Fra vaktmester til driftsoperatør Erfaringer fra Drammen

Transkript

1 Fra vaktmester til driftsoperatør Erfaringer fra Drammen Teknisk leder Geir Andersen Drammen Eiendom KF.

2 Foredrag Fra vaktmester til driftsoperatør Erfaringer fra Drammen Hvordan definerer vi driftsoperatør? En vaktmester som kan betjene PC? I Drammen er driftsoperatøren et team

3 Kommunal eiendomsforvaltning Hva er vår rolle? Hvem er vi til for? Brukerne av byggene. Slik at de kan ha fokus på egen kjernevirksomhet. Skattebetalerne. Ivareta verdier og ha lave årskostnader. Drifte effektivt og kostnadsoptimalt

4 Eiendomsforvaltning i det offentlige krever langsiktig tenking Men det er forskjell mellom kommunene, det finnes kommuner som tenker langsiktig. Kan du nevne noen? Dagen etter kommer en e-post fra departementet. Drammen og Sørum blir nevnt som kommuner som tenker langsiktig. God eiendomsforvaltning krever kompetanse som tar tid å bygge fornuftig å ha det i egen organisasjon.

5 Fokus på kompetanse Mye flinke folk i kommunene, men det er et potensiale. på organisering og tilrettelegging. Målet må være motiverte, kompetente driftsoperatører med kundefokus. Mye enklere med færre folk.

6 Kompetanse som virkemiddel. Viktig del av omstillingsfilosofi. Den teknologiske utvikling gir muligheter, men krever kompetanse av de som skal drifte og utvikle bygg. Denne gode drifter bør ha Kundekompetanse ( Serviceorientert ) Fagkompetanse. ( VVS, EL, IT, BYGG ) Tverrfaglig prosesskompetanse. ( Forstå ) Produktkompetanse. ( betjene ) Driftskompetanse. ( reparatør - handyman) Dette krever dyktige team

7 Historikk Drammen Eiendom KF. Vedtatt etablert i Full operativ drift fra Byggherrefunksjon fra Renhold overtatt gradvis fra etter det ble outsourcet Innkjøp og kvalitetsikring. Noen års erfaring!! Liten og effektiv organisasjon

8 DRAMMEN EIENDOM KF Kommunens eiendomsforvalter Eier m2 21 Skoler 25 Barnehager 7 Bo - servicesentere 3 Idrettsbygg 2 Isbaner Rådhus Drammensbadet Drammen teater Bydelshus, hytter 1100 boliger m.m Sentraliserte dataverktøy Adm. / Støtte 5 STYRET 7 Daglig leder Drift-/ Vedlikehold 16 Prosjekt 5 Marked 3 Bolig 8 Samtlige bygg tilknyttet energi og miljøsentral eks boliger, hytter

9 Drammen Eiendom KF m2 bygg Drift og vedlikehold avdeling Sikre gode løsninger på nye bygg. Teknisk leder. 1 Drift sekretær 1 Renhold/innkjøp SD / EOSanlegg Vedlikehold / rehab ingeniører 2 personer Byggdrift Amb. Driftpersonel 5 driftsansvarlig 2 driftsmedarbeider Teknisk anlegg driftsingeniører 3 personer Effektiv organisasjon fokusert på kompetanse / spesialisering / samhandling.

10 Delt i geografiske team - roder Rode geografisk Drift Vedlikehold Teknisk 1. Bragernes Dag Christina Rune 2. Åssiden Tor Egil Christina Rune 3. Gulskogen, Strømsø Helge Vidar A. Trond 4. Åskollen, Fjell, Strømsø Vidar H. Vidar A. Trond 5. Konnerud Thomas Christina Trond Roder er også fundament i innkjøps/rammeavtaler organisering

11 Bygge rode 4 22 bygg, m2 DEKF Funksjon Adresse BTA Fjeld barneh. Barnehage Fjellsveien Fjellhagen barneh.(inkl Mellom-Fjell) Barnehage Laurits Grønlands vei 25 og St.Hansberget barneh. Barnehage Tors Vei Nordbylunden barnehage Barnehage Nordbyvn. 57B 536 Fjell bo- og servicesenter Bo- service senter Lauritz Hervigs vei Åskollen bo og servicesenter Bo- service senter Nordbyveien Fjell Ungdomskafe Kafe Laurits Grønlands vei Fjell bydelshus Kultur Laurits Grønlands vei Kobbervik barnehage Barnehage Kobbervikveien Fjell Legesenter Legesenter Lauritz Hervigs vei Killingen Leirskole Killingholmen, 3070 Sande 564 Lyngveien 10 Spesial bolig Lyngveien Colletsgt 10 Privat drift Colletsgt Fjell Serviceboliger PU - Bolig Kleivene Galterud skole Skole Solsvingen Åskollen skole Skole Tverrliggeren Skoger skole Skole Gundesølina Strømsø skole Skole Telthusgata Frydenhaug skole Skole Frydenhaugveien Brandengen skole Skole Iver Holters Gate Fjell skole Skole Lauritz Hervigs vei Marienlyst skole Skole Schwartsgt

12 Drift og vedlikeholdsteam rode 4 Planlegger vedlikehold og rehab prosjekt Internkontroll uteanlegg Kunde Fjell Skole v/ rektor Primærkontakt. Daglig drift & Internkontroll. 22 bygg Planlegger Tekn. vedlikehold rehab prosjekt enøk, tekn drift og SD anlegg Vidar Askelund Vedlikeholdsansv Vidar Hemsborg Driftansvarlig Teamleder Teknisk leder Geir Andersen Trond Haugan Teknisk ansvarlig

13 Drift tekniske anlegg Bygningsdrift inne/ute Utenomhus Drift - kr 31 mill Driftansvarlig følger opp på byggene reparerer /bestiller Driftansvarlig tar internkontroll Teknisk ansvarlig ivaretar teknisk drift mye fra SD-anlegg, men har også oppfølging på anlegg og bestiller. Vedlikeholdsansvarlig lager plan utenomhus drift, og rapportering eksternkontroll HMS. Prøver å minimalisere adm.arbeid på driftansvarlig. Teamarbeid med klare ansvar

14 HMS Brann Elektro Legionella Radon Driftsansvarlige innhenter prøver,tar internkontroll Vedlikeholdsansvarlig tar adm.arbeid, rapporterer og systematiserer. Teamarbeid med klare ansvar

15 Renhold - kr 37 mill Opprinnelig ansatt på virksomhetene Så ble alle flyttet til en kommunal entreprenørbedrift - Drammen Drift Ble så besluttet konkurransenutsatt Delt opp i andeler 20/40/40 % over noen år. Drammen Eiendom gjennomførte dette. Gradvis overtok Drammen Eiendom KF ansvaret når det ble ekstern leverandør. Vi har fullt ansvar nå, og styrer vi dette med 0,7 årsverk

16 Vedlikeholdplan Styrebehandles i februar. Totalt 72 mill 418 planlagte tiltak 12 sider generell info 19 sider konkrete tiltak

17 Vedlikehold kr 18 mill Rehabilitering - kr 54 mill Tekniske anlegg Bygning Inne/ute Utenomhus Vedlikeholdsansvarlig lager plan. Driftansvarlig bidrar med tilstandvurdering og oppfølging ute. Teknisk ansvarlig definerer behov og lager plan Teamarbeid med klare ansvar

18 Årshjul, vedlikehold /rehab Felles Befaringer Des Foreløpig plan 1/1 Gjennomgang leietagere Styrebeh. DEKF Kunde møter Medio februar Tertial 3 Planlegging er en kontinuerlig prosess - kjente tiltak - nye tiltak Tertial 1 Revidering Revidering og sommerplaner Tertial 2

19 Teknisk drift / vedlikehold/ rehabilitering SD og EOS systemer Varmesystemer Ventilasjonsanlegg Varmepumpe anlegg Elektro - Lys & Varme Brannvarslingssystemer Innbruddsalarmer / Video Teknisk ansvarlige har ansvar for planlegging / gjennomføring Driftansvarlig tar bestilling av mindre tiltak. ( lys /panelovner) Teamarbeid med klare ansvar

20 Drammen Eiendom KF Kommunens eiendomsbedrift. Viktige dataverktøy Energi og miljøsentralen SD anlegg EOS-system Alarmsentral Brannvarsling FDV- system Samtlige bygg (81) styrt av dyktige energipiloter. Fremtidens bygg krever databasert drift med god kompetanse

21 Våre Passivhus. Marienlyst skole ( fra 2010 ) Fjell Barnehage( fra 2010 ) Demensboliger ( fra 2013,mars) Frydenhaug skole (Fra 2014, aug) Konnerud skole, nybygg under bygging, samt mange på lavenerginivå

22 Marienlyst skole Norges første passivhus skole Tilknyttet Norges største solfangeranlegg

23 Energibruk Marienlyst skole 2012 Måler alle energi poster

24 Marienlyst nærvarmenett leverer ca 2,2 mill kwh solenergi i året Marienlyst skole Leveranse av varme fra skolen til badet Norges største solfanger m2 Marienlyst nærvarmenett. Solvarme til bygg og anlegg. Vinner av 2. plass - Nordisk energikommune.

25 Miljø og klimafokus i hverdagen Brandengen skole EU- Forskningsprosjekt 4 mill fra EU 3. Pris Årets lokale klimatiltak i Norge Energimål 81 kwh/m2 16 større VP - installasjoner Fra 1914 Ark. Arnstein Arneberg

26 Brandengen skole Energileveranse via varmepumpe Kortreist energi boring etter det grønne gull

27 Oppfølging varmepumpe NB: Måle COP

28 Brandengen skole - COP EOS system

29 Solenergi - Skoger skole Varmepumpe & Solpaneler Solenergi til tappevann og lading av brønner. Varmepumpe med 5 stk 500 m brønner

30 Energi fra solpanel Skoger skole. Ukentlig leveranse 2013 Leveranse frem til kwh ( 270 kwh/ m2 solpanel)

31 Frydenhaug skole Mål 37 kwh/m2 Solfanger Passivhus 150 m2 solfangere Varmepumpe med energibrønner Behovsstyrte ventilasjon, varme og lyssystemer.

32 Spaghetti Hvordan sikre feilfrie koblinger? Hvem sitter med problemet når bygget fusker? Driften!!!

33 Detalj - Teknisk rom Frydenhaug skole Ventilasjon, varmepumpe, akkumulatortank sol, el-kjel Alt skal dimensjoneres riktig spille riktig sammen - uten feilkoblinger! Og etterpå skal det driftes riktig!!!

34 Innsparing ved omstilling Effektivisering tidsbruk drift & vedlikehold Sette ut renhold Innsparing redusert kjøp av service egen kompetanse Energisparing og driftsinnsparing p.g.a økt kompetanse og etablering av SD / EOS Innsparing p.g.a økt kompetanse nybygg med kvalitet årskostnader.

35 Kvalitetsresultat etter endring Full oversikt over byggmasse. Full oversikt tekniske anlegg og økt kvalitet på teknisk drift. Full oversikt over tilstanden på byggene som gir bedre prioritering og mer effektiv vedlikholdsgjenomføring ( etterslepp borte). Full oversikt over utenomhus anlegg ( kart ) og økt kvaliteten på utenomhusdrift. Full kontroll på brannvern / internkontroll. Sentral driftskontroll på samtlige bygg. Gode dataverktøy for internkontroll/planlegging En effektiv organisasjon har gjort dette mulig.

36 Takk for oppmerksomheten