JournalpostID 20/79355 Saksbehandler: Nils Petter Johansen, telefon: Byggesak Nesalleen 35-0156/47 - Tiltak i strandsonen - Pålegg om retting og tvangsmulkt Utvalg Møteddato Saksnummer Utvalg for plan og bygg 23.10.2020 210/20 Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven ( pbl ) 32-3 pålegger bygningsmyndigheten eier av Nesalleen 35 å rette ulovlige forhold relatert til badeanlegg i nord-vestre del av eiendommen og trapp i sør-vestre del av eiendommen. Begge tiltak skal tilbakeføres til siste lovlige tilstand. For retting av badeanlegg innebærer dette at anlegget må fjernes, da det ikke har noen tidligere lovlig tilstand, og da det ikke kan bygges uten forutgående søknad og søknad om dispensasjon, samt at det må avventes bygging til tillatelse er gitt. Retting av trapp innebærer at trappen må fjernes, da det ikke foreligger noe lovlig tilstand for denne. Den kan alternativt flyttes slik at den ligger innenfor lovlig byggegrense. Det kreves ingen tillatelse eller dispensasjon for å bygge trappen innenfor byggegrensen. Alternativt kan det søkes om tillatelse etter pbl 20-2 bkst a, jvf 20-1 bkst a, og/ eller dispensasjon fra byggegrenser mot sjøen fastsatt i kommuneplanen og byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen 12 uker fra dato for dette vedtak. Alternativt skal fullstendig søknad være mottatt hos bygningsmyndigheten innen samme frist. Bygningsmyndigheten skal underrettes skriftlig med billeddokumentasjon og rekvirering av befaring når forholdene er rettet. Dersom det sendes inn søknader etter alternativ løsning over, skal tiltakene allikevel være enten rettet eller ferdigstilt med ferdigattest i samsvar med eventuelle tillatelser innen 01.06.21. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende dagmulkt for hver av tiltakene. For badeanlegget settes tvangsmulkten til kr. 1500,00 pr dag. For trappen settes den til kr. 1000,00 pr dag. Dagmulktene vil løpe inntil pålegget er dokumentert oppfylt, dvs inntil den ansvarlige har underrettet bygningsmyndigheten skriftlig om at forholdene er rettet og har dokumentert rettingen ved
billeddokumentasjon og rekvirering av befaring overfor bygningsmyndigheten. Dagsmulktene vil dessuten begynne å løpe igjen dersom tiltakene ikke er enten rettet eller ferdigstilt med ferdigattest innen 1.06.21. 23.10.2020 Utvalg for plan og bygg: Møtebehandling: Saker utsettes UPB- 210/20 Vedtak: Saker utsettes
Sammendrag: Bygningsmyndigheten ble sommeren 2019 kjent med at det er foretatt tiltak på eiendommen Nesalleen 35 0156/47 - i Tønsberg. Tiltakene er: -bygging av et badeanlegg uten søknad og i konflikt med gjeldende byggegrense mot sjøen fastsatt i kommuneplan og byggegrense i gjeldende reguleringsplan -bygging av trapp i konflikt med samme bestemmelser. Det er enighet om følgende faktum i saken: -deler av begge tiltakene ligger utenfor byggegrensen. Det estimeres at deler av hvert av tiltakene ligger ca 3,0 meter utenfor byggegrensen. -det er ikke sendt vanlig søknad eller gitt tillatelse til badeanlegget. Det er heller ikke søkt om dispensasjon til det tiltaket Det er uenighet om hvorvidt det er gitt en godkjennelse for den aktuelle trappen. Se nærmere om dette under vurderinger. Kommunen er videre uenig med eier/ siv. Ark. Lugg når han i sin redegjørelse påstår følgende: -Det er usaklig forskjellsbehandling å avslå en mulig søknad om dispensasjon i forhold til denne ene eiendommen, når det foreligger tiltak som er ulovlige ( ifølge eiers påstand ) på andre eiendommer i området. Kommunen viser til at dette argumentet ikke påvirker ulovlighetssaken og dette pålegg, det er en vurdering kommunen må ta ved behandlingen av en eventuell dispensasjonssøknad. Det bemerkes dog at læren om forskjellsbehandling ikke kan forstås så enkelt. -Kommunen bør avstå fra å forfølge ulovlighetene fordi den er minimal. Det vises til uttalelser fra direktoratet om dette. Kommunen mener ulovligheten er alvorlig, og at forfølging av disse er innenfor hva som kan og bør forfølges. Det pekes spesielt på det strenge vern som er gitt mot ulovlige tiltak utenfor byggegrense mot sjøen. -Avstandskravene i pbl 29-4 gjelder ikke for badeanlegget. Det pekes bla på at tiltaket omfattes av unntaket i pbl 29-4, 3. ledd bkst b. Kommunen tar ikke nå standpunkt til dette, det må avklares ved en søknad, der også nabomerknader vil være en del av dette. Det påpekes dog for informasjonens skyld at et badeanlegg må ses på som noe annet enn de opplistede tiltak i 29-4, da det bla lett kan medføre mer støy og virke mer påtrengende generelt enn de opplistede tiltak normalt vil gjøre. Vedlegg: Re: Nesalleen 35-0156/0047/24 - tiltak i strandsonen - bekymring - Anmodning om redegjørelse vedlegg 1 Nesalleen 35-0156/47 - tiltak i strandsonen - forhåndsvarsel med tvangsmulkt Nesalleen 35-4.02.20 Nesalleen 35-0156/47 - tiltak i strandsonen avklaring av søknadsbehov Følgemail Nesalleen 35-6.10.20 Melding om rett til å klage
Innledning hva saken gjelder: Bygningsmyndigheten ble ved et tips sommeren 2019, kjent med at det er bygd et badeanlegg og en trapp som begge til dels ligger utenfor byggegrensen. Dette er senere klargjort ved informasjon fra eier og hans representant samt befaring. Bygningsmyndigheten krever at tiltakene blir rettet, alternativt kan tiltakene omsøkes. Det er dessuten nødvendig med søknad om dispensasjon fordi det dreier seg om tiltak i en sone med byggeforbud mot sjøen. Å gjennomføre tiltakene uten søknad/ dispensasjoner er å anse som alvorlig, fordi de bryter mot plan og fordi de pga området de ligger i og plassering på området bla anses for forstyrrende og privatiserende. Faktagrunnlag: Presisering/ avgrensing av saken i forhold til forhåndsvarslet: Den delen av det utsendte forhåndsvarslet som omhandler vei/ oppstillingsplass forfølges ikke videre. De innspill som er mottatt rundt dette fra eier/ siv ark. Lugg aksepteres. Bygningsmyndigheten legger til grunn at det ikke er opparbeidet noen slik vei/ parkeringsområde pr i dag. Gjenstående del av saken: Bygningsmyndigheten ble sommeren 2019 kjent med at det er foretatt ulovlige tiltak på eiendommen Nesalleen 35 0156/47 - i Tønsberg. Tiltakene er: - bygging av et badeanlegg både uten at det er søkt om anlegget som sådan, og i tillegg i konflikt med gjeldende byggegrense mot sjøen fastsatt i kommuneplan og byggegrense i gjeldende reguleringsplan -bygging av trapp i konflikt med samme bestemmelser. Bygging av trapp anses normalt ikke i seg selv som søknadspliktig, men pga nevnte bestemmelser over, må det søkes dispensasjon også for dette. Bygningsmyndigheten mottok en redegjørelse fra eier om saken datert 04.09.20, vedlegg 1 Det ble sendt ut varsel om pålegg datert 5.02.20, vedlegg 2. Det er mottatt svar på dette fra eier v. sivil arkitekt Lugg datert 15.03.20, vedlegg 3. Pga sykdom, Korona-situasjonen og etterfølgende prioriteringer er saken først nå behandlet videre. Det er enighet om deler av faktum i saken, i den forstand at man er enig om at deler av begge tiltakene ligger utenfor byggegrensen og at det ikke er søkt om tillatelse til badeanlegget. Det vises i den sammenheng til vedlegg 1 der eiers egen fremstilling med bilder og byggegrenser fremkommer. Det estimeres av bygningsmyndigheten at deler av hvert av tiltakene ligger ca 3,0 meter utenfor byggegrensen. Det er uenighet om: hvorvidt tiltaket som omfatter badeanlegget er søknadspliktig -
- hvorvidt det allerede er gitt en godkjennelse for den aktuelle trappen. Se nærmere om dette under «bestemmelser overtrådt» og «vurderinger» nedenfor. Følgende bilder viser tidligere og nåværende tilstand: Foto fra 2003. Gjelder utviklingen av trappen. Dette fotoet er fra tiden før søknad om utvidelse av terrassen ( terrassen er markert i rødt midt på bildet ). Da var det ingen trapp der. Området der den aktuelle trappen senere anlegges, er markert med rødt nederst i bildet. Foto fra 2012. Gjelder utviklingen av trappen. Rød ring viser daværende trapp. I tillegg vises den utvidede terrassen ovenfor den røde ringen. Trappen i 2012 var, slik bygningsmyndigheten ser dette, kun en mindre trapp i terrenget. Trappa bygde heller ikke ut over husets/ terrassens fasade, dvs at bygningsmyndigheten anser den for mye mindre inngripende enn hva den nåværende trappa er.
Foto fra 2017. Gjelder utviklingen av trapp. Rød ring viser trapp plasser slik saken nå gjelder. Bygningsmyndigheten mener den er utvidet/ endret betydelig fra tidligere trapp.
Foto nedenfor er tatt på befaring 2019. Viser trappa fra siden slik den er.
Foto over er tatt på befaring 2019. Viser badeanlegget sett fra siden mot sjø i nedfelt tilstand
Bildet over er sendt inn av siv.ark. Lugg. Viser badeanlegget ( del av det ) under bruk Rettslig grunnlag: Pålegg om retting: Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om ulovlige forhold: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse. Samtidig med utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gis opplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom. Vedtak om tvangsmulkt: Som et av virkemidlene i pbl for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt. Pbl 32-5 første ledd, første setning, har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og
bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkten fastsettes samtidig med pålegg om retting og løper fra fristoverskridelsen for retting. Der tvangsmulkt ikke fastsettes samtidig med pålegg, skal det gis eget forhåndsvarsel om tvangsmulkt. Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Tvangsmulkten ilegges den ansvarlige for overtredelsen, og tilfaller kommunen. Når det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt. Bestemmelser overtrådt: Det er bygningsmyndighetens syn at det å bygge og ta i bruk et slikt badeanlegg som saken omfatter, er søknadspliktig tiltak i henhold til plan- og bygningsloven (pbl), 20-2 bokstav a, jvf 20-1 bokstav a. Det er videre bygningsmyndighetens syn at tiltaket er søknadspliktig med krav om ansvarlig foretak. Dette fordi det ikke omfattes av noen unntak. Det vises herunder til at tiltaket er sammensatt og omfatter flere fagområder, herunder graving og VVS anlegg. Videre kreves det søknad om dispensasjon fra byggegrenser mot sjøen fastsatt i kommuneplanen og byggegrense i gjeldende reguleringsplan for å bygge et slikt anlegg, og for å bygge og plassere trapp, på aktuelt sted. Bygningsmyndigheten kan ikke se at det er søkt eller gitt tillatelse til tiltakene/ bruken eller gitt dispensasjon. Disse er dermed i strid med bestemmelsene i plan- og bygningslovgivningen. Se egen opplisting av aktuelle bestemmelser som vedlegg til slutt i dette vedtak. Forholdet til kommuneplanen: Se om dette ovenfor Vurderinger: Vurderinger rundt vedtak om retting: For begge tiltak: Badeanlegget er søknadspliktig, se over. Trappen er normalt ikke i seg selv søknadspliktig, men det kreves dispensasjon for å legge en slik trapp utenfor byggegrensa, se under. Det kreves dispensasjon fra byggegrensen i kommuneplanen for begge tiltakene, jvf pbl 1-8. Dvs at det kreves vanlig søknad etter pbl 20-2 jvf 20-1 i det minste for badeanlegget, og dispensasjonssøknad for begge tiltakene dersom disse ønskes forsøkt beholdt. Det å bygge slike tiltak uten å søke om nødvendige tillatelser er alvorlig i seg selv. Alvorlighetsgraden blir høyere når tiltakene også bryter med krav om dispensasjon og krav i plan. Brudd på slike bestemmelser relatert til områder mot sjø anses for ekstra alvorlige.
Bygningsmyndigheten kan normalt ikke la være å reagere på denne type ulovligheter, spesielt når de omfatter område mot sjøen. Tiltakene vil være privatiserende og forstyrrende, og de vil estetisk påvirke området negativt sett både fra sjøen og fra land. Bygningsmyndigheten mener at også relativt små inngrep i slike områder som det her dreier seg om har disse følgene. Fristen for retting foreslås satt relativt lang, så lang som 12 uker fra dato for vedtak om retting. Dette fordi det er viktigst å sikre rettigheter til ferdsel mv før sommeren 2021. Det legges også noe vekt på at kommunen har brukt for lang tid på å komme med sin konklusjon/ sitt svar, etter at eier og hans representant gav sine innspill på varslet. Det synes pga dette riktig å gi en såpass lang frist som foreslått så lenge det ikke påvirker hensynet til hvorfor det kreves retting. Å sikre at området ikke privatiseres er mest prekært før sommeren. Viktigheten av å sørge for at området ned mot sjøen utenfor byggegrensen vernes ved at tiltakene ikke blir stående der for lenge vurderes som meget stor. Det foreslås derfor at det settes en frist for å bringe tiltakene i lovlige former uavhengig av om det er en søknadsprosess i gang. Dette kan gjøres enten ved at det oppnås tillatelse og at tiltakene sluttføres i henhold til tillatelsene innen en frist, eller ved at tiltakene rettes uavhengig av søknad eller tillatelse. Frist for dette settes til 01.06.21. Spesielt for trappen: Se om dette vedlegg 4. Eier/ hans representant sivil arkitekt Lugg hevder i sine kommentarer, se vedlegg 3, at trappa er godkjent ved en søknad om ferdigattest som ble sendt inn i en tidligere byggesak i 2016. Bygningsmyndigheten er sterkt uenig i dette. Søknad om og tillatelse til tiltak dreide seg den gang i utgangspunktet om helt andre forhold enn den aktuelle trappen. Ved innsendelse av søknad om ferdigattest ble det i rubrikk for «Oppdatert informasjon» krysset av JA på standardspørsmålet om det er foretatt ikke-søknadspliktige endringer/ justeringer i forhold til tillatelsen. Videre ble det vedlagt tegninger. På tegningene fremkom trappen, men det er ikke kommentert noe sted at avkryssingen nevnt over gjelder trappa. Det er heller ikke nevnt noe sted at trappa er utvidet. Den omtalte søknaden om ferdigattest med tegninger, og relevante saksdok fra den aktuelle byggesaken, vedlegges som vedlegg 4. ( Søknaden om ferdigattest m. tegninger ligger først i vedlegget ). Utfyllende kommentarer til påstanden om at det å sende inn en søknad om ferdigattest, med en avkryssing slik beskrevet over, er å anse som en tillatelse til trappa hvis ikke bygningsmyndigheten aktivt sier noe annet i prosessen: Først understrekes det at det ikke er gitt noen ferdigattest i saken. Dette skyldes en glipp hos kommunen og vil bli håndtert videre fra byggesaksavdelingen snarlig. Det er altså ingen ferdigattest for verken trappa eller andre endringer som den gang ble gjort ( lovlig ) i saken. Trappen var heller aldri en del av saken den gang. Den var ikke en del av den opprinnelige
søknaden eller tillatelsen til tiltak. For at denne eventuelt allikevel skulle tenkes å ha blitt en del av saken ved søknad om ferdigattest, måtte den i det minste vært kommentert spesielt i søknaden om ferdigattest. Det er ikke på noen måte tilfelle, den aktuelle avkryssing kan ikke tas til inntekt for en slik forståelse. For øvrig presiseres det at den aktuelle trappa eller utvidelsen av denne ikke kan tas med eller godkjennes ved en slik søknad om ferdigattest i noe tilfelle. Trappa ligger utenfor byggegrense og må derfor, som tidligere omtalt, være gjenstand for søknad om dispensasjon. En slik avkryssing om at det er foretatt ikke-søknadspliktige tiltak er på langt nær nok til å tilfredsstille hva som kreves for å søke om eller få en tillatelse eller dispensasjon, og gir ingen rettigheter etterpå. Det opplyses også for ordens skyld at kommunen er av den generelle oppfatning at det faktum at det i en slik saksprosess som den som ble gjennomført den gang fremkommer en trapp på en tegning, ikke medfører noen plikt for bygningsmyndigheten til å anta eller sjekke om den er en del av søknaden om ferdigattest og eventuelt reagere med ikke å behandle eller avslå denne. I slike situasjoner kan det fremkomme flere bygningsmessige forhold på tegningene som ikke er en del av endringssøknaden/ søknaden om ferdigattest. Det som normalt vil være aktuelt for bygningsmyndigheten å behandle er de tiltak som ble omtalt i den opprinnelige søknaden og medfølgende dokumenter, samt eventuelle endringer som blir beskrevet tydelig ved søknaden. Dette er slik saksbehandlingen i denne type saker alltid må forstås. For ordens skyld opplyses at Bygningsmyndigheten heller ikke kan se at noen tilsvarende trapp er godkjent tidligere, hverken relatert til plassering eller størrelse. Det pekes dessuten på eiers egen uttalelse i svar fra siv. ark. Lugg om at trappa er utvidet ved den siste byggeprosessen i 2016. Godkjenning i ettertid/ orientering om eiers plikter i den sammenheng: Det er anledning til å søke om godkjenning av tiltaket etter pbl 20-1 innen frist for retting. Det bemerkes at dette ikke innebærer noen form for forhåndsgodkjenning av tiltaket. Dersom søknaden blir avslått kan det i samme vedtak eller i eget vedtak bli fattet vedtak om pålegg og ileggelse av tvangsmulkt som nevnt i dette forhåndsvarselet. Ved innsendelse av søknad relatert til badeanlegget, må det tas kontakt med kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknad, prosjektering, utførelse og eventuell kontroll, jvf pbl 23-1. Søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 20-1 skal inneholde opplysninger som nevnt i forskrift om byggesak (SAK10) i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendige for kommunens behandling. Det er søkers ansvar å påse at søknaden er i samsvar med bestemmelsene i pbl, forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17) og SAK10, herunder at naboer er varslet og at nødvendige dispensasjoner er omsøkt. Det presiseres at det er eier som er ansvarlig for både at bruk av eiendommen er lovlig og at eier er ansvarlig for at bruken er sikker. Søknad i ettertid innebærer ikke at bruken er lovlig før det eventuelt er gitt tillatelse til bruken, dvs at bruken skal opphøre inntil tillatelse foreligger. Eneste mulighet til å få til en lovlig bruk er å søke om midlertidig brukstillatelse, i så fall vil bruken bli lovlig når slik tillatelse eventuelt
gis, før det er den ulovlig også om det søkes slik tillatelse. Vurderinger rundt ileggelse av tvangsmulkt: Det foreslås en tvangsmulkt i form av en løpende dagmulkt. Mulkten må settes høy nok til at det både er et tilstrekkelig press for retting og et tilstrekkelig økonomisk press for å motvirke videreføring av den bruken som inntil nå har skjedd, og som anses betydningsfull for eiendommen hvis den fortsetter ulovlig. Størrelsen reflekterer også behovet for å verne denne type områder mot ulovlig bruk og privatisering. Det foreslås en tvangsmulkt for hver av tiltakene. Tvangsmulkten for badeanlegget bør settes noe høyere enn for trappa, da badeanlegget bla anses mer privatiserende. Badeanlegget, herunder bruken av anlegget, anses også mer forstyrrende for området, og anlegget anses mer iøynefallende sett både fra området rundt og fra vannet. Alternative løsninger: Det er ikke funnet å være noen alternative løsninger som er aktuelle. Økonomiske konsekvenser: Vurdert ikke å være aktuelt Konsekvenser for næringsutvikling: Vurdert ikke å være aktuelt Helse- og miljøkonsekvenser: Vurdert ikke å være aktuelt, utover det som er sagt om privatiserende effekt over. Konsekvenser for folkehelse: Vurdert ikke å være aktuelt Konsekvenser for barn og unge: Vurdert ikke å være aktuelt Konklusjon: Det foreslås å reagere med pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt. Pålegge om retting innebærer at begge tiltak må fjernes slik de ligger nå. For trappa vil det være mulig å oppfylle rettingskravet ved at den flyttes slik at den ligger innenfor byggegrensen i kommuneplanen. Det kan gjøres uten søknad. Det samme gjelder ikke for badeanlegget, da dette tiltaket er søknadspliktig uavhengig av hvor det plasseres. Det kan følgelig ikke oppføres før søknad er sendt inn og tillatelse gitt, samt at dispensasjon foreligger, selv om det legges innenfor byggegrensen. Retting relatert til badeanlegget innebærer derfor at dette må fjernes i sin helhet. Alternativt gis det mulighet til å søke om tillatelse til bygging av badeanlegget slik det er/ ligger nå eller justert, og til å søke om dispensasjon for plassering utenfor byggegrensen for et eller begge tiltakene. Tvangsmulkten foreslås gitt som løpende dagmulkt og satt til kr. 1500,00 pr dag for badeanlegget og kr. 1000,00 pr dag for trappa, med virkning fra fristen for retting. Frist for retting og alternativ søknad ( er ) foreslått satt til 12 uker fra datoen for vedtaket i UPB. Det foreslås at det som et tillegg kreves at tiltakene som eventuelt ikke rettes innen rimelig tid fordi det sendes inn søknad og fordi prosessen med å få ferdig tiltakene etter ferdigattest drøyer
etter det, allikevel skal være ferdig utført i samsvar med nye tillatelser ( eventuelt rettet ) innen 01.06.21. Det foreslås også at tvangsmulkten vedtas igangsatt igjen 01.06.21, dersom det siste kravet over ikke overholdes. Videre behandling: Saken sendes UPB for videre behandling. Utvalgets vedtak kan påklages etter forvaltningslovens bestemmelser om klageadgang. Klagefristen er 3 uker, utfyllende klagerettsopplysninger er vedlagt dett6e vedtak Tønsberg, 7.10.20 Jan R. Eide kommunalsjef Anne B. Hekland virksomhetsleder Tillegg/ aktuelle bestemmelser. Pbl 1-8.Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, eller for vassdragets kapasitet, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Kommuneplanens arealdel. 1.8 BYGGEGRENSER (pbl. 11-9 nr. 5 og 11-10 nr. 4) 1.8.1 Byggegrense langs sjø I byggeområder er byggegrense langs sjø angitt på plankartet og skal gjelde foran pbl. 1-8
Reguleringsplan for det aktuelle området. Forutsettes kjent da dette er beskrevet i svar fra eier/ Lugg. Kommentar: Byggegrense mot sjøen er like i Kommuneplanen og reguleringsplanen. Pbl 19-1.Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Pbl 19-2.Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskriften til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Pbl 19-3.Midlertidig dispensasjon Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjon kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller fester for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Pbl 19-4.Dispensasjonsmyndigheten Myndigheten til å gi dispensasjon tilligger kommunen.
***************************************************************