Arkivsak-dok. 14/06469-10 Saksbehandler Ena Selimotic Saksgang Møtedato Utvalg for plan og kommunalteknikk 16.02.16 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR LAHELLE VEST - 1. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12 10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Lahelle Vest, med tilhørende plankart datert 21.12.15, og med tilhørende bestemmelser datert 21.12.15, ut til offentlig ettersyn. Med henvisning til saksfremlegget forutsetter rådmannen at forslagstiller/tiltakshaver bekoster nødvendige manglende undersøkelser av truede arter/rødliste arter og fremmede arter innenfor planområdet før planforslaget kan sluttbehandles. Vedlegg 1. Dokumentliste, datert 27.01.16 2. Oversiktskart, datert 08.12.15 3. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Lahelle Vest, plankart, datert 21.12.15 4. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Lahelle Vest, reguleringsbestemmelser, datert 21.12.15 5. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Lahelle Vest, planbeskrivelse, datert 19.01.16 6. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Lahelle Vest, ROS-analyse, datert 02.03.15 7. Illustrasjonsplan, datert 01.12.15 8. Merknader ved varsel om oppstart samlet 9. Geoteknisk datarapport, Multiconsult, datert 16.02.15 10. Områdestabilitet, geotekniske beregninger og vurderinger, Multiconsult, datert 21.04.15 11. Tredjepartskontroll av Multiconsults utredningsrapport for Lahelle Vest, NGI, datert 03.04.15 12. Miljøteknisk grunnundersøkelse, datert 09.12.14 13. Sjekkliste for reguleringsplanlegging, datert 09.11.15 14. Sol skygge illustrasjoner, datert 18.08.15 1
2 15. Snitt, datert 01.12.15 16. Rapport Naturmangfold, datert 15.01.16 17. Kommuneplanens arealdel - bestemmelser og retningslinjer Tiltakshaver: Forslagstiller: JM Norge JM Norge Viktige punkter i saken: Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur og anlegg. Det er i dag et stort næringsbygg innenfor planområdet. Bygget er mellom 9 og 10 meter høyt. Utredninger i forbindelse med planarbeidet: planfaglige vurderinger, ROS analyse, miljøteknisk undersøkelse (forurensning), geoteknisk undersøkelse og rapport om naturmangfold. I område B1-B3 kan det oppføres eneboliger, rekkehus, tomannsboliger, flermannsboliger, atriumhus. I område BB1-BB3 kan det oppføres blokkbebyggelse med parkering i underetasjen. I området BB3 kan det alternativt bygges samme type boligbebyggelse som på B1-B3 på hele eller deler av tomten. Planforslaget er ikke i konflikt med kommuneplanens arealdel (2014-2025). Planområdet er regulert til industriformål i gjeldende reguleringsplan Lahelle Industri. Oppstartsmøtet ble gjennomført 29.10.2014. Varsel om oppstart ble sendt ut 19. november 2014 med frist for innspill 31.12.2014. Samtidig ble det varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Det kom inn totalt 6 innspill. Det er gjennomført en vurdering av naturmangfoldet i området, basert på bilder fra planområdet. Fremmede arter skal kartlegges i feltsesong. Administrasjonen forutsetter at forslagstiller/tiltakshaver gjør registreringer av truede arter/rødliste arter før sluttbehandling. Planområdet består av sterkt menneskepåvirket areal uten særlige naturverdier. Vegetasjonen kan betegnes som skrotemark. Ingen naturtypelokaliteter er registrert i området. De planlagte blokkene i nordre del av planområdet får byggehøyder som overstiger dagens næringsbygg. Området med småhusbebyggelse får lavere tetthet mens blokkbebyggelsen får tilsvarende høyere tetthet. Det er nødvendig å etablere noe høyere blokkbebyggelse i planområdet for å ivareta kravet om 4 boliger per dekar i overordnet plan. Det tillates bygninger på tak til eventuelt ventilasjonsanlegg. Det tillates etablert takterrasse, med tilhørende heis- og trappehus. Bygninger til ventilasjon, heis / trappehus på tak tillates maks 3,5 m over maksimalt byggehøyde, og skal tilsammen utgjøre mindre enn 10 % av takflaten.
3 JM Norge foreslår å sette minimumskrav til parkeringen for bil og sykkel, og dermed åpne for mer parkering enn retningsgivende parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel. Plankartet viser 2 nye lekeplasser innenfor planområdet. Lekeplassene ligger på hver sin side av vegen OV2 slik at alle boligene har kort avstand. Krav til uteoppholdsareal i kommuneplanens arealdel er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Saksframlegg 1. Planforslagstillers planbeskrivelse Planområdet ligger på Vestsiden i Porsgrunn kommune, mellom Lahelle brygge og Vestheimvegen. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur og anlegg, og det vises til planforslagsstillers planbeskrivelse og øvrige vedlegg for detaljer/beskrivelser av planforslaget, samt innkomne merknader til varslingen. Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av og fremmes på vegne av JM Norge. Planforslagets navn er Lahelle Vest. 2. Administrasjonens kommentar til innkommende merkna der i varslingsperioden I forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet har det innkommet innspill fra til sammen 6 instanser, organisasjoner og naboer. 4 er fra offentlige myndigheter, 0 fra ideelle organisasjoner/foreninger og 2 innspill fra naboer. I planbeskrivelsens kapittel 6 (vedlegg 4) gjengis disse med forslagstillers kommentarer om hvordan disse innspillene er hensyntatt i planforslaget. I sakens vedlegg 8 gjengis innspillene i sin helhet. Administrasjonen merker seg at det ikke foreligger innsigelse til oppstartsvarslingen. Administrasjonen mener at de innspill som forslagstiller/tiltakshaver har mottatt er grundig vurdert, kommentert og de er i stor grad tatt inn i reguleringsplanforslaget. Administrasjonen har kommentarer til enkelte av uttalelsene, de øvrige er tatt til orientering. Administrasjonens kommentarer til Fylkesmannens uttalelse, datert 18.12.14: Det er gjennomført en vurdering av naturmangfold innenfor planområdet. Vurderingene er gjort basert på bilder fra planområdet. Eksisterende baser som Naturbasen og Artskart er også sjekket ut. Vegetasjonsområdet kan betegnes som skrotemark eller kunstmark. Ingen naturtypelokaliteter er registrert i området. Fremmede arter skal i følge planbeskrivelsen kartlegges i feltsesong. Dette er ikke gjort, da planforslaget er utarbeidet etter sesong. Sannsynligheten for at området har vært naturtypekartlagt er liten, ergo mangler kunnskapsgrunnlaget for funn av mulige rødlistearter i området. Administrasjonen forutsetter derfor at tiltakshaver/forslagstiller bekoster kartlegging av rødliste arter/truede arter før sluttbehandling av planforslaget.
4 Naturmangfoldslovens 8-12 er vurdert i planforslaget. I 8 om kunnskapsgrunnlaget bør det stå tydelig at undersøkelsene er basert på bilder av planområdet og ikke feltundersøkelser. Administrasjonen merker seg at planforslaget legger opp til en fortetting på minst 4 boliger per dekar, i tråd med krav i overordnet plan. Krav til uteoppholdsareal i kommuneplanens arealdel er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Administrasjonens kommentar til uttalelse fra Lahelle Brygge Sameie v/ styreleder Hans Fjære Øvrum, datert 08.12.14 Området med småhusbebyggelse får lavere tetthet mens blokkbebyggelsen får tilsvarende høyere tetthet. Det er nødvendig å etablere noe høyere blokkbebyggelse i planområdet for å ivareta kravet om minst 4 boliger per daa i kommuneplanens arealdel (2014-2025). Administrasjonens kommentar til Telemark fylkeskommunes uttalelse, datert 20.11.14 Planforslaget legger til rette for den fortettingen det er krav om innenfor planområdet. Lekeplassene er skjermet fra de største gatene. Siden lekearealene ligger inn mot atkomstvegene FV1 og FV2, vil de bli sikret mot kjørearealer med vegetasjon eller gjerder. 3 Administrasjonens vurdering av reguleringsforslaget Generelt: Innenfor planområdet er det i dag et stort næringsbygg som er cirka 3 etasjer høyt. I dag leier Telebryggen lokaler og uteareal til sin virksomhet. Tidligere har dette bygget blitt brukt som forretning og lager for rørgrossister, Ahlsell og Stavanger Rør. I løpet av de siste 50 årene har området Lahelle utviklet seg med industri og næringsområder men også med fortetting av boliger. Frem til de siste 5 årene har det vært mye næringsvirksomhet på Lahelle, med virksomhetene Holt Risa, Stavanger rør og Norrøna fabrikker. Flere av nærings og industriområdene er nå i ferd med å konverteres til bolig. Dette planforslaget legger til rette for en transformasjon av eksisterende næringsområde til nye boliger i et nærmiljø som i dag i stor grad består av bolig. Det er lagt opp til en variert boligsammensetning som åpner for: eneboliger, rekkehus, tomannsboliger, flermannsboliger, atriumhus og blokkbebyggelse. Gjennomføringen av planforslaget vil gi en estetisk heving av området og vil heve kvaliteten for bydelen, naboer og opplevelsen av området fra østsiden av Porsgrunnselva. Denne transformasjonen er i tråd med kommunens intensjon gjennom kommuneplanens arealdel. Trafikksikkerhet: Den interne vegen OV2 etableres med fartsdempende tiltak som kan bidra til å forhindre unødvendig gjennomkjøring innenfor planområdet. I alle kryssområder innenfor området er det regulert inn siktlinjer som skal sikre trafikksikre kryss. Trafikken til planområdet blir fordelt fra Storvegen og Plassen. All beboerparkering til
5 blokkbebyggelsen skal løses direkte fra vegen Plassen og ledes ikke inn i boligområdet. Utbyggingen vil medføre noe mer trafikk til de nye boligene men tungtrafikken vil forsvinne når området blir transformert til bolig. Det er ikke spesielt trafikkerte veger i nærområdet og skolevegen vurderes som trygg. Det er etablert krysningspunkt med opphøyde gangfelt og fortau langs de største vegene. Administrasjonen har drøftet planforslaget med barne- og ungdomsrepresentanten i Porsgrunn kommune som er fornøyd med at trafikksikkerhet er tilstrekkelig belyst og ivaretatt i planforslaget. Trafikksikkerhet er, slik administrasjonen vurderer det, ivaretatt i planforslaget. Byggehøyder: Boligblokkene i nordre del av planområdet får byggehøyder som overstiger dagens eksisterende næringsbygg. Denne delen av planområdet har høyere tålegrense i forhold til byggehøyder, både på grunn av det stigende terrenget fra elva og opp til bebyggelsen på vestsiden av Vestheimvegen, og bebyggelsen som er under planlegging / oppføring ned mot elva (Lahelle sør). Den nye regulerte småhusbebyggelsen vil samspille godt mot den eksisterende småhusbebyggelse på Lahelle brygge. Som tidligere nevnt er det stilt krav om minimum 4 boliger per dekar, i kommuneplanens arealdel, innenfor planområdet. Det gir en tetthet på minimum 75 nye boligenheter. Småhusbebyggelsen får lavere tetthet mens blokkbebyggelsen får høyere tetthet. Det er behov for å etablere område med noe høyere bebyggelse i planområdet for å ivareta kravet til tetthet. Løsningen som er valgt er et forsøk på å tilpasse regulert bebyggelse til eksisterende omkringliggende bebyggelse og å følge opp krav om minst 4 boliger per dekar. Slik administrasjonen ser det er hensynet til omkringliggende bebyggelse godt ivaretatt. Konstruksjoner/påbygg til ventilasjon, heis / trappehus på tak tillates maksimalt 3,5 meter over maksimalt byggehøyde og skal tilsammen utgjøre mindre enn 10 % av takflaten. Det står i reguleringsbestemmelsene at ventilasjonsbygg skal løses slik at det ikke skaper unødvendige negative virkninger for naboene. ROS-analysen Slik administrasjonen ser det er ROS-analysen korrekt utarbeidet og det er som ventet bra å se at området ikke er belastet med uakseptabel risiko på de farer som er identifisert i analysen. Risiko- og sårbarhetsanalysen belyser godt hvilke ROSutfordringer som knytter seg til planområdet. Naturmangfold: Det er gjennomført en vurdering av naturmangfoldet i planområdet og vurderingene er basert på bilder. Naturbasen og Artskart er også undersøkt. Som tidligere nevnt er dette området utfylt på 1960-tallet og består av kraftig påvirket areal uten særlige naturverdier. Det kan betegnes som skrotemark eller kunstmark. Ingen naturtypelokaliteter er registrert i området.
6 Fremmede arter skal kartlegges i feltsesongen og det skal utarbeides en tiltaksplan for å fjerne fremmede arter og hindre spredning. Administrasjonen forutsetter at det blir utført kartlegging av truede arter/rødlistearter innenfor planområdet før planen kan sluttbehandles. En svakhet ved rapporten om naturmangfold er at vurderingene er basert på bilder av planområdet. Det er stor sannsynlighet for at området aldri har blitt naturtypekartlagt. Det er også lite trolig at det har vært vurdert om det kan finnes rødlistearter/truede arter i dette området. Ved en befaring i feltsesongen er det mulig å undersøke om det finnes rødlistearter/truede arter innenfor det aktuelle planområdet. Eventuelle funn vil ha betydning for hvilken vegetasjon som eventuelt skal bevares innenfor planområdet og planforslaget må justeres etter dette. Naturmangfoldlovens 8-12 er vurdert i planforslaget. Administrasjonen ser det som en fordel at det i 8 om kunnskapsgrunnlaget står tydelig at undersøkelsene er basert på bilder. Reguleringsbestemmelser: Planforslaget foreslår flere bilparkeringsplasser per bolig enn det som er anbefalt i retningslinjene til kommuneplanens arealdel (2014-2025). Retningslinjene er ment som veiledning ved utarbeiding av reguleringsplaner og skal legges til grunn for arealplanlegging. Tiltakshaver har argumentert for antatt behov og foreslår at det innarbeides minimumsgrenser i bestemmelsene. Administrasjonen er av den oppfatning at områdets sentrale beliggenhet i bybåndet nær sentrum mm tilsier at retningsgivende parkeringsnorm i arealdelen kan legges til grunn. Endelige krav til parkering vedtas etter høring ved sluttbehandling. 4 Rådmannens konklusjon Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget, slik det foreligger, på en god måte følger opp målsettinger og intensjoner i overordnede føringer og planer. Området er med sin sentrumsnære plassering nær elva et attraktivt boligområde i Porsgrunn, og de krav til tetthet og utnyttelse som er satt i planen bygger på en hensiktsmessig måte opp under vedtatt arealstrategi og målene satt i samfunnsdelen for en fremtidsrettet byutvikling. Med bakgrunn i ovenstående kommentarer og vurderinger anbefaler rådmannen at forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Lahelle Vest legges ut til offentlig ettersyn slik det fremgår av innstillingen.