STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 1-211 B Arkivsaksnr: 2011/1441-7 Saksbehandler: Gry Holm Kvernrød Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan - plansak 1. gangs behandling av detaljert reguleringsplan 1-211 B Fosslia - felt B4, gnr/bnr 102/2 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Stjørdal kommune ved Komite Plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljreguleringsplan 1-211 B Fosslia felt B4, med plankart og planbestemmelser datert 05.05.2011 sist revidert 01.03.2012 og planbeskrivelse datert 05.05.2011. Planforslaget kunngjøres og sendes på høring i henhold til Plan- og bygningsloven. Til formannskap, komiteer, nemnder: 1. Plankart 1-211 B datert 05.05.2011, sist revidert 01.03.2012 2. Planbestemmelser 1-211 B datert 05.05.2011 sist revidert 01.03.2012 3. Planbeskrivelse 1-211 B datert 05.05.2011 4. Mulighetsskisse datert 17.10.2011 5. ROS-analyse 15.04.2011 6. Plantegninger innvendig bygg datert 02.02.2011 7. Planbestemmelser datert 05.05.2011 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Per Solem Arkitektkontor Støyberegning 02.07.2007 - Sweco Grøner Notat 17.08.2007 - Multiconsult Grunnundersøkelser rapport 412126_01 11.12.2006 - Multiconsult Grunnundersøkelser rapport 412462_01 06.07.2007 - Merknader/innspill fra: o Reindriftsforvaltningen Nord-Trøndelag 22.03.2011 o Samediggi-Sametinget 04.04.2011 o Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 06.04.2011 o Nord-Trøndelag Fylkeskommune 04.04.2011 o NVE Norges Vassdrags og energidirektorat 08.04.2011
Saksopplysninger BAKGRUNN På vegne av Husbyåsen Utbyggingsselskap har Solem Arkitektur AS utarbeidet forslag til detaljert reguleringsplan for Fosslia felt B4. Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for bygging av boliger med tilhørende uteareal, atkomst og parkering. PLANOMRÅDET Planområdet ligger rett øst for Monsberga friområde og rett sør for Fosslia barnehage og skole. Området er ca 24,4 daa stort med dyrka mark. PLANSTATUS Planområdet er avsatt til boligformål i kommunedelplan for Stjørdal tettsted, og reguleringsplan for Fosslia gnr 120 bnr 2 og 988, vedtatt 26.03.2009 (planid 1-211). PLANPROSESS Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 10.03.11 ihht. plan og bygningslovens 12-8. Tiltaket er i tråd med overordnet arealbruk og medfører ikke vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og utløser derfor ikke krav til konsekvensutredning etter 12-9. Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Stjørdalens Blad 17.03.2011 og berørte parter ble tilskrevet 14.03.2011. Dette medførte 5 forhåndsuttalelser som er referert og vurdert i planbeskrivelsen fra Solem Arkitekter AS, og delvis innarbeidet i planforslaget. PLANFORSLAGET Reguleringsplan 1-211 har inndelt boligområdet i 4 felt. Felt B1 og B2 ble detaljert ferdig i områdeplanen, mens det ble satt krav om egen bebyggelsesplan (etter gammel PBL) for felt B3 og B4. Planforslaget er derfor utarbeidet som detaljert reguleringsplan etter 12-3 i plan og bygningsloven. Planen omfatter felt B4, mens arbeidet med detaljplan for felt B3 pågår parallelt gjennom et annet arkitektfirma for et annet utbyggingsselskap. Områdereguleringsplanen stiller krav om minimum utnyttingsgrad på 3,5-4 boliger pr daa. I planforslaget er det planlagt ca 67 boenheter. Det felles uteoppholds- og lekearealet er omkranset av 5 tomter med planlagte leilighetshus med 8 leiligheter à 60-60m2 (B4a-e). I ytterkant av planen er det planlagt 27 kjedehus à 100-120m2 (B4f-g). All bebyggelse reguleres med 2 etasjer med gesimshøyde maks 8 meter og mønehøyde maks 11 meter over gjennomsnittlig planert terreng. B4a-e har parkering på felles parkeringsplasser, mens B4f-g har parkering på egen tomt. Planforslaget har et sentralt fellesareal for lek og uteopphold, og er omkranset av et offentlig friområde mot Husbyberga. Utformingen av arealene er uendret i forhold til områdeplan. Planmaterialet består av plankart med planbestemmelser, planbeskrivelse, ROS-analyse, støyberegninger, planløsninger innvendig bygg samt grunnundersøkelser med vurdering. Det henvises til vedleggene for detaljert beskrivelse av planforslaget. Vurdering UTFORMING Detaljeringsgrad i planen har vært et diskusjonstema i prosessen. Detaljplaner erstatter de tidligere bebyggelsesplanene i detaljeringsnivå, og har en levetid på 5 år. Utbyggingstakten er
avhengig av etterspørsel, og utbyggere ønsker også å la etterspørselen bestemme utformingen av boligene. De ønsker derfor en minst mulig detaljert plan. Rådmannen har forståelse for dette, men ønsker at utbyggingen skal skje etter en langsiktig plan. I planforslaget er det utformet detaljert plassering av atkomstveier, felles grøntarealer og arealer for boligformål. Innenfor boligformål viser planen planlagte bygningers omriss og tomtegrenser. Det er imidlertid satt inn i bestemmelsene (pkt 4.1.4 siste pkt) at Ny bebyggelse og tomtegrenser er vist med omriss på plankartet. Omriss og tomtegrenser er retningsgivende når det gjelder utforming og plassering. Med dette mener rådmannen å kunne åpne for mindre justeringer av disse i en byggesaksbehandling. Det må være overordnet at tetthet i boenheter, bygningsvolum, byggehøyder og fastsetting av grøntarealer er fastsatt i reguleringsplanen, mens mindre justeringer av plassering og utforming av bygningene kan gjøres i en byggesaksbehandling. Planforslaget samsvarer med kommuneplanens arealdel og områdereguleringsplan når det gjelder arealbruk, plassering, høyder og utnyttingsgrad. GRØNN INFRASTRUKTUR Planforslaget tilfredsstiller kommunens norm for uteareal, på minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal egnet for lek og utendørs opphold. Kjedehus får privat uteareal på bakken og terrasse over garasjene, og leiligheter i lavblokkene får private balkonger samt felles uteareal på bakke. Felles leke- og uteoppholdsareal f_u skal opparbeides med sandlekeplass ihht kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer og lekeplasser, mens tilgrensende planområde for delfelt B4 skal tilfredsstille krav til nærlekeplass med ballbane. Monsberga friområde grenser til planområdet, og tilfredsstiller kravet om strøkslekeplass. NATURMANGFOLD Planforslaget regulerer et offentlig friområde for å sikre et grøntdrag mellom Monsberga og Husbyåsen, som er avmerket i Grønn plakat som del av en viktig grønnstruktur. Planen følger med dette opp områdereguleringsplan for Fosslia som ble vedtatt 26.03.2009. Grønn plakat er resultat av en sammenstilling av miljøkunnskap, og rådmannen henviser derfor til denne i vurderingen av planforslaget i forhold til Naturmangfoldlovens (NML) 8, og vurderer at føre-var-prinsippet i NML 9 er fulgt opp gjennom reguleringen av offentlig friområde som et bredt langsgående grøntdrag langs hele planområdet. I Fylkesmannens miljøvernavdelings høringsuttalelse til områdeplanen stod det også at planen ivaretar grønnstruktur og hensyn til kommunens Grønn plakat på en god måte. TRAFIKK OG ATKOMST Trafikk Atkomst, trafikkforhold og gang- og sykkelveg er videreført i detaljplanen fra områdeplanen. Se ellers ROS-analysen. Kollektiv Nærmeste bussholdeplass er regulert nord for ny rundkjøring ved Taraxacum barnehage, øst for planområdet. Gang/sykkelveg Det er regulert gang- og sykkelveg langs atkomstvegen inn til planområdet, i områdeplanen for Fosslia vedtatt 26.03.2009. I tillegg er det regulert en gangforbindelse gjennom fellesområdene som går gjennom både felt B3 og B4, fram til bussholdeplassen.
Parkering Kommunens parkeringsnorm er fulgt opp i bestemmelsenes pkt 3.5. Vann og avløp Det ble utarbeidet VA-plan ved reguleringsplan vedtatt 26.03.2009, som ivaretar de nødvendige tilknytningspunktene for vann og avløp. TEKNISK INFRASTRUKTUR Strømforsyning Det er ikke planlagt nettstasjon/trafo i planområdet. Rådmannen har vurdert at hvis det er behov bør dette plasseres i tilknytning til område regulert til enten renovasjon eller parkering. Det avventes eventuelt innspill fra NTE under høringsperioden om at det er behov for dette. Fjernvarme Ny bebyggelse i planområdet har tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget. RISIKO OG SÅRBARHET I tråd med plan og bygningslovens 4-3 er det utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse for planområdet, vedlegg 5. Analysen viser en risikovurdering av mulige hendelser, konsekvenser av disse, samt en tiltaksvurdering som er fulgt opp av reguleringsbestemmelsene. Ras/skred/grunnforhold er vurdert i ROS-analysen. Det vises til vurderingene som er gjort her når det gjelder grunnundersøkelser, samt planbeskrivelsen siste avsnitt. Trafikkforhold med risikoer og tiltak er vurdert i ROS-analysen og fulgt opp gjennom planbestemmelsene. HELSE OG MILJØ Universell utforming Planforslaget stiller krav til universell utforming av alle utearealer og trafikkanlegg, og at prinsippene skal legges til grunn i alle tiltak, se pkt 3.3 i bestemmelsene. Sol og lysforhold Planområdet ligger i sørhelling, og alle boligene vil ha mulighet til å få uteareal med sol fra sør eller vest. De planlagte boligene vil ikke skygge for eksisterende bebyggelse. Støy Planområdet ligger utenfor rød flystøysone. Eksisterende bebyggelse i Husbyberga kan bli påført noe støy av ny bebyggelse, og det anbefales derfor at friområdet o_fr utformes med en støydempende voll langs Husbyberga. Bestemmelsene stiller krav til beregninger og tiltak mot støy, se pkt 3.12. Renovasjon Bestemmelsene stiller krav om at renovasjonsanleggene skal være i form av nedgravde eller bunntømte containere, og disse skal utformes etter bestemmelser om universell utforming. Anleggene er plassert slik at de fleste boenhetene ligger maks 100 meter unna avfallshåndteringen. SOSIAL INFRASTRUKTUR Planområdet ligger i Halsen og Fosslia skolekrets. Prognoser har vist at kapasiteten på Fosslia skole når toppen i 2014 med en beregnet befolkningsvekst tilsvarende en utbygging av 25 boliger pr år fram til år 2014 i kretsen. Kretsen omfatter av nye felt Husbyåsen, Husbyhagen og
resten av Fosslia, i tillegg til generell fortetting. Utbyggingstakten har ikke vært så høy som forutsatt, og kapasitetstoppen må derfor forutsettes utsatt noe framover. UTBYGGINGSBETINGELSER Det er allerede inngått utbyggingsavtaler for planområdet, på bakgrunn av områdereguleringsplanen som ble vedtatt 26.03.09. RÅDMANNENS ENDRINGER AV INNKOMMET PLANFORSLAG Det er gjort noen justeringer på bestemmelsene i forhold til innlevert forslag, mest av kosmetisk art. De refereres derfor ikke her, men konsulentens forslag er vedlagt saken. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget med rådmannens endringer legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven.