Lesja kommune Forvaltning og utvikling Arkivsak: 2011/607-24 Arkiv: L12 Saksbehandler: Anders Vatle Dato: 30.05.2012 Saksutredning Utv.saksnr Utvalg Møtedato 41/12 Forvaltningsstyre 05.06.2012 40/12 Forvaltningsstyre 21.06.2012 44/12 Kommunestyret 21.06.2012 Reguleringsendring av Bjorlia Nord-øst Bakgrunn: Planen var oppe til første gangs behandling i Forvaltningsstyret, og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i sak 59/11 den 19.10.2011. Planforslaget fremmes av Bjorli Eiendom as. Planarbeidet er utført av Solvang og Fredheim AS. Hensikten med reguleringsplanen er å endre formålet i gjeldende reguleringsplan for 8 tomter frå næring/utleie til fritidsbebyggelse etter endring av kommunedelplanen fro Bjorli. I tillegg foretas noen mindre endringer som synliggjøres etter at området er utbygd. Gjeldende reguleringsplan ble godkjent av Lesja kommune den 10.12.2009. På det tidspunkt forelå det et krav i kommunedelpanen om at 20 % av tomtene skulle reguleres til næringsformål/utleie. Oppstart av reguleringsplanarbeidet ble annonsert i Vigga den 09.07.2011. Grunneiere berørte parter og regionale myndigheter ble varslet ved brev av 06.07.2011. Planen var ute til offentlig ettersyn i perioden 18.11.2011 til 05.01.2012. Det er kommet inn merknad fra Oppland fylkeskommune, Fylkesmannen i Oppland og NVE.
Oversiktskart som viser planområdet Vurdering: Beskrivelse av planen: Planområdet ligger i Bjorlia, sør-øst for skianlegget på Bjorli i Lesja Kommune. Planen ligger øst for og inntil de regulerte feltene Bjorlia Hyttefelt Sør og Bjorlia Hyttefelt Nord. Planområdet er en del av H1 i kommunedelplan for Bjorli, og ligger på eiendommene GID 2/895, 2/1041, 2/1131 og tomter fradelt disse. Området består i hovedsak av glissen bjørkeskog. Området har noen naturlige terrasser som naturlig blir utnyttet i reguleringsplanen. Deler av området består av myr som lett lar seg drenere. En finner i østre del av feltet fjell i dagen og markerte bergknauser. Bebyggelse bør ikke plasseres på bergknausene. Samlet arealbruk for planen er ca 58 dekar. Det foretas mindre justeringar på enkelte tomter. I tillegg endres 8 tomter fra næringsformål til friluftsformål. Omreguleringen utløser ingen endring av støy og lukt i forhold til godkjent plan. Den utløser ingen endring forhold knyttet til naturmiljøet. Omreguleringen utløser ingen endring i forhold til friluftsinteressene. Skiløypa nord for feltet er nå anlagt i tråd med kommunedelplanen Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området. I framlagt planforslag er det beskrevet at krav til utleietomter er fjernet i dette utbyggingsområdet. Status etter gjeldene kommunedelplan Bjorli er følgende: 3.3. Bestemmelser for hytteområde H1, H2, H3, H4, og H7 angående utleieenheter Der det ikke foreligger allerede godkjent reguleringsplan, gjelder følgende: Minimum 10% av nye boenheter innenfor de enkelte utbyggingsområdene skal bygges ut til utleieenheter. Det skal i reguleringsplaner fastsettes rekkefølgebestemmelser som sikrer at utleieenheter er bygd og klargjort før mer enn 60% av eiertomtene kan fradeles. Enheter for utleie skal markeres som næring i reguleringsplan. Kravet om utleieenheter kan løses gjennom etablering av tilsvarende antall nye utleieenheter på annet godkjent næringsareal innenfor kommunedelplanen.
Kravet foreligger. Lesja kommune har for øvrig fått skriftlig erklæring på at Bjorli Eiendom de vil etablere tilsvarende antall nye utleieenheter på annet godkjent næringsareal innenfor kommunedelplanen som de har sikret seg eiendomsretten til. Således vurderer rådmann at forslaget er i tråd med kommunedelplan Bjorli på dette punktet. Vurdering: Innkomne merknader etter første gangs ettersyn: Oppland fylkeskommune: Hensikten med planarbeidet er i hovedsak å endre formålet på 8 tomter fra næring (utleie) til fritidsboliger. Det opplyses om at dette er en tilpasning til overorda plan som har, etter revidering, redusert kravet til utleietomter fra 20 til 10%. I forslag til reguleringsplan for Bjorlia Nord-Øst er det ikke avsatt areal til dette formålet. Planforslaget er derfor ikke i henhold til overordna plan. Det går fram av saksframlegget at hensynet til overordna plan blir ivaretatt ved at tiltakshaver har forpliktet seg skriftlig til å etablere tilsvarende antall nye utleieenheter på annet godkjent næringsareal innenfor kommunedelplanen som de har sikret seg eiendomsretten til. Vi er ikke enig i kommunens vurderinger og mener at denne løsningen reduserer det totale næringsarealet i området. Denne måten å utsette byggingen av utleieenheter kan føre til at utleieenhetene blir plasseres på de minst attraktive områdene eller ikke blir bygget i det hele tatt. På grunn av beliggenheten i forhold til alpintraseer ser vi at dette området kanskje ikke er best egnet til utleieformål. For å sikre god kvalitet og et tilstrekkelig antall utleieenheter bør kommunen, sammen med utviklingsaktørene, foreta overordna vurderinger på hvor det er mest hensiktsmessig å lokalisere utleieenhetene. Rådmannens vurdering: Utbyggeren har sikret seg utbyggingsområde som ligger bedre til i forhold til alpinanlegget med tanke på utleievirksomhet. Rådmannen tilrår at planen ut fra denne vurderingen ikke blir endret. Utbygger har i det avmerkede område sikret seg områder som egner seg bedre til utleievirksomhet, enn i denne reguleringsplanen. Avstanden til alpinanlegget er også mindre Fylkesmannen i Oppland: Overordna plan:
Vi registrerer at Lesja kommune har fått skriftlig erklæring fra Bjorli eiendom om at de vil etablere tilsvarende antall nye utleieenheter på annet godkjent næringsareal innenfor kommunedelplanen, som de har sikret seg eiendomsretten til. Rådmannen mener at planforslaget dermed er i tråd med kommunedelplanen på dette punktet. Fylkesmannen vil bemerke at dette er rett, dersom en vurderer området isolert, men feil dersom en ser hele kommunedelplanområdet under ett. Resultatet av foreslått omregulering blir uansett en reduksjon i det samla godkjente næringsarealet på Bjorli. Rådmannens vurdering: Rådmannen oppfatter Fylkesmannen slik at han godtar den løsningen utbygger og kommune er kommet til enighet om. Vassdrag: Det er positivt at det er satt av en relativt brei sone til friluftsformål langs vassdraget og gitt tilhørende bestemmelser som sikrer bl.a. kantvegetasjon av hensyn til landskap, planter og dyr og for å begrense avrenning og flom, jf. vannressursloven. Etablering av "tekniske anlegg", jf. pkt. 5.1 i planbestemmelsene, må etableres på en slik måte at kantvegetasjon sikres. Rådmannens vurdering: Det foreslås at det blir tatt inn en setning til under punkt 5.1 for å imøtekomme Fylkesmannens merknad med følgende ordlyd: Det skal etableres en sone på 8 meter i horisontalplanet fra kant av vassdrag som skal sikre kantvegetasjon, jf. 11 i vannressursloven. Kantvegetasjonen skal i denne sonen bevares i størst mulig grad. Klima og energi: Kommunen bør vurdere energiløsninger for området ut fra hensyn til klima og energieffektivitet, jf. statlig planretningslinje for og energiplanlegging. Tilrettelegging for vannbåren varme, lavenergibygg eller bygg med passivhusstandard bør vurderes. Evt. kan dette være tema i seinere utbyggingsavtaler og ses i sammenheng med utbygging av andre og tilgrensende delområder. Rådmannens vurdering: Jamfør kommunens nylig vedtatte klima- og energiplan støtter rådmannen Fylkesmannens vurdering. En finner det nødvendig å ta en prinsipiell diskusjon/vurdering hvordan dette skal innføres før en innarbeider det i framtidige reguleringsplaner. ROS-analyse: Fylkesmannen har en merknad til sjekkliste for risiko og sårbarhet. Det gjelder elva Systen og fare for flom. I sjekklista under flom går det fram at elva Systen kan bli stor, men heller ikke noe mer. I en tid hvor klimaendringene er blitt en realitet forventer vi at fare for flom/masseførende skred i tilknytning til Systen blir utredet. Når det gjelder brannsikkerhet legger Fylkesmannen stor vekt på at dette følges opp iht. gjeldende lover og forskrifter med hensyn til spesielt slokkevann og adkomst for brannvesenet (TEK 7-28). Fylkesmannen deler ellers synspunktet om at hytter ikke bør settes opp i tilknytning til knauser/skrenter med fare for sterk vind og andre naturgitte påkjenninger. Rådmannens vurdering: Det er ikke gjort en videre utredning av flomfare rundt Systen, dette med grunnlag i de naturgitte forholdene for den delen av Systen som her blir regulert. Den går i relativt dypt bekkefar som gir svært liten fare for flomskader på nærliggende bebyggelse i denne planen. Dette er også grunnen til at bebyggelsen er godkjent relativt nært inntil den, som i eksisterende plan. Brannsikkerhet er viktig å det er i planen regulert inn snuplasser i kort avstand for alle veger for større kjøretøy.
Norges vassdrag og energidirektorat: Planområdet ligger innenfor aktsomhetsområde for snøskred og reell skredfare er ikke utredet. NVE fremmer derfor innsigelse til planen med bakgrunn i manglende utredning av reell skredfare og manglende dokumentasjon av tilfredsstillende sikkerhet mot skred (1000-års skredet, jf TEK10 7-3). Rådmannens vurdering: Som følge av dette har kommunen fått vurdert rasfaren på Bjorli. Konklusjonen i rapporten er at dagens bebyggelse på Bjorli ikke er innen for fareområde for skred etter klasse S2 i TEK 10, 1000-års skred. Likevel er det enkelte tomter i denne planen som er innenfor dette fareområdet. Disse tomtene må avmerkes med hensynssone, etter pbl 12-6, slik at de ikke kan bebygges videre uten at området blir sikret. Da kommunen i 2009 har godkjent dette området, ser rådmannen at kommunen har et ansvar for å sikre dette området. Kommunen har gjennom godkjent plan akseptert utbygging i området og bør sørge for at området nå oppnår tilstrekkelig sikkerhet. Rådmannen foreslår at plankartet blir oppdatert med en hensynssone for rasfare, samt at det i planbestemmelsene blir tatt inn følgende under punkt 6.1 Områder innenfor hensynssone rasfare kan ikke videre utbygges for personopphold før det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot skred jf. TEK10 7-3. Under punkt 5.1 Friluftsformål: Nødvendige tiltak for å sikre tilstrekkelig sikkerhet mot skred tillates utført i dette området. NVE mener videre at byggegrensa til vassdrag må fremkomme av planbestemmelsene og at den bør være på minimum 20 meter. Det må også settes krav i planbestemmelsene, slik at vassdragskryssinger dimensjoneres til å ta unna for en 200-års flom og er i stand til å tåle massetransport. Rådmannens vurdering: Viser her til forslagsstillers vurdering ved innsending av planen om avstand til bekken. Videre viser en til NVE sine retningslinjer rundt flom- og skredfare i planer. Rådmannen forutsetter at forslagsstiller har lagt denne til grunn ved utarbeiding av plan, samt at han ser at bekkeløpet i denne planen er dypt og at faren for at den tar nye løp er liten. Rådmannen er derfor innstilt på at det ikke skal kreves endringer i avstand til bekkeløpet. Når ein vurderer flaumfaren langs små, bratte vassdrag, er det særleg viktig å vurdere faren for at vassdraget skal ta eit nytt løp utanfor sitt normale løp. Dette kan skje dersom kapasiteten til løpet er for liten til å leie vatnet under store flaumar, eller ved at det oppstår erosjon og avlagring av massar.(nves retningslinjer nr 2-2011: Flaum- og skredfare i arealplanar) Oppsummert er det her snakk om endring av en eksisterende reguleringsplan. NVE sin innsigelse i forhold anses imøtekommet og rådmannen finner derfor å legge planen fram til godkjenning. Deler av området ligger i dag innenfor et definert område der det ikke er tilstrekkelig sikkerhet for ras. Eksisterende plan godkjent i 2009 gir kommunen et vesentlig ansvar for slik sikkerhet. Uavhengig av godkjenning av denne planen vil kommunen ha et ansvar for å sikre dette området. Rådmannen vil innhente nødvendige vurderinger og løsningsforslag for å sikre det aktuelle området for ras og komme tilbake til kommunestyret med ny sak når en har kostnadsramme for nødvendige tiltak.
Dokumenter 1 I Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Solvang og Fredheim AS 2 I Uttalelse til varsel om oppstart av Oppland fylkeskommune reguleringsendring av Bjorlia nord-øst i Lesja kommune 3 I Vedr. reguleringsbestemmelser i Bjorlia Bjorli Eiendom AS Nordøst 4 U Vedr. reguleringsbestemmelser i Bjorlia Bjorli Eiendom AS Nordøst 5 I Lesja kommune reguleringsplan for Bjorlia Hyttefelt Nord-øst varsel om Fylkesmannen i Oppland, Landbruksavdelingen oppstart 6 I Reguleringsplan for revidering, Bjorlia Bjorli Eiendom AS hyttefelt nord-øst 7 S Reguleringsendring av Bjorlia Nord-øst 8 X Særutskrift - Reguleringsendring av Bjorlia Nord-øst 9 U Reguleringsendring av Bjorlia Nord-øst - Solvang og Fredheim AS Oppretting av plandokumenter 10 I Bjorlia Nord-Øst -Oppdatert planmateriale Per Simensen 11 U Reguleringsendring av Bjorlia Nord-øst - Berit Elisabeth Dybvik m.fl. Offentlig ettersyn 12 U Reguleringsendring av Bjorlia Nord-øst- Fylkesmannen i Oppland m.fl. Offentlig ettersyn 13 U Kunngjøring: Reguleringsendringsplaner Gudbrandsdølen Dagningen 14 U Endring av reguleringsplan Søre Morken- Statens kartverk hamar SOSI-kontroll 15 I Detaljregulering for Bjorli hyttefelt Nord- Statens kartverk Hamar Øst, Lesja kommune - teknisk kontroll 16 U Kunngjøring: Reguleringsendringsplaner Gudbrandsdølen Dagningen 17 I Rapport Sosikontroll planforslag Amundgård, Åse 18 I Lesja kommune reguleringsplan for Bjorlia Hyttefelt Nord-Øst - høring Fylkesmannen i Oppland 19 I Reguleringsendring Bjorlia Nord-Øst Oppland fylkeskommune 20 I NVEs innsigelse ved offentlig ettersyn av reguleringsplan Bjorlia hyttegrend Nord- Øst- Lesja kommune, Oppland Norges vassdrags- og energidirektorat, Region Øst 21 I Regulseringsendring Bjorlia Nordøst Magne Frøysa 22 U Regulseringsendring Bjorlia Nordøst Bjorli Eiendom AS v/magne Frøysa 23 I VS: Regulseringsendring Bjorlia Nordøst Magne Frøysa - spørsmål vedr fylkesmannens uttalelse 24 S Reguleringsendring av Bjorlia Nord-øst Vedlegg 1 Planbeskrivelse.docx 2 Planbestemmelser 3 Plankart
Rådmannens innstilling Reguleringsplanen for Bjorlia Nord-øst med PlanID 5120111 godkjennes med rådmannens endringsforslag etter 12-12. Godkjenning av denne planen medfører at plan for samme område godkjent av Lesja kommune i sak 79-09 med PlanID 5120067 oppheves etter 12-14 i plan og bygningsloven. Plankart skal justeres før planen blir offentliggjort. Kai Ove Riise Saksprotokoll i Forvaltningsstyre - 05.06.2012 Behandling Saken ble ikke tatt opp til behandling. Vedtak Forvaltningsstyre behandler saken i et ekstraordinært møte den 21. juni 2012. Saksprotokoll i Forvaltningsstyre - 21.06.2012 Behandling Som rådmannens innstilling, 6-0. Vedtak Reguleringsplanen for Bjorlia Nord-øst med PlanID 5120111 godkjennes med rådmannens endringsforslag etter 12-12. Godkjenning av denne planen medfører at plan for samme område godkjent av Lesja kommune i sak 79-09 med PlanID 5120067 oppheves etter 12-14 i plan og bygningsloven. Plankart skal justeres før planen blir offentliggjort. Saksprotokoll i Kommunestyret - 21.06.2012 Behandling Forvaltningsstyres innstilling til kommunestyret, vedtatt i møte 21.6.2012, ble referert. Forvaltningsstyres innstilling enstemmig vedtatt.
Vedtak Reguleringsplanen for Bjorlia Nord-øst med PlanID 5120111 godkjennes med rådmannens endringsforslag etter 12-12. Godkjenning av denne planen medfører at plan for samme område godkjent av Lesja kommune i sak 79-09 med PlanID 5120067 oppheves etter 12-14 i plan og bygningsloven. Plankart skal justeres før planen blir offentliggjort.