PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR BOLIG MELLOM O.G. KVERNELANDS VEG OG GRENSEVEGEN Plannummer: 0463.00 Time Kommune BAKGRUNN Innledning Prosjektil Areal AS, har på vegne av Hellvikhus AS og Teambygg, utarbeidet forslag til detaljregulering for bolig mellom O.G. Kvernelandsveg og Grensevegen, plannummer 0463.00 i Time kommune. Formålet med reguleringen er å oppnå høyere utnyttelse til boligformål. Parallelt med behandling av planforslaget søkes det om rammetillatelse av tiltak. Konsekvensutredning Viser til forskrift om konsekvensutredninger. Planarbeidet har ingen forhold som krever at planen skal behandles etter forskriften 4; Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen er derfor ikke konsekvensutredet.
Planstatus Nasjonale føringer Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen Stiller krav til fysisk utforming ved at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider og kan brukes av ulike aldersgrupper, samt at de gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Overordnede planer Interkommunal kommunedelplan Bybåndet sør Kommunedelplan Bybåndet sør sitt juridiske plankart erstatter kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland 2008 2020 innenfor planområdet. Planområdet er vist som boligformål. Planen foreslår at kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer for parkering fortsatt skal gjelde for allerede regulerte og bebygde områder. Disse tilpasses løpende gjennom rulleringene til kravene som stilles gjennom regionale planer. Det skal i alle boligområdene prioriteres varierte boligtyper og størrelser. Bomiljøet skal utformes slik at det sikres gode og usjenerte leke- og uteoppholdsarealer av god standard/utførelse og med tilstrekkelig soleksponering. Bygninger og anlegg skal ha en god estetisk utforming i samsvar med bygningenes funksjon og med respekt for de naturgitte og bygde omgivelsene. Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland 2008 2020 Planområdet er vist som nåværende boligområde i kommunedelplanen. Det er et mål i kollektivtrafikken å legge til rette for et bedre kollektivtilbud ved å øke utbygging langs bussaksene og et mål i arealutnyttelse og fortetting at fortettingen skal bidra til god arealutnyttelse og bedre kollektivtilbud. Ved fortetting skal kvaliteter i boligområdet søkes tatt vare på. Fylkesdelplanen har en maks fortetting på inntil 3-3,5 boliger pr. dekar i hele Kvernaland. Aktuelt å erstatte eldre eneboliger med lavblokker eller rekkehus i lågt utnyttet felt. Krav om minimum 50 m² uteoppholdsareal pr boenhet oppfylles. Eneboliger og rekkehus skal ha dette arealet på bakkenivå og med minimum 8 meter dybde. Uteoppholdsarealet skal ha sol ved vårjevndøgn kl. 15 på minimum 50% av arealet. Nye bygninger skal ikke ha høyere gesims/møne (kotehøyde) enn eksisterende, omkringliggende bygg. Garasjer skal være maks 50 m² og ha maks mønehøyde 4,5 meter. Ved planlegging av 4 eller flere boenheter skal minimum 50 % av alle nye boenheter ha livsløpsstandard. 20 % av de resterende skal ha besøksstandard. Parkeringsnorm for kommunen utenom Bryne sentrum:
Boligtyper Antall parkeringsplasser pr. Felles parkeringsplasser Individuelle parkeringsplasser Familieboliger > 80 m² 2,0 2,0 + 0,5 Små boliger < 80 m² 1,5 1,5 + 1,5 Hybler < 30 m² 1,0 1,0 + 0,5 Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan for: Et område avgrenset av O.G. Kvernelandsveg, Elvebakken, Kalbergskogen og grensen mot Klepp kommune Planområdet er i gjeldende reguleringsplan vist som boligområde, kjøreveg, gang- og sykkelveg/fortau og felles avkjørsel. Reguleringsplanen er datert 30.01.92. Beskrivelse av planområdet Eksisterende forhold Planområdet er på ca. 6,3 daa. O.G. Kvernelands veg stiger fra vegkrysset opp til kommunegrensen, og omfatter eiendommene 28/128, 28/186, 28/276, 28/495 og 28/660. Det ligger fire eneboliger med garasjer på eiendommene i dag, samt adkomstveg fra O.G. Kvernelands veg. Planområdet ligger på Kvernaland, nord for Stemmen og nordøst for Kvernaland sentrum, og grenser til Grensevegen i Klepp kommune i nord og O.G. Kvernelands veg i sør. Planområdet grenser til eiendommen 28/445, 28/465 og 28/221 på vestsiden og 28/801, 28/517, 28/206, 28/216 og 28/226 på østsiden. Det er ca. 500 meter til Stemmen friluftsområde, og Frøylandsvatnet ligger ca. 650 m fra planområdet med ca. 17 km lang turløype rundt. I nærområdet finner man Kvernaland sentrum med dagligvarebutikker, i tillegg til idrettsanlegg. Barnehage, barne- og ungdomsskole ligger alle innen en radius på 1 km, med barne- og ungdomskolen lengst unna. Nærmeste togstasjon, Øksnevadporten, ligger ca. 1,4 km fra planområdet, mens nærmeste bussholdeplass ligger ca. 150 m fra planområdet. Buss nummer 22 kjører fra Sandnes, forbi planområdet en gang i timen, og korresponderende buss til Bryne fire ganger daglig. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planen tar utgangspunkt i å oppnå høyere utnyttelse til boligformål. Planområdet ligger i et allerede godt etablert boligområde. I kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland 2008-2020 åpnes det for en maks fortetting på inntil 3-3,5 boliger pr. daa. Det legges til rette for at eldre eneboliger kan erstattes med rekkehus og flermannsboliger. I planforslaget er det lengst nord foreslått to flermannsboliger med 6 boenheter i hver, og 6 rekkehus sør i planområdet. Eneboligen mellom flermannsboligene bevares. Dette tilsvarer en tetthet på rett under 3 boliger
pr. daa. Tettheten ligger innenfor maksimumsgrensen for fortetting på Frøyland, og anses derfor som tilfredsstillende med tanke på bokvaliteten. Arealoppstilling Områder Formål Areal i dekar Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Frittliggende Boligbebyggelse Konsentrert Boligbebyggelse Flermannsbolig Garasjeanlegg for boligbebyggelse Trafo Renovasjonsanlegg Uteoppholdsareal Annet uteoppholdsareal Lekeplass 0,82 1,08 1,49 0,15 0,02 0,03 0,32 0,50 0,29 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, offentlig Kjøreveg, felles Fortau Gangareal Parkering 0,76 0,31 0,07 0,04 0,45 Totalt 6,33 Bebyggelse Planområdet består, som tidligere nevnt, av fire eneboliger, samt garasjer. Tre av eneboligene skal rives til fordel for to flermannsboliger og 6 rekkehus. Eneboligen som bevares er i god stand, og blir liggende mellom flermannsboligene. Flermannsboligene Flermannsboligene vil tilfredsstille tilgjengelighetskravet i TEK10 med 100% tilgjengelige boenheter. Flermannsboligene kan oppføres med en høyde på maks 10,5 meter over gulv i parkeringskjeller. Begge flermannsboligene har parkering og boder i kjelleretasje. Rekkehusene 3 av de 6 planlagte rekkehusene vil være tilgjengelige boenheter. Rekkehusene vil ha saltak med en mønehøyde på maks 8 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Tillatt takvinkel for boligene vil være på 33-40 grader. Rekkehusene har tilhørende carporter på felles parkeringsplass, f_parkering1 og f_parkering2. Carportene er 3,5x6,2 meter. Carportene har flatt tak og er 2,8 meter høye. Boligene 1, 2 og 3 har tilhørende carporter på f_parkering1 og boligene 4, 5 og 6 har tilhørende carporter på f_parkering2. Hver bolig har tilhørende utendørs bod på minimum 5 m². Bolig 1 og 2 har bodene langs vegen, bolig 3 har boden ved boligen. Boligene 4, 5 og 6 er tilgjengelige boliger og har bodene ved eiendomsgrensen til 28/186.
Estetikk, materialbruk og utforming All ny bebyggelse er foreslått oppført med stående trekledning for best mulig tilpassing til eksisterende bebyggelse. Flermannsboligene har innrykkede partier i fasaden som benyttes til private uteoppholdsarealer for beboerne i 1.etasje og balkonger i 2.etasje. Utnytting Gjeldende kommunedelplan legger opp til 3-3,5 boliger pr. daa. Gjeldende regulering legger opp til 3 boliger pr.daa. 19 boliger fordelt på planområdet (når de offentlige arealer er trukket fra) gir en utnyttelse på 3 boliger pr.daa. Arealutnyttingen på felt B1 og B2 er oppgitt i kvadratmeter istedenfor prosent. Dette er blitt gjort for å få frem hvor mye som blir bebygget på tomtene. Flermannsboligene er like, men på grunn av mye felles arealer ville det blitt misvisende å oppgi bebygget areal i prosent. Det aktuelle prosjektet legger opp til en arealfordeling som følger: Rekkehusene Felt BK Eksisterende enebolig Felt BF Flermannsbolig 1 Felt B1 Flermannsbolig 2 Felt B2 BYA = 43 % BYA = 35 % BYA = 550m² BYA = 550m² Veger, parkering og adkomst Adkomsten til boligene skjer fra O.G. Kvernelandsveg. Avkjørselen til Gnr/bnr 28/276 er lagt om, og det er anlagt ny felles adkomst via hovedavkjørselen. Vegen gjennom planområdet har fått kommunal standard med en bredde på 5,0 meter, og snuhammer i enden dimensjonert etter vegnorm for Jæren. Felles veg til flermannsbolig 2 er 4,0 m bred. Planområdet er kupert og dagens veg har en stigning på nærmere 11%. Denne er blitt noe forbedret, og er foreslått med en stigning på ca. 10,5% og en forbedret utflating mot eksisterende O.G. Kvernelandsveg. Fra felles adkomstveg har felt BK to avkjørsler til to felles parkeringsplasser, f_parkering1 og f_parkering2, samt carporter. Felt B1 og B2 har adkomst til parkeringskjeller fra adkomstvegen. Nord i planområdet, i enden av adkomstvegen, er det lagt inn snuhammer dimensjonert etter vegnorm for Jæren. Dvs. vegbredde på 5,0 meter, radier på 7,0 og 10,0 meter ut fra senterlinje av vegen. Planen har god parkeringsdekning med 2 parkeringsplasser pr. bolig inkl. 5% HC-parkering. Parkering for flermannsboligene felt B1 og B2 Begge flermannsboligene har egen parkeringskjeller med 9 parkeringsplasser. Av disse er det avsatt en (5 %) til HC-parkering og alle har opplegg for el-bil. Langs vegen til B2 er det 6 gjesteparkeringsplasser for besøkende til B1 og B2.
Parkering for rekkehusene felt BK Rekkehusene har egne carporter og 6 gjesteparkeringsplasser hvorav en (5 %) er HCparkering. Gjesteparkeringen er kun for besøkende til felt BK. Det er areal til sykkelparkering på egen tomt. Trafikkstøy 18 nye boenheter vil øke trafikkstøyen noe, men det er ikke snakk om noen vesentlig form for økning av trafikken. Dersom vi regner 5 kjøretøybevegelser pr. bolig pr. døgn, vil foreslått løsning gi en ÅDT på 90. Det er ikke blitt foretatt støyberegninger fra O.G. Kvernelands veg. Støykart fra Statens vegvesen viser at planområdet ligger i rød og gul støysone. Dette fører til at det er kan være nødvendig med lokale støyskjermingstiltak i form av støyskjermer og eventuelt fasadetiltak for boligene nærmest vegen. Det er også sikret i bestemmelsene at støy ikke skal overskride gjeldende retningslinjer. Det er også sikret gjennom bestemmelsene at det utføres detaljert støyrapport ved byggesøknad. Hensynssoner Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til frisiktsoner. Renovasjon Beboerne på planområdet, og gnr/bnr 28/226, vil kunne benytte seg av felles nedgravde søppelcontainere som er plassert i adkomsten til planområdet. Det er lagt opp til 4 fraksjoner; restavfall, papir, organisk og plast. Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK10 13-5. Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. Universell utforming Funksjonshemmedes interesser er definert i henhold til TEK-10. Det fokuseres på universell utforming i boligbygg med trinnfrie adkomster, samt tilrettelegging og bearbeiding av lekeplass og uteområde. Felt BK har 50% tilgjengelige boliger mens flermannsboligene i felt B1 og B2 har 100% tilgjengelige boenheter. Flermannsboligene har heis med innvendig heisstørrelse på 1,7 m x 2,1 m. Dette er i samsvar ifølge startpakken pkt. 4.2.7 Universelle boliger, der krav om heis skal være minimum 1,3 m x 2,1 m (b x d).
HC-parkering i BK, B1 og B2 er universelt tilrettelagt med terskelfri adkomst fra parkering frem til inngangsdør til boenhet. Uteoppholdsareal/grøntarealer Lekeplass Det er krav om min. 150 m² sandlekeplass. Boligprosjektet skal ivareta barn og unges interesser i forhold til lekeplass, sikre uteoppholdsareal i henhold til kommuneplanen og gi et godt og trygt bomiljø. I planforslaget er det satt av et lekeareal på 290 m². Lekeplassen skal inneholde, i tillegg til sandlekeplass, «møteplass for alle» på min 25 m², samt felles uteoppholdsarealer i tilknytning til lekeplassen for beboerne i B1, B2, BK, BF og gnr/bnr 28/226. Lekeplassen har en god plassering og er trygt skjermet for trafikk. Lekeplassen kan lett nås for alle boenhetene, både for bevegelseshemmede og med vogn, ved gruset sti som går langs eiendomsgrensen til 28/495. Rekkehusene og flermannsbolig 1 benytter seg av stien mens flermannsbolig 2 har direkte tilgang til lekeplassen fra boligene. Lekeplassen vil bli universelt utformet og har gode solforhold med oppholds/aktivitetssoner vendt mot sørvest. Rekkefølgekravene sikrer at den er opparbeidet før boligene tas i bruk. Egen illustrasjonsplan og sol-/skyggediagram vedlegges. Uteoppholdsareal Det skal være 50 m² MUA pr. boenhet (900 m²) til felles, privat uteoppholdsareal. Flermannsbolig 1 felt B1 Flermannsbolig 1 har i gjennomsnitt private uteoppholdsareal på ca. 68 m² pr boenhet i 1.etg. Boenhetene i 2.etg vil ha private balkonger fra ca. 10 m² til ca. 18 m². Flermannsboligen har felles uteoppholdsareal på nord og østsiden på ca. 310 m². Arealet rundt flermannsboligen vil tilpasse seg nabotomten i nord og vest med murer og skråninger. En får da et planert areal med gode kvaliteter for opphold, lek og rekreasjon. På sørsiden av flermannsboligen vil terrenget legges i skråning for å tilpasse nabotomten og vegen. Dette arealet er ikke medregnet i uteoppholdsarealet. Flermannsbolig 2 felt B2 Flermannsbolig 2 vil ha private hager for boenhetene i 1.etasje på ca. 50 m², med en hagedybde på 5 meter. Boenhetene i 2.etg vil ha private balkonger fra ca. 10 m² til 18 m². Flermannsboligen har felles uteoppholdsareal på nord og østsiden på ca. 130 m². Rekkehusene Rekkehusene har alle private uteareal på minimum 50 m², og boligene 1, 2, 3, 4 og 5 har en hagedybde på min. 8 meter.
Bolig 6 avviker fra kravet om 8,0 meter hagedybde. Den har en hagedybde på 6,7 meter målt fra midten av boligen, og hagearealet er på 100 m², hvilket kompenserer for manglende 8 meters hagedybde. Totalt uteoppholdsareal (felles og privat) er følgende: B1 Felles uteopphold 310 m² Private uteopphold 160 m² Private balkonger 93 m² SUM 563 m² SUM MUA pr. bolig 93,8 B2 Felles uteopphold 130 m² Private uteopphold 120 m² Private balkonger 93 m² SUM 343 m² SUM MUA pr. bolig 57 m² BK Private uteopphold 690 m² Felles lek og uteoppholdsareal 290 m² TOTALT for B1, B2 og BK 1886 m² MUA pr. boenhet 105 m² Viser til vedlegg for uteoppholdsareal der arealene er vist på kartet. Støttemurer Det er planlagt støttemur mellom rekkehus 3 og 4 samt i eiendomsgrensen fra rekkehus 4 og 5. Muren vil ikke være høyere enn 1,3 meter. Det er også planlagt murer på nordsiden av B1, BF og B2, som tar opp høydeforskjellen i forhold til nabotomt i nord. Murene langs ny adkomstveg blir delt opp med vegetasjonsnivå der murene blir høyere enn 2,5 meter. Sol- og skygge Sol- og skyggediagrammet viser at det er gode solforhold på planområdet. De private uteoppholdsarealene har sol store deler av dagen. De felles uteoppholdsarealene for B1 og B2 får skygge utover dagen, men en har da gode solforhold på lekeplassen og utearealet i forbindelse med denne. Omkringliggende bebyggelse blir lite berørt av utbyggingen på grunn av nivåforskjeller.
Nærliggende lekeområder Innenfor en radius på 500 meter er det registrert to barnehager, Kleppestemmen og Ådalen, Frøyland Stadion og Frøyhallen idrettsanlegg samt noen sandlekeplasser. PLANPROSESS Kunngjøring av planoppstart Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den 03.04.2014. Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev datert 28.04.2014 til grunneiere og aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til 02.06.2014. Oppstart ble kunngjort i Jærbladet, og på kommunens nettside. På grunn av planer om fortetting av O.G. Kvernelandsveg 22, ble planområdet utvidet og det ble sendt ut utvidet varsel til grunneier og aktuelle instanser, datert 03.07.2014 for å få en samlet reguleringsplan for området. Frist for utvidet varsel ble satt til 22.08.2014.
Følgende innspill kom inn i forbindelse med varslingen: E-post fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Region Sør, datert 15.05.2014 NVE har ikke registrert særskilte opplysninger om det aktuelle planområdet. Vedlagt i mailen er en sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder som: Vassdrag, flom, skred, klimaendringer og energianlegg. NVE skiver at hvis det kan svars nei på disse spørsmålene er det ikke nødvendig å sende planen på høring til NVE. Dersom planarbeidet berører noen av disse temaene skal NVE ha planen på høring. Kommentar Planområdet innebærer ingen tema innenfor NVEs forvaltningsområder. E-post fra Hus & Eiendomsutvikling AS v/anita Stava, eier av gnr 28 bnr 276, datert 21.05.2014 Anita ønsker å få litt informasjon om hvilke type boliger og antall som er tenkt på planområdet. Hun ønsker også å få tilsendt skisser hvis det er mulig. Kommentar: I svar på mail sendt 23.05.2014 ble det gitt informasjon angående boligantall og informasjon om vegen som ønskes å bli opparbeidet til kommunal standard. E-post fra Fylkesrådmannen, datert 21.05.2014 Fylkesrådmannen har vurdert saken som regional planmyndighet og som sektormyndighet for friluftsliv og kulturminnevern. Det vises til Regionalplan for Jæren vedrørende føringer for utnyttelsesgrad og kvalitet i boligområder. Planområdet er lite, og i områder der det ikke foreligger en overordnet fortettingsstrategi med konkrete rammer, må det tas hensyn til nærområdet når omfang av ny bebyggelse planlegges. Fylkesrådmannen nevner at muligheten for gang- og sykkelforbindelsen mot grønnstrukturen i nord (Klepp kommune) bør vurderes. Kommentar: Fortettingen av planområdet er innenfor krav til fortetting i kommunedelplanen. På grunn av terrengforskjeller er det ikke foreslått en løsning for gang- og sykkelforbindelse mot grønnstrukturen i nord. Det er likevel inntegnet en trapp opp til Grensevegen for å ivareta en gangforbindelse over til Klepp kommune. Brev fra Statens vegvesen, datert 26.05.2014 Statens vegvesen nevner at det ikke fremgår av oppstartsvarselet hvor mange boenheter det skal legges til rette for. Dette har en sammenheng med dagens avkjørsel som i dag betjener 5 eneboligtomter. Med ønske og krav om fortetting vil en tro at antallet boenheter blir en del større. Ellers har Statens Vegvesen følgende krav til oppstartsvarselet:
Avkjørselen fra fv. 220 må utformes som kryss iht. vegnormalene Avkjørselen til gnr. 28 bnr. 276 må justeres/legges om, og eiendommen må gis atkomst via hovedavkjørselen. (Samordning av avkjørsler.) Krav til frisikt mot kjørevegen er 4x41 m. i tillegg er det krav om frisikt fra avkjørselen mot fortauet på 4x20 m. Begge krav må innfris. Innenfor frisiktsonene skal det være fri sikt i en høyde på 0,5 m over vegbanenivå. Dette må sikres i reguleringsbestemmelsene. Tekniske planer for tiltak som berører fylkesvegnettet, skal sendes Statens Vegvesen til gjennomsyn. Dette må sikres i reguleringsbestemmelsene. Opparbeidet avkjørsel skal godkjennes av Statens vegvesen. Dette må sikres i reguleringsbestemmelsene. Kommentar: Punktene er ivaretatt i planforslaget og i reguleringsbestemmelsene. E-post fra Lyse Elnett AS, datert 27.05.2014 Lyse Elnett AS har følgende innspill til planarbeidet: Eksisterende nettstasjon i nærheten av utbyggingsområdet har begrenset kapasitet. Dersom effektbehovet til nybyggingen blir for stor til at eksisterende nettstasjon kan belastes, må det i detaljreguleringen settes av et areal til ny nettstasjon på 5x5 m innenfor byggeområdet. Nettstasjonen må etableres i bakkenivå, ha direkte atkomst hele døgnet for stor lastebil og ha tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Nettstasjonen og tilhørende kabelnett må være satt i drift før ny bebyggelse kan tas i bruk. Informerer om eksisterende kabler og linjer innenfor området. Flytting/endring av øvrige nett, skjer til de enhver tid gjeldende retningslinjer. Kommentar: Det er satt av et areal på 5x5 m til nettstasjon i planforslaget. Følgende innspill kom inn i forbindelse med utvidet varsling: Brev fra Statens vegvesen, datert 14.07.2014 Statens vegvesen viser til tidligere innsendt merknader og krav i brev datert 26.05.2014. Statens vegvesen har ingen ytterligere merknader på nåværende tidspunkt, men forbeholder seg retten til eventuelt flere merknader når planforslaget foreligger. E-post fra Odd-Helge Sæther datert 22.07.2014 Odd-Helge Sæther ønsket opplysninger angående deres eiendom 28/226. Kommentar: Teambygg snakket med grunneier om det var mulig å få lagt om vegen til flermannsbolig 2. Dette var ikke aktuelt, så en har ikke gått videre med dette alternativet.
E-post fra Fylkesrådmannen regionalplanavdelingen Fylkesrådmannen viser til tidligere innsendt merknad, og har ingen merknader til at planområdet utvides. Området ligger innenfor framtidig bussakses influensområde, hvor det vil være ønskelig å bygge opp om kollektivtrafikkens kundegrunnlag. I områder med eksisterende bebyggelse uten omformingssoner, må økt tetthet balanseres mot omkringliggende områders bebyggelsesstruktur og kvaliteter. PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget omfatter et boligområde med 18 nye boenheter og en eksisterende boenhet. Området blir fortettet innenfor kravene i kommunedelplanen. Bebyggelsen er foreslått som 6 rekkehus og to flermannsboliger. Høyden på ny bebyggelse er planlagt noe lavere enn eksisterende bebyggelse. Rekkehusene og flermannsboligene har romslige og solrike uteområder. Det er laget sol- og skyggediagram som viser tilfredsstillende solforhold på uteoppholdsarealer. Universell utforming av boliger og uteoppholdsarealer tilrettelegges for bevegelseshemmede, barn, unge og eldre. Det er lagt opp til gode lekeforhold med innregulert sandlekeplass og «møteplass for alle» for alle beboerne i området. Kommuneplanen for Time tilsier at det skal i størst mulig grad legges opp til lokal fordrøyning av overvann. Per i dag er andelen tette flater på ca. 1140 m². Tilsvarende vil den nye bebyggelsen utgjøre en andel på 2830 m². Dette tilsvarer en økning av tette flater på ca. 1700m². For å kunne håndtere den økende mengden overvann, legges det til rette for at det skal gjøres lokale tiltak innenfor planområdet for å takle dette. Planens konsekvenser for risiko- og sårbarhet er vurdert i vedlagt sjekkliste. Det er ingen spesielle problemer knyttet til verken økonomi eller gjennomførbarhet. Stavanger, 20.11.14 Revidert 09.12.14 VEDLEGG Kopi av varslingsbrev, dat.28.04.2014 Kopi av annonsetekst Kopi av oversiktskart Kopi av varslingsbrev for utvidet planforslag, dat.03.07.2014 Kopi av annonsetekst Kopi av oversiktskart Grunneierliste E-post dat.15.15.2014 fra NVE E-post dat.21.05.2014 fra Hus og Eiendomsutvikling AS, Anita Stava E-post dat.21.05.2014 fra Fylkesrådmannen i Rogaland
Brev dat.26.05.2014 fra Statens vegvesen E-post dat.27.05.2014 fra Lyse Brev dat.14.07.2014 fra Statens vegvesen E-post dat.22.07.2014 fra Odd-Helge Sæther E-post dat.11.08.2014 fra Fylkesrådmannen regionalplanavdelingen Sol/skyggesituasjoner Tegninger rekkehus Teambygg Situasjonskart Felt BK Utomhusplan Felt BK Tegninger flermannsbolig 1 og 2 Hellvikhus Situasjonsplan 3D illustrasjon Snitt Sol-skygge 3D modell Renovasjonsteknisk plan i M=1:500 (A3), dat.18.11.2014 Skisse for uteoppholdsareal i M=1:500 (A3), dat.20.11.2014 Sjekkliste risiko- og sårbarhetsundersøkelse Sjekkliste for reguleringsplaner