DRAMMEN KOMMUNE SAKSUTREDNING Saknr. 05/12 Saksbeh. Geir Andersen Jour.nr 12/223 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 6.2.2012 SAK 05/12: OPPGRADERING OG VEDLIKEHOLDSPLAN 2012 Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: Styret tar oppgradering og vedlikeholdsplan for 2012 til orientering. Paul Røland Daglig leder Geir Andersen Teknisk leder
Saksutredning Formål med saken Hensikten med denne saken er å presentere vedlikeholds- og oppgraderingsplan for 2012. Innledning Standarden på Drammen Eiendom KFs eiendomsmasse har blitt bedre de siste årene grunnet en langsiktig strategi som har gitt økte midler til vedlikehold. Bl.a. har store ombygginger medført økt standard på våre bygg, samt at salg av "slitne" bygg har redusert vedlikeholdsbehovet. Større rehabiliteringstiltak har også redusert det ordinære vedlikeholdsbehovet. Selv om etterslepet i manglende vedlikehold reduseres, så vil det fortsatt være et løpende vedlikeholdsbehov og en utfordring å ivareta økte forventninger til standard og tilpasninger. Budsjett 2012 Denne saken omfatter både planer for vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Vedlikeholdsmidler fra driftbudsjett utgjør 24,9 mill. eks. mva Investeringsbudsjettet utgjør 56 mill. inkl. mva Planen fordeler seg på ca 370 planlagte tiltak. I planen er det satt av ca 12 % reserve Gjennomføring av planer De foreslåtte tiltakene er kartlagt og prioritert av drifts- og vedlikeholdsavdelingen, samt basert på løpende dialog med våre leietagere. Det er gjort befaringer og møter med de fleste leietakere for å få gode innspill til planene. Vedlagt: Vedlikeholds- og oppgraderingsplan for 2012
Drammen Eiendom KF Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 pr. 27.1.2012 Børresen skole
Drammen Eiendom KF Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING... 3 1.1 STORE VERDIER, STORT ANSVAR... 3 1.2 DÅRLIG VEDLIKEHOLD ER DÅRLIG ØKONOMI... 3 1.3 VEDLIKEHOLD OG OPPGRADERING... 4 1.4 PLANPROSESS FOR BUDSJETT 2012... 4 2 BUDSJETT 2012... 5 2.1 VEDLIKEHOLDSBUDSJETT FORDELT PÅ TILTAK 2012 (TALL EKS MVA)... 6 2.2 INVESTERINGSBUDSJETT 2012 (TALL INKL. MVA)... 6 2.3 EKSEMPLER PÅ VEDLIKEHOLDSTILTAK I DRIFTSBUDSJETT 2012... 6 2.3.1 SKOLER... 6 2.3.2 HELSE- OG OMSORGSBYGG... 7 2.3.3 BARNEHAGER... 7 2.3.4 KULTUR, FRITIDSEIENDOMMER, ADMINISTRASJONSBYGG OG ØVRIGE BYGG... 7 2.4 EKSEMPLER PÅ INVESTERINGSTILTAK 2012 (TALL INKL. MVA)... 8 2.4.1 SKOLER... 8 2.4.2 HELSE- OG OMSORGSBYGG... 8 2.4.3 BARNEHAGER... 8 2.4.4 KULTUR OG FRITIDSEIENDOMMER... 9 2.4.5 BOLIGER... 9 3 HMS BRANN OG ELEKTROSIKKERHET... 9 4 ENERGI OG MILJØ I FOKUS / MILJØFYRTÅRN 2012... 10 4.1 ENERGITILTAK... 10 4.2 STØTTEORDNING ENOVA/ EU-PROSJEKT... 10 4.3 ENERGI- OG MILJØRAPPORT... 11 4.4 MILJØFYRTÅRN... 11 4.5 DEKF S SENTRAL DRIFTSKONTROLL (SD)... 11 4.6 ENERGIOPPFØLGNING (EOS)... 12 4.7 ENERGITILTAK... 12 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 2 av 12
Drammen Eiendom KF 1 INNLEDNING Å sikre riktig vedlikehold av kommunale bygninger er en av hovedutfordringene for Drammen Eiendom KF. Målet er å ta vare på verdien av bygningsmassen, og sørge for at brukerne får tilfredsstillende bygninger og lokaler. 1.1 Store verdier, stort ansvar Drammen Eiendom KF har ansvaret for til sammen ca. 320 000 m2 bygningsmasse fordelt slik: Skolebygg: Barnehager: Bo og servicesentre: Boliger - egne: Boliger i BBL: Administrasjonsbygg: Idrettsanlegg / kulturbygg: Øvrige bygninger: 107 000 m2 16 000 m2 31 000 m2 35 000 m2 35 000 m2 30 000 m2 44 000 m2 22 000 m2 Drammen Eiendom KF har en stor og kompleks bygningsmasse med mange behov og utfordringer. Det er derfor viktig å ha et godt planlagt vedlikeholdsprogram. Marienlyst skole 1.2 Dårlig vedlikehold er dårlig økonomi Forsømt vedlikehold over tid vil generere store investeringsbehov den dagen utbedringene endelig blir utført. Manglende vedlikehold fører også til økt misnøye fra leietakere og brukere. I lokaler med et dårlig inneklima opplever man raskt helseplager med påfølgende sykefravær. Kravet til bygningers standard øker både fra brukere, tilsynsmyndighet og samfunnet generelt. Dette gjelder både i forhold til innemiljø, standard og funksjonalitet, samt miljø og energi. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 3 av 12
Drammen Eiendom KF 1.3 Vedlikehold og oppgradering Det vil alltid være behov for oppgradering og vedlikehold på kommunens eiendommer. Drammen Eiendom KF mener den gjennomsnittlige standarden på eiendomsmassen er høynet betydelig de siste årene. Dette skyldes i første rekke at man bevisst har prioritert overskudd og tilgjengelige midler til økt årlig vedlikehold, og flere eiendommer er enten rehabilitert eller solgt. Drammen Eiendom KF har prioritert oppgradering og vedlikehold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, samt tiltak som begrenser følgeskader. Samtidig reduseres etterslepet på vedlikehold gjennom investeringsmidler som følger større oppgraderingstiltak, og i noen tilfeller vil det være formålstjenlig å utsette vedlikeholdet i påvente av slike prosjekter. I gjeldene økonomiplan er det i investeringsbudsjettet avsatt midler til oppgradering av eiendommene. Dette er investeringsmidler som også fanger opp en stor del ordinært vedlikehold, og derigjennom frigir vedlikeholdsmidler til andre nødvendige tiltak. 1.4 Planprosess for budsjett 2012 De foreslåtte tiltakene er prioritert av drifts- og vedlikeholdsavdelingen, - der de ulike områdene er knyttet til den enkelte eiendom. Driftsteamet for hvert bygg som består av driftsansvarlig, vedlikeholdsansvarlig, teknisk ingeniør har på den måten gjennomgått og vurdert tiltak på alle eiendommene som også er basert på løpende dialog med våre leietagere. Det er gjort befaringer og møter med de fleste leietakere for å få gode innspill til planene. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 4 av 12
Drammen Eiendom KF 2 BUDSJETT 2012 Denne planen omfatter både vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Ifølge økonomiplan for 2012-15 er det totale budsjettet til vedlikehold på kr. 24,9 mill. eks mva og investeringsmessige oppgraderinger på kr. 56 mil. inkl. mva. Oppgraderingsmidlene er investeringsmidler som i hovedsak benyttes til oppgradering/rehabilitering av eksisterende anlegg. Av de 56 mill er det satt av kr. 10 mill til skolene og kr 2,5 mill til barnehagene for ombygginger og oppgraderinger som vil ivareta nødvendige tilpasninger i byggene, bl.a kr. 1,5 mill for påkommende behov til universell tilpassing. Budsjett er fordelt som følger: Område Vedlikehold (eks. mva) Mill. kr. Vedlikehold ordinære bygg Vedlikehold boliger 15,2 9,7 Sum vedlikehold eks mva 24,9 Område Investeringer (Inkl. mva) Mill. kr. Barnehager 3,5 Kultur & fritid 3,0 Ledelse organisasjon 0,5 Pleie og omsorg 4,0 Skole 15,0 Sosiale tjenester 6,0 DEKF ufordelte myndighetskrav Tekniske anlegg 4,0 Konvertering /fornybar energi 10,0 Andre enøk-tiltak 10,0 Sum oppgradering inkl mva 56,0 Planen fordeler seg på ca 370 planlagte tiltak. I planen er det satt av ca 12 % reserve for tiltak vi vet vil oppstå, men vet ikke hvor (Div tilpassninger i skole, barnehage, mindre universell tilpassinger, myndighetskrav, brudd i vannledningen ol). Budsjettet for slike planer er også basert på foreløpige anslag, og endelige kostnader vil først være klare etter anbud og sluttføring av de ulike tiltakene. Det kan det bli dyrere enn anslått og dette må også håndteres for å sikre de overordede rammer. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 5 av 12
Drammen Eiendom KF 2.1 Vedlikeholdsbudsjett fordelt på tiltak 2012 (tall eks mva) Vedlikeholdsbudsjettet er på kr. 24,9 mill. og er en økning på kr. 1,4 mill. fra 2011. Fordelingen av disse vedlikeholdsmidlene er som følger: 6,8 mill. til utvendig vedlikehold for å unngå følgeskader 6,2 mill. til innvendig vedlikehold for å utbedre slitasje og ivareta leietakers trivsel 2,2 mill. er avsatt til tekniske anlegg samt til havarier på vann/avløp og varmeanlegg 9,7 mill. til indre vedlikehold av boliger Indre vedlikehold av boligmassen skjer i hovedsak fortløpende i forbindelse med leietakerskifte. Budsjettet har hatt en økning som gjør det mulig å gjennomføre stadig nye vedlikeholdstiltak som også betyr mye for leietakers trivsel og opplevelse av arbeidsplassen. På noen år er det gjort en betydelig forbedring på vedlikeholdet, men det er fortsatt behov for et styrket vedlikeholdsbudsjett. 2.2 Investeringsbudsjett 2012 (tall inkl. mva) På investeringsbudsjettet er det innenfor oppgradering av bygningsmassen satt av kr. 56,0 mill. Kr. 32,0 mill. er avsatt til ombygginger, rehabiliteringer og oppgraderinger i form av bygningsmessige tiltak, nødvendig tilpassinger og universell utforming. Disse tiltak har et betydelig vedlikeholdselement i seg. Flere av tiltakene vil også ha energispareeffekt pga. isoleringstiltak, skifte til lavenergivinduer og øvrige tekniske tiltak. I 2012 settes ytterligere fokus på energi- og miljøtiltak og kr. 24,0 mill. er avsatt til teknisk oppgradering, enøk-tiltak og energikonvertering. Flere av tiltakene vil også gi bedre inneklima samt vedlikeholdmessig oppgradering av dårlige tekniske installasjoner. Mange av disse tiltakene har også utløst støtte fra Enova og EU på kr 6,5 mill. 2.3 Eksempler på vedlikeholdstiltak i driftsbudsjett 2012 2.3.1 Skoler For 2012 er det avsatt kr. 4,8 mill. til utvendige, innvendige og tekniske vedlikeholdstiltak, der kr. 2,2 mill skal brukes på innvendige tiltak. På Konnerud skole skal det legges nytt gulvbelegg og male pussede innvendige flater i gymsal. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 6 av 12
Drammen Eiendom KF 2.3.2 Helse- og omsorgsbygg For 2012 er det avsatt kr. 3,0 mill. til utvendige, innvendige og tekniske vedlikeholdstiltak. Det vil bli skiftet 2 stk avdelingskjøkken på Strømsø BSS. 2.3.3 Barnehager I vedlikeholdsplanen for 2012 er det avsatt kr.1,5 mill. Midlene fordeles etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. Dalegårdsveien BH vil få nymalt kledning. I denne sammenheng vil også en del panelbord bli byttet ut. 2.3.4 Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg På disse eiendommene er det avsatt kr. 3,5 mill. til vedlikehold av bygningsmassen. Det skal utføres flere vedlikeholdstiltak i Rådhuset i løpet av 2012. I Engene 1,skal blant annet skiftes ut 2 inngangsdører for personalet (mot Engene og Amtmann Blomsgate), foretas maling av kontor og bytte ut gammelt gulvbelegg i 4. etg, oppgradering av persienner mot Engene og Amtmann Bloms gate, ny papptekking på tak m/beslag, samt utbedring av belegningsstein på fortau. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 7 av 12
Drammen Eiendom KF 2.4 Eksempler på investeringstiltak 2012 (tall inkl. mva) 2.4.1 Skoler Det er avsatt kr. 15 mill. i investeringsbudsjettet til oppgradering av skolene. Rehabilitering av tak, ombygging av toaletter, fasaderehabilitering og utskifting av vinduer vil her være sentrale investeringstiltak. Ved Vestbygda skole skal dusjanlegg til jenter oppgraderes. 2.4.2 Helse- og omsorgsbygg Det er avsatt kr. 4,0 mill. i investeringsbudsjettet til tiltak på byggene. Innvendig oppgradering av pasientbad og kjøkken, samt utskifting av vinduer og utvendige dører er noen av tiltakene. På Gulskogen BSS vil det bli byttet vinduer, dører og balkongdører. Det vil også bli ny solavskjerming, samt at det vil bli skiftet til nye lavtempererte panelovner. 2.4.3 Barnehager Det er avsatt kr. 3,5 mill. i investeringsbudsjettet til barnehagene. På Svensedammen barnehage vil det bli utført etterisolering av loft og oppgradering av kanalanlegg for ventilasjon. Det vil også bli ny platting rundt barnehagen. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 8 av 12
Drammen Eiendom KF 2.4.4 Kultur og fritidseiendommer Her er det avsatt kr. 3,0 mill. til ulike utvendige og innvendige tiltak. Det er blant annet avsatt midler til oppgradering og maling av fasader, samt renovering/omlegging av tak. Det vi bli utført omfattende renovering av taket på Gilhus gård. 2.4.5 Boliger Her er det avsatt kr. 6,0 mill. til ulike utvendige og innvendige tiltak. Øvre Kiøsterudsgate 8 vil få tilleggsisolering av fasader, rehabilitering av telg, isolering av loft, nye vinduer, samt rehabilitering av tak. 3 HMS Brann og elektrosikkerhet Vi har ingen kjente, bygningsmessige branntekniske avvik. I forbindelse med brannvesenets tilsyn og DEKFs egen internkontroll, avdekkes det av og til feil og mangler som kan få betydning for helse, miljø og sikkerhet. Eventuele slike mangler er det satt av midler for å løse. Å ivareta sikkerhet er en prioritert oppgave. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 9 av 12
Drammen Eiendom KF 4 Energi og miljø i fokus / miljøfyrtårn 2012 4.1 Energitiltak I 2012 settes ytterligere fokus på energi og miljøtiltak, og kr. 24 mill. er avsatt. Disse midlene fordeler seg til teknisk oppgradering/ myndighetskrav, enøk-tiltak og energikonvertering. Teknisk oppgradering/ myndighetskrav Kr. 4 mill. er avsatt til myndighetskrav. Dette går på bl. a oppgradering av Gulskogen, Fjell, Konnerud bo- og servicesenter til lavtempererte ovner, av hensyn til både brannfare og personsikkerhet. Enøk-tiltak Kr. 10 mill. er avsatt til enøk-tiltak. Dette går i hovedsak til utskifting og oppgradering til behovsstyrte ventilasjonsanlegg med effektiv varmegjenvinning som også gir et tilfredsstillende inneklima. Energikonvertering Det er avsatt kr. 10 mill. til etablering av ny fornybar energi. Av dette beløpet vil det bli installert varmepumpeløsninger på henholdsvis Åskollen bo- og servicesenter, Brandengen skole og Åssiden skole, samt at Børresen skole vil bli tilknyttet byens fjernvarmenett. Åssiden skole har to oljefyringsanlegg som vil bli erstattet med moderne varmepumpeanlegg. 4.2 Støtteordning Enova/ EU-prosjekt I 2011 har vi søkt på midler fra Enova og EU og fått tilsagn på 6,5 mill. til energitiltak. Disse midlene vil i hovedsak bli benyttet i 2012. 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 10 av 12
Drammen Eiendom KF 4.3 Energi- og miljørapport I 2007 begynte DEKF å utarbeide egne energi- og miljørapporter for alle skoler, barnehager, bo- og servicesentre, kulturbygg og administrasjonsbygg. Denne årlige oppdaterte kartleggingen blir gjennomført internt og er en viktig del av vår energiledelse, samt at det danner grunnlaget for å kunne skape et godt inneklima gjennom riktig energibruk med de mest miljøriktige løsningene. For hvert bygg er det utarbeidet energi og miljørapporter som årlig revideres. Disse kartlegger energibruk og tilstand, og på den måten beskrives teknisk status og potensial. Rapporten er et dokument som våre leietakere mottar og er en viktig del av deres rapportering som miljøfyrtårn bedrift. 4.4 Miljøfyrtårn Energi- og miljørapportene er en del av vår energiledelse. Rapportene blir gjennomgått på våre årlige møter med virksomhetene, og de blir også benyttet av virksomhetene til blant annet å dokumentere eget energiforbruk i miljøfyrtårngodkjenningen år for år. DEKF ble sertifisert som miljøfyrtårnbedrift høsten 2010. 4.5 DEKF s Sentral Driftskontroll (SD) Drammen Eiendom KF har i alle år arbeidet med energisparetiltak bl.a ved å bygge ut et av Norges mest avanserte databaserte styringssystemer for bygg. Gjennom aktiv bruk av SDanlegget, med optimal overvåking, styring og regulering av behovsstyrte inneklimainstallasjoner, minimeres energibruken og dertil miljøutslipp fra DEKFs eiendommer. Det er derfor viktig at SD-teknologien stadig utvides og oppgraderes i eksisterende bygningsmasse og er en selvfølgelig del i nye prosjekter. SD-anlegg er nå installert i 75 av våre bygninger, og i løpet av 2012 er det planlagt å koble opp ytterligere 2 eksisterende bygg. Da vil alle relevante bygg være tilknyttet vårt SD-anlegg. Bildet viser DEKFs Sentral Driftskontrollanlegg (SD) som overvåker, styrer og regulerer varmesentraler, varmeanlegg, ventilasjonsanlegg, kjøleanlegg og forskjellige andre tekniske installasjoner i bygningsmassen. Systemet innbefatter også automatisk energiregistrering som gir grunnlag for god energioppfølging.( EOS) 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 11 av 12
Drammen Eiendom KF 4.6 Energioppfølgning (EOS) DEKF har installert et nytt moderne WEB-basert EOS-system. Dette er et viktig verktøy i forbindelse med vår energiledelse. EOS-systemet er satt i drift på samtlige skoler, bo- og servicesentre, barnehager og øvrige større bygg hvor energioppfølging er viktig. Et EOSsystem gir en systematisk og periodisk oppfølging av energibruken i det enkelte og sikrer at avvik raskt kan avdekkes og feil rettes, slik at byggene opprettholder et lavt forbruk. Hele bygningsmassen er registrert i systemet, men det gjenstår fortsatt noen måler-installasjoner og noen datamessige tilpasninger som blir ferdigstilt i 2012. 4.7 Energitiltak Den energien som er mest miljøvennlige er den som ikke brukes. Derfor fortsetter fokuset på enøk-arbeidet med fortsatt sterk vinkling på miljøaspektet. I 2012 vil vi fortsette jobben med å implementere EOS-systemet og SD-anlegget for ytterligere optimalisering av den tekniske driften. 27. januar 2011 Geir Andersen Teknisk leder 27.1.2012 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2012 Side 12 av 12