4 Sterke prognoser 6 24 % avkastning siden etablering i desember 2010 8 Forvalter 8,6 milliarder i eiendoms verdier 27 Best avkastning av eiendomsfondene siden 2005 k profil 2010 Kapitalforvaltningsrapport Union Eiendomskapital 2011
2 PRESENTASJON AV SELSKAPET UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. UNION Gruppen AS UNION Norsk Næringsmegling UNION Corporate UNION Capital UNION Eiendomskapital UNION Management UNION Investorservice Transaksjonsrådgivning/Utleie Strategisk Rådgivning Kapitalinnhenting Kapitalforvaltning Teknisk drift Investorservice Rådgiver i transaksjoner med et volum på NOK 42 mrd. siden 2002 Utleie- og søksmegling Verdivurdering av eiendom og selskaper. Kapitalmarkedstransaksjoner (M&A) Private og offentlige emisjoner Restrukturering Institusjonelle investorer Norske private investorer Retail investorer via ekstern distribusjon Forvalter eiendom til NOK 8,6 mrd. Eiendomsfond og syndikater Fokus på aktiv forvaltning Teknisk forvaltning og adm. av underleverandører på teknisk drift Teknisk DD ifm. kjøp og salg Byggadminis trasjon og prosjektoppfølging Forretningsførsel Økonomisk forvaltning Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer UNION tar et helhetlig og reelt eieransvar for investeringene, og fokuserer på å skape meravkastning i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom.
3 INNHOLD Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet 4 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 Eiendomsporteføljen 8 Syndikateiendommer 11 Storebrand Eiendomsfond AS 26 Ledende eiendomsfond i Norge 27 Fondseiendommer 28 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 47 Ansatte i UNION Gruppen AS 51 Bilder: Shutterstock side 1 og 3. istockphoto side 5, 10, 25 og 28. Dreamstime side 48
4 TOTALAVKASTNING UNIONs prognose for eiendomsmarkedet UNION Eiendomskapital forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig totalkapitalavkastning på ca. 10 % i årene 2011 2013. UNION Eiendomskapital forventer en sterk avkastning innenfor eiendom de kommende år. De viktigste faktorene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning og verdiøkning ved redusert avkastningskrav på eiendom, eller økte leiepriser, i tillegg til en årlig inflasjon på 1,7 %. Prognoser for eiendomsmarkedet 2011-2013 Verdien på næringseiendom sank betydelig i forbindelse med finanskrisen og usikkerheten som oppstod. Prime yield steg fra 5,25 % i 2007 til 6,50 % medio 2009. Med prime yield mener vi investors avkastningskrav for prestisjeeiendommer. Prime yield har gradvis sunket til 5,60 % i dag, og yield-reduksjonen på 90 basispunkter innebærer isolert en vekst i eiendomsverdiene på 16 %. Det er fremfor alt eiendommer som innebærer lav forventet risiko som har fått prisvekst siden medio 2009, og i praksis innebærer det eiendommer med spesielt gode beliggenheter eller lange leieavtaler med solide leietagere. Vi forventer at yieldene generelt vil fortsette å falle i år 2011, noe som vil bidra til å øke totalavkastningen for år 2011 til 10 %. I år 2012 og 2013 forventes det en mer stabil yield-utvikling med økende markeds leier i enkelte segmenter, Totalavkastning Totalavkastning Eiendom Norge 20 20 15 15 10 10 5 5 0 0-5 -5 2000 2001 2002 og en totalavkastning for disse årene er estimert til henholdsvis 10,0 % og 11,0 %. Grafen på neste side viser totalavkastningen for eiendomsmarkedet iht. den norske IPD indeksen for årene 2000 2010, samt UNION Eiendomskapital sine prognoser for årene 2011 2013. Hvordan fastsettes UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge, og markedet er inndelt i segmentene: Kontor Oslo, Kontor Bergen, Kontor 2003 2004 2005 2005 2006 20062007 200720082008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 Trondheim, Kontor Stavanger, Kontor Øvrig (mellomstore byer), / Kjøpesenter og Lager/ logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og beregnes for de neste tre år. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendoms segmentene i perioden 1988 2010 sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. Totalav
5 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav. eiendomsavkastning Hvilke hovedforutsetninger er lagt til grunn for prognosene? Positive rammevilkår for næringseiendom Prognosene for norsk økonomi har blitt oppjustert det siste halvåret, og konsensus tilsier en vekstrate for fastlandsøkonomien på mellom 3 og 4 % per år. Til sammenligning er det langsiktige gjennomsnittet på ca. 3 %. Vi vurderer internasjonal økonomi til å være den viktigste risikofaktoren for eiendomsmarkedet, men det internasjonale oppsvinget ventes å bli tilstrekkelig, slik at fastlands eksporten stiger med til sammen 10 % i år og neste år. I tråd med økt aktivitet i økonomien venter Statistisk Sentral byrå at syssel settingen skal stige med 200.000 frem til 2015. De positive forventningene har smittet over på bedriftene og to av tre venter økt omsetning. Vi legger til grunn at psykologien generelt vil være en positiv faktor de nærmeste årene. De fleste leieavtaler reguleres hvert år med veksten i konsumpris indeksen (KPI), og Norges Bank venter en årlig vekst på 2 % i gjennomsnitt for KPI for de nærmeste fire årene. Kontorleiemarkedet har snudd svakt oppover i Oslo-området Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Antall ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom fjoråret hadde leieprisene en relativt flat utvikling. Bedre økonomiske utsikter bidro til at gårdeierne holdt mer igjen og reforhandlinger ga gjennomgående økte leienivåer. Vekstforventninger blant bedriftene bidro til arealetterspørselen snudde opp i fjor, og arealledigheten toppet ut på slutten av fjoråret. Det er fortsatt mange ledige lokaler, men leieprisene stiger nå langsomt. Utgangspunktet nå er at leieprisene har sunket mindre enn ved forrige nedtur, og areal ledigheten er på et gunstigere nivå. Vi legger til grunn at den økonomiske veksten fremover blir god, men ikke like høy som under høykonjunkturen 2005 2007. Videre vil høy ny bygging bidra til at kontorledigheten synker langsomt tross stigende etterspørsel og vekst i syssel settingen. Vi forventer imidlertid et todelt marked mellom kontoreiendommer flest, som vil ta del i den positive utviklingen, og kontor eiendommer som ligger utenfor sentrums områdene og de etablerte kontor-klyngene med gode offentlige kommunikasjoner. Flere steder er det lite tomter tilgjengelig og områder med høyt nybyggings potensial vil gradvis bli viktigere. For Bergen, Trondheim og Stavanger viser anslag fra ekspertpanelet til Dagens Næringsliv en flat utvikling i leieprisene for kontoreiendommer med høy standard og sentral beliggenhet. Det vil være større variasjoner på mikronivå, men generelt synes leieprisbevegelsene å være mer stabile enn i Oslo. Større prisvariasjoner i salgsmarkedet Volumet i transaksjonsmarkedet steg kraftig i fjor. Antall transaksjoner over MNOK 50 steg med ca. 70 % til 146, og målt i kroner steg volumet med 160 % til NOK 39,1 mrd. Fra høsten 2008 har markedet vært ekstremt i retning av at det nesten bare har blitt omsatt eiendommer med lange og sikre leieavtaler. Fra slutten av fjoråret har det imidlertid vært en tendens til at flere eiendommer med ordinær eiendomsrisiko (eks. kortere leieavtaler) har blitt omsatt. Det har blitt en større spredning i yieldene i de omsatte eiendommene, men median-yielden i 2010-transaksjonene var på 6,8 %. De siste par årene har syndikatørene vært største netto kjøpere av eiendom og eiendomsselskapene største netto selgere. I fjor var to av tre kroner i transaksjonsmarkedet knyttet til Sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Rogaland skilte seg ut ved at de fleste større eiendomssalgene endte med en kjøper fra Oslo. Det ble omsatt flest eiendommer innen kontorsegmentet i fjor med 61, etterfulgt av og Logistikk. Det var imidlertid også transaksjoner innen mer utradisjonelle segmenter som helse, kontoreiendommer som skal konverteres til bolig, diverse blandingseiendommer, tomter og utviklingseiendommer. Vi venter økt transaksjonsvolum fremover og gradvis bedre muligheter til å få kjøpt eiendommer med høyere direkteavkastning.
6 UNION Eiendomsinvest Norge ASA UNION Eiendomsinvest Norge ASA Et aktivt forvaltet eiendomsselskap med en sterk track-record Selskapet ble etablert i desember 2010, og UNION Eiendomskapital er forvalter for selskapet. UNION Eiendomsinvest Norge ASA leverte i Q1 2011 en avkastning på 24 %, og investorene som tegnet seg i selskapet i desember fikk i tillegg fullt formuesfradrag på sin investering for året 2010. UNION Eiendomsinvest Norge ASA skal gjennomføre kvartalsvise emisjoner til 31.12.2011 UNION Eiendomsinvest Norge ASA skal søke å etablere en diversifisert eiendomsportefølje på 2,0 til 5,0 milliarder fordelt på 20 til 50 eiendommer i ulike eiendomssegmenter, og skal i hovedsak investere i eiendommer som gir en løpende kontantstrøm. Pr. 31. mars bestod eiendomsporteføljen i UNION Eiendomsinvest Norge ASA av tre eiendommer med en samlet verdi på NOK 496 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 38 000 m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 41 millioner. Pr. 31. mars 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 49 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Naustvik AS, Posten Norge AS og Asplan Viak Stavanger AS. Selskapet forvaltes aktivt av UNION Eiendomskapital for å skape verdier i eiendomsporteføljen UNION Eiendomskapital tar et helhetlig ansvar for investeringene, og fokuserer på å skape meravkastning i selskapet UNION Eiendoms invest Norge ASA ved: Allokering Rett sammensetning av eiendomsporteføljen Seleksjon Kjøp og salg av eiendommer Eiendomsforvaltning/utleie Effektiv forvaltning og utleie av eiendomsporteføljen Allokering Hovedfokus innenfor allokering er å sette sammen en portefølje av eiendom som gir den beste risikojusterte avkastning. Dette innebærer i hovedsak: Utarbeidelse av avkastningsprognoser for de ulike eiendomssegmenter. Prognoser utarbeides basert på årlige avkastningsdata for eiendomssegmenter i Norge tilbake til år 1988, og er dels basert på en regresjonsanalyse og dels basert på en kontantstrømsmodell
7 UNION Eiendomsinvest Norge ASA Analyse av optimal allokering innenfor eiendom basert på standardavvik og samvariasjonen mellom de ulike eiendomssegmenter. Resultatene av dette kombineres med segmentenes forventede avkastning slik at den optimale allokeringen innenfor eiendom kan beregnes Kvalitative vurderinger av analyseresultat og fastsettelse av investeringsstrategi for UNION Eiendomsinvest Norge ASA Kjøp/salg av eiendom Når investeringsstrategien for UNION Eiendomsinvest Norge ASA er besluttet skal strategien settes ut i praksis. Fastsettelsen av transaksjonsverdi ved kjøp/salg av eiendom inneholder et større element av forhandling enn det vi ser i andre aktivaklasser, eksempelvis aksjemarkedet. Hver enkelt eiendom er unik, og det er ingen etablert markedsplass som gir hyppig oppdaterte markedspriser for de enkelte eiendomssegmenter. Dette gir både kjøper og selger et større spillerom for å skape meravkastning i kjøps- og salgsfasen. Selve kjøps-/ salgsbeslutningen godkjennes alltid av Investeringskomiteen og styret i Selskapet. Hovedfokus ved kjøp/ salg av eiendom er: Søk og fremforhandling av investeringsmuligheter Kjøps-, salgs- og kontraktsforhandlinger Gjennomføring av eiendomskjøp og salg med hensyn til overtagelse, oppgjør og due diligence m.m. Optimalisering av selskapsstruktur, herunder skattemessige disposisjoner Optimalisering av finansiering ved kjøp og senere refinansering Løpende vurderinger av eiendommer i eksisterende portefølje mht. salg Eiendomsforvaltning/utleie Utleie, drift og vedlikehold av en eiendom er en viktig faktor til verdiskapning for investor. Leieinntektene utgjør den største delen av verdigrunnlaget ved prising av eiendom. UNION Eiendomskapital er ansvarlig for å gjennomføre utleieoppdragene i eiendomsporteføljen, og dette gir store muligheter til å optimalisere avkastningen på eiendommen.
8 Eiendomsporteføljen Beskrivelse av eiendomsporteføljen UNION Eiendomskapital forvalter NOK 8,6 milliarder i eiendomsverdier som består av ca. NOK 7,6 milliarder i eiendomsfond og ca. NOK 1 milliard i syndikater. Porteføljen består samlet av 78 eiendommer med en leieinntekt på NOK 600 millioner. Eiendomsporteføljen, som forvaltes av UNION Eiendomskapital, er delt inn i flere ulike segmenter: (43 prosent) Kategorien inkluderer større og mindre handelseiendommer, seksjoner og kjøpesentre. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 42 handelseiendommer med et samlet areal på 233 000 kvm og en samlet leie på ca. 260 millioner, til svarende 43 prosent av samlet leie i porte føljen. Porteføljen av handels eiendommer inkluderer tre kjøpesentre og en retail park. Porteføljen består av flere kjente leietakere som blant annet Rema 1000, Elkjøp, Plantasjen, Elixia, Bohus og XXL. Lager/kombi (33 prosent) Kategorien Lager/kombi inkluderer rene lager- og logistikk eiendommer, kombinasjonsbygg med lager og mindre kontorarealer og industrieiendommer. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 17 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på 215 000 kvm og en samlet leie på ca. 200 millioner, tilsvarende 33 prosent av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/ kombi eiendommer består av kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Brynhild Gruppen AS, og Netthandelen.no. Kontor (22 prosent) UNION Eiendomskapital forvalter i dag 15 kontoreiendommer med et samlet areal på 95 000 kvm og en samlet leie på ca. 128 millioner, tilsvarende 22 prosent av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som for eksempel Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Nokia Siemens Networks AS og Heimdal Gruppen AS. Annet (2 prosent) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, annen bevertning, tomter og annet. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 4 eiendommer i denne kategorien en kino, et parkeringsanlegg, et boligprosjekt og en utviklingstomt. Kinoen og parkeringsanlegget har et samlet areal på 7 800 kvm og en samlet leie på 13 millioner, tilsvarende 2 prosent av samlet leie i porteføljen. Boligprosjektet består av 31 leiligheter og utviklingstomten er på 23 000 kvm og er regulert til lager, industri og kontor. Utviklingspotensiale i porteføljen UNION Eiendomskapital har samlet 78 eiendommer under forvaltning. Av disse er det identifisert restrukturerings prosjekter på 8 av eiendommene, og det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca. 200.000 kvadratmeter nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess. 1 3 2 1 2 5 5 20 5 3 1 18 5 5
9 Eiendomsporteføljen Annet 2 % 1 Lager/kombi 33 % 43 % Lager / Kombi Kontor Annet Kontor 22% UNION Eiendomskapital er en aktiv eiendomsforvalter som kjøper og selger eiendommer. UEK har i perioden 2005 2010 realisert 22 eiendommer til en samlet verdi av NOK 3,3 mrd. Salgene har i gjennomsnitt gitt investorene en egenkapital avkastning (IRR) på 56 %. Segmentfordeling Lager/kombi 33 % Annet 2 % 43 % Investeringsmandat UNION Eiendomsinvest Norge ASA 7 % Lager / Kombi Kontor Syndikater 10 % Syndikater UNION Eien Storebrand E Annet Kontor 22% Storebrand Eiendomsfond AS 83 % Portefølje Transaksjonsvolum Syndikater 10 % Fylke Antall per fylke Akershus 18 Buskerud 2 Hedmark 1 Hordaland 1 Nordland 5 Nord-Trøndelag 3 Oppland 5 Oslo 20 Rogaland 3 Sør-Trøndelag 5 Telemark 1 Troms 1 Vest-Agder 2 Vestfold 5 Østfold 5 Sverige 1 Totalt 78 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 7 % 9 000 8 000 Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Syndikater 73 74 74 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 78 7 000 78 Antall eiendommer Storebrand Eiendomsfond AS 6 000 5 000 41 4665 4 000 3 000 2 000 Storebrand Eiendomsfond AS 83 % 3732 15 1409 1053 1 000 586 508 647 671 601 112 63 103 224 0 1 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 80 70 60 50 40 30 20 10 0
10 syndikater Syndikateiendommer
11 syndikater UNION Eiendomskapital forvalter i dag 13 syndikater til en samlet verdi av ca. 1 milliard kroner. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene: Kontor,, Bolig og Lager/kombi. Porte føljen har en samlet leie på NOK 63,8 millioner og et areal på 60 500 kvm. Transaksjonsvolum - syndikater 1 600 Nye eiendommer 14 1 400 1 200 13 Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje 11 Antall eiendommer 10 1368 11 12 13 12 10 Segmentfordeling - type 1 000 800 848 763 8 Lager 15 % Annet 1 % Bolig 11 % 600 400 200 0 112 1 541 5 63 103 326 162 232 249 156 6 4 2 0 25 % Lager/kombi Kontor Bolig Annet 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kontor 48 % Adresse Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Gjenværende leietid Haakon VII's gate 98 2005 Bodø Nordland Kontor 5 900 7 000 000 8,8 Holmlia Sentervei 1 2006 Holmlia Oslo Kontor 4 400 Rogaland 15 % 5 800 000 6,0 Eikveien 19-20 2007 Drammen Buskerud Lager/kombi 4 900 7 500 000 10,2 Akershus 38 % Deli Skog 1 2007 Vestby Akershus Annet - - - Kremmartunet Kjøpesenter 2006 Gol Buskerud 8 400 7 300 000 2,0 Lilletuneveien 6 A 2006 Sarpsborg Østfold 5 700 4 600 000 7,7 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi 6 900 2 800 000 NA Keysersgate 1 2008 Oslo Oslo Kontor 4 000 5 300 000 10,0 Bolette Brygge 1 2009 Oslo Oslo Kontor 3 300 11 700 000 5,5 St. Stefanskvartalet 2009 Tønsberg Vestfold Bolig 2 800 - - Mailundveien 23 2010 Oslo Oslo Kontor 3 100 4 000 000 9,0 Oslo 47 % Damveien 2 2010 Gjøvik Oppland Kontor 2 300 2 400 000 11,7 Gräsroten 1 2010 Karlstad Värmland 8 800 5 400 000 17,5 Totalt 60 500 63 800 000 7,8 Rogaland Oslo Akershus
12 SYNDIKATER Mailundveien 23 AS SELSKAPSINFORMASJON Mailundveien 23 AS Prosjektstart: 01.04.10 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering 1) : 56 972 185 Lån ved etablering: 0 Eiendomsverdi ved etablering: 55 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 17 594 Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Eiendomsinformasjon Sinsen i Oslo Kontor Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Oslo Kommune Bygningsareal (BTA): 3 126 kvm Tomteareal (selveiet): 4 414 kvm P-plasser: 24 Vektet leietid: 9,0 år Vektet KPI-regulering: 90 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 3 982 800 1 274 Per 31.12.2010: 3 997 800 1 279 1) Lånt inn i form av aksjonærlån Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Torgeir Røstberg Epost: rostberg@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning 31.12.10 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: n/a n/a n/a Transje 2: Fast: n/a n/a n/a Selgerkreditt: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: n/a n/a n/a Selgerkreditt: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi 2) : 57 692 000 55 776 000 53 998 000 Prosjektverdi: - - - Øvrige eiendeler: 2 600 000 2 600 000 2 600 000 Sum Eiendeler: 60 292 000 58 376 000 56 598 000 Kortsiktig gjeld: 696 000 696 000 696 000 Gjeld 3) : - - - Verdijustert egenkapital: 59 596 000 57 680 000 55 902 000 Eiendomsverdi per kvm.: 18 456 17 843 17 274 Finansieringsgrad: - - - IRR siden oppstart: 5,5 % 1,5 % -2,2 % Akkumulert avkastning: 4,6 % 1,2 % -1,9 % 2) Justert for latent skatt 3) Aksjonærlånet blir behandlet som egenkapital Asset Management kommentar Mailundveien 23 AS ble etablert i januar 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Mailundveien 23. Oslo kommune bruker eiendom til Helsestasjon, avdeling for Barnevernet, Fagsenter for barn og unge etc. Oslo Kommune leier samtlige arealer i bygningen. Tilhørende til eiendommen er det 24 parkeringsplasser. Det er inngått avtale med Europark for drift av parkeringsplassene.
Kremmartunet Kjøpesenter AS 13 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: 01.12.06 Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: 20 000 000 Lån ved etablering: 68 400 000 Eiendomsverdi ved etablering: 88 800 000 Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: 10 582 Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte: 1 000 000 Eiendomsinformasjon Sentrumsvegen 116, Gol Kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab. 1986 og 1997 Antall leietagere: 18 Hovedleietagere: Coop, Cubus, Intersport, mfl Bygningsareal (BTA): 8 392 kvm Tomteareal (selveiet / festet): 6 000 kvm P-plasser: 113 Vektet leietid: 2,0 år Vektet KPI-regulering: 97 % Arealledighet: 97 % LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 6 060 000 1 072 Per 31.12.2010: 7 300 000 1 292 Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Cato S. Hauge Epost: hauge@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo 31.12.2010 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 9 190 000 3 mnd. Nibor 3,3 % Transje 2: Fast: 41 250 000 06.02.17 5,7 % Transje 3: flytende: 9 944 000 Nibor 4,6 % Transje 4: 6 400 000 3 mnd. Nibor 6,3 % Totalt: 66 784 000 5,2 % Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Transje 1, 2 og 3: - 2 597 392 2 624 916 Transje 4: 2 133 333 2 133 333 2 133 333 Totalt: 2 133 333 4 730 725 4 758 249 1) Inklusive margin 2) For perioden 15.03.2011-15.06.2011 SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,00 % 7,25 % 7,50 % Eiendomsverdi 2) : 103 962 000 100 479 000 97 228 000 Øvrige eiendeler: 2 514 000 2 514 000 2 514 000 Sum Eiendeler: 106 476 000 102 993 000 99 742 000 Kortsiktig gjeld: 5 324 600 5 324 600 5 324 600 Gjeld: 66 784 000 66 784 000 66 784 000 Verdijustert egenkapital: 34 367 400 30 884 400 27 633 400 Eiendomsverdi per kvm.: 12 388 11 973 11 586 Finansieringsgrad: 62,7 % 64,8 % 67,0 % IRR siden oppstart: 15,2 % 12,3 % 9,3 % Akkumulert avkastning: 76,8 % 59,4 % 43,2 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Kremmartunet Kjøpesenter er et markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. Det er konkrete planer for videre utvikling av eiendommen med et tilbygg på ca. 6200 kvm handel og ca. 2400 kvm bolig. Eiendommen vil da befeste sin posisjon som markedsledende kjøpesenter i regionen, med en styrket butikkmiks og forsterkninger innen eksisterende bransjer. Det er gjennomført mulighetsstudie som tilsier at det er behov for utvidelse av sentret. I anledning utvidelsesplanen er det gjennomført detaljplan med en ny reguleringsplan for eiendommen. Det er forventet byggestart i løpet av av 2011/2012.
14 SYNDIKATER Damvegen 2 Holding AS SELSKAPSINFORMASJON Damvegen 2 Holding AS Prosjektstart: 18.06.10 Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: 10 750 000 Lån ved etablering: 20 150 000 Eiendomsverdi ved etablering: 29 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 13 298 Eiendomsyield ved kjøp: 7,5 % Eiendomsinformasjon Hunndalen på Gjøvik Kontor Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Byggmax Norge AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: 2 300 kvm 9 500 kvm n/a Vektet leietid: 11,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 2 361 000 1 027 Per 31.12.2010: 2 408 000 1 047 Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Torgeir Røstberg Epost: rostberg@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo 31.12.2010 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 6 125 000 3 mnd. NIBOR 4,3 % Transje 2: Fast: 13 900 000 25.06.20 5,7 % Selgerkreditt: - - - Totalt: 20 025 000 5,3 % Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: 300 000 325 000 350 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: 300 000 325 000 350 000 1) Inklusive margin SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi 2) : 30 505 000 29 560 000 28 676 000 Prosjektverdi: - - - Øvrige eiendeler: 1 299 000 1 299 000 1 299 000 Sum Eiendeler: 31 804 000 30 859 000 29 975 000 Kortsiktig gjeld: 596 000 596 000 596 000 Gjeld: 20 025 000 20 025 000 20 025 000 Verdijustert egenkapital: 11 183 000 10 238 000 9 354 000 Eiendomsverdi per kvm.: 13 263 12 852 12 468 Finansieringsgrad: 63,0 % 64,9 % 66,8 % IRR siden oppstart: 7,6 % -8,7 % -22,8 % Akkumulert avkastning: 4,0 % -4,8 % -13,0 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Damvegen 2 Holding AS ble etablert i mai 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Damvegen 2 i Gjøvik kommune. Eiendommen, som er beliggende i handelsområdet Hunndalen ca. 5 km utenfor Gjøvik sentrum, er utleid til Byggmax Norge AS. Eiendommene driftes i stor grad av leietakeren selv, som er ansvarlige for daglig drift og løpende vedlikehold. Forvalter jobber aktivt i dialog med leietakeren for tilrettelegge for at de er fornøyd med fasilitetene og for å skape verdier for aksjonærene.
Lagerutvikling Holding KS 15 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: 27.12.07 Antall investorer: 15 Egenkapital ved etablering: 51 000 000 Tilbakebetalt egenkapital: 33 500 000 Lån ved etablering: 54 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 70 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 10 155 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 31 346 399 Eiendomsinformasjon Solgaard Skog, Moss Kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Collicare AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser: 6 893 kvm 18 061 kvm Vektet leietid: 0,0 år Vektet KPI-regulering: n/a Arealledighet: 10 % LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 5 175 000 916 Per 31.12.2010: 2 820 000 409 Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Torgeir Røstberg Epost: rostberg@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo 31.12.2010 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 850 000 3 mnd. NIBOR 3,40 % Transje 2: Fast: 48 400 000 18.01.18 6,07 % Selgerkreditt: - - - Totalt: 49 250 000 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: 425 000 1 275 000 2 000 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: 425 000 1 275 000 2 000 000 SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield 2) : n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : 50 000 000 47 500 000 45 000 000 Prosjektverdi: 0 0 0 Øvrige eiendeler: 4 246 000 4 246 000 4 246 000 Sum Eiendeler: 54 246 000 51 746 000 49 246 000 Kortsiktig gjeld: 4 124 000 4 124 000 4 124 000 Gjeld: 49 250 000 49 250 000 49 250 000 Verdijustert egenkapital: 872 000-1 628 000-4 128 000 Eiendomsverdi per kvm.: 7 180 6 600 6 460 Finansieringsgrad: 90,8 % 95,2 % 100,0 % IRR siden oppstart: -39,6 % -100,0 % -100,0 % Akkumulert avkastning: -36,8 % -41,7 % -46,6 % 2) Eiendomsverdi fastsatt på skjønn da løpende leiekontrakt løper med 6 mnd oppsigelse. Asset Management kommentar Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger (NTN Holding AS). Leietaker varslet tidlig i januar 2010 at de ikke ville kunne betale leie. I april 2010 ble leiekontrakten sagt opp som følge av mislighold, og leietager har fraflyttet eiendommen. Forvalter har i etterkant av dette inngått en leieavtale med Collicare AS. Leien Collicare betaler er p.t. omsetningsbasert. Det vil over tid søkes å oppnå en langsiktig leiekontrakt på normale vilkår.
16 SYNDIKATER Lilletuneveien 6 A Eiendom KS SELSKAPSINFORMASJON Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: 01.12.06 Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: 18 500 000 Innbetaling fra deltagere 2010 2 000 000 Lån ved etablering: 48 375 000 Eiendomsverdi ved etablering: 64 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 11 412 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Eiendomsinformasjon Tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: 1970 - rehabilitert 2000-2006 Antall leietagere: 7 Hovedleietagere: REMA 1000, Posten Norge Bygningsareal (BTA): 5 652 kvm Tomteareal (selveiet): 4 850 kvm P-plasser: 210 Vektet leietid: 7,7 år Vektet KPI-regulering: 86 % Arealledighet: 10 % LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 4 950 000 876 Per 31.12.2010: 4 624 000 818 FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo 31.12.2010 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 12 370 000 3 mnd Nibor 4,3 % Transje 2: Fast: 29 892 000 31.12.17 6,3 % Totalt 42 262 000 5,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: 1 627 000 1 627 000 1 627 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: 1 627 000 1 627 000 1 627 000 SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,50 % 7,75 % 8,10 % Eiendomsverdi 2) : 64 070 000 61 030 000 59 330 000 Prosjektverdi: 2 303 000 2 303 000 2 303 000 Øvrige eiendeler: 2 603 127 2 603 127 2 603 127 Sum Eiendeler: 68 976 127 65 936 127 64 236 127 Kortsiktig gjeld: 2 224 000 2 224 000 2 224 000 Langsiktig gjeld: 42 262 000 42 262 000 42 262 000 Verdijustert egenkapital: 24 490 127 21 450 127 19 750 127 Eiendomsverdi per kvm.: 11 336 10 798 10 497 Finansieringsgrad: 61,3 % 64,1 % 65,8 % IRR siden oppstart: 8,1 % 3,1 % 0,1 % Akkumulert avkastning: 25,8 % 9,4 % 0,2 % 2) Justert for latent skatt Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Asset Management kommentar Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en handel og kontoreiendom beliggende i et etablert handelsområde på Tunejordet i Sarpsborg. I løpet av 2010 har forvalter reforhandlet leiekontrakter som representerer 51 % av leien på eiendommen. Sarpsborg kommune har godkjent selskapets rammesøknad vedr. rehabilitering av sidebygning på eiendommen. Dette vil muliggjøre utleie av ytterligere ca 600 m2. I forbindelse med ombygning for Rema 1000 ble det kalt inn kr 2 000 000 fra deltagerne i prosjektet.
Keysersgate Eiendom AS 17 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: 18.04.08 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 18 150 000 Lån ved etablering: 58 500 000 Eiendomsverdi ved etablering: 74 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 18 272 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Eiendomsinformasjon Oslo Sentrum, institusjon og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Hovedleietagere: Offentlig stiftelse Bygningsareal (BTA): 4 050 kvm Tomteareal (selveiet / festet): 790 kvm P-plasser: 0 Vektet leietid: 10,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 5 000 000 885 Per 31.12.2010: 5 250 000 929 FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo 31.12.2010 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: 55 500 000 31.03.15 6,6 % Transje 2: - - - Selgerkreditt: - - - Totalt: 55 500 000-6,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Totalt: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi 2) : 70 538 000 68 018 000 65 673 000 Øvrige eiendeler: 1 264 000 1 264 000 1 264 000 Sum Eiendeler: 71 802 000 69 282 000 66 937 000 Kortsiktig gjeld: 1 026 000 1 026 000 1 026 000 Gjeld: 55 500 000 55 500 000 55 500 000 Verdijustert egenkapital: 15 276 000 12 756 000 10 411 000 Eiendomsverdi per kvm.: 17 080 16 350 15 680 Finansieringsgrad: 77,3 % 80,1 % 82,9 % IRR siden oppstart: -9,6 % -18,7 % -27,8 % Akkumulert avkastning: -15,8 % -29,7 % -42,6 % 2) Justert for latent skatt Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Asset Management kommentar Keysersgate Eiendom AS ble etablert i april 2008. Selskapet kjøpte AS Keysersgate Nr 1 med tilhørende eiendom Keysersgate Nr 1 i Oslo sentrum. Eiendommen, som er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgaten i et område med mye offentlig virksomhet, er bygget i 1892 og inneholder kontorer, restaurant og butikker. Forvalter UNION Eiendomskapital har i 2010 reforhandlet de to leieforholdene som utløp i 2010. Disse er reforhandlet til samme vilkår som tidligere.
18 SYNDIKATER Holmlia Sentervei AS SELSKAPSINFORMASJON Holmlia Sentervei AS Prosjektstart: 30.10.06 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 16 006 926 Lån ved etablering: 32 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 50 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 11 591 Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Eiendomsinformasjon Holmlia, Oslo Kontor Bygningsår: 1983 - rehab. 1998 og 2000 Antall leietagere: 9 Hovedleietagere: Ullevål sykehus Bygningsareal (BTA): 4 357 kvm Tomteareal (festet): 4 687 kvm P-plasser: 40 Vektet leietid: 6,0 år Vektet KPI-regulering: 80 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 4 928 000 1 131 Per 31.12.2009: 5 803 000 1 332 Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Frode Johansen Epost: johansen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo 31.12.2009 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 28 160 000 3 mnd Nibor 3,8 % Transje 2: Fast: Selgerkreditt: Totalt: 28 160 000 3,8 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: 1 280 000 1 280 000 1 280 000 Selgerkreditt: Totalt: 1 280 000 1 280 000 1 280 000 SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 10,50 % 11,50 % 12,50 % Eiendomsverdi 2) : 51 375 000 47 024 000 43 369 000 Prosjektverdi: 0 0 0 Øvrige eiendeler: 3 377 000 3 377 000 3 377 000 Sum Eiendeler 54 752 000 50 401 000 46 746 000 Kortsiktig gjeld: 388 000 388 000 388 000 Gjeld: 28 160 000 28 160 000 28 160 000 Verdijustert egenkapital: 26 204 000 21 853 000 18 198 000 Eiendomsverdi per kvm.: 11 791 10 793 9 954 Finansieringsgrad: 51,4 % 55,9 % 60,2 % IRR siden oppstart: 16,8 % 10,3 % 4,1 % Akkumulert avkastning: 63,7 % 36,5 % 13,7 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Holmlia Sentervei AS ble ervervet i desember 2006 i forbindelse med kjøp av eiendommen Holmlia Sentervei 1. Hovedleietaker i eiendommen er Holmlia DPS, Ullevål Sykehus. Lokalene brukes som distriktspsykiatrisk avdeling for Holmlia/Nordstrand bydel. Foruten Holmlia DPS er eiendommen leid ut til bl.a. Terra Eiendomsmegling, trafikkskole og Cafe/Bar. Eiendommen har en god beliggenhet på Holmlia.
Eikveien 19/20 AS 19 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Eikveien 19 / 20 AS Prosjektstart: 15.01.07 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 29 131 000 Lån ved etablering: 80 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 109 131 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 22 400 Eiendomsyield ved kjøp: 6,2 % Eiendomsinformasjon Eikhaugen, Drammen Verksted Bygningsår: 2002 og 2005 Antall leietagere: 2 Hovedleietagere: Volvo Trucks og Scania Norge Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: 4 865 kvm 29 000 kvm n/a Vektet leietid: 10,2 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 6 867 000 1 412 Per 31.12.2010: 7 487 000 1 539 Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Are Duus Carlsen Epost: carlsen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo 31.12.2010 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 75 000 000 3 mnd NIBOR 4,7 % Transje 2: Flytende: 625 000 3 mnd NIBOR 4,1 % Selgerkreditt: - - Totalt: 75 625 000-4,7 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: 2 500 000 2 500 000 2 500 000 Selgerkreditt: - - - Totalt: 2 500 000 2 500 000 2 500 000 SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,5 % 7,9 % 8,3 % Eiendomsverdi 2) : 97 670 000 92 820 000 89 280 000 Prosjektverdi: 0 0 0 Øvrige eiendeler: 215 000 215 000 215 000 Sum Eiendeler 97 885 000 93 035 000 89 495 000 Kortsiktig gjeld: 783 000 783 000 783 000 Langsiktig gjeld: 75 625 000 75 625 000 75 625 000 Verdijustert egenkapital: 21 477 000 16 627 000 13 087 000 Eiendomsverdi per kvm.: 20 100 19 100 18 200 Finansieringsgrad: 77,3 % 81,3 % 84,5 % IRR siden oppstart: -7,4 % -13,2 % -18,3 % Akkumulert avkastning: -26,3 % -42,9 % -55,1 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Eikveien 19/20 AS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommene Eikveien 19 og 20 i Drammen kommune. Eiendommene, som er beliggende på Eikhaugen ved Kobbervikdalen syd for Drammen, er utleid til henholdsvis Volvo Trucks Norge AS og Scania Norge AS. I tillegg til topp moderne bygningsmasse, har eiendommene store tomtearealer som er nødvendig for leietakernes bruk av eiendommene i forhold til oppstilling av kjøretøy.
20 SYNDIKATER Deli Skog 1 ANS SELSKAPSINFORMASJON Deli Skog 1 ANS Prosjektstart: 01.03.07 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 6 150 000 Lån ved etablering: 6 150 000 Eiendomsverdi ved etablering: 12 300 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 543 Eiendomsyield ved kjøp: n/a Eiendomsinformasjon Deli Skog, Vestby Utviklingstomt Bygningsår: n/a Antall leietagere: 0 Hovedleietagere: n/a Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser: 0 kvm 22 638 kvm n/a Vektet leietid: n/a Vektet KPI-regulering: n/a Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 0 0 Per 31.12.2009: 0 0 FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo 31.12.2010 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 7 933 000 p.t. rente 5,9 % Transje 2: Fast: 0 - Selgerkreditt: 0 - Totalt: 7 933 000 5,9 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: 0 7 933 000 - Selgerkreditt: - - Totalt: 0 7 933 000 0 SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : 16 000 000 14 000 000 12 000 000 Prosjektverdi: 0 0 0 Øvrige eiendeler: 2 800 2 800 2 800 Sum Eiendeler: 16 002 800 14 002 800 12 002 800 Kortsiktig gjeld: 9 400 9 400 9 400 Gjeld: 7 933 000 7 933 000 7 933 000 Verdijustert egenkapital: 8 060 400 6 060 400 4 060 400 Eiendomsverdi per kvm.: 707 618 530 Finansieringsgrad: 49,6 % 56,7 % 66,1 % IRR siden oppstart: 7,3 % -0,4 % -10,3 % Akkumulert avkastning: 31,1 % -1,5 % -34,0 % 2) Justert for latent skatt Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Jarle Villumstad Epost: villumstad@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Asset Management kommentar Deli Skog 1 AS ble etablert 1. mars 2007 i forbindelse med kjøp av eiendommen gnr. 3 bnr. 24 i Deli Skog Næringspark i Vestby kommune. Deli Skog Næringspark er et veletablert logistikk cluster beliggende med umiddelbar adkomst til E6 ca. 50 km syd for Oslo i retning Sverige. Eiendommen er en ferdig planert ubebygd tomt på totalt 22 638 kvm, som er regulert til lager, industri og kontor. I henhold til områdets reguleringsplan kan det oppføres et bygg på ca. 15 000 kvm på eiendommen.