Ny fritidsbebyggelse Søndre Garaas - del av gnr 146, bnr 1 - Flesberg kommune Desember 2007
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING 3 Hensikt 3 Planstatus 3 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 3 3. PLANPROSESS 5 Innkomne merknader til kunngjøringen 5 4. PLANFORSLAGET 6 Adkomst og parkering 6 Terrengforhold og fjernvirkning 7 Friluftsliv og tilgjengelighet til fjellet 7 Grøntstruktur, vegetasjon og vegetasjonsbehandling 7 Alternativ energi 7 Sanitærteknisk standard 10 Renovasjon 10 Beredskapsmessige forhold 10 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 10 REGULERINGSPLANREGULERINGSBESTEMMELSER IKKE DEFINERT. FEIL! BOKMERKE ER REGULERINGSBESTEMMELSER FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. 6. VEDLEGG FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. Koordinatliste, plassering av ny fritidsbebyggelse Adresseliste Kopi av kunngjøringsannonse og kunngjøringsbrev Innkomne merknader Rapport fra kulturminneregistreringer Sjekkliste Kongsberg, november 2007. Anne Ribberud Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Odd Roar Sæther Ingeniør/ planlegger Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 2
1. INNLEDNING Planen utarbeides av Landskapsarkitekt Anne Ribberud, Fjellrens AS v/ Odd Roar Sæther og Ing. Marit Kleivedalen på oppdrag fra grunneier i området. Planen omfatter del av eiendom gnr. 146, bnr: 1, Søndre Garaas i Flesberg kommune. PLANOMRÅDET Hensikt Planen skal legge til rette for ny fritidsbebyggelse i samsvar med kommunedelplan for Blefjell vedtatt i Flesberg kommunestyre 27. 06. 05, og godkjent av Miljøverndepartementet 14 07. 06. Planstatus Området er i kommuneplanens arealdel vist som område for fritidsbebyggelse, LNF sone 4 der spredt fritidsbebyggelse er tillatt og LNF-område hvor friluftsliv er dominerende. Området inngår ikke i tidligere godkjent reguleringsplan. Eksisterende fritidsbebyggelse er bygget ut etter disposisjonsplan. Utsnitt fra Kommunedelplan for Blefjell, godkjent i Miljøverndepartementet juni 2006. 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Planområdet ligger på begge sider av adkomstvegen til Blestølenområdet på Blefjell i Flesberg kommune. Det er ca 15 km til Flesberg. Det er 50 eksisterende hytter på eiendommen i tillegg til 1 eksisterende ubebygd tomt. Flesteparten av de eksisterende tomtene (48) er festetomter, 2 stk er selveiertomter der den ene er oppmålt (146/16). På planen er alle eksisterende tomter uten innmålte grenser vist med en illustrerende sirkel på ca ett daa. Eksisterende bebyggelse er lokalisert sør i området ved veg til Rendlidammen, enkelte spredte tomter i myrområdene nordafor og forholdsvis tett bebygd i lia opp mot Kløvnatten øst for Blestølen. Innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse er det et begrenset antall ekisterende hytter. Terrenget i eksisterende utbygde områder er til dels bratt og vanskelig framkommelig med veg. Planområdet ligger på mellom 535 og 780 meter over havet og omfatter ca 746 daa. Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 3
Vegetasjonen består i sørvest av tettere granskog i lia opp fra Rendla. Ned mot vegen mellom Gampeflå og Blestølen er det åpnere partier med spredt furuskog. Vest for Blestølen er det større sammenhengende myrområde hvor skiløypetraseene er anlagt. Bilde er tatt mot vest fra veien mellom Blestølen og Gampeflå. Vegetasjonen består av spredt furuskog med myrområder. Nordøst for Blestølen stiger terrenget noe før det faller ned mot Ådalen. Vegetasjon her er hovedsakelig åpen barskog. Det er strøm i området rundt Blestølen, Hyttene nærmere Rendlia har ikke strøm. Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 4
3. PLANPROSESS Kunngjøring av oppstart av planarbeidet er varslet i Laagendalsposten august 04. Overordnede myndigheter, naboer og berørte er varslet ved brev datert 22. januar 2007. Innkomne merknader til kunngjøringen Det er kommet inn merknader til kunngjøringen fra Buskerud Fylkeskommune, Fylkesmannen i Buskerud, samt 2 naboer til området. Fylkesmannen i Buskerud Buskerud Fylkeskommune Anders Bærland 146/1/2 Sigurd og Anne Lise Kjos 146/1/41 Merknader Behov for samordning med naboeiendommer og helhetlige sammenhenger i arealbruken især mht grøntstruktur. Behov for oppgradering/ samordning av infrastruktur, god terrengtilpassing av nye hytter. Positiv til fortetting dersom dette kan gi mlighet for sommervei til hytta. Ønsker helårsvei fram til hytta. Kommentarer Vedlagt grønststrukturkart. Planer for 146/1og 146/3,4 er sett i sammenheng. Det har også vært samarbeid med prevista som utarbeider reguleringsplan for 144/2, nordvest for 146/3,4. Planer for infrastruktur er vedlagt og sett i sammehneg for flere eiendommer i området. Foreslått veg nesten helt fram. Lagt inn veg fra eksisterende adkomst i øst. Harald Bryne 146/1/35 Ønsker veg fram til hytta Lagt inn veg fra eksisterende adkomst fra øst. I tillegg har eier av eksisterende fritidsbolig 33 ønsket adkomst. Kopi av merknader er vedlagt. Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 5
4. PLANFORSLAGET Planområdet er på ca 746 daa totalt. Arealet fordeler seg på Fritidsbebyggelse ca 82,324 daa Friluftsområde ca 541,662 daa Skogbruk ca 92,724 daa Vannposter ca 0,296 daa Renovasjon ca 0,046 daa Privat veg ca 8,685 daa Felles adkomstveg/ parkering ca 19,544 daa Det er foreslått 14 nye tomter med adkomstveier i området, i tillegg kommer 1 eksisterende ubebygd tomt fra tidligere disposisjonsplan. Tolv nye tomter er i hovedsak lagt i utkanten av eksisterende bebyggelse nordøst i planområdet. Disse er lokalisert innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse i kommunedelplan for Blefjell. To tomter er foreslått i sørvest ved vegen inn til Rendlidammen innenfor LNF-4, hvor spredt bebyggelse er tillatt. En tidligere godkjente tomt ligger innimellom eksisterende bebyggelse på Gampeflå. Det er lagt vekt på å plassere nye tomter til minst mulig ulempe for eksisterende bebyggelse. Tomtene ned mot Ådalselva ligger lavt i terrenget. Området er til dels nordøstvendt. Det er søkt å gi rom til eksisterende bebyggelse i området. Tomtene innover mot Rendlidammen ligger høyere i terrenget, sørvendt med flott utsikt. Bebyggelsen er trukket godt inn på hyllene i terrenget for å unngå å bli dominerende elementer i landskapet. Adkomst og parkering Hovedadkomstveger på planen er regulert med åtte meters bredde for å sikre tilstrekkelig areal. Kjørebanen bør maksimalt opparbeides inntil 4 meters bredde, med to meter grøft til hver side. Mindre adkomstveger er regulert med 6 meters reguleringsbredde, og reguleringsbestemmelsene fastslår at maksimal opparbeidet bredde skal være 3,0 meter fra skulder til skulder. Det er regulert snuhammere i enden av vegene. Det skal opparbeides plass til to parkeringsplasser per fritidsbolig, på veg/avmerkede parkeringsplasser eller inne på byggeområdet. Der det er naturlig er det mulighet for å legge til rette for forlengelse av adkomstveger til å forsyne utbyggingsområder på naboeiendommen. Planen viser nye adkomstveger til eksisterende bebyggelse der dette har blitt etterspurt underveis i planarbeidet. Videreforlengelse av adkomst i sør har sammenheng med mulighet for to nye tomter. Denne adkomsten er foreslått å knytte seg til eksisterende adkomst på naboeiendommen, og er lagt inne i skråningen bak Rendlibua. Et uthus må flyttes for å gi rom for vegen, og det anbefales sommerveg. Vegen vil ligge godt i terrenget,m og er ikke ført helt fram til festetomt 2 av hensyn til terrengforholdene (jfr innkomne merknader). Adomst til festetomtene 33 og 46 vil krysse skiløypetraseen. Det bør vurderes om en veg her også bør begrenses til sommerveg av hensyn til løypetraseen. Vegen vil til dels gå over et åpent myrområde. Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 6
Videreføring av veg fra området ved festetomtene 28 og 36 ligger lavt i terrenget og vil ikke ha betydning for fjernvirkningen. Det ble vurdert mulighet for adkomst fra området ved Blestølen, men terrenget er bratt og det ville blitt et vesentlig inngrep i landskapet. Nye vegtraseer til eksisterende bebyggelse var ikke vist på kart vedlagt til varsling av planarbeidet. Det er inngått avtale med grunneier Knut Tveiten at traseene på hans eiendom skal gåes gjennom i perioden for offentlig ettersyn. Terrengforhold og fjernvirkning Området i nordøst ligger i en nordøstvendt li som faller ned mot Ådalen. Mot nord faller terrenget ned mot Ådalen og Beinsvannet. Terrengforholdene i området er slik at utbygging vil få størst konsekvens for det lokale miljøet. Nye utbyggingsområder er i hovedsak lokalisert i lavereliggende områder ned mot Ådalselva. For tomtene ved vegen til Rendlidammen er det lagt vekt på å plassere tomtene inntrukket fra hyller i terrenget for å unngå silhuettvirkning. Terrenget er relativt bratt. Det legges ikke ny bebyggelse til brøttkanter og de lokale høyereliggende områder er i stor grad tidligere utbygd. Friluftsliv og tilgjengelighet til fjellet Området er populært til opphold og friluftsliv med flere vann og fine turområder. Det kjøres opp løyper i nærheten av hyttefeltene og adkomstvegen benyttes til å ta seg frem til dette. Området mellom Blestølen og Rendlidammen er et godt besøkt friluftsområde både sommerstid og vinterstid. Grøntstruktur, vegetasjon og vegetasjonsbehandling Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt som mulig, dette gjelder især store furutrær, som bidrar til å gi området karakter. Det er ikke kjente nøkkelbiotoper eller viltkorridorer i området. Det er i vedtatt kommunedelplan for Blefjell lagt stor vekt på innarbeidelse av tilstrekkelig grøntstruktur i reguleringsplaner. Den eksisterende utbyggingsstrukturen i fjellområdene vanskeliggjør mulighetene for å finne større sammenhengende grønne korridorer innenfor de utbygde arealene. Innenfor dette området er det vesentlig å bevare fjellområdene innafor skiløypene. Dette området er også avsatt i kommunedelplanen som et område med stor verdi for friluftsliv. Adkomstene til fjellområdene må holdes åpen. I tillegg er det viktig å bevare områdene ved Ådalselva. Disse er også tatt ut som grøntområde i kommundedelplanen. Alternativ energi Det er i dag muligheter for strøm til området. Bruk av alternative energiformer må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 7
Grøntstruktur eksisterende forhold Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 8
Grøntstruktur - planforslag Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 9
Sanitærteknisk standard Eksisterende bebyggelse har i hovedsak lav sanitær standard. Det er ikke tatt detaljert stilling til hvilke tekniske løsninger som kan benyttes i området, men det er naturlig å se dette i sammenheng med løsninger angitt i forskrifter for separate avløpsanlegg. Ved søknad om innleggelse av vann skal det utarbeides utslippssøknad i hvert enkelt tilfelle. Renovasjon Området omfattes av kommunal renovasjonsordning for Blefjell. Områder med containere er svatt på reguleringsplanen. Beredskapsmessige forhold Det er planlagt adkomst i rimelig nærhet til hyttene, og eksisterende veger i området sikrer at beredskapsmessige forhold er tilstrekkelig ivaretatt. 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Den viktigste konsekvensen av planforslaget er en styrking av næringsgrunnlaget på eiendommen. Omfanget av forslått ny bebyggelse er så vidt lite at det ikke vil medføre negative konsekvenser for trafikkmessige forhold. Området er ikke i seg selv mye benyttet i friluftslivssammenheng, men ligger inntil attraktive områder, og det er viktig å sikre et godt løypenett opp til friområdene. Planforslaget får ellers ikke miljømessige konsekvenser i nevneverdig grad. Arbeidsfellesskapet Planlegger/ landskapsarkitekt MNLA Anne Ribberud & Fjellrens As v/ Planlegger/ Ing. Odd Roar Sæther 10