Arkiv: K2 - L12, PlanID - 0462 Vår ref: 13/2749-10 Journalpostid: 14/6862 Saksbeh.: Anita Helstrup PLAN 0462.00: DETALJREGULERING FOR BOLIG VED KRYSSET ARNE GARBORGS VEG OG ROSSELANDSVEGEN Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 017/15 24.03.2015 Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljregulering for bolig ved krysset Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen, Bryne plan 0462.00 datert 02.02.15, med tilhørende bestemmelser datert 20.11.14, revidert den 02.02.15, ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. 2. Rådmannens anbefalinger i saken innarbeides til 2. gangs behandling. 3. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Forslag frå Michael Evans, Sv: Planen reduseres til maks 3 etasjer. Framlegget vart vedtatt med 7 røyster, medan forslaget frå Michael Evans fekk 2 røyster og fall (Sv, Ap). LOK-017/15 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljregulering for bolig ved krysset Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen, Bryne plan 0462.00 datert 02.02.15, med tilhørende bestemmelser datert 20.11.14, revidert den 02.02.15, ut på høring og offentlig ettersyn.
Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. 2. Rådmannens anbefalinger i saken innarbeides til 2. gangs behandling. 3. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
PLAN 0462.00: DETALJREGULERING FOR BOLIG VED KRYSSET ARNE GARBORGS VEG OG ROSSELANDSVEGEN SAKEN GJELDER Sjo Fasting AS fremmer på vegne av Tomtespesialisten AS, forslag om boligutbygging i krysset ved Arne Garborgs veg og Rosselandsvegen på Bryne. Eiendommen har tidligere hatt planteutsalg, og det står i dag drivhus og konstruksjoner knyttet til denne virksomheten på eiendommen. SAKSGANG Varsel om planoppstart 31.01.2014 Planforslag mottatt 06.02.2015 1. gangs behandling i Lokal utvikling 24.03.2015 Planlagt fremdrift: Offentlig ettersyn Mars- april/mai 2. gangs behandling i Lokal utvikling 25.08.2015 Godkjenning i kommunestyret 08.09.2015 Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen i november 2012. I mars 2013 ble første arbeidsmøte mellom kommunen og forslagsstiller avholdt. I etterkant av dette kom kommunen med skriftlig tilbakemelding om at presentert forslag med 14 boenheter innenfor byggeområde ble vurdert som noe høy utnyttelse, at blokken kunne oppleves som dominerende på tomten, samt at prosjektet fra gateplan ville oppleves som høyere enn føringer i sentrumsplanen åpner for. Kommunen har vært i dialog med naboer til planområdet, både vedrørende innkjøring og forholdet til lekeplass, samt mht. tilkomst for naboeiendom, og har anbefalt forslagsstiller dialog med naboer. Kommunen var og fasilitator for et dialogmøte mellom forslagsstiller og nabo på gnr. 2 bnr. 237 i mai 2014, for mulig samordning om utnytting av areal. Dette førte ikke frem. I januar 2015 ble det avholdt overleveringsmøte med forslagsstiller for å gå gjennom det innsendte materialet, og hvor uklare løsninger ble kommentert. Planforslaget ble mottatt 06.02.2015. GJELDENDE PLANER Regionalplan Jæren 2013-2040 (RpJ) Bryne er et kommunesenter på Jæren og regnes som regionalt næringssenter med høy urbaniseringsgrad. Bryne defineres som områdetype Senterområde, med føring om 6-12 boliger pr daa, og 70-160 % BRA. Anbefalinger om tetthet er avhengig av størrelse, utforming og kvaliteter i nærområdet. Størrelse på minste felles uteoppholdsareal er satt til MUA 30 m2.
Kommunedelplan for Bryne 2007-2018 Planområdet er i kommunedelplan for sentrum vist som BU21 og bymessig utbygging. Innenfor dette formålet skal det være hovedsakelig boligformål, men med innslag av kontor, småverksted og detaljhandel med salgsflate på inntil 1000 m2. Leke- og oppholdsareal skal ha en skjermet plassering, ikke være nordvendte og ha sol ved jevndøgn kl. 15.00 på 50 % av arealet. Minste uteoppholdsareal er 25 m2. I tillegg skal hver boenhet ha privat uteoppholdsareal på min. 4 m2. I registreringskart med anbefalte høyder er det lagt inn 3 etasjer og inntrukket 4. etasje, målt med henholdsvis 11 og 14 meter. Plan 0098.00, Arne Garborgs veg frå jernbanen til Kong Haakons veg. Vedtatt 18.04.1989. Regulert til bolig med ti meter byggegrense fra fortau. Intern vei er vist som kommunal, og det er tegnet inn to boliger. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger i innkjøringen til Bryne sentrum, omkring 600 meter vest for kollektivt knutepunkt. Tomten er i dag planert etter tidligere bruk som plantesenter, og ligger relativt høyt i forhold til Arne Garborgs veg. Planen åpner for å rive eksisterende bygninger, og erstatte disse med en blokk. Det er planlagt 14 boenheter fordelt på 3 etasjer med en inntrukket 4. etasje, målt fra innkjøring til tomten. Det er planlagt delvis nedgravd parkeringskjeller med nedkjørsel i øst, samt parkering langs adkomstvei. Totalt 16 parkeringsplasser. Lek er regulert innenfor lekeareal mellom tomannsboliger i sør. Deler av eksisterende veiareal omreguleres til gatetun for å binde sammen lekeareal og uteoppholdsareal i vest. Felles uteareal er fra forslagsstiller foreslått i svingen mot Rosselandsvegen. Boenhetene skal ha trinnfri adkomst og uteområder skal være universelt utformet. Tilkomst til blokk fra gate er løst med rampe. Barnetråkk-undersøkelse viser at barn finner det skummelt å sykle inn på området i dag. Det reguleres inn fortau fra blokken ned til eksisterende gang- og sykkelvei langs Arne Garborgs veg. Forslagsstiller viser til at trafikkmengde ikke forventes å generere noe mer trafikk enn den bruken som dagens planteutsalg har medført. Vei som blir brukt til innkjørsel er 4 m bred og vurderes av forslagsstiller til å være dimensjonert til å tåle en høyere trafikkbelastning enn dagens situasjon. Innkomne merknader Det kom inn 5 merknader til varsling av planen. Merknadene er oppsummert og kommentert, se vedlegg 4.
VURDERING Etter rådmannens vurdering er planforslaget innenfor de regionale føringer om utnyttelse, samt føringer i kommunedelplanen om høyde. Blokkbebyggelsen gir rom for økt utnyttelse og boenheter, og lekeplassen vil gis en oppgradering som gir noe positivt igjen til nabolaget. Prosjektet er omtalt som å gi økt urbanitet, og forslagsstiller tar utgangspunkt i dette ved å etablere en blokkbebyggelse. Samtidig er rådmannen noe skeptisk til hvordan det helhetlige uttrykket vil stå i forhold til nabobebyggelsen, og tomtens naturlige terrengforskjell. Etter rådmannens vurdering fremstår prosjektet, ut i fra føringer i plankart og bestemmelser, ikke i stor nok grad tilpasset tomt og plassering. Boligblokken vil oppleves høyere fra Arne Garborgs veg enn anbefalinger i kommunedelplanen for sentrum. Høyde er målt fra adkomstvei, og tomtens høydeforskjell i forhold til hovedveien vil dermed bidra til et mer dominerende uttrykk. Rådmannen har forståelse for ønske om å sikre fleksibilitet i planforslaget. Planen skal gi rammer for utbygging. Samtidig vil det på en så liten tomt være begrensede muligheter for dette når en velger å legge seg på en høy utnyttelse. Rådmannen anbefaler likevel at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn og høring, og at anbefalinger omtalt i saken innarbeides til 2. gangs behandling. Forslagsstiller bes redegjøre ytterligere for hensyn til disponering av veiareal og omtalte forhold rundt byggegrense, og fremvise tett samordning mellom plankart/bestemmelser og løsninger vist i illustrasjonsmateriale. Utnyttelse Det tillates inntil 14 boenheter innenfor planområdet på 1680 m2. Dette gir en utnyttelse på 8,3 boliger per daa. Tillatt BRA er 114 %. Etter rådmannens vurdering er utnyttelsen høy for denne delen av Bryne, men ligger innenfor anbefalte føringer i RpJ. Plassering på tomt høyde, bokvalitet og estetikk Forslagsstiller viser til at høyden er med på å markere inngangen til sentrum, og at det planlegges 3 etasjer med inntrukket 4. etasje. I møter med forslagsstiller har det vært en felles forståelse om at sentrumsplanen skal følges. Samtidig er det i skriftlig tilbakemelding påpekt ovenfor forslagstiller at opplevd høyde fra Arne Garborgs veg ville være 5 etasjer, og at dette ville kunne virke dominerende på tomten. I føringer for sentrumsplanen vises det til en høyde på 11 meter for 3 etasjer og 13 meter for 4 etasjer. Forslagsstiller har valgt å beholde valgt løsning i innlevert planforslag, målt i fra adkomstvei, og blokken vil være i underkant av én meter over føringer i sentrumsplanen målt
fra adkomstvei. Rådmannen anbefaler derfor at parkeringskjeller senkes ytterligere frem til 2. gangs behandling. Dette vil i tillegg kunne styrke forslagsstillers intensjon om å benytte tak på parkeringskjeller aktivt ut i felles uteoppholdsareal. I tillegg vil en kunne redusere omfanget av rampe i front på bygget, da det foreligger en nivåforskjell på halvannen meter mellom inngangsparti og inngangsdør. Bestemmelsene sikrer at bygget skal trekkes inn minimum 3 meter fra ytterste fasadeliv. Illustrasjonsmateriale viser at selv om bygningskroppen er trukket inn, vil balkonger som ligger oppå 3. etasje ikke oppleves som inntrukket for nabobebyggelsen, hvis det åpnes for innglassing eller overdekning. Rådmannen anbefaler derfor at utforming av balkonger spesifiseres ytterligere i arbeidet mot 2. gangs behandling. I planbeskrivelsen beskrives viktigheten av å vie spesiell oppmerksomhet til fasaden mot nord og utearealet ut mot Arne Garborgs veg. Rådmannen anbefaler derfor at forslagsstiller vurderer å trekke areal avsatt til heis, ytterligere inn i bygningsvolumet. Uteoppholdsareal Etter rådmannens vurdering er arealkrav for privat uteopphold sikret med balkong på 10 m2, og samlet sett 25 m2 MUA per boenhet. Forslagsstiller omtaler 220 m2 uteoppholdsareal med grillplass, og samlede uteareal på 470 m2. Effektiv regulert uteoppholdsareal i tillegg til lekeplassen, utgjør omkring 100 m2 vest for blokken. I planbeskrivelsen redegjør forslagsstiller for at blokken med parkeringskjeller vil være litt hevet, og at denne overgangen kan nyttes som et element i uteområdene, for eksempel legge til rette for sitteplasser og lignende. Dette er ikke omtalt, ei heller stilt krav til i bestemmelsene mht. opparbeiding og kvalitet i utforming av denne. Etter rådmannens vurdering vil parkeringskjeller være synlig 1,5 1 meter over bakken. En 1 meter høy kant som omkranser blokken, vil etter rådmannens vurdering være for høy til å tillegges kvalitet som sitte- og oppholdsplass. Etter rådmannens vurdering er bredden mellom byggegrense for blokk og renovasjon smal, sett i sammenheng med valgt skala, boligtypologi og hensyn til opplevelse av uteoppholdsareal.
Illustrasjonsplanen viser terrasser på første plan som går utover regulert byggegrense i sør. Rådmannen minner om at bestemmelsene sikrer at alle bygningsdeler skal ligge innenfor viste byggegrenser, hvorpå det ikke åpnes for at terrasser eller balkonger kan etableres utenfor byggegrensen. Rådmannen anbefaler derfor at i det videre arbeidet med detaljering av boligblokken, hensynstar fotavtrykket til parkeringskjeller og regulerte byggegrenser. I henhold til sol- og skyggeanalysene, kreves det transparent støyskjerm fra areal avsatt til renovasjon og langs svingen i vest, for å sikre nok sol på MUA i mars kl. 15.00, samt i mai kl. 18.00. Krav om transparente flater av hensyn til sol vurderes sikres i bestemmelsene. Barn og unge Etter rådmannens vurdering vil det være positivt for området at eksisterende lekeplass får en oppgradering. Etablering av gatetun vil bidra til å forsterke effekten av at kjøring foregår på de myke trafikantenes premisser. Det er regulert inn lekeplass i underkant av 100 m2, og bestemmelsene sikrer at området skal inneholde utstyr/apparater for både sandlekeplass og nærlekeplass i henhold til «Rettleiar Utomhusanlegg og Friområde» vedtatt i Time kommune 19.06.07. I det videre arbeidet mot 2. gangs behandling anbefales det at norm fra 2007, erstattes av føringer i «Norm for utomhusanlegg i Sør Rogaland», som forventes vedtatt i mai. Denne veilederen styrker hensyn til universell tilgjengelighet ytterligere med hensyn til anbefalinger om materialbruk. Rådmannen vil samtidig anbefale at det innenfor området tilrettelegges for differensiert opphold, slik at arealet kan bli en naturlig møteplass mellom gamle og nye beboere. Areal avsatt til lek hensynstar nabo, da denne har inn- og utkjøring hvor eksisterende eiendomsgrenser for lekeplass er i dag. Universell utforming Rådmannen vurderer at tilkomst med heis fra parkeringskjeller, samt rampe, sikrer adkomst til bolig. Samtidig viser rådmannen til anbefaling om å senke parkeringskjeller, da dette vil redusere omfang og lengde på rampe inn til boligblokken. Løsningen er akseptabel, jf. trinnfri adkomst, men i et helt nytt boligprosjekt på en liten tomt, er ikke gangadkomst via rampe en god arkitektonisk løsning. Rådmannen viser til anbefaling jf. kommende norm for lek, og anbefaler at denne innarbeides i utforming av utomhusplan. Ny norm for utomhusanlegg anbefaler støpt gummidekke for lekeareal og ikke grus, som forrige norm for utomhusanlegg fra 2007 åpnet for. I tillegg til universell tilgjengelighet, er dette et dekke som er holdbart og lett å vedlikeholde. I dialogmøte med nabo til lekeplassen, ble det også uttrykt ønske om annet underlag enn grus av hensyn til spredning av dette mot tilgrensende hus. Etter rådmannens vurdering sikrer bestemmelsene at universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp i uterom og skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede, herunder sikre adkomst til uteareal og lekeplass. Rådmannen stiller samtidig spørsmål ved den funksjonelle og praktiske tilgjengeligheten, jf. forslagsstillers løsning i
plankart, for gangsone mellom byggegrense for blokk og areal avsatt til renovasjon. I planprosessen har kommunen påpekt valgt regulert avstand i passasje mellom renovasjon og byggegrenser for bolig og parkeringskjeller. Det er i arbeidsmøte påpekt at formålsgrenser for parkeringsareal, vist opp mot byggegrense bolig, fremstår som uklare mht. kvalitet på avsatt areal vist som felles uteoppholdsareal. I etterkant av overlevering og arbeidsmøte i januar 2015, foretok forslagsstiller blant annet en endring av areal regulert til renovasjon, fra 7-19 m2, hvilket reduserte regulert bredde for passasje ytterligere. Forslagsstiller har valgt å beholde regulert byggegrense i sør med avstand 4 meter til vei, hvorav renovasjon og sideparkering inngår innenfor dette arealet. I illustrasjonsplan fremstår avstand mellom renovasjon og blokk større, men her avdekker stiplet linje (byggegrenser og delvis parkeringskjeller-topp) en mulig utfordring mht. nivåforskjeller. Forslagsstiller omtaler overskytende kant/tak til parkeringskjeller som element for uteområdene i planbeskrivelsen. Rådmannen anbefaler derfor at det i arbeidet frem mot 2. gangs behandling, i større detaljgrad redegjøres for forholdet mellom nivåforskjeller og gjennomgangspassasjer mht. regulerte grenser for blokkbebyggelse og parkering. Trafikk Etter rådmannens vurdering er det positivt at adkomst er lagt inn langs eksisterende vei. Innkjøringsvei ned til parkeringskjeller har en bredde på 4 meter avsatt i plankartet. Forslagsstiller har valgt å regulere kant vei i eiendomsgrense til nabo i øst. I planprosessen er det ovenfor forslagsstiller vist til at bredde på mur mot nabo i øst må være sikret innenfor eget planområde, jf. avsatt bredde på vei. I planbeskrivelsen skriver forslagsstiller at vei som benyttes til innkjørsel er 4 m bred, og således dimensjonert til å tåle en høyere trafikkbelastning enn dagens situasjon. Rådmannen anbefaler derfor at det til 2. gangs behandling synliggjøres sporingskurve for bil knyttet til bredde på inn- og utkjøring til parkeringskjeller, også sett i sammenheng med areal som utgår til mur. Rådmannen gjør samtidig oppmerksom på at ved opparbeidelsen av terrengmur mot nabo og etablering av parkeringskjeller, må trær på naboeiendom hensynstas. Parkering
Etter rådmannens vurdering er det akseptabelt med en parkeringsplass per boenhet, hvorav parkering for bevegelseshemmede kommer i tillegg. At denne er planlagt som felles, er etter rådmannens vurdering en god løsning. Samtidig anbefaler rådmannen at det spesifiseres i bestemmelsene at privat parkering per boenhet løses i parkeringskjeller. Bestemmelsene kan ikke stille krav til privatrettslig bruk, slik at om krav til privat parkering er knyttet til kjeller, vil parkering langs gate bli et tillegg. Det tilrettelegges for parkering for bevegelseshemmede i kjeller, og rådmannen minner om at det må tas hensyn til effektiv høyde på portåpning. I veileder for universell utforming fra Direktorat for Byggkvalitet, er det under tilleggsytelser en anbefaling om at portåpning til parkeringshus har minimum 2,5 m fri høyde. Rådmannen mener det er positivt at utendørs gjesteparkering omtales i planbeskrivelsen, men vurderer avsatt areal til å være knapt ihht. anbefalinger. Bredde på utendørsparkering er smalere enn anbefalinger i Byggforsk på 2,25 m. Lengde på avsatt plass er 5 meter. For funksjonell bruk bør det tillegges 0,9 meter manøvreringsareal mellom hver parkeringsplass. Rådmannen anbefaler at lengde og bredde justeres i plankart til 2. gangs behandling. Etter rådmannens vurdering er en sykkelparkeringsplass per boenhet utenfor blokken akseptabel. For å sikre funksjonalitet, anbefales det at bestemmelsen sikrer at sykkelparkeringen er låsbar. Rådmannen vil samtidig anbefale at forslagsstiller vurderer muligheten for ytterligere avsatt areal til dette formålet i parkeringskjeller. Støy Etter rådmannens vurdering sikres bestemmelsene om støy, ihht. Veileder T- 1442 fra Miljøverndepartementet; krav til støynivå på uteoppholdsareal. Rød støysone går i dag omtrent 9-10 meter inn på tomten målt fra fortau. Gul støysone er i rapport fra støykonsulent Sinus vist å gå halvveis forbi tomannsboliger i sør. I forslag fra konsulent er det tegnet inn støyskjerm med mellom 2-2,5 meter høyde. Bestemmelsene sikrer at støyskjerm skal opparbeides med innslag av transparente flater for å gi sollys inn på felles uteområde ihht. krav om sol i kommunedelplan for sentrum. Rådmannen anbefaler at det samtidig legges vekt på at gjenværende flater brytes opp for å unngå opplevelsen av en vegg mot Rosselandsvegen, og sett fra Arne Garborgs veg. Bygningsvolumet vil redusere støynivå for lekeplass og uteoppholdsareal til bebyggelsen i sør, og samtidig redusere støynivå for naboer i sør. Overvannshåndtering Det er sikret i bestemmelsene at det skal etableres system for fordrøyning av overvann fra området ihht. Time kommune sin kommunaltekniske VA-norm.
Renovasjon Etter rådmannens vurdering er plassering av renovasjon akseptabelt løst. Overleveringsmøte avklarte redegjøring om plassbehov, og avsatt areal ble økt fra 7 m2 til 19 m2. Forslagsstiller viser til at dagens løsning for nabobebyggelsen, er å plassere søppelspann ved trafo ovenfor tomten. Rådmannen ber samtidig forslagsstiller vurdere om justering av gjesteparkering får konsekvenser for renovasjon, og hvorvidt dette kan gi utslag i ytterligere samordning mellom nye og gamle beboere. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Rådmannens anbefalinger til justeringer og endringer i planforslaget Spesifisere i bestemmelsene at parkering per boenhet skal dekkes i parkeringskjeller Justering av lengde og bredde på sideparkering Synliggjøre sporingskurve for bil, knyttet til bredde på inn- og utkjøring til parkeringskjeller Redegjørelse for løsninger i nivåforskjeller og tilgjengelighet mellom regulerte byggegrenser på begge vertikalnivå. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at saken legges ut på høring og offentlig ettersyn, og at rådmannens anbefalinger innarbeides til 2. gangs behandling. For rådmannen i Time, den 10.03.2015
Bjørn Meling kommunalsjef samfunn Yvonne van Bentum plan- og forvaltningssjef Vedlegg: Planbeskrivelse datert 020215. Reguleringsbestemmelser datert 020215. Plan 020215 Parkeringskjeller datert 020215 Illustrasjonsplan i 1 250 datert 060215 4 Merknader med kommentarer_vedlegg 4 Illustrasjoner_snitt_Sol og skygge Merknader og uttale til plan Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur