Selbu kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: 2015/827-14 Saksbehandler: Tormod Hagerup Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret 2.gangs behandling - Tomashaugen hyttefelt ved Sørungen, gårds- og bruksnummer 133/6 Vedlegg: DetaljplanPlankart_TomashaugenHyttefelt_10022016 DetaljplanPlanbestemmelser_TomashaugenHyttefelt_10022016 DetaljplanPlanbeskrivelse_TomashaugenHyttefelt_10022016 ROS_analyse VA-Illustrasjon Fylkesmannens uttalelse til høring - reguleringsplan for Tomashaugen hyttefelt - Selbu - 133/006 Uttalelse fra NVE Uttalelse fra Statens vegvesen Vedrørende reguleringsplan for Tomashaugen hyttefelt, 133/6 i Selbu kommune Sametingets uttalelse til høring av reguleringsplan - Tomashaugen hyttefelt ved Sørungen - 133/006 Høringsuttalelse -reguleringsplan Tomashaugen hyttefelt ved Sørungen, gbnr. 133/6 Reguleringsplan Tomashaugen hyttefelt ved Sørungen, gårds- og bruksnummer 133/6 Rådmannens innstilling Reguleringsplan for Tomashaugen hyttefelt med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 12-12.
Saksopplysninger Planforslaget Oppstartsmøte ble avholdt den 05.05.2015 mellom tiltakshaver og Selbu kommune. Avklaringer fra oppstartsmøtet er fulgt opp i planforslaget. Det ble i oppstartsmøtet avklart at det ikke kreves konsekvensutredning for planarbeidet. Berørte parter og høringsinstanser ble tilskrevet brev med varsel om oppstart av planarbeidet med frist på 4 uker for uttalelse. Dette ble også kunngjort ved annonse i Selbyggen og på kommunens hjemmesider. Det kom da totalt inn tre uttalelser; fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen og fra Sametinget. Disse ble i saksframlegg listet opp og kommentert hvordan forslagsstiller tok stilling til de innkomne merknadene. Hovedsakelig var det miljøvernavdelingen som poengterte at veileder for planlegging av fritidsbebyggelse (T1450) ble brukt i planarbeidet, og at ROS-analysen skulle ligge som vedlegg til saken. 1.gangs behandling Planforslaget ble behandlet første gang i det faste utvalget for plansaker i møte den 12.04.2016, med følgende vedtak: Det faste utvalget for plansaker fremmer saken og legger den ut til offentlig ettersyn etter planog bygningslovens 5-2 og 12-10. Forslaget ble deretter sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 15.04-29.05.2016. Det er i høringsperioden innkommet 7 høringsuttalelser. Disse er tatt til vurdering, og omtalt lenger ned i saksframlegget i egen tabell. Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for Tomashaugen hyttefelt ved Sørungen, med 19 nye hyttetomter (T1-T19), samt et naustområde med 12 naust. I dag er det to eksisterende hytter innenfor planområdet. Planområdet er ca. 60 dekar (daa.). Formspråk og utforming på de nye hyttetomtene skal være dempet og tilpasse seg områdets kvaliteter med tanke på omgivelsene, utsikt og lysforhold. Alle bygg skal ligge godt i terrenget og terrenginngrep skal holdes på et minimum. Eiendomsforhold Tiltakshaver Ivar Tomashaugen Kjærnsmo er grunneier for hele planområdet. De to eksisterende hyttene innen planområdet har vegrett i dag. Det vil lages en VA-plan (VA-skisse er velagt), og eksisterende hytter gis mulighet til å tilknyttes VA-anleggene. Forhold til overordnede planer Forslaget til detaljregulering for hyttefeltet er i samsvar med kommuneplanens arealdel, hvor området er lagt ut til fritidsbebyggelse og er benevnt område 50 (type HB sone mellom Hensynssone reindrift og bygdanær fritidsbebyggelse). Området for naust er benevnt område 45 i kommuneplanen. Det stilles ikke krav om konsekvensutredning for tiltaket.
Gjeldende reguleringsplan Planområdet er per dags dato uregulert. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Nye tomter for bebyggelse innen planområdet (T1-T19) er lokalisert på tørre partier i planområdet. Bebyggelsen skal tilpasses områdets omgivelser, utsikts- og lysforhold. Hyttene bør i så måte utformes med oppholdsrom vendt mot sør og vest. Kommuneplanens regler og retningslinjer for fritidsbebyggelse følges. Det legges til rette for utbygging av et nytt naustområde med 12 naust á 4 x 5 meter. Naustene etableres for beboerne i hyttefeltet, og er ment for småbåter. Større båter må lagres på båthotell og lignende. Innkomne høringsuttalelser etter 1.gangs behandling med kommentarer Innkomne merknader er tolket og vurdert i tabellen nedenfor. For fullstendige høringsuttalelser vises til de innkomne originalene, som også er vedlagt saken. Uttalelse: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag (FMST) Vurdering: Landbruk og bygdeutvikling: Ingen merknad Reindrift: Ingen merknad Miljøvern: Planen åpner opp for utbygging i område med mange etablerte fritidsboliger. Bygge- og anleggsvirksomhet kan ikke foregå uten støy, men det finnes tiltak for å dempe støyen eller regulere aktiviteten slik at støyen blir til minst mulig ulempe for omgivelsene. Fylkesmannen har til faglig råd om at det innarbeides en bestemmelse som ivaretar omgivelsene for støy og andre ulemper i bygge- og anleggsperioden. I uttalelsen ligger det ved forslag om bestemmelse som kan legges til grunn som er lagd etter Miljøverndepartementets retningslinjer T- 1442/2012. Barn og unge: Ingen merknad Sosial og helse: Det er positivt at høyspentlinjen som ligger i bakken er markert med hensynssone i plankartet. Denne er etablert utenfor arealer avsatt til formålet fritidsbebyggelse. Derfor er det mindre behov Med tanke på at dette ikke er en større boligfeltutbygging som skal bygges ut samtidig, men heller fritidsbebyggelse hvor man ikke vet hvor mange tomter som selges over en viss tid, oppfattes dette kravet som vel strengt. Etter en helhetsvurdering i denne saken, tas det faglige rådet ikke til følge.
for at bestemmelsene beskriver krav til hensynssonen. Likevel kunne det blitt tydeligere og gitt bedre sammenheng i plandokumentene hvis bestemmelsene også beskrev denne hensynssonen. Ellers ingen merknader. Samfunnssikkerhet: Ingen merknad. Universell utforming: Fylkesmannen og Sør- Trøndelag Fylkeskommune har begge et ansvar for å ivareta universell utforming i planleggingen. Påpeker at dem har inngått samarbeid med fylkeskommunen om at de ivaretar universell utforming i uttalelser til plansaker. Fylkesmannens konklusjon: Fylkesmannen fremmer følgelig faglige råd til reguleringsplanen: Kommentert ovenfor. Det faglige rådet tas ikke til følge denne gangen. «Det bør innarbeides en bestemmelse som ivaretar støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen» Minner samtidig om at Statens Vegvesen og NVE har egne uttalelser i saken. Statens Vegvesen Statens Vegvesen har ingen merknader til reguleringsplanforslaget.
NVE Kommenterer at det i ROS-analysen kommenterer at naustområdet inngår i NVEs flomsonekart, og at dette ikke er korrekt. Det er kun Selbusjøen i Selbu som inngår i dette temakartet. NVE bemerker at Sørungen er regulert magasin med forholdsvis betydelige reguleringshøyder (Lrv 447,5/Hrv 459,00). Bemerker at naust med tilhørende inventar kan skades dersom de plasseres under Hrv (høyeste regulerte vannstand i moh.). NVE anbefaler ikke at naust plasseres under denne koten. Bemerker at naust er plassert i laveste sikkerhetsklasse, F1, hvor det er 20- årsflommen som er dimensjonerende hendelse. NVE har fått kartinfo med oppgitte koter (Lrv og Hrv) fra Selbu Energiverk (SEV) som ikke er korrekt. Uttalelsen tas uansett til etterretning, og kommunen er enig med NVE i uttalelsen på generelt grunnlag. Sør-Trøndelag Fylkeskommune Fylkeskommunen er som vannmyndighet opptatt av at utbygging ikke skal påvirke vannkvaliteten i Sørungen. Gjennom vannforskriften er det satt krav om at inngrep ikke skal ha negativ påvirkning på vannets økologiske og kjemiske tilstand. For å unngå forurensning anbefaler vi felles avløpsanlegg ved etablering av nye hyttefelt. Finner ikke registrerte kulturminner i planområdet ifølge kulturminneregisteret, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Vilkår for egengodkjenning: Ingen, men Fylkeskommunen forutsetter at utbygging etter planen ikke vil påvirke vannkvaliteten i Sørungen. Dette ivaretas gjennom felles avløpsanlegg for feltet, hvor dette skal tilfredsstille krav i forurensningsloven og godkjennes av Selbu kommune før det tas i bruk. Ved utslipp i Sørungen, vil vannkvaliteten således ikke forringes. Kommentert ovenfor. Sametinget Har ingen innvendinger til planforslaget, men minner om den generelle aktsomhetsplikten som gjelder med tanke på samiske
kulturminner eldre enn 100 år. Direktoratet for mineralforvaltning (DirMin) DirMin har ingen merknader til planforslaget. Hermann Bjugan Poengterer at hans eiendom på gnbr. 138/3 har grense til det planlagte hyttefeltet i en begrenset lengde mot sør. Her er det aktivt skogsbruk og plantet skog som er i hogstklasse 2/3. Bjugan bemerker at det av planskissen fremgår at hyttetomtene legges nært opp mot eiendomsgrensen. Bjugan ser en potensiell bekymring for fremtidig konflikt når skogen vil vokse seg større og kan gi skyggevirkning på tomter som reguleres inn sør i planområdet på Tomashaugen. Bjugan ber om at dette forholdes tas opp til vurdering ved godkjenning av reguleringsplanen. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fritidsbebyggelse, og er således i tråd med overordnet plan. Denne vurderingen av potensiell interessekonflikt mellom fritidsbebyggelse og skogdrift ble vurdert i forbindelse med utarbeidelsen av kommuneplanens arealdel (sammen med andre målkonflikter). Området ble etter en helhetsvurdering avsatt til fritidsbebyggelse, som det nå reguleres til. Det er også opp til fremtidig tomtekjøper innenfor sørsiden av planområdet å vurdere denne potensielle fremtidige problemstillingen med sol/skygge på tomten han/hun kjøper som følge av at det drives skogsbruk og planting av skog på gnbr. 138/3. Vurdering Lek, utearealer og rekreasjonområder Det er gode muligheter for friluftsliv i området hele året. Det gjelder aktiviteter knyttet til Sørungen som bading, fisking og båtliv. Planområdet inngår i et større friluftslivområde for Sørungen- Østrungen som er et kartlagt friluftsområde i Miljødirektoratets naturnbase. Området anslås å ha en viktig verdi for lokalbefolkning og hytteeiere. Trafikkforhold og parkering Dagens adkomst til området er fra Sørungvegen. Vegen eies av et privat veglag, og det er bom inn til området. Det er opparbeidet adkomstveg inn til eksisterende hytter i feltet. Det skal etableres private veger med maks kjørebredde på 4 meter til alle tomtene i feltet. Vegene skal tilpasses terrenget, og terrenginngrep skal holdes på et minimum. Nye veger vil tidvis krysse myr. Det er viktig at vegen ikke drenerer myra, så den bør anlegges med pukk, grus og duk. Vegene eies av grunneier, men er felles for alle beboerne innen feltet.
Parkering vil fortrinnsvis skje på egen tomt. Det legges derimot opp til en parkeringsplass ved hovedveg som kan benyttes til vinter- og gjesteparkering. Det vil også anlegges en parkeringsplass ved naustområdet. Teknisk infrastruktur eksisterende Vann og avløp (VA): Det er per dags dato ingen VA-løsning for feltet. Strøm: Alle hyttene har innlagt strøm. Rett nord-sør for feltet er det anlagt 1 trafo. Både høyspent og lavspent går i grøft gjennom området. Teknisk infrastruktur konsekvenser som følge av planforslaget Vannforsyning tenkes løst ved etablering av grunnvannsbrønner. Brønnene foreslås plassert ved adkomstveg SKV1 og SKV3 (se vedlagt VA-illustrasjon). Antall brønner og endelig plassering vil avgjøres i detaljprosjektering. Innenfor fjell avsatt til «annen veggrunn, grøntareal», vil det anlegges felles minirenseanlegg for rensing av avløp (se vedlagt VA-illustrasjon). Hvert minirenseanlegg vil betjene 5-7 hytter. Endelig plassering og dimensjonering av renseanlegg vil avklares i forbindelse med detaljprosjektering. Renseanleggene skal tilfredsstille krav til rensegrad iht. forurensningslovens bestemmelser. Utløp fra renseanleggene vil skje til Sørungen. All utbygging av vann- og avløp skjer i regi av tiltakshaver, og VA-planen vil godkjennes av kommunen før bruk. Eksisterende hytter innen planområdet innenfor planområdet gis mulighet til å tilknyttes VA-anleggene. Overvann foreslås ført i grøfter langs adkomstvegene. Strøm skal kunne legges frem til hver tomt i grøft. Areal avsatt til annen veggrunn grøntareal benyttes som trasé. Areal for høyspent (grøftetrasé) er avsatt som hensynssone i planen. Renovasjon Feltet skal knyttes opp mot kommunens renovasjonsanlegg. I dag er avfallscontainere plassert ved bommen inn til området. Naturmangfoldloven Eksisterende forhold: Reguleringsområdet og tilstøtende områder er sjekket ut i henhold til krav i Naturmangfoldloven 8-12. I Naturbasen og Artskart er det ikke registrert spesielle naturverdier hverken innenfor eller i nærheten av planområdet. Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Konsekvenser av planforslaget: Utbyggingen vil medføre noe økt trafikk samt noe økt utslipp i Sørungen, uten at dette vil forringe vannkvaliteten pga. at utslippskrav til minirenseanlegg vil tilfredsstille krav i forurensningsloven. Utbyggingen anses som relativt liten, og er vurdert til at den samlede negative virkningen med tanke på økosystemet er liten. Ytterligere utredning av biologisk mangfold og naturmangfoldloven og hvordan dette påvirkes av planforslaget er i planbeskrivelsen under punkt 4.11 på side 12.
Samlet vurdering Planforslaget legger til rette for totalt 19 hyttetomter i et område som er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Planforslaget tilfredsstiller kommunens ønske om å samle inngrep med hensyn på ny fritidsbebyggelse. Konklusjon Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget detaljregulering for Tomashaugen hyttefelt endelig vedtas, og oversendes kommunestyret for vedtak og egengodkjenning.