarme er gjort tilgjengelig i området. 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Fremføring av tele- og automatisering er lagt i brystningskanaler og noe åpent forlagt. Tilstand: Anleggene er i tilfredsstillende stand, med lang restlevetid men dette avhenger av brukernes behov i fremtiden. Tilstanden på disse er ikke vurdert. Kostnader på arbeidene ifm. fremføring av basisinstallasjoner, utføres i sammenheng med basisinstallasjonene for el-kraft, se pkt Tiltak: Ingen kostand medtatt. 542 Brannalarm Det er ikke brannalarmanlegg i bygget. Tiltak: Brannalarmanlegg må installeres. 543 Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Ikke vurdert Heis/andre installasjoner (NS3451 6) Bygget har ikke heis Utendørs (NS3451 7) Byggets uteområder er meget små i følge oversiktskart fra Bergen kommune. Det er i prinsippet kun et lite asfaltert område langs gavlveggen mot nordvest. For øvrig følger tomtegrensen bygningskroppen. 710 Bearbeidet terreng Ikke relevant. 720 Utendørs konstruksjoner Bygget har et relativt stort skjermtak montert på fasaden mot nordøst. Taket er tekket med korrugerte stålplater trolig fra byggeåret. Det er etablert parkeringsplasser under taket. Tilstand: Stålplatene viser tegn til korrosjon og har etter vanlige levetidsbetraktninger passert forventet levetid. Tiltak: Utskifting av stålplater på skjermtaket.

17 Side 16 av Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) Generelt Det er ikke fremlagt noe brannkonsept for bygningen eller mottatt noen rapporter vedrørende brannsikkerheten. Det anbefales å utarbeide en brannteknisk tilstandsvurdering av hovedbygningen for å få en komplett oversikt over branntekniske svakheter og eventuelle behov for tiltak. Det er ikke overlevert FDV-instrukser/-tegninger over luftbehandlingsanleggene eller noe FDV-dokumentasjon for bygg og el-anleggene. Det bør utarbeides et sporbart system for alle fag som dokumenterer alle forhold omkring vedlikehold og oppgraderinger. Universell utforming Bygget er ikke særskilt tilpasset dagens krav til universell utforming. Det er registrert omfattende mangler i forhold til disse. Bygget har trinnfri adkomst til 1. etasje, men innvendig er det ikke utført tiltak som sikrer tilkomst for folk i rullestol. Bygget har ikke heis. Tilstand TG 3 Bygget har store mangler og vi ser heller ikke noen muligheter for at bygget skal kunne klare å møte disse i noen større grad uten omfattende ombygginger. Vi anser ikke dette for å være relevant i dagens situasjon. Ingen tiltak medtatt. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygningen består av to fløyer. Det er en kontorfløy og en lagerfløy. Lokalene har en hovedleietaker som har fremleiet deler av lokalene. En stor del av kontorene i 2. etasje står tomme pr. i dag. OPAK anser bygget for relativt godt funksjonelt, slik det fremstår i dag, målt opp mot dagens bruk. Bygget kan relativt enkelt oppgraderes slik at det fremstår som et moderne kontorbygg. Ingen særskilte tiltak medtatt. Fleksibilitet, Arealbruk Bygningens størrelse og utforming gir muligheter for ombygginger til andre formål, dersom dette skulle være aktuelt. Bærende vegger er av betong. Det vil kreve både statisk og brannteknisk prosjektering. Interne lettvegger gir noe fleksibilitet for ombygginger i kontorfløyen. Etter de opplysninger vi har fått har byggets bruk vært som i dag siden byggeåret. Byggets utforming er som nevnt fleksibel, og bygget kan med relativt enkle tiltak endre bruken og om ønskelig bedre denne slik at man får til en mer enhetlig bruk av bygget. Dette vil gi en generell økt standard slik at leietakere får interesse av å vedlikeholde sine lokaler. Dette er ikke tilfelle i dag.

18 Side 17 av 22 Enøk OPAK har gjennomført en enkel enøkanalyse av bygget, basert på opplysninger/registreringer fra befaringen og oversendt dokumentasjon. Det er også gjennomført en energimerking av bygget. Kontorfløyen (oppvarmet del) har oppnådd karakteren G-farge rød. Av lønnsomme tiltak som vil kunne gi noe energibesparelse er tilleggsisolering av fasader/yttertak og bytte av vinduer. Tilleggsisolering av fasadene anses være aktuelt for hele bygget. Bør vurderes før neste fasaderehabilitering. I tillegg er det en rekke mindre tiltak blant annet flere driftsrelaterte tiltak som bør implementeres. Også installasjon av et balansert ventilasjonsanlegg anses være et energibesparende tiltak. Energiforbruket er ikke konsistent nok til å kunne brukes som vurdering av forbruket. Det synes å ligge over 200 kwh/m 2, noe som er i overkant av normtallene. Av mulige tiltak nevnes: Tiltak 1: Tilleggsisolering yttervegg. Tilleggsisolering av yttervegger i betong anses som mest aktuelt, men også kontorfløyen med korrugerte stålplater på fasadene kan enkelt forbedres ved utskifting av platene. Det antas at 100 mm tilleggsisolering vil trekke U-verdi ned til nær forskriftsnivå. Tiltaket er medtatt i tiltaksplanen pkt. 230 Yttervegger. Tiltak 2: Bytte ut vinduer Bygget har vinduer fra 1973 og tidligere som har dårlig U-verdi i forhold til dagens krav. Ut fra beskrivelsen av vinduene kan de ha en U-verdi på 2,8 W/m2K. Bytte til vinduer med U- verdi på forskriftsnivå. Det foreslås vinduer med en U-verdi på 1,1 W/m 2 K. Tiltaket er medtatt i tiltaksplanen pkt. 234 Utvendige vinduer, dører og porter. Tiltak 3: Tilleggsisolering tak Det foreligger ingen opplysninger om at taket har vært tilleggsisolert i senere tid. Det antas at det er 100 mm isolasjon over betongelementene. Tilleggsisolering i etasjeskiller på kaldloft. Det antas at mm tilleggsisolering i form av matter/innsprøyting vil trekke U-verdi ned til nær forskriftsnivå. Se vedlagte enøkrapport og energiattest for ytterligere informasjon. Bygget er energimerket og har oppnådd karakteren G-farge rød. Av aktuelle tiltak kan nevnes isolering av yttervegger, isolering mot kaldtlager, isolering av yttertak, utskifting av vinduer mm. Det er også anbefalt enkelte driftsrelaterte tiltak samt automatikk for styring av lys, lavenergiarmaturer etc. OPAK har kun priset diverse tilleggsisolering av yttervegger og yttertak. De øvrige tiltak må prosjekteres nærmere og vi naturlig bli utført ifb. med en oppgradering av de ulike innstallasjoner Helse Det foreligger ingen opplysninger eller rapporter om innemiljøet i bygget og/eller om særskilte helseplager for de som arbeider der. Det er ikke foretatt særskilte målinger av inneluften i forbindelse med denne undersøkelsen. Brukerne har heller ikke opplyst om spesielle problemer. Svømme-/ badeanlegg Ikke relevant. Separat vannforsyning Bygget er tilkoblet kommunal vannforsyning og avløp. Det er ikke meldt om noen problemer i denne forbindelse, hverken hva angår vannkvalitet eller funksjon.

19 Side 18 av Miljø Bygget har ingen felles avfallsplan etter det OPAK kjenner til. Den enkelte leietaker er selv ansvarlig for sitt avfall som plasseres i byggets avfallscontainere som er plassert utenfor bygget. Avfallet kildesorteres iht. Bergen kommunes retningslinjer. Lysarmaturene antas å være skiftet en gang på 1990-tallet, og skal ikke inneholde PCB. Vinduene er fra De fleste isolerglassruter produsert i perioden har forseglingslim som inneholder PCB. Også importerte vinduer produsert fram til 1980 inneholder PCB. Isolerglassvinduer fra før 1975 må håndteres som farlig avfall og leveres til miljøstasjonen i kommunen, med mindre det er dokumentert at lim og lister ikke er farlig avfall. I følge overlevert aktsomhetsrapport er det høy sannsynlighet for forurensing av grunnen rundt deler av bygget (mot nørdøst). Dette må påaktes ved eventuelle gravearbeider. Det er ikke registrert nedgravde oljetanker eller andre forurensingskilder som kan tilskrives driften ved bygget Sikkerhet Bygget har ikke felles innbruddsalarmanlegg. Sikkerheten i bygget vurderes som generelt tilfredsstillende, alder tatt i betraktning. Det bør monteres håndløper på vegg i hovedtrappen. Hva angår ras- og flomsikring, anser vi ikke førstnevnte å være en aktuell problemstilling for eiendommen. Eiendommen ligger imidlertid ved kaien og kan således være utsatt for flom ved springflo. OPAK har imidlertid ikke mottatt opplysninger at dette skal være noe problem Brann Det foreligger ingen brannteknisk tilstandsrapport for bygget. Bygget har ikke heldekkende brannalarmanlegg og heller ikke nødlysanlegg. Det bør snarest gjøres en uavhengig brannteknisk vurdering av hele bygget for å kartlegge byggets svakheter, feil og mangler som må utbedres. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Ikke relevant Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/offentlig eiendomsinformasjon er også m 2. I energiattesten er det imidlertid opplyst et BRA på m2. Forutsetter vi at matrikkelen er feil og at BRA oppgitt i energiattesten er riktig får vi en differanse 136 m 2 som utgjør 8 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10%. På denne bakgrunn antar vi at de opplyste arealene fra Etat for Eiendom og BRA opplyst i energiattesten er korrekte, og at matrikkelen følgelig er feil. Arealer på m 2 er lagt til grunn i rapporten. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDVsystem/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a for innvendige gulvflater er BRA fra energiattesten lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.

20 Side 19 av Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Utførte målinger Inneklimalogging (CO2, temp og RF) Det er ikke utført noen CO2 målinger (inneklimalogging) ved bygget da dette inngår i dette oppdraget Fuktregistrering Det er ikke utført noen fuktmålinger i bygget da det ikke anses være behov for dette. Det er ikke observert fukt, eller indikasjoner på dette, i noen bygningsdeler pr. i dag Radon Bergen kommune har foretatt radonmålinger, ref. rapport datert fra Landauer Nordic. Måleresultatene er gjengitt under. Bygg/ Rombetegnelse lufting Bq/m 3 Daglig Måleverdi Sporfilmnr. Etg. Romtype fløy Kontorflørommet boligrom Lunsj- Ikke Kontorfløy (Cran) boligrom Arb. Kontor Ikke 120 +/ Kontorfløy boligrom Ikke 56 +/ Møterom - Kontorfløy (Ericsen) boligrom Kontor Ikke 58 +/ Strålevernets anbefalinger for radon ( Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 Årsmiddel Bq/m 3 Tiltaksbehov JA/NEI / Ja 97 Nei 45 Nei 46 Nei Målinger med sporfilm må ligge ute i minimum 2 mndr i vinterhalvåret og skal etter nye krav for skoler og barnehager legges ut i alle rom beregnet for opphold mot bakkeplan, samt minimum 10% i øvrige etasjer hvorav minimum 1 sporfilm i hver etasje. Radon skal måles regelmessig og etter hver ombygging. Kildehenvisning: Statens Strålevern Det er registrert en overskridelser av målt årsmiddelverdi i lunsjrommet. For øvrig er resultatene under tiltaksgrensen på 100Bq/m³. Etter det OPAK kjenner tiltak er det ikke iverksatt tiltak. Et mulig tiltak som kan avhjelpe situasjonen vil være å starte opp avtrekksviften i bygget, men vi anser ikke dette være et permanent tiltak, da dette er et lite tilfredsstillende tiltak hva angår energibruk Lysmålinger Ikke utført. Leietakers ansvar.

21 Side 20 av Tidligere målinger/kartlegginger Det foreligger ingen kjente, tidligere målinger som OPAK har fått utlevert Kartlegging av asbest Det foreligger ingen rapport i følge omviser. OPAK har ikke registrert noen slike forkomster. Basert på byggeårets standarder antar vi at det kan være forekomster av asbestholdige materialer i både innvendige og utvendige konstruksjoner, selv om dette ikke ble registrert eller er tidligere kartlagt. Anbefaler å foreta en kartlegging av hele bygget Mugg/sopprapporter Ingen kjente mugg- eller soppforekomster PCB Ingen opplysninger om PCB foreligger. Se punkt foran.

22 Side 21 av Rapport (nr 1) fra særskilte kartlegginger «Ingen særskilte kartleggingsrapporter er lagt frem utover hva som er omtalt i foregående kapitler.»

23 Side 22 av Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side.

24 Jekteviken 6a Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Jekteviken 6A Objektnr: Risiko 0-9 Tilstandsgrad 0-3 Risiko = KG x S Konsekvenstype 1-9 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score Kontor- og lagerbygg TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V U VVS V U Elkraft V U 5 Tele og automatisering V U 6 Andre installasjoner V 0 U 7 Utendørs V U 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS V U 1,7 1,3 1,4 3,0 #DIV/0! 1,0 1,4 7,0 5,3 5,0 1,0 #DIV/0! 8,0 5,3 1,62 1,25 2,80 3,00 #DIV/0! 1,00 1, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva V+U % % % ,5 5,9 1, FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc dlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Kostnadstype Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Side 1 av 9

25 Jekteviken 6a RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING - ETAT FOR BYGG OG EIENDOM Jekteviken 6A HMS-konsekvens = = Liten/ ubetydelig risiko Kontor- og lagerbygg Drift og vedlikeholdskonsekvens = = Middels/ betydelig risiko Andre bygg Objektnr: Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = = Stor/ kritisk risiko Areal BTA (m 2 ): Antall brukere: 25 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og- endringer Byggeår: 1973 Registreringsdato: Utført av: OPAK AS, v/john Morten Kvam BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 2 Bygning 210 Grunn og fundamenter Bygget antas å ståpå en isolert betongplate på grunn, fundamnetert til faste Ingen tiltak masser. Det er ikke registrert forhold som indikerer svikt eller skader i byggets grunn eller fundamenter. Retslevetiden er lik byggets. 220 Bæresystemer Byggets bærende systemer er i betong, plasstøpt og prefabrikkert. Det er også trolig noe stål i deler av kontorfløyen. Det er ikke observert forhold som tyder på skader eller svikt i noen av byggetsbæresystemer. 225 Brannbeskyttelse bærende konstruksjon OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av bygningen. Se pkt Branntekniske forhold for tiltak og kostnad. Inge tiltak. 230 Yttervegger Ytterveggene består av ubehandlede råbetongvegger, pussede og malte betongvegger og stålplatekledte vegger, antatt i stål eller bindingsverk i tre. Det er registrert lite synlige skader i betongveggene, men byggets alder tilsier at det kan være pågående armeringskorrosjon i ytterveggene. Stålplatene anses å ha passert forventet levetid. Betongkontroll av fasader. Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann- og eksplosjonsvernloven 11. Diskr.- og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVU-dok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen avvik 1=Ikke vesentlige avvik 2=Vesentlige avvik 3=Stort eller alvorlig avvik Bilde nr 1, 2 og 3 3 og 4 Hjemmel TG KT KG S R Score År Sum eks. mva: Kalkyle netto TOTALT (V+U) Andel Vedlikeholdskostnad (V) Andel Utviklingskostnad (U) ENØK Andel off. tilskudd potensiale (av U) Yttervegger Avhengig av utfallet av betongkontrollen må ytterveggene i betong Betongrehabilitering - fasade - ca. 850 kvm. 3 og rehabiliteres og males. Vanskelig å bestemme omfanget av betongreparasjoner. Medtar busjettsum Yttervegger Stålplatekledningen på kontoerfløyen bør skiftes. Skifte kledning på kontorfløy - ca. 160 m Bildenummer fotoserie Hjemmel/ krav Tilstandsgrad 0-3 Konsekvenstype Konsekvensgrad 0-3 Sannsynlighet 0-3 Risiko=KGXS Score=TGxKTxR Anbefales utført innen Konsekvenstype r: 1=Fare for liv og helse(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig(6) 5=Helse og Miljø(5) 6=Driftsavbrudd( KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(20-50%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (1-10) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING 230 Yttervegger Ifb. med rehabilitering av fasadene anbefales det å tilleggsisolere fasadene. Dette kan medføre en viss reduskjon i behovet for utbedring av betongskader.her medtas beregnede tilleggskostnader som et moderniseringstiltak. Tilleggsisolere fasader Utv. vinduer, dører, porter Bygget har gamle trevinduer fra 1973 samt ytterdører også fra byggeåret. Det antas at også kjøreportene til lageret er fra byggeåret. Dissa har alle passert forventet levetid og har dessuten høy U-verdi i forhold til dagens krav til slike. 237 Solavskjerming Det er to gamle markiser på vestfasaden. For øvrig er det montert innvendige persienner/rullegardiner ved behov. Tilstanden på de to utvendige markisene er lite tilfredsstillende. Uvisst om der er i bruk. Innvendig solavskjerming er ikke vurdert. Utskifting av vinduer, dører og porter - totalt ca. 45 vinduer, 4 dører og 2 porter. Bytte to stk. markiser. 1 og Side 2 av 9

26 Jekteviken 6a BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 240 Innervegger Innerveggene består hovedsakelig av ulike typer systemvegger og malte Rehabilitering av innvendige vegger og dører ca. 600 kvm. gulvflate. platevegger belagt med malt strie i kontorfløyene, mens det i lageret er malte/ubehandlede betongvegger. Innerdørene er for det meste gamle, malte finerdører fra byggeåret og enkelte nyere laminatdører. Ståldører inn mot lager. Toalettene holder generelt en enkel, utidsmessig standard, med og uten fliser på veggene. Innvendige vegger har behov for en full rehabilitering for å bringe byggets innvendige standard nærmere dagens krav til slike. Medtar budsettsum for rehabilitering av kontorer og korridorer. Bilde nr 5, 7, 10 og 15 til 18 Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Andel Vedlikeholdskostnad (V) Innv vinduer, dører, foldevegger Medtatt i posten over. 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Det er ikke registrert avvik i branncellebegrensende konstruksjoner. OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det bør gjennomføres en brannteknisk tilstandsvurdering av bygningen. Se pkt Branntekniske forhold for tiltak og kostnad. Ingen tiltak. 250 Dekker Etasjeskillere er av betong. Støpt betonggulv på grunn i verkstedfløy. Ingen tiltak. Tilstanden på dekkene vurderes som tilfredsstillende,men det er registrert noe mindre sprekker/riss i gulvet i lagerfløyen. Dekkene har lang restlevetid. 255 Gulvoverflater Gulvoverflatene i kontorfløyen består av vinylbelegg, laminat og tepper, alle av ulik alder og tilstand. I korridorer/inngangsoartier er det områder med gamle, slitte fliser fra byggeåret. I verkstedfløyen er det ubehandlet betonggulv på grunn. Generelt fremstår gulvoverflatene i kontorfløyen som slitte og tydelig preget av elde, bortsett fra teppen, som er av nyere dato. I lagerdelen er det stor slitasje på dekkene som er meget skitne og vanskelige å rengjøre pga. relativt grov overflate. 255 Gulvoverflater Gulvet i lageret bør på noe sikt rengjøres grundig og påføres et industribelegg for enklere rengjøring. 256 Himlinger I kontorfløyen er det brukt spaltepanel i 1. etasje og dels nedforede T- profilhimling og malte platehimlinger i 2. etasje. På lageret er det malte betongelementer i høytlageret og ubehandlet plasstøpt betong i lavtlageret. Spalteanelet fremstår i god stand, men vurderes være noe utidmessig og vanskelig å rengjøre. T-profilhimlingene er generelt av eldre dato med mye spor av slit og elde. Malte himlinger med plater og betongelementer er i tilfredsstillende stand. 256 Himlinger T-profilhimlingen i 2. etasje har lite restlevetid. Anbefaler at hele etasjen for ny, enhetlig himling. 256 Himlinger Spaltepanelet i 1. etasje er noe utidsmessig og vanskelig å rengjøre. Anbefaler å skifte til moderne T-profilhimling som et moderniseringstiltak. Skifte diverse gulvbelegg i kontordelen, her medtas både vinyl og fliser. 6, 8, 17 og 18 Oppgradere gulvet i lagerfløyene - ca kvm. 12 og 22 Male betonghimling i lavlager. Ny himling i 2. etasje - ca. 350 kvm. 15 til 18 Ny systemhimling i 1. etasje - ca. 225 kvm. 260 Yttertak Yttertaket har pulttaksform tekket med konvensjonell takpapp av ukjent alder. Tekke om taket inkl. alle beslag, nedløp og takrenner - ca. 860 kvm. Taket har fem store overlys over lagerdelen med enkelt trådglass.beslag, renner og nedløp er i galvanisert stålutførelse. På overlysene er det aluminiumsbeslag. Det er registrert mye blærer og krakkeleringer i taktekkingen, noesom indikerer at tekkingen er i ferd med å brytes ned. Vurderer restlevetiden til ca. 5 år. Beslagene samt renner ognedløp er i mindre god stand og er modne for utskifting. Overlysene,som er fra byggeåret, har mye sprukne glass som er fuget og det er gjort amatørmessigfe forsøk på tetting av tidligere lekkasjer. Anbefaler full omtekking av taket innen fem år. Det bør vurderes å tilleggsisolere taket, i det mindste over oppvarmet areal. 260 Yttertak Overlysene er også gamle. De har dårlig U-verdi, mange av glassene er sprukket og mange dårlige beslag. Levetiden er utgått. 260 Yttertak Det bør vurderes å tilleggsisolere taket, i det mindste over oppvarmet areal. Ref. enøk rapport. Andel Utviklingskostnad (U) Andel off. tilskudd potensiale (av U) og 6 Utskifting av fem overlys. 23 og 24 Tilleggsisolere yttertaket - ca. 430 kvm. 23 til Gesimser, takrenner og nedløp Medtatt i posten over. Side 3 av 9

27 Jekteviken 6a Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Andel Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 270 Fast inventar Ikke vurdert. 271 Murte piper og ildsteder Ikke relevant. 273 Kjøkkeninnredning Det er et gammelt minikjøkken i 2. etasje, som vurderes å være fra Ny kjøkkeninnredning i 2. etasje. tallet. Kjøkkenet har passert forventet levetid og bør skiftes ifb. med en oppgradering av lokalene Skap og reoler Ikke vurdert. 276 Sittebenker, stolrader, bord Ikke vurdert. 277 Skilt og tavler Ikke vurdert Merking og etterlysende ledesystem OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Nødlysutstyr er kommentert under pkt. 443-Merking og etterlysende ledesystem. Andel Utviklingskostnad (U) Andel off. tilskudd potensiale (av U) Trapper, balkonger mm Bygget har to trapper hhv. en hovedtrapp i betong belagt med fliser fra Nye fliser og håndløpere i hovedtrapp. byggeåret og en spiraltrapp (kommer ned i lageret) i galvanisert stål. Hovedtrappen har ingen håndløpere og har meget utidsmessioge fliser Anbefales oppgradert. Ståltrapp OK Tribuner og amfier Ikke relevant. 286 Baldakiner og skjermtak Det er en langsgående baldakin i betong på sørgavlen og et stort skjermtak på østfasaden mot nord. Baldakinen har fall inn mot fasaden med nedløp til bakken. Dårlig, gammel tekking, mye skader på beslag og løse/manglende beslag, samt mye skrot trolig fra fasadearbeider. Skjermtaket er en trekonstruksjon tekket med ståplater, trolig fra byggeåret. Utbedring av eventuelle betongskader i baldakin er medtatt under fasader. Ny tekking og beslag på bakdakin. 28 til Baldakiner og skjermtak Skifte tekkingen på skjermtaket pga. utgått levetid (150 kvm.) Andre bygningsdeler Ikke vurdert. Snittverdi pr registrering 1,7 7,0 1, SUM BYGNINGSMESSIG NETTO VVS-installasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Det er ordinære sanitæranlegg med utstyr fra 1970-tallet. Røranlegget er også i all hovedsak fra 1970-tallet. Varmt tappevann leveres fra en gammel Hekla bereder på 200 l fra byggeåret. Avløpsrørene er for det meste standard plast rør også fra byggeårett, mens vannledningene i hovedsak består av stive kobberrør fra samme tid. Det antas å være ca. 50% opprinnelig sanitærutstyr med to-greps blandebatterier. Normal levetid for sanitæranlegg og ledningsnett er 40 +/- 10 år. Basert på normale levetidsbetraktinger antar vi at hoveddelen av vannog avløpsledningene holder i ytterligere 10 år. Planlegging og utskifting av alle gamle røranlegg og gammelt sanitærutstyr. 1 til Varmeinstallasjoner Det er elektrisk oppvarming se kapitel Brannslokking OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det vurderes å være tilfresstillende med pulverapparater, som kontrolleres årlig. Ingen tiltak utover utskifting av pulverapparater ved behov. Ingen kostnad medtatt da dette hører inn under driften Gass og trykkluft Ikke relevant. 350 Prosesskjøling Ikke relevant. 360 Luftbehandling Det er avtrekksventilasjon med avtrekksvifte, trolig fra byggeåret, som blåser Etablering av balansert ventilasjon for kontorfløyen. ut av yttervegg. Friskluft via spalteventiler og klaffventiler. Ventilasjonen var ikke i drift ved vår befaring. Luftbehandlingsanlegget vurderes å ikk etilfredsstille dagens krav til inneluft i kontordelen Side 4 av 9

28 Jekteviken 6a BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 370 Komfortkjøling Det er to utvendige kjøle/varmepumpe anlegg på vestfasaden. Anlegget for 2. etasje er ikke i bruk,mens det til kontorfløyen i 1-etasje vistnok brukes i følge omvisere. Aneleggene antas tilhøre leietaker. Anleggene kan inneholde det miljøfarlig kjølemediet R-22. Demontere anlegg som ikke er i bruk - spesialavfall. Bilde nr 5 og 6 Hjemmel TG KT KG S R Score År Andel Andel Andel Kalkyle netto Vedlikeholdskostnad kostnad potensiale Utviklings- off. tilskudd TOTALT (V+U) (V) (U) (av U) Vannbehandling Ikke relevant. 383 Systemer for rensing av vann til svømmebasseng Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,3 5,3 1,25 34 SUM VVS NETTO Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft De elektrotekniske anleggene er i hovedsak fra Fremføring av de elektrotekniske installasjonene i bygget er hovedsakelig basert på brystningskanaler i kontorer, samt en del skjulte røranlegg i vegger og tak. Noe er også forlagt åpent. Kabler og brytere er av svært ulik alder/utførelse. Anleggene fremstår i generelt tilfredsstillende stand, alder tatt i betraktning, med en restlevetid på ca. 5 år. System for internkontroll elektro er ikke fungerende etter OPAKS vurdering. Det er ikke fremlagt noen FDVinstrukser/tegninger over el-anleggene. Utskiftinger av de ulike anleggen er medtatt under. Etablering av internkontroll elektro Høyspent forsyning Trafo er plassert utenfor bygget. Netteiers ansvar. Ingen tiltak nødvendig. 430 Lavspent forsyning Kablene er av noe ulik alder, men mye er fra byggeåret. For undersentralene er de aller fleste også fra samme tid, men noe skal, i følge omviser, Utskifting av gamle brytere, stikk, ledninger og fordelere - inkl. hovedtavle. oppgraderes i år med automatsikringer. De eldste er med skrusikringer, mens en er tidligere oppgradert med autmatsikringer. Hovedtavlen er utført som stålplateskap. Underfordelingene er utført som stålplateskap. Spenningssystemet er 230 V-IT. Det er registrert en del gamle brytere, stikk og kabler trolig fra byggeåret. Disse har passert forventet levetid. Forventet levetid for underfordelere og hovedtavler er 30 år +/- 10 år. Hovedtavlen og underfordelerne er ca. 35 år gamle, og har således en restlevetid på ca. 5 år. 4 til Lys Belysningsanlegget i bygget består av lysrørarmaturer, kompaktlysarmaturer og glødelampearmaturer med energipærer. Lysarmaturene i de fleste rom antas å være skiftet en gang på slutten av 1990-tallet og en del på 2000-tallet. Belysningen i bygningen vurderes som generelt eldre. Forventet levetid for belysningsanlegg er 20 +/- 10 år. Den eldst delen av belysningen må forventes skiftet innen 5-10 år. Belysningen generelt bør skiftes ut i løpet av en 5 års periode, men alt i løpet av 10 år. 1 og Nødlysutstyr Det er ingen rømnings- og ledelysanlegg i bygget. Etablere nødlysanlegget for bygget Elvarme Oppvarmingen i bygget er hovedsakelig basert på varmeovner under vinduene, trolig fra 1990-tallet. Skifte den elektriske oppvarmingen ved utgått levetid. Den elektriske oppvarmingen vurderes å være i god stand. Normal levetid for varmeovner er 30 år, +/- 10 år. Det bør vurderes å gjøre oppvarmingen vannbåren, når fjernvarme er ferdig lagt i området Reservekraft Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,4 5,0 2, SUM ELEKTRO NETTO Tele og automatisering Side 5 av 9

29 Jekteviken 6a BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Fremføring av tele- og automatisering på brystningskanaler og noe åpent Ingen kostnader medtatt. forlagt. Anleggene er i tilfredsstillende stand, med lang restlevetid men dette avhenger av brukernes behov i fremtiden. Tilstanden på dette er ikke vurdert. Kostnader på arbeidene ifm. fremføring av basisinstallasjoner, utføres i sammenheng med basisinstallasjonene for el-kraft, se pkt Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År 0 0 Kalkyle netto TOTALT (V+U) Andel Vedlikeholdskostnad (V) 520 Integrert kommunikasjon Ikke relevant. 530 Telefoni og personsøking Ikke vurdert. 540 Alarm- og signalsystemer Ikke vurdert. 542 Brannalarm Det er ikke installert brannalarmanlegg i bygget. Brannalarmanlegg må installeres Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Ikke vurdert. 544 Pasientsignal Ikke relevant. 545 Uranlegg og tidsregistrering Ikke relevant. 549 Andre deler for alarm og signal Ikke relevant. 550 Lyd- og bildesystemer Ikke vurdert. 560 Automatisering Ikke relevant. 570 Instrumentering Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 3,0 1,0 3,00 81 SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) Ikke relevant Person og varetransport Ikke relevant. 630 Transportanlegg for småvarer Ikke relevant. 640 Sceneteknisk utstyr Ikke relevant. 650 Avfall og støvsuging Ikke relevant. 660 Fastmontert spesialutrustning for Ikke relevant. 0 0 virksomhet(storkjøkken) 670 Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke relevant. 690 Andre tekniske installasjoner Ikke relevant. Snittverdi pr registrering ### ### #### 0 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO 0 7 Utendørs 700 Utendørs generelt Bygget har svært små utendørsområder kun bestående av asfalterte områder. Områden eer en del av øvrige omkringliggende områder og er derfor ikke 0 0 nærmere vurdert. 710 Bearbeidet terreng Ikke relevant. 720 Utendørs konstruksjoner Ikke relevant. 721 Støttemurer og andre murer Ikke relevant. 722 Trapper og ramper i terreng Ikke relevant. 723 Frittstående skjermtak, leskur mv Ikke relevant. Andel Utviklingskostnad (U) Andel off. tilskudd potensiale (av U) Side 6 av 9

30 Jekteviken 6a Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Andel Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 725 Gjerder, porter og bommer Ikke relevant. 726 Kanaler og kulverter for tekniske installasjoner Ikke relevant. 727 Kummer og tanker for tekniske installasjoner Ikke relevant. 730 Utendørs røranlegg Det er overvannshåndtering via kummer til offentlig nett, trolig fra byggeåret. Det er ikke meldt om problemer med anleggene og tilstanden vurderes som Videokontroll av utvendige avløpsledninger for spillvann og overvann. generelt god. Anlegget har trolig lang restlevetid, men det bør kontrolleres med videokamera for å nærmere bestemme tilstanden Utendørs elkraft Utvendig belysning fra flere armaturer på fasadene, styrt av moderne lysstyring. Anleggene har lang restlevetid > 10 år. Utskifting av de utvendig lysarmatureren etter endt levetid Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ikke relevant Veier og plasser Ikke relevant. 770 Parker og hager Ikke relevant. 780 Utendørs infrastuktur Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,0 8,0 1,00 2 SUM UTENDØRS NETTO Dokumentasjon - rapporter - HMS Her gis en oppsummert beskrivelse av foreliggende dokumentasjon og/ eller beskriv tilstand/ registeringer og anbefalinger utfra befaring/ intervju. Skjønnsmessig fagvurdering med mindre ikke annet er nevnt under. Aktuelle rapporter skal vedlegges sluttrapport. 901 FDV-dokumentasjon Det er ikke fremlagt noen form FDV-dokumentasjon, heller ikke plantegninger. Det bør forsøkes å fremskaffe FDV-dokumentasjon for det bygningsmessige, elog VVS for bygget og etableres et sporbart system for alle fag. Ingen kostnad medtatt. 902 Fagrapport bygningsvern kulturminne Det er ikke opplyst om at bygget har noen form for vernestatus. 903 Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Basert på ovennevnte registreringer er det OPAKs vurdering at eiendommen er dårlig tilpasset dagens krav til universell utforming (UU). Bygget kan imidlertid, ved relativt enkle bygningsmessige midler gjennomføre tiltak som vil bedre forholdene mht. kravene til UU. Dette gjelder blant annet heis, HCtoalett, inngangspartiet, dørbredder etc. Dette må vurderes opp mot eventuell videre bruk. Arbeidene må prosjekteres. Det medtas ingen kostnader her. 904 Fleksibilitet Bygningens størrelse og utforming gir noen muligheter for ombygginger til andre formål, dersom dette skulle være aktuelt. Bærende vegger er av betong. Det vil imidlertid kreve både statisk og brannteknisk prosjektering. Interne lettvegger gir noe fleksibilitet for ombygginger i kontorfløyen. Etter de opplysninger vi har fått har byggets bruk vært som i dag siden byggeåret 905 Arealbruk Arelane har vært og benyttes fremdeles slik som tiltenkt da bygget ble oppført. Arealbruken er tilfredsstillende i forhold til dagens bruk. 906 Sertifiseringer Bygget har, etter det OPAK kjenner til, ingen form for sertifisering, heller ikke energimerking. 911 Enøkrapport OPAK har foretatt en enkel enøkanalyse av bygget som en del av denne tilstandsvurderingen. Konklusjonen her er at det er få lønnsomme tiltak som kan anbefales gjennomført. Isolering av yttertaket over kontordelen er den eneste økonomisk lønnsomme innenfor en 10 års periode. Isolering av yttervegger er så vidt lønnsomt innenfor en 30 års periode. Vi anser ikke en oppgradering av ventilasjonen som et enøktiltak i denne sammenheng. Ingen tiltak. Ingen tiltak. Ingen tiltak.. Se kap. 2 over for tiltak Andel Utviklingskostnad (U) Andel off. tilskudd potensiale (av U) Side 7 av 9

31 Jekteviken 6a TG KT KG S R Score År Andel Andel Andel Kalkyle netto Vedlikeholdskostnad kostnad potensiale Utviklings- off. tilskudd TOTALT BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak (V+U) (V) (U) (av U) 912 Energiattest/ Energimerking OPAK har foretatt en energimerking av bygget. Bygget har oppnådd Ingen tiltak. karakteren G-farge rød. Det er anbefalt en rekke tiltak som bla. tilleggsisolering av fasader og tak, installasjon av moderne ventilasjon mm Tiltak er medtatt i postene over. Se for øvrig vedlagt energiattest Energivurdering av tekniske anlegg Det er ikke foretatt noen energivurdering av byggets tekniske anlegg, da dette Ingen tiltak ikke var i drift, og det er uvist om det fungerer Helsemessige forhold-generelt Enkel, formell avklaring med brukere er ikke gjort. 927 Atmosfærisk miljø Det er ikke opplyst om, eller registrert forhold,som indikerer dårlig innemiljø i Ingen tiltak bygget utover det som er nevnt under pkt Mugg/sopp/råte/ fukt Det er ikke registrert noe mugg, sopp, råte eller fukt i bygget. Ingen tiltak Skadedyr Ingen kjente forekomster. Ingen tiltak Legionella Ingen dokumentasjon fremlagt. OPAK anbefaler at kontrollrutiner fra "Norsk Ingen tiltak Egenkontroll for forebygging av legionella" benyttes Asbest Det foreligger ingen kartleggingsrapport i følge de opplysninger OPAK har Asbestkartlegging. mottatt. Byggets byggeår tilsier at det kan være benyttet materialer som inneholder asbest ved oppføringen av bygget. Det anbefales å foreta en kontroll av hele bygget Termisk miljø Ikke vurdert. 929 Aktinisk mijø Belysningen vurderes som generelt tilfredsstillende ut fra dagens bruk, men Ingen tiltak oppfattes som noe dårlihg i enkelte lokaler. Leietakers ansvar Belysning OPAK har ikke foretatt noen særskilt vurdering av belysningen da dette er de 0 0 ulike leietakeres ansvar Radon Det foreligger en radonrapport for bygget fra Landauer Nordic, datert Starte avtrekksviften. Ingen kostnad medtatt Denne avdekker førhøyet verdi i et rom. Årsmiddelverdien er målt til 320 Bq/m3. Tiltaksgrensen er 100 Bq/m3. Anbefaler at avtrekksviften startes opp Elektriske og magnetiske felt Ingen opplysninger foreligger, men det er heller ingen mistanke om slikt Ingen tiltak (ingen høyspentledninger el.). 930 Akustisk miljø Ikke vurdert. 931 Mekanisk miljø Ikke vurdert Støvdeponi Leietakers ansvar, Ikke vurdert. Lageret fremstår som meget skittent. Ingen tiltak Inngangsparti Det er relativt liten trafikk inn og ut av bygget. Det er plassert matter på Ingen tiltak innsiden av hovedinngangsdørene Fallsikring Ikke vurdert Skoldefare Ikke vurdert. 940 Miljømessige forhold-generelt Det er mest sannsynlig ingen PCB forekomster innvendig i bygget, men det Foreta en miljøkartlegging av bygget. kan likevel være noen gamle lysarmaturer i noen av leietakerarealene som ikke var ordentlig tilgjengelig. Det er også trolig PCB i vinduene fra Dette må hensyntas ved utskifting av vinduene. Opak anbefaler at det foretas en miljøkartlegging av bygget Sikkerhetsmessige forhold-generelt 961 Branntekniske forhold OPAK har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll ifb. med dette oppdraget. Det er ikke fremlagt noen brannteknisk rapport for bygget. Dette anbefales utført. Foreta brannteknisk kontroll av bygget. Bilde nr Hjemmel Elektrotekniske forhold Det er ikke fremlagt noen rapport (Internkontroll) for de elektrotekniske anleggene. Det opplyses at kommunen selv foretar slik kontroll regelmessig. Det er et forskriftskrav at det skal kunne dokumenteres å være utført Ingen kostnad medtatt da dette er en driftskostnad. regelmessig kontroll av anleggene og at disse er i forskriftsmessig stand. Det må etableres et system hvor kontrollene loggføres og kopi oppbevares på skolen. Termografering av alle fordelere inngår som en del av internkontroillen. 963 Tilfluktsrom Ikke relevant. Side 8 av 9

32 Jekteviken 6a Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Andel Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 964 Løfteutstyr og løfteinnretninger Ikke relevant. 967 Ras- og flomsikring Eiendommen ligger ikke i et rasutsatt område. Dens nærhet til kaien kan Ingen tiltak.. imidlertid medføre en viss fare ved springflo. Dette er imidlertid ikke nærmere vurdert da det ikke anses være noe problem. Andel Utviklingskostnad (U) Andel off. tilskudd potensiale (av U) Snittverdi pr registrering 1,4 5,3 1, SUM RAPPORTER-DOKUMENTASJON-HMS netto SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,5 5,9 1, Side 9 av 9

33 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Jekteveien 6A Side 1 av 7 Bilde nr Nordfasaden med kontorfløy i forgrunnen. Stort skjermtak ses i bakgrunnen. Bilde nr Østfasaden med hovedinngang. Lavtlager med kontorer i 2. etasje i bakgrunnen. Bilde nr Vestfasade med ubehandlet råbetong. To gamle kjøleuniter montert ca. midt på veggen. Bilde nr Østfasade med kjøreport inn til lavtlageret. Ser ut til at kledning mellom vinduer er fjernet eller har løsnet/falt ned. Bilde nr Møterom i 1. etasje i tilfredsstillende stand. Bilde nr Korridor i 1. etasje - ok, men utdaterte flater.

34 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Jekteveien 6A Side 2 av 7 Bilde nr Meget enkle toaletter, med byggeårets standard. Bilde nr Slitte vinylbelegg ikke tilfredsstillende vedlikeholdt. Bilde nr Betonggulv i høytlager, flekkvis behandlet. Bilde nr Sterkt skadet bindingsverksvegg i lageret. Bilde nr Himling i høytlager med malte betongelementer. Bilde nr Ubehandlet gulv i høytlageret.

35 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Jekteveien 6A Side 3 av 7 Bilde nr Fra høytlageret under mesaninetasjen. Spiraltrapp i galvanisert stål opp til mesanin. Bilde nr Toalett er oppgradert. Bilde nr Korridor med cellekontorer i 2. etasje. Blandet standard. Bilde nr Lokaler i 2. etasje i god stand Bilde nr Tomme lokaler med teppe- og laminatgulv. God stand. Bilde nr Tomme lokaler i 2. etasje med eldre laminatgulv.

36 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Jekteveien 6A Side 4 av 7 Bilde nr Flere vinduskarmer/-rammer er slitte med spor etter fukt. Bilde nr Eldre minikjøkken i 2. etasje. Bilde nr Lavtlager med plasstøpt betongdekke over og ubehandlet betonggulv. Bilde nr Slitt, rusten ståldør ut fra lavtlageret. Bilde nr Yttertak med pulttak-form. Mange luftblærer i pappen er registrert. Ses her som langsgående buler i belegget. Bilde nr Overlys med løsnet beslag. Mrk. vann blir stående på baksiden av overlyset.

37 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Jekteveien 6A Side 5 av 7 Bilde nr Flere luftblærer i belegget. Bilde nr Midlertidig utbedring av lekkasjepunkt på overlyset. Bilde nr Regnvann blir stående og forårsaker mosevekst. Er uheldig for belegget på sikt. Bilde nr Gesimsbeslag på sørveggen har løsnet og er borte. Bilde nr Baldakin på sørveggen mangler beslag langs ytterkant. Mye skrot på baldakinen. Bilde nr Som forrige bilde.

38 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Jekteveien 6A Side 6 av 7 Bilde nr Eldre bereder fra Bilde nr Eldre sanitærutstyr fra Bilde nr Håndslukkere kontrolleres årlig. Bilde nr Avtrekk fra kontrollventiler, vifte ikke i drift. Bilde nr Varmepumpe for kjøling av kontorer. Bilde nr To gamle kjøleuniter på fasade må fjernes.

39 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Jekteveien 6A Side 7 av 7 Bilde nr Lys fra kompaktarmaturer. Bilde nr Lys fra lysstoffarmaturer. Bilde nr Eldre panelovner og kabelfremføring. Bilde nr Nyere underfordeler mangler dekkskinne. Bilde nr Gammel hovedtavle. Bilde nr Nyere underfordeler.

40 6 6B Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for bygg og eiendom Målestokk 1:1000 Gnr/Bnr 164/12 Dato: Adresse: Jekteviken 6A 164/ /9 164/ / Sydnes Jekteviksveien 164/ / /10 164/1452 Æ" Æ" / /9 Æ" 4 Æ" /12 Æ" /1439 6A Æ" U U Æ" y Æ" Æ" 31 Jekteviksbakken /1439 Æ" - 164/13 Æ" Æ" 164/14 Æ" Æ" Torborg Nedreaas'gate Æ" Æ" Æ" Æ" Æ" 164/14 Æ" 164/225